چرخش رهنی بازار اجاره

صدیقه نژادقربان: بازار اجاره مسکن تهران در نیمه پاییز با افزایش ماهانه 4درصدی اجاره بها همراه شد؛ اما این رشد بیشتر در مناطق شمالی «کاملا محسوس» بوده و ارقام موجرها در مناطق جنوبی عمدتا بدون تغییر یا با کاهش نسبت به ماه اول پاییز همراه بوده‌است، اما نکته قابل‌توجه در بازار اجاره بهای آبان ماه، «چرخش رهنی» در بازار اجاره است که وزن پول‌پیش نسبت به اجاره ماهانه بسیار سنگین تر شده و این مدل آپارتمان ها حدود دو سوم فایل های این بازار را به خود اختصاص داده‌اند.

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» در فایل های آنلاین بازار اجاره و روایت واسطه های ملکی حاکی از آن است که اجاره بها در فایل های ارائه‌شده در برخی مناطق تهران، تغییر زیادی را نسبت به ماه مهر نشان نمی‌دهند و به‌نظر ثابت باقی‌مانده اند، اما با این‌حال میانگین «اجاره بهای پیشنهادی» در محله های منتخب مناطق 22گانه تهران رشد 4درصدی را نشان می‌دهند. براساس شاخص اجاره مسکن «دنیای‌اقتصاد»، میانگین «اجاره بهای پیشنهادی» موجرهای پایتخت در ابتدای آذر 1404 با تبدیل کامل پول پیش به اجاره بهای ماهانه به مترمربعی 470 هزار‌تومان در ماه رسید؛ این در حالی است که در مهرماه، این رقم 450 هزار‌تومان بود. براساس شاخص اجاره مسکن «دنیای‌اقتصاد»، میانگین «اجاره بهای پیشنهادی» آپارتمان های میان متراژ با سن بنای 8 سال‌از محله های منتخب مناطق 22گانه تهران در آبان، به‌صورت 21میلیون و 200هزار‌تومان اجاره ماهانه با پول‌پیش 628‌میلیون‌تومان است، درحالی‌که این رقم در ابتدای آبان، ماهانه 20.1‌میلیون‌تومان با پول‌پیش حدود 602‌میلیون‌تومان بوده‌است.

همچنین تغییرات نقطه ای اجاره بهای پیشنهادی در ابتدای آذر سال‌جاری از افزایش حدود 27‌درصدی هزینه اجاره مسکن در تهران نسبت به مدت مشابه سال‌گذشته حکایت دارد؛ در واقع سنجش اجاره مسکن تهران، حاکی از کاهش قابل توجه سرعت رشد نقطه ای اجاره بها است، زیرا در سال‌گذشته میزان تغییرات نقطه ای اجاره بها در بازه زمانی مشابه در حدود 35درصد بوده‌است. افزایش ماهانه متوسط اجاره بها در تهران، عمدتا متاثر از رشد «کاملا محسوس» در مناطق شمالی است که این رشد محسوس بیش از همه در منطقه یک خود را نشان‌داده و مناطق 2 و 3 نیز تقریبا در افزایش اجاره بهای ماهانه در آبان دخیل بوده‌اند. بررسی فایل های ارائه‌شده به بازار اجاره نشان می‌دهد، در منطقه یک، میانگین ارقام پیشنهادی موجرها بیش از 20درصد نسبت به مهر افزایش یافته‌است، درحالی‌که بیشتر مناطق شهر، باثبات اجاره ماهانه همراه بوده‌اند و حتی بخشی از مناطق جنوبی با کاهش 7درصد اجاره بها نسبت به ماه قبل نیز روبه‌رو شده‌اند.

بررسی های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، با توجه به عبور از فصل اجاره، معاملات اجاره نسبت به مهر کاهش یافته‌است و عمده طرفین در این بازار به‌دنبال تمدید قرارداد هستند، در نتیجه تمدید قرارداد همچنان محسوس است، زیرا تمدید قرارداد هم به نفع مستاجران است و هم موجران. هر دو سر طیف بازار اجاره، عمدتا به‌دنبال تمدید اجاره نامه هستند و توافق برای تمدید در حال‌حاضر برای موجران «مطلوب» است و موجرها و مستاجران هر دو به دلیل ریسک تغییر، تمدید را امن ترین راه می‌دانند. بسیاری از موجران به دلیل انتظار طولانی برای اجاره ملک و همچنین با توجه به سطح شکننده توان مالی مستاجران، از افزایش رقم اجاره ماهانه صرف‌نظر می‌کنند؛ در واقع با توجه به رشد تورم عمومی و افزایش هزینه‌های زندگی، یافتن مستاجری جدید احتمال خالی ماندن ملک را افزایش می‌دهد. موجران با کاهشی اندک، سعی در تمدید قرار داد مستاجر فعلی می‌کنند و مستاجران هم با توجه به اینکه برای یافتن ملک جدید مجبور به پرداخت پول‌پیش و اجاره به‌مراتب بیشتر از قرارداد فعلی هستند، تمدید قرارداد با افزایش توافقی اجاره بها با موجر برایشان به‌صرفه‌تر و عملی تر است.

در این‌باره بهروز ملکی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، در مقاله ای که روز گذشته در «دنیای‌اقتصاد» در راستای تحلیل هشت ماهه بازار مسکن کشور منتشر شد، درباره افزایش تمایل هر دو سمت بازار اجاره به تمدید قراردادها نوشت: «در فضای پرریسک ناشی از شوک‌های ژئوپلیتیک، تمدید اجاره نامه برای موجران به‌معنای کاهش ریسک خالی ماندن واحدها و برای مستاجران به‌معنای حفظ امنیت سکونتی تلقی می‌شد. به‌این‌ترتیب، میزان تمدید قراردادها نسبت به سال‌های گذشته افزایش‌یافت، زیرا طرفین تمایلی به افزودن ریسک جدید بر ریسک‌های موجود نداشتند. بر اساس سنت سالانه این بازار، با عبور از فصل تابستان که اوج جابه جایی مستاجران است، حجم معاملات اجاره ای کاهش می یابد. در چنین شرایطی، انتظار می‌رود رشد کمتر اجاره بها نسبت به تورم عمومی در ماه‌های پایانی سال نیز تداوم یابد.»

بر اساس روایت واسطه های ملکی، در برخی از مناطق تمدید برای قرارداد بیشتر از قراردادهای جدید گزارش شده‌است، اما قراردادهای جدید، منجر به کاهش «کیفیت زندگی» بسیاری از مستاجران شده‌است، زیرا بخشی از مستاجران برای پرداخت اجاره بها در یک سال‌پیش‌رو، با توجه به چشم انداز رشد هزینه‌های زندگی و تورم عمومی اقدام به تعدیل محله یا کاهش مساحت ملک کرده‌اند تا از پس هزینه‌های زندگی و پرداخت اجاره ماهانه بر بیایند. با توجه به شرایط معیشتی فعلی و بالاتر‌بودن هزینه‌های اجاره در مقایسه با سطح درآمدی افراد، بسیاری از مستاجران بالاجبار سطح استانداردهای خود را کاهش داده و خانه های دو خواب را به یک خواب با متراژ پایین‌تر تقلیل داده یا اقدام به‌فروش خودرو، یا کاهش سطح خودرو می‌کنند.

سبقت وزن پول‌پیش از اجاره ماهانه

بررسی بازار اجاره بها در نیمه پاییز، حاکی از «چرخش رهنی» این بازار است به‌طوری‌که تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از کلیه فایل های ارائه‌شده به بازار آنلاین شهر تهران نشان می‌دهد نسبت وزنی پول‌پیش و اجاره به‌صورت 65‌درصد و 35‌درصد است. به این معنا که حدود دو‌سوم کل رقم اجاره بها، به پول‌پیش اختصاص دارد. همچنین 25درصد فایل ها در بازار اجاره مربوط به «رهن کامل» است که این امر حاکی از چرخش این بازار به سمت رهن است، اما باید دید، چرا بازار اجاره با این تغییر مواجه شده‌است؟ تمایل موجرها به دریافت پول بیشتر یا رهن کامل را باید در دو علت بررسی کرد. علت اول مربوط به بازدهی بسیار پایین اجاره داری نسبت به دیگر بازارهای سرمایه‌ای است، زیرا عایدی اجاره‌داری با احتساب سپرده گذاری پول‌پیش در بازار پول زیر 5درصد است، بنابراین با توجه به اینکه بازدهی اجاره داری از دیگر بازارهای مالی از جمله بورس کمتر است، اجاره داری برای موجران به‌صرفه نیست.

با توجه به اینکه در شرایط تورمی فعلی موجران ترجیح می‌دهند در دیگر بازارهای دارایی سرمایه‌گذاری کنند؛ از این‌رو پول‌پیش کامل یا پول‌پیش بیشتر با اجاره ماهانه کمتر مطالبه می‌کنند تا بازدهی را تا حد ممکن بالاتر برده و پول‌پیش دریافتی را در دیگر بازارها همچون طلا، ارز، ارز دیجیتال، سهام و پول سرمایه‌گذاری کنند. علت دوم مربوط به نگرانی ناشی از پرداخت به‌موقع اجاره ماهانه توسط مستاجران است که با توجه به کاهش سطح معیشت خانوارها و افزایش تورم عمومی و نااطمینانی از آینده شغلی و مالی افراد، موجران ریسک پرداخت اجاره ماهانه را با دریافت رهن کامل یا پول‌پیش بیشتر نسبت به اجاره پایین می آورند.