پیش‌بینی بازار مسکن / خانه بخریم یا نه؟

بانک مرکزی گزارش ابتدائی را در خصوص وضعیت اخیر بازار املاک در پایتخت برای ماه آذر سال 1402 منتشر کرده است. طبق این گزارش، میانگین قیمت مسکن نشان از کاهش 2.2 درصدی دارد، به طوری که قیمت از تقریباً 76 میلیون تومان در ماه آبان به 74 میلیون تومان در ماه آذر تنزل یافته است. با این حال، این شاخص نشان می‌دهد که نرخ ها نسبت به مدت مشابه در سال قبل با افزایش چشمگیر 54.1 درصدی مواجه بوده‌اند.

این گزارش مقدماتی نشان می‌دهد، میزان معاملات هم در آذرماه امسال روندی همسو با قیمت طی کرده و 1.2 درصد نزول تجربه کرده است. به‌طور جزئی‌تر از 22 منطقه تهران 14 منطقه روند منفی قیمت را تجربه کرده‌اند.

در این بازه یک ماهه تعداد معاملات، از حدود چهار هزار فقره در آبان به سه هزار 550 فقره در آذر رسیده است. تعداد معاملات نسبت به سال گذشته نیز روند نزولی چشمگیری را تجربه کرده و معادل 65.1 درصد کمتر از آذر سال قبل بوده است.

رکود؛ عامل کاهش قیمت مسکن

گزارش مقدماتی بانک مرکزی از بازار مسکن گواهی بر نظر کارشناسان در مورد کاهش قیمت مسکن در سال‌های گذشته است. کارشناسان معتقدند کاهش قیمت مسکن که دولت سیزدهم آن را یکی از دستاورد‌های خود به حساب می‌آورد، صرفا ناشی از رکودی بوده که حتی آن را هم نهاد‌های دولتی به بازار تحمیل کرده‌اند.

ماه گذشته که تعداد معاملات، افزایشی نسبی را نسبت به شهریور 1402 تجربه کردند، قیمت نیز بر مدار افزایشی قرار گرفت. این مسئله نشان می‌دهد که چندان نمی‌توان به روند کاهش قیمت امیدوار بود و به محض اینکه دوباره معاملات در بازار به جریان افتد، قیمت مسکن نیز به مسیر قبلی خود باز خواهد گشت.

بررسی تاثیر رکود بر بازار مسکن

منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن پیش از این گفته بود: «دولت اکنون تصور می‌کند قیمت‌ها را کنترل کرده است، در صورتی‌که این نوع کنترل قیمت هیچ کمکی به بازار نمی‌کند. این فنری است که دارد فشرده می‌شود و با بهانه‌ای که در آینده ممکن است از برنامه دولت نیز خارج باشد، نه‌تن‌ها دچار افزایش قیمت می‌شود بلکه تعداد معاملات را نیز به صورت هیجانی بالا می‌برد.»

غیبی بیان کرده بود: «در نتیجه سیاست‌گذار باید تعادلی را از میزان گردش و رونق در حوزه مسکن طراحی کند و اجازه دهد سرمایه‌ها بچرخند.»

پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن

این کارشناس و پژوهشگر حوزه مسکن در مورد آینده بازار مسکن توضیح داده بود: «با وضعیت فعلی که دولت شدیدا در حال کنترل حوزه مسکن است تا اتفاقی هیجانی در آن صورت نگیرد (با وجود آنکه بازار‌های موازی نیز کنترل می‌شوند) طبیعتا اگر با همین نبض تا پایان سال پیش رود اتفاق خاصی نمی‌افتد. مگر اینکه اتفاق ویژه‌ای بیفتد که از طرح و برنامه دولت خارج باشد؛ با توجه به اینکه در سال جاری دو انتخابات نیز وجود دارد.»

او ادامه داده بود: «البته دولت مایل نیست که فضا را ملتهب نشان دهد و ترجیح می‌دهد مردم خرید عید خود را در فضایی بدون التهاب انجام دهند، در نتیجه به احتمال زیاد فضای بازار تا پایان سال در همین شرایط باقی خواهد ماند، اما با ورود به سال جدید ممکن است نقل و انتقالاتی جهت تبدیل به احسن از سوی مصرف‌کنندگان وجود داشته باشد که رونقی نسبی محسوب می‌شود.»

رکود در بازار مسکن

رکود در بازار مسکن به دوره‌ای اشاره دارد که در آن فعالیت‌های خرید و فروش ملک به شدت کاهش می‌یابد، معاملات نسبتاً کمی رخ می‌دهد، و اغلب منجر به سقوط قیمت‌ها و کاهش تقاضای خریداران می‌شود. این شرایط ممکن است به دلایل مختلفی مانند تغییرات اقتصادی، افزایش نرخ بهره، نبود تعادل بین عرضه و تقاضا، یا عوامل کلان اقتصادی ایجاد شود.

مقابله با رکود بازار مسکن معمولاً نیازمند اتخاذ سیاست‌ها و تدابیر مختلف اقتصادی و تنظیمی توسط دولت‌ها و بانک‌های مرکزی است. برخی از راهکارهایی که می‌تواند به احیای بازار مسکن کمک کند، عبارتند از:

کاهش نرخ بهره: کاهش نرخ بهره می‌تواند هزینه وام‌ها را برای خریداران مسکن کم کند و تقاضا برای خرید خانه را تحریک نماید.

افزایش اعتبار و تسهیلات مالی: فراهم آوردن وام‌های با شرایط مطلوب‌تر و آسان‌تر می‌تواند به خریداران و سرمایه‌گذاران کمک کند.

مشوق‌های مالیاتی: ارائه تخفیف‌های مالیاتی برای خریداران و سازندگان می‌تواند به تحریک معاملات کمک نماید.

تنظیم سیاست‌های زمین و شهرسازی: اصلاح قوانین و مقررات ساخت و ساز می‌تواند به افزایش ساخت‌وسازها و بهبود عرضه مسکن منجر شود.

تقویت بخش رهن و اجاره: ایجاد گزینه‌های متنوع و مقرون به صرفه در بخش اجاره مسکن می‌تواند به تعدیل فشار بر بازار خرید و فروش کمک کند.

حمایت از ساخت‌وساز: ارائه تسهیلات و حمایت‌های دولتی به شرکت‌های ساختمانی برای ساخت واحدهای مسکونی بیشتر.

ایجاد اطمینان و ثبات اقتصادی: با ایجاد ثبات در بازارهای مالی و تقویت اعتماد عمومی، می‌توان به رونق بازار مسکن کمک نمود.

این اقدامات می‌توانند با هم و به صورت هم‌زمان انجام شوند تا اثربخشی بیشتری داشته باشند و شرایط بازار مسکن را بهبود بخشند.