ارزان ترین خانه های دو خوابه در بازار مسکن

در چند سال اخیر به خصوص سال 1401 شاهد افزایش شدید قیمت مسکن بودیم و خانواده‌های زیادی توان خرید خانه را از دست دادند و صاحبِ خانه شدن آرزوی محال خیلی‌ها شد.

طبق آخرین آمار مرکز آمار ایران که مربوط به دی ماه 1401 است، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به 55 میلیون تومان رسیده است. عددی که حالا در بررسی فایل‌های خرید و فروش ملک به نظر واقعی نیست و متوسط قیمت ملک بالاتر از آن است.

لایحه جدید مالیات بر بازار مسکن

وضعیت آشفته بازار مسکن در حالی ادامه دارد که اخیرا دولت از لایحه دریافت مالیات از معاملات مکرر مسکن رونمایی کرده است تا به این شکل شاید بشود جلوی رشد افسارگسیخته قیمت مسکن را بکیرد.

طبق لایحه جدید که دولت به دنبال تصویب آن قبل از تابستان پیش رو است، معاملات مکرر مسکن به صورت پلکانی مشمول مالیات می‌شود و سوداگران باید تا 60 درصد سود خود را به عنوان مالیات بپردازند.

در صورتی که این لایحه تبدیل به قانون شود، اگر فردی ملکی را خریداری کند و زیر یک سال آن را بفروشد، سود او مشمول مالیات 60 درصدی می‌شود و ضریب این مالیات در سال دوم 40 درصد، سال سوم 20 درصد، سال چهارم 10 درصد و سال پنجم 5 درصد خواهد بود.

این طرح جواب خواهد داد؟

عضو هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران در مورد تاثیر لایحه جدید دولت بر بازار مسکن به همشهری آنلاین گفت: در شرایطی که ما با بازار متلاطمی روبه‌رو هستیم که متغیرهای اقتصادی دائم در حال تغییر است و تورمی وجود دارد که نه معلول بلکه خود عامل اثرگذاری بر نوسانات قیمت مسکن است، این دست قوانین و مقررات و تصمیمات در این شرایط نمی‌تواند بازار را کنترل کند و کمکی به برقراری تعادل در بخش مسکن کند.

مهدی روانشادنیا ادامه داد: تعادل بازار مسکن در شرایط فعلی وابسته به تغییر در شرایط اقتصادی و بهبود وضعیت کلی تورم در کشور است و بقیه تصمیماتی که گرفته می‌شود حتی می‌تواند با توجه به پیچیده بودن بازار مسکن، اثرات مخربی در جاهای دیگر داشته باشد، برای مثال همین تصمیم می‌تواند باعث رواج معامله‌هایی که ثبت نمی‌شوند، بشود و مشکلات زیادی را در بحث حقوقی به وجود بیاورد همانند اتفاقی که در سال 88 و 89 منجر به تصویب قانون پیش‌فروش مسکن شد.

سوداگری در بخش مسکن از بین می‌رود؟

از اهدافی که برای لایحه دریافت مالیات از معاملات مکرر مسکن متصور شده است، مقابله با سوداگری در بخش مسکن است. عضو هیئت علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد علوم و تحقیقات در این باره گفت: مسئله این است که در شرایط فعلی بستر اجرای این طرح وجود ندارد چرا که باید بازار مسکن را به صورت بازار چندوجهی ببینیم که هم بسته‌های تشویقی و هم بسته‌های تنبیهی در کنار هم باشند و در چنین شرایطی ما با دستکاری یک متغیر در یک بخش باعث تغییر در سایر بخش‌ها می‌شویم و عملا نمی‌توانیم مسئله را با این روش حل کنیم.

روانشادنیا در مورد ابزارهای مورد نیاز برای کنترل بازار مسکن گفت: کنترل بازار مسکن تابع 2 شرط است: نخست، تغییر در شرایط اقتصادی کشور به‌خصوص مهار تورم و دوم، افزایش عرضه در بازار مسکن به‌خصوص عرضه‌ای که منطبق بر الگوی تقاضا باشد.

عضو هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران افزود: در بخش مسکن تا کنون طرح‌های زیادی داشتیم که راه به جایی نبرده‌اند، مانند طرح جامع مسکن یا طرح مالیات بر خانه‌های خالی برای کنترل و ساماندهی بازار اجاره که خیلی هم ادعا شد می‌تواند موثر باشد و مسائل را حل کند اما در عمل دیدیم که این گونه نشد.

روانشادنیا با تاکید بر اینکه باید نگاه جامعی به حل مسئله مسکن داشت، ادامه داد: علت همه اینها این است که تغییرات در بازار مسکن عمدتا معلول تحولات اقتصادی است که در بخش‌های دیگر می‌افتد و عامل آن نیست در حالی که تحلیل ما این است که بخش مسکن عامل این مسائل است و به همین دلیل سراغ چنین تصمیماتی می‌رویم که خود زمینه‌ساز مشکل در بخش‌های دیگر می‌شود.

جدول قیمت آپارتمان‌های دوخوابه در تهران

لایحه دریافت مالیات از معاملات مکرر مسکن درحالی رونمایی شده است که هدف آن کنترل سوداگری در بازار مسکن عنوان می‌شود. دلیل این اقدام هم مشخص است؛ رشد افسارگسیخته قیمت مسکن در کشور. نگاهی به قیمت مسکن در تهران و دیگر شهرهای کشور نشان می‌دهد که قیمت خانه قصد توقف ندارد. قیمت‌ها آنقدر عجیب شده‌اند که از همین حالا مستاجران برای قراردادهای بعدی خود دچار اضطراب فراوانند. همچنین در حالی صحبت از ایجاد رکود در این بازار می‌شود که کارشناسان این بخش آن را رکود تورمی اعلام می‌کنند.

نگاهی به فایل‌های خرید و فروش مسکن در تهران، نمایی از وضعیت فعلی قیمت‌ها در بازار را به دست می‌دهد که دولت قصد دارد با راهکارهایی از جمله همین دریافت مالیات از معاملات مکرر مسکن آن را کنترل کند.

برای مثال، بررسی فایل‌های خرید و فروش آپارتمان‌های زیر 80 متر دوخوابه در تهران که بسیاری از خانوارهای دارای فرزند به دنبال خرید آن هستند، نشان می‌دهد برای خرید چنین واحدی با توجه به موقعیت جغرافیایی و همچنین آپشن‌های ساختمان و آپارتمان مورد نظر، حداقل به 2 میلیارد و 400 میلیون تومان نیاز دارید. برای مثال، هر مترِ یک واحد 75 متری که زیرهمکف قرار دارد در حوالی خیابان پیروزی در شرق تهران که سال ساخت آن مربوط به قبل از 1370 است 32 میلیون تومان است.

هر چه موقعیت جغرافیایی و شرایط آپارتمان بالاتر و بهتر باشد قیمت‌ها هم به همان میزان افزایش می‌یابد. برای مثال، یک واحد 80 متری در فرمانیه که سال ساخت آن 1394 است، حدود 17 میلیارد تومان قیمت دارد.

منطقه

متراژ

سال ساخت

قیمت هر متر

قیمت کل

چهارصد دستگاه (پیروزی)- زیرهمکف

75 متر

قبل از 1370

32.000.000

2.400.000.000

یافت‌آباد

70 متر

1398

55.714.000

3.900.000.000

ابوذر (منطقه 15)

64 متر

1381

62.500.000

4.000.000.000

پلیس

78 متر

1380

65.384.000

5.100.000.000

جنت‌آباد مرکزی

70 متر

1387

85.714.000

6.000.000.000

صادقیه

75 متر

1387

88.000.000

6.600.000.000

قیطریه

70 متر

1394

112.857.000

7.900.000.000

مرزداران

70 متر

1387

127.857.000

8.950.000.000

فاطمی

80 متر

1402

133.125.000

10.650.000.000

گیشا

78 متر

1394

147.000.000

11.500.000.000

فرمانیه

80 متر

1394

200.000.000

16.800.000.000