چاره کنونی معضل اسناد عادی چیست؟

به گزارش خبرنگار اجتماعی خبرگزاری تسنیم، سید محمدکاظم طباطبایی‌اشکذری؛ وکیل دادگستری در مقاله‌ای به تشریح الزام اعتبارزدایی از اسناد عادی و راهکارهای رفع معضل آن پرداخته است. متن مقاله به این شرح است:

اخیراً همدلی بی‌سابقه‌ای در میان مسئولین عالی رتبه حاکمیت بر سر ضرورت سوق جامعه به تنظیم معاملات رسمی حاصل شده که جای بسی خرسندی است اما به نظر می‌رسد که این ضرورت، کما فی‌السابق بدون ریشه‌یابی و تنها با ابزار اجبار جامعه از مجرای تقنین دنبال می‌شود. ابزاری که قبلاً نیز به موجب صراحت قوانین از جمله مواد 22 و 24 و 46 و 47 و 48 و 117 قانون ثبت اسناد و املاک کشور، امتحان خود را پس داده است. باید دید که چرا علی‌رغم وجود قوانین صریح بازهم جامعه به انجام معاملات رسمی، بی‌رغبت هستند.

چرا جامعه نسبت به انجام معاملات رسمی بی‌رغبت است؟

چگونه می‌توان جامعه را به معاملات رسمی ترغیب کرد در حالی که در عمل، معاملات رسمی به محلی برای تأمین تمامی مطالبات مالی و عهدی حاکمیت تبدیل و موجب گرانی و پیچیدگی و نتیجتاً دوری جامعه از آن شده است. یا در حالی که سند رسمی گهگاه حاوی مفادی غیرواقعی، متعارض و یا مبطل بوده که در نهایت مجدداً دستگاه قضایی را برای تمییز حق ناچار به ورود به ماهیت و استمداد از اسناد عادی و یا سایر دلایل و اَمارات می‌کند.

تردیدی نیست که فلسفه وجودی سند رسمی، چیزی غیر از جلوگیری از ایجاد اختلافات حقوقی جامعه نیست. چراکه حاکمیت به واسطه حضور مأمور ذیصلاح خود در حقیقت شاهد و حاضر بر اعمال یا معاملات حقوقی جامعه است تا در مقام رفع تنازع احتمالی، دیگر نیازی به ورود به ماهیت و رسیدگی قضایی و ارائه دلیل دیگری نباشد.

قیدی به‌نام کاربری‌های مختلف اراضی

تجربه نشان داده که صرف وضع قوانین سلبی در حوزه تصرفات حقوقی جامعه، نه‌تنها کنترل‌کننده تصرفات مادی اشخاص نبوده بلکه موجب دوری جامعه از معاملات رسمی و تمایل به تنظیم اسناد عادی محسوب می‌شود. کما اینکه در کشورمان با وضع قوانین سلبی متعدد بابت حفظ کاربری اراضی به ویژه اعیان زراعی و باغی برای سالیان متمادی، نه‌تنها اعیان زراعی و باغی مصون از تخریب و تفکیک باقی نماندند، بلکه این قوانین بعضاً تبعیض‌آمیز علیه زارعین و باغداران موجب دلزدگی جامعه از احداث باغات جدید حتی غرس درخت شده است تا مبادا غرس درخت در آینده موجب حبس ابدی ملکشان به نفع "هوای پاک و فضای سبز عمومی" البته بدون اجرت نشود.

علاوه بر این، ممنوعیت در ثبت رسمی معاملات مفروزی موجب شده که سیل اختلافات و شکایات ناشی از معاملات مفروزی عادی گریبان‌گیر دستگاه قضایی شود. نهایتاً هم قوانین سلبی در حوزه تصرفات حقوقی، نتیجه نداده و باز هم کنترل میدانی حاکمیت در مواردی توانسته که بازدارنده عمل کند.

به‌نظر می‌رسد؛ دیدگاه حاکمیت شایسته تغییر است بدان معنی که به جای کنترل اداری تصرفات حقوقی جامعه بایست با کنترل میدانی مانع تصرفات مادی غیرمجاز باشد.

ظرفیت دفاتر اسناد رسمی و سامانه ثبت الکترونیک اسناد برای ثبت معاملات حقوقی جامعه؛ بالقوه نه کافی

اگرچه چند سالی است که ثبت رسمی اسناد در کشور متحول شده است اما متأسفانه این تحول بیشتر منحصر به الکترونیک کردن ترتیبات قدیمی ثبت است؛ به‌نحوی که پاسخگوی کامل سرعت و دقت تعاملات اجتماعی کنونی نیست و نیازمند هوشمندی به‌روزرسانی و هوشمندی بیشتر است. هنوز متعاملین بابت آنکه اول ثمن تسلیم شود یا سند امضا شود نگران هستند. حال با چند سؤال مواجهیم؛

مگر نمی‌شود ترتیبی اتخاذ شود که به طور مثال بتوان ثمن معامله را به حساب بانکی امانی متصل به سامانه واریز یا چک‌های اقساط ثمن در سامانه صیاد موقتاً ثبت شود تا پس از امضای فروشنده به نفع و به حساب او منظور شود؟

چرا نباید بتوانیم ایجاب عقدی را به طور مثال در دفتر شهری و قبول آن را در دفتر شهری دیگر، ثبت رسمی کرد؟

چرا نباید ثمن واقعی معاملات درج شود و درج آن مستمسکی برای گرانی نباشد؟

چرا نباید پس از گذشت حدود یک قرن از تأسیس دفاتر اسناد رسمی (به‌عنوان متولی تنظیم اسناد رسمی معاملاتی اموال غیرمنقول)، سابقه اسناد معاملات تنظیمی دفاتر به نحوی پالایش شود که متون حقوقی استاندارد از انواع محتمل اسناد رسمی به صورت پیش‌فرض در سامانه تعبیه باشد و ارباب رجوع با بی‌رغبتی و یا امتناع و یا اشتباه برخی دفاتر در تنظیم اسناد مواجه نشود؟

چرا ثبت رسمی معاملات باید مختص ساعات اداری باشد در حالی که عمده معاملات جامعه در ساعات غیراداری و گهگاه به قید فوریت است. نظیر اعلام گذشت‌های معوض جزایی اولیاء دم که معمولاً در لحظه‌ای حاصل شده و معلوم نیست که اگر ثبت نشود، آیا برای ساعات اداری کار دفاتر دیگر باقی باشد یا خیر؟

اگرچه تلاش شده است که متعاملین قبل از الحاق اثر انگشت خود به ثبت الکترونیک، از مفاد سند مطلع باشند تا عنوان یا مفادی مغایر خواسته متعاملین ثبت نشود اما متأسفانه این کافی نبوده. چرا نباید عین متن کامل سند به متعاملین به همراه رمزی ابلاغ شود تا پس از مطالعه عین متن سند و احراز "برابری ثبت با سند" و اعلام رمز به سردفتر توسط متعاملین، اثر انگشت به سند ملحق شده و تایید نهایی شود و ده‌ها چرای دیگر که لزوم بازنگری در نظامات دفاتر و سامانه مربوطه را تأیید می‌کند.

سردفتر باید مشاور معاملاتی جامعه باشد

با پیدایش فناوری‌های هوشمند، بُعدی از ابعاد فلسفه وجودی دفاتر اسناد رسمی یعنی صرف مسئولیت ثبت اسناد به تدریج کمرنگ‌تر و بعد دیگر یعنی تشخیص قالب حقوقی متناسب با نیاز ارباب رجوع در حال پر رنگ شدن است. به جرأت می‌توان گفت که جامعه در حوزه معاملات خود از حضور مشاوری متخصص همانند وکلا در امور قضایی، بی‌بهره و یا حداقل کم‌بهره است؛ بدان معنی که گهگاه ارباب رجوع عمل حقوقی یا معامله‌ای را مطالبه کرده که مفید مقصود او نیست اما سردفتر می‌تواند با تشخیص مقصود واقعی، نسخه حقوقی مناسب آن را پیشنهاد کند که این خود به نوعی پیشگیری از وقوع اختلاف و تنازع احتمالی بوده و مهم‌ترین فلسفه وجودی رسمیت یافتن معاملات محسوب می‌شود.

بطلان سند عادی چاره معضل نیست!

به‌نظر می‌رسد که جایگزینی یک‌باره اسناد عادی با اسناد رسمی مستلزم فرهنگ‌سازی و بسترسازی نرم‌افزاری و یکپارچگی بیشتر اجزای نظام اداری کشور است و تا رسیدن به این مرحله و حتی با ظرفیت‌های قانونی موجود و صرفاً از طریق مراجع قضایی در پله نخست می‌توان موضوع سند عادی تا آنجا که متعارض با سند رسمی است را مشمول تلف حکمی و مسبب این تلف را ضامن تأدیه قیمت روز دانست.

صد البته که تحمل سختی و هزینه‌های تعقیب قضایی مسبب تلف و نیز محتمل بودن جبران خسارات وارده به دارنده سند عادی را می‌توان عاملی بازدارنده برای جامعه از تنظیم اسناد عادی و مشوقی برای تنظیم معاملات رسمی دانست. البته تلف حکمی دانستن مال غیرمنقول، امر جدیدی نیست و قبلاً نیز در مواردی استثنایی همچون "لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارده به املاک" از سوی حاکمیت، پیش‌بینی شده است.

طرح قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیازمند دقت بیشتر است

بطلان مطلق اسناد عادی اموال غیرمنقول و تعیین مهلتی برای طرح هرگونه ادعا نسبت به اموال غیرمنقول در سامانه که موضوع کلی قانون "الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول" است، به نظر راه‌حلی اگرچه سریع و قاطع ولی تکراری و حتی بی‌توجه به تمامی ابعاد است؛ چراکه شاید دلیل مستند ادعای مالکیت بعد از مهلت مقرر در قانون مذکور یافت شود و یا شاید سند عادی متضمن حقوق دیگری غیر از موضوع انتقال عین و یا منافع مال غیرمنقول باشد که آن حقوق متأثر از ابطال سند شوند و یا شاید سند عادی در طول سند رسمی منعقد شده و هیچ‌گونه تعارضی با سند رسمی نداشته باشد و یا شاید شرطی مد نظر متعاملین باشد که اتفاقاً سردفتر به لحاظ نظری و تفسیری مخالف صحت و درج آن در سند باشد (می‌دانیم که در نظام حقوقی کشور مباحث قانونی مورد اختلاف نظری، کم نیست) و یا شاید انتقال مالکیت در عوض گذشت اولیاء دمی باشد که در ساعت غیراداری و به سختی حاصل شده باشد، مگر می‌توان کتابت آن را به ساعات اداری آینده موکول کرد و چندین شاید دیگر که موجب تضییع حق است و این امر در تضاد با فلسفه تقنین است چراکه در تقنین یقیناً عدم تضییع حق بر تأمین صد درصدی هدف، اولویت دارد.