اجاره خانه کاهشی شد؟

در بازار اجاره مسکن، یک اتفاق تا حدودی امیدوارکننده رخ داد. بررسی ها نشان می دهد که هزینه اجاره مسکن در پایتخت به طور رسمی در آذرماه به پایین ترین سطح از ابتدای سال 1402 رسید.

ماه گذشته اجاره‌بها 50 درصد نسبت به آذر پارسال جهش کرد. این رشد، برای مستاجرها، غیرقابل قبول (تحمل) است؛ اما شدت جهش در تابستان، بیشتر از این بود. در این بررسی با شرح مسیر کاهش تورم اجاره، نسبت «قیمت به اجاره» نیز برآورد شد.

داده‌های جدید بازار مسکن تهران، افت تورم اجاره پایتخت در آذرماه را نشان می‌دهد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، آمار‌های بانک مرکزی از تحولات بازارمسکن پایتخت نشان می‌دهد، آذرماه امسال، شاخص اجاره بهای واحد‌های مسکونی شهر تهران نسبت به آذر سال گذشته (تورم نقطه به نقطه) معادل 50 درصد رشد کرد.

تورم نقطه به نقطه 50 درصدی اجاره تهران اگرچه رشد بالای هزینه اجاره نشینی به فاصله یکسال (آذر 1402 به آذر 1401) را نشان می‌دهد اما، از همه تورم‌های نقطه به نقطه در ماه‌های سپری شده از سال‌جاری کمتر است. اوج تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن شهر تهران در سال‌جاری، رشد 59 درصدی شاخص اجاره بها در شهریور ماه بود. اما در آذرماه سرعت رشد اجاره بها نسبت به ماه‌های قبل (تورم نقطه به نقطه)، به شکل قابل‌توجهی کاهش یافت.

ثبت تورم نقطه به نقطه 59 درصدی اجاره در شهریور ماه، از یکسو با توجه به ماهیت سنتی بازار اجاره که در این فصل (تابستان)، تقاضا برای جابه جایی مستاجر‌ها و تمدید قرارداد‌های اجاره به اوج می‌رسد، قابل توضیح است. از سوی دیگر کاهش سرعت رشد اجاره بها در آذرماه اگر چه هنوز تورم نقطه به نقطه 50 درصدی، سطح بالایی از رشد هزینه اجاره نشینی را نشان می‌دهد، می‌تواند تا حدی ناشی از موجر شدن بخشی از سرمایه‌گذاران ملکی باشد که در سال‌های اخیر اقدام به خرید خانه دوم یا چندم کرده اند. در واقع بخشی از این رویداد می‌تواند ناشی از افزایش نسبی عرضه واحد استیجاری به بازار مسکن شهر تهران در ماه پایانی پاییز باشد.

چرا بازار اجاره نرمال نیست؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد، سطح 50 درصدی تورم نقطه به نقطه اجاره در آذرماه، اگر چه نسبت به تورم ماه‌های قبل کمتر است، اما به نوبه خود در سطوح بالای تورمی برای این بازار طبقه بندی می‌شود و به این علت که سرعت رشد اجاره بها در این ماه نسبت به سایر ماه‌های سال‌جاری کاهش داشته است نمی‌توان گفت وضعیت در بازار اجاره تهران نرمال شده است. بلکه تورم 50 درصدی خود نشان‌دهنده تب بالا و التهاب محسوس قیمتی در این بازار است. نه تنها رشد 50 درصدی هزینه اجاره نشینی به فاصله یکسال، تورم بالا و التهاب شدید در این بازار را روایت می‌کند که از سوی دیگر تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن شهر تهران در آذرماه امسال نسبت به سرعت رشد نقطه‌ای اجاره بها در سال گذشته، با فاصله قابل‌توجهی بیشتر است. آذرماه سال گذشته، تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن شهر تهران 41 درصد بود.

سطح اجاره بهای پیشنهادی

در حالی که آمار ارائه شده از سوی بانک مرکزی تنها دربردارنده میزان رشد شاخص اجاره بهای مسکن در آذرماه امسال (تورم اجاره) است، اما برآورد‌ها بر اساس میانگین اجاره بهای مسکن در پایتخت نشان می‌دهد، هم اکنون متوسط اجاره بهای ماهانه پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در محله‌های منتخب شهر تهران زیر 300 هزار تومان است. «دنیای‌اقتصاد» در روز‌های اخیر با رصد اجاره بهای پیشنهادی مسکن در 22 منطقه شهر تهران و در هر منطقه 3 محله شاخص (مجموعا 66 محله)، برآوردی از سطح اجاره بهای پیشنهادی آپارتمان در پایتخت بر مبنای اجاره ماهانه هر مترمربع، استخراج کرد. همچنین بر اساس این میانگین پیشنهادی اجاره بهای ماهانه در این مناطق و محله ها، نسبت P به R یا همان نسبت «قیمت» به «اجاره بهای مسکن» که یکی از مهم‌ترین دماسنج‌های بازار مسکن محسوب می‌شود را برآورد کرده است.

در حالی که آمار‌های رسمی (آمار بانک مرکزی) متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در آذرماه امسال را 74 میلیون تومان اعلام کرده است با در نظر گرفتن متوسط ماهانه اجاره بهای پیشنهادی در فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران، هم اکنون عدد حاصل از نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن به 23 رسیده است. این میزان در نیمه اول سال‌جاری زیر عدد 22 بود. این موضوع نشان‌دهنده کاهش و سپس افزایش (رفت وبرگشت) این عدد از زیر 22 در نیمه اول سال‌جاری، به عدد 23 در حال حاضر است. البته در شرایطی که مرکز آمار ایران آمار مربوط به تحولات قیمت و اجاره بهای مسکن در پاییز امسال را منتشر نکرده است و بنابراین آمار رسمی از متوسط اجاره بهای هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران در دسترس نیست، این اعداد از برآورد متوسط اجاره بهای ماهانه پیشنهادی هر مترمربع مسکن در شهر تهران استخراج شده است و آمار قطعی نیست.

دو پیام از برآورد P به R

با این حال، برآوردها از نسبت قیمت به اجاره بها در شهر تهران در مقطع زمانی حاضر حاوی دو پیام مهم است. این دو پیام مهم علت این رفت و برگشت نسبت P به R را نشان می‌دهد. سوال مهمی که وجود دارد و پیام اول به آن پاسخ می‌دهد این است که چرا به‌رغم اینکه متوسط قیمت مسکن در شهر تهران از تابستان امسال ماه به ماه با کاهش خفیف یا ثبات همراه شد و صورت نسبت P به R کاهش پیدا کرد، اما حاصل این نسبت یک واحد عددی، افزایش پیدا کرده است؟ بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد دلیل این موضوع می‌تواند این باشد که همین نوسان خفیف قیمت مسکن از نوسان اجاره بها بیشتر بوده و اجاره بها در ماه‌های اخیر از یک ثبات نسبی برخوردار شده و افزایش آن احتمالا کمتر از نوسان قیمت مسکن بوده است. هر چند که هنوز این بازار ملتهب و سطح اجاره بها از توان طیف وسیعی از متقاضیان این بازار خارج است.

پیام دوم برآورد «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت فعلی بازار اجاره مسکن این است که اگرچه تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن شهر تهران در آذرماه نسبت به تورم نقطه به نقطه در همه ماه‌های سپری شده از سال‌جاری در این بازار کمتر بوده است، اما همین عدد 23 حاصل از نسبت قیمت به اجاره بها در پایتخت، از میانگین سقف تاریخی این نسبت بالاتر است. سوال مهمی که وجود دارد این است که آیا عدد حاصل از نسبت P به R در ماه‌های بعد به زیر سقف تاریخی بازخواهد گشت یا این احتمال که مانند دو سال گذشته به سقف بی سابقه نزدیک به عدد 30 برسد وجود دارد؟

برای پاسخ به این سوال وضعیت دو فاکتور مهم بازار مسکن یعنی قیمت مسکن واجاره بها از اهمیت اساسی برخوردار است. تا زمانی که انتظارات تورمی افزایش نیافته و ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی با تغییر محسوس افزایشی همراه نشود، می‌توان انتظار داشت متوسط قیمت مسکن در شهر تهران باز هم کاهش یابد. کاهش مستمر قیمت مسکن علاوه بر آنکه عدد صورت کسر نسبت P به R را کاهش می‌دهد، به شرط عرضه حجم مناسب فایل به بازار فروش و خروج بازار ساخت‌وساز از رکود، می‌تواند زمینه بازگشت برخی متقاضیان اخراجی به بازار خرید آپارتمان را فراهم کند.

این موضوع کاهش تقاضا در بازار اجاره را به دنبال خواهد داشت. در واقع، تقویت قدرت خرید مسکن برای کاهش جمعیت متقاضی در بازار اجاره (کاهش تعداد مستاجرها) از یکسو و رفع معضل کمبود عرضه واحد مسکونی اجاره‌ای به بازار از سوی دیگر، مسیر افت بیشتر تورم اجاره را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. برای آنکه بتوان گفت سرعت رشد اجاره بها به وضعیت نرمال نزدیک شده است تورم نقطه به نقطه اجاره باید به سطح زیر 30 درصد برسد.