ارزانترین قیمت خانه در تهران چند است؟ / نوسان مسکن در ماه پرتنش
اقتصادنیوز: بازار مسکن در ماه تیر دو رفتار متفاوت از خود بروز داد. اثر جنگ تحمیلی 12روزه در نیمه اول ماه و سپس اثر آتش‌بس در دو هفته اخیر باعث شد، معاملات از «توقف شدید» به «تحرک ضعیف» تغییر وضعیت دهد. سطح قیمت فروشنده‌ها در همین مسیر نوسان کرد و اکنون 2درصد پایین‌تر از «ماه قبل از حملات» است.
به گزارش اقتصادنیوز، بازار معاملات مسکن پایتخت طی یک ماه منتهی به ابتدای مرداد به دلیل شرایط دوگانه «شوک ناشی از شرایط جنگی در نیمه اول تیر از یک سو و آتش‌بس طی هفته های اخیر از سوی دیگر» با دو نیمه متفاوت همراه شد؛ معاملات در روزهای جنگ تحمیلی 12 روزه با «توقف نسبی همراه بود اما پس از آن، در نیمه دوم تیر با تحرکی هر چند ضعیف مواجه شد. با توجه به برآیند تغییرات، می‌توان این طور برآورد کرد که بازار مسکن در حال گذار از کمای جنگی است، اما کماکان رکودی سنگین تر از سال قبل بر بازار مسکن حاکم است که می‌تواند تا پایان سال ادامه داشته باشد.
"صدیقه نژادقربان" در روزنامه "دنیای اقتصاد" نوشت: سایه جنگ تحمیلی 12 روزه بر بازار مسکن که از 23 خرداد آغاز شد، در ابتدای تیر این بازار را در مرحله توقف شدید - ایست ناگهانی خرید و فروش‌ها_ قرار داد. دو عامل اصلی باعث توقف معاملات در روزهای جنگ تحمیلی شد. نخست خروج سنگین تقاضای سرمایه ای به دلیل بروز ریسک تخریب دارایی ملکی و دوم، توقف معاملات به دلیل اختلال در شبکه بانکی.
آن شوک روزهای پایانی خرداد و دست کم هفته اول تیر ماه بر روند «قیمت پیشنهادی» در فایل های فروش آپارتمان در تهران منعکس شد. بر اساس شاخص قیمت مسکن «دنیای اقتصاد» که به دلیل نبود آمار رسمی در ابتدای هر ماه از روی قیمت فروشنده ها سنجش و برآورد می‌شود، در هفته‌های ابتدای تیر ماه، شوک جنگ، منجر به توقف معاملات و کاهش متوسط «قیمت پیشنهادی» شد. سطح متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمان های در نوبت فروش در محله های منتخب مناطق 22گانه تهران، در ابتدای تیر به کمتر از 95 میلیون تومان رسید اما در میانه تیر، بازار به نوعی از حالت «سکون» فاصله گرفت و تحرک ضعیف معاملاتی برقرار شد. در آن مقطع یعنی حدود 10 روز پس از اعلام آتش بس متوسط «قیمت پیشنهادی» فایل های ارائه شده به 98 میلیون تومان رسید. در حال حاضر نیز متوسط قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی موجود در بازار فروش محله های منتخب مناطق 22گانه تهران، به رقم 100 میلیون و 300هزار تومان رسیده است. این رقم از سطح قیمت یک ماه گذشته بیشتر است اما در مقایسه با متوسط «قیمت پیشنهادی» در ابتدای خرداد، یعنی ماه قبل از جنگ، 2درصد پایین تر است.
بررسی ها همچنین حاکی از آن است که قیمت پیشنهادی فعلی و در ابتدای مرداد تقریبا معادل قیمت پیشنهادی در ابتدای سال است و این یعنی «ثبات نسبی» در شرایط کنونی. در ابتدای فروردین سال 1404، قیمت پیشنهادی فایل های ارائه شده 99 میلیون و 300هزار تومان بود. علت این ثبات آن است که تحت تاثیر ریسک جنگ، خریدهای سرمایه ای به شدت کم شده است. از طرفی، خرید مصرفی نیز به خاطر نبود قدرت خرید بسیار پایین است؛ به‌طوری که این «رکود سنگین» در صورت ادامه آتش بس و تداوم کاهش نسبی «هیجان منفی» می‌تواند تا ماه های آینده ادامه یابد. در حال حاضر تورم نقطه ای مسکن با استناد به شاخص قیمت پیشنهادی در ابتدای مرداد نشان می‌دهد، سطح قیمت نسبت به سال گذشته افزایشی 12درصدی داشته است. «قیمت پیشنهادی» آپارتمان های میان متراژ ارائه شده به بازار در ابتدای مرداد سال گذشته 88.4 میلیون تومان در هر مترمربع بوده است. به این ترتیب سرعت رشد قیمت مسکن در حال حاضر نسبت به سال‌های 97 تا 99 که میانگین 60درصد (نقطه ای) بود، کاهش چشمگیری از خود نشان می‌دهد.
دو نیمه متفاوت پس از آتش بس
تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار مسکن نشان می‌دهد، در تیر ماه، بازار مسکن دو نیمه متفاوت را سپری کرد. در نیمه اول تیر که شوک جنگی منجر به کاهش محسوس و توقف نسبی معاملات شده بود، اما در نیمه دوم معاملات از توقف نسبی به سمت «تحرکی ضعیف» تغییر جهت داد. بررسی ها در بازار مسکن بر اساس معاملات صورت گرفته حاکی از آن است که سطح رکود معاملات سنگین تر شده و نبض معاملات بر اساس روایت های واسطه های ملکی به یک‌سوم سال گذشته در بازه زمانی مشابه رسیده است.
اگرچه بازار مسکن در تابستان سال گذشته نیز در رکود سنگین قرار داشت، اما این رکود در تیر امسال سنگین تر شده است. بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، در سال گذشته به ویژه در نیمسال اول، بازار مسکن تحت‌تاثیر «ریسک های سیاسی آن زمان که تنش در منطقه، محور آن بود» شاهد کاهش میل به خرید سرمایه ای بود و این منجر به فعالیت بسیار ضعیفی از جانب تقاضای سرمایه ای شد. سال گذشته روند ثبات نسبی قیمت و رکود سنگین در بازار مسکن تقریبا تا نیمه پاییز ادامه داشت اما با جایگزین شدن «ریسک ترامپ» منجر به بازگشت نسبی تقاضای خرید سرمایه ای به بازار ملک شد که تا حدودی روی تغییرات مثبت قیمت مسکن در پایان سال 1403 تاثیر گذاشت.
روند رکودی با شروع سال 1404 به دلیل صبر مذاکراتی ادامه پیدا کرد و با شروع جنگ تحمیلی 12 روزه در 23 خرداد و پس از آن آتش بس این روند رکودی نوسان مثبت و منفی به خود گرفت. در چنین فضای سنگین رکودی، بازار شاهد محدود شدن فعالیت عرضه کنندگان است که این را می‌توان ناشی از چشم انداز مبهم از آینده این بازار دانست که نوعی نااطمینانی را بر بازار مسکن حاکم کرده است. علت عمده کاهش عرضه کنندگان را باید ناشی از خروج سازنده ها از بازار فروش دانست، زیرا با توجه به قیمت تمام شده ساختمان، قیمت پیشنهادی فعلی، برای سازنده ها به صرفه نیست، از این رو، منجر به خروج سازنده ها از عرضه آپارتمان نوساز برای فروش شده است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» حاکی از آن است که ارائه فایل های جدید به بازار در همه مناطق نسبت به گذشته بسیار کمتر بوده و این می‌تواند ناشی از انتظار برای رصد اوضاع از جمله مذاکرات هسته ای باشد.
بررسی اولیه از بازار نشان می‌دهد، علاوه بر میزان عرضه، تقاضای خرید نیز در بازار نیز به کمترین میزان خود رسیده است. در حال حاضر هر دو سمت بازار خرید و فروش، در حال رصد بازار و تحولات سیاسی و اقتصادی کشور هم در سطح بین‌الملل و هم در داخل هستند. در واقع، با وجود اینکه سطح «قیمت پیشنهادی» فایل های ارائه شده در ابتدای مرداد به صورت میانگین 2 میلیون تومان بالاتر از نیمه اول تیر است، اما معاملات و سطح «قیمت قطعی» عمدتا کمتر از سطح قیمت پیشنهادی است و خریدوفروش‌های حداقلی برپایه «پایین ترین قیمت موجود در بازار» صورت می‌گیرد. در نتیجه بر اساس روایت واسطه‌های ملکی، قیمت قطعی آپارتمان ها در معاملات مسکن تا ابتدای مرداد، روندی منفی نسبت به فروش رفته ها در ماه گذشته از خود نشان می‌دهد. اما از آنجا که آمار رسمی از «قیمت قطعی» آپارتمان وجود ندارد، امکان بررسی رشد آن نیز فراهم نیست.
برآیند یک‌ماهه بازار مسکن نشان می‌دهد، با وجود کاهش ریسک جنگ در فضای بازار، اما قدرت خرید همچنان در بازار کم است و در مقابل، امکان فروش با قیمت فعلی برای بخشی از عرضه کننده ها وجود ندارد، این عدم‌ارتباط دو طرفه، «سایه رکود» بر سر بازار مسکن را سنگین نگه داشته است و به گفته، واسطه های ملکی ادامه آتش بس می‌تواند «ادامه ثبات قیمت» را به همراه داشته باشد؛ در این شرایط «رکود مسکن» ادامه خواهد داشت.
طی روزهای گذشته تعداد فایل هایی که از عبارت «قصد مهاجرت» برای فروش آپارتمان خود استفاده کرده اند، به شکل محسوسی در بازار مسکن به چشم می آمد. این فایل ها همچنان فعال هستند. برخی فروشنده ها نیز تقاضای تهاتر آپارتمان در تهران با یک واحد مسکونی در شهرهای دیگر از جمله شهرهای شمالی را دارند. به نظر می‌رسد این مدل فروش برای «فروش قطعی در اوج رکود خرید» است که روی قیمت‌ها نیز تاثیر کاهشی دارد.
همچنین بخوانید ما را در شبکه‌های اجتماعی دنبال کنید
