آمارهای جدید از بازار مسکن و اجاره بها / زنگ خطر رشد اجاره بها در شهرهای کوچک

به گزارش مشرق، تازه ترین آمارها و محاسبات رسمی از روند بلندمدت و کنونی بازار مسکن و اجاره بها، حاکی از تفاوت شدید استان های کشور در رشد بلندمدت قیمت مسکن است.

این یافته ها نشان می دهند که بر خلاف تصور، مدیریت بازار اجاره بها در شهرهای کوچک، به مراتب ضرورت بیشتری نسبت به شهرهای بزرگ دارد.

ازسوی دیگر آژیر قرمز برای سهم هزینه های مسکن از کل هزینه های خانوار در کل مناطق شهری کشور به صدا درآمده است.

در شرایطی که آمارهای مسکن در سال های اخیر به طور دوره ای منتشر و البته در ماه های اخیر، میزان انتشار آن کندتر شده است، تازه ترین گزارش های مرکز پژوهش های مجلس با استناد به داده های هزینه و درآمد خانوار در سال 1400و نیز 1401 زوایای جدیدی از وضعیت بازار مسکن به دست می دهد.

تفاوت شدید استان های کشور در تغییرات بلندمدت قیمت مسکن و اجاره بها

گزارش شماره 18939 مرکز پژوهش های مجلس در باره طرح سامان دهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، حاکی از آن است که در بازه زمانی 17 سال اخیر، تفاوت شدیدی بین استان های کشور از منظر میزان رشد قیمت مسکن و اجاره بها وجود داشته است.

به طوری که به عنوان مثال قیمت مسکن در این بازه در تهران حدود 52 برابر شده، اما این رقم برای یاسوج تنها حدود 8 برابر بوده است. از سوی دیگر در بازار اجاره بها، میزان رشد قیمت ها، عمدتاً کمتر از میزان رشد قیمت مسکن بوده است.

در برخی از مراکز استان ها نیز مانند یاسوج، بیرجند و خرم آباد، رشد اجاره بها بیشتر از رشد قیمت ملک بوده است.

زنگ خطر رشد اجاره بها در شهرهای کوچک

شاید تصور شود که مانند رشد قیمت مسکن در کلان شهرها، میزان رشد اجاره بها در آن ها نیز باید از دیگر مناطق شهری بیشتر باشد. با این حال، یافته های اخیر، این موضوع را رد می کند.

جدول (تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در مناطق شهری) نشان می دهد که در دوره های بررسی شده، رشد شاخص اجاره بها در شهرهای کوچک بیشتر از رشد این شاخص در شهرهای بزرگ بوده است.

نکته مهمی که در این جا برداشت می شود، این است که بر خلاف بازار مسکن که توجه در آن باید بیشتر معطوف به شهرهای بزرگ باشد، (چون نقش رهبر بازاررا دارند) در مدیریت بازار اجاره بها لازم است توجه بیشتر معطوف به شهرهای کوچک باشد.

علت این مسئله احتمالاً به این موضوع بر می گردد که در شهرهای کوچک، چون میزان رشد قیمت مسکن به شدت کمتر از شهرهای بزرگ است (همانند آن چه در بالا به آن اشاره شد) خرید مسکن به قصد اجاره دادن در مقایسه با این اقدام در شهرهای بزرگ به صرفه نیست بنابراین در شهرهای کوچک، با مشکل عرضه املاک استیجاری مواجه هستیم.

مستاجران در میان بزرگ ترین موج افزایش اجاره بها!

گزارش مرکز پژوهش های مجلس نشان می دهد جدای از تغییرات استانی رشد اجاره بها، رشد کلی این شاخص در سال های اخیر به گونه ای است که هم اینک با بزرگ ترین موج افزایش اجاره بها مواجهیم. این رشد از سال 97 آغاز شده و در کنار کاهش درآمد سرانه جامعه در یک دهه اخیر، نگرانی ها درباره سهم بزرگ هزینه مسکن در سبد هزینه مستاجران را دامن زده است.

به موازات، روند نزولی ساخت مسکن در این دهه و گاه عرضه و تولید در مکانی غیر از محل تقاضای سکونت و کاهش استطاعت خرید مسکن به افزایش طول دوره انتظار خرید مسکن و به تبع آن، افزایش مستمر سهم مستاجران منجر شده است.

آب رفتن استطاعت مسکن خانوارها

شاخص دیگری که محاسبات مرکز پژوهش ها به عنوان یکی از تازه ترین داده های بازار مسکن نشان می دهد «درصد خانوارهایی است که به مسکن در استطاعت دسترسی ندارند». در مطالعات اقتصادی، مسکن در استطاعت، معیاری است که برای اندازه گیری میزان هزینه مسکن خانوار نسبت به دیگر هزینه های آن به کار برده می شود.

بر این اساس و در گزارش شماره 23018930 این مرکز، خانواری به مسکن در استطاعت دسترسی دارد که سهم هزینه مسکن وی کمتر از 30 درصد کل هزینه های آن خانوار باشد. در این زمینه، ملاحظه می شود که در کلیه مناطق شهری، درصد خانوارهایی که به مسکن در استطاعت دسترسی ندارند بین 52 تا 78 درصد است و در شهر تهران، به 62 تا 85 درصد رسیده است.