ارزان‌سازی مصالح ساختمانی کلید خورد

یک مصوبه حمایتی مهم در راستای حمایت از طرح‌ها و ساخت‌وسازهای مسکن حمایتی به‌تصویب هیات‌وزیران رسید. با تصویب این مصوبه، تامین فولاد و سیمان برای ساخت‌وسازهای مسکن حمایتی با نرخ مناسب تضمین شد. وزارتخانه‌های نیرو و نفت نیز مکلف شدند منابع انرژی لازم برای تولید فولاد و سیمان را مطابق برنامه و نیازسنجی طرح نهضت ملی مسکن انجام دهند. تکلیف وزارت صمت برای ارتقای تولید این محصولات مطابق نیاز نهضت ملی مسکن است. بورس کالا نیز مکلف شد، این محصولات را با نرخ‌های حمایتی و مناسب‌تر برای تامین مسکن حمایتی در اختیار بنیاد مسکن انقلاب اسلامی قرار دهد، به‌گونه‌ای که کنترل خوبی بر نرخ مصالح ساخت‌وسازهای حمایتی انجام گیرد.»

مهرداد بذرپاش و معاونان مسکنی این وزارتخانه نیز بنا بر نشست روز شنبه 29 اردیبهشت، گزارشی از روند اجرای طرح نهضت ملی مسکن در سراسر کشور ارائه دادند. در این نشست، وزیر راه و شهرسازی بااشاره به تضمین تامین فولاد و سیمان برای ساخت‌وسازهای مسکن حمایتی با نرخ مناسب که در 26 اردیبهشت 1403 به‌تصویب هیات‌وزیران رسید، یادآور شد: «بورس کالا مکلف شد این محصولات را با نرخ‌های حمایتی و مناسب‌تر برای تامین مسکن حمایتی در اختیار بنیاد مسکن انقلاب اسلامی قرار دهد. صمت در این گزارش تصمیم هیات‌وزیران مبنی خرید سیمان و فولاد از بورس کالا را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

کاهش نرخ مصالح با حذف واسطه‌ها

در ادامه حمایت‌های صندوق ملی مسکن از سازندگان مسکن، پس از اجرایی شدن خرید فولاد در سال گذشته، امسال خرید سیمان به‌منظور تزریق به پروژه‌های مسکن کشور در برنامه صندوق ملی مسکن قرار دارد.

کاهش نرخ مصالح برای سازندگان با حذف واسطه‌ها و افزایش سرعت پیشرفت پروژه‌های طرح نهضت ملی مسکن دستاوردهای مهم ورود این صندوق به عرصه خرید مصالح ساختمان‌سازی است. علاوه بر این با خریدهایی که به‌صورت عمده با حجم بالا و به‌صورت نقد از طریق بورس انجام می‌گیرد، از تولیدکنندگان داخلی مصالح ساختمانی هم حمایت می‌شود. فولادهای خریداری‌شده در سال گذشته توسط این صندوق به‌زودی به پروژه‌های مسکن در نقاط مختلف کشور تزریق خواهد شد. براساس مصوبه هیات امنای صندوق ملی مسکن در اجرای تبصره‌های یک و 2 ماده 13 قانون جهش تولید مسکن به این صندوق اجازه داده شده تا نسبت به خرید سیمان و فولاد از طریق بورس کالا یا سایر روش‌های مصوب در شورای‌عالی مسکن اقدام کند. دولت اقدام خوبی را درباره تامین مصالح ساختمانی در طرح نهضت ملی مسکن آغاز کرده است که اگر بتواند از طریق این برنامه، نرخ ساخت را کنترل کند، ممکن است نوسانات بازار مسکن در فصل جابه‌جایی، نیز محدود شود. براساس تبصره‌های قانون، جهش تولید مسکن به صندوق ملی مسکن اجازه داده شده است تا نسبت به خرید سیمان و فولاد از طریق بورس کالا یا سایر طرق مصوب در شورای‌عالی مسکن اقدام کند. در این راستا سال گذشته صندوق ملی مسکن با خرید نخستین محموله 90 هزار تنی فولاد از ذوب‌آهن اصفهان، نهضت خرید مصالح ساختمانی در پروژه‌های نهضت ملی مسکن را آغاز کرد. هزینه خرید این میزان فولاد 20 هزار میلیارد ریال و از محل منابع این صندوق بوده است.

مسلما با اجرای این برنامه، علاوه بر افزایش سرعت ساخت‌وساز، با حذف واسطه‌ها، مصالح با نرخ ارزان‌تر به‌دست سازندگان مسکن حمایتی می‌رسد.

روند ساخت‌وساز امیدوارکننده نیست

احمدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن در این‌باره به صمت توضیح داد: متاسفانه سیاست‌گذاری‌های زیادی انجام گرفته و قوانین متعددی نیز وضع شده است، اما هیچ اتفاقی درباره ساخت مسکن حمایتی رخ نمی‌دهد که چشمگیر باشد و این صحبت‌ها بیشتر مانند تبلیغاتی است که در ذهن شهروندان رسوخ می‌کند و ارزش دیگری ندارد. از مسئولان باید پرسید که مگر قرار نبود سالی یک میلیون واحد مسکونی بسازید؛ پس چرا هیچ واحدی تحویل مردم نشده؟

وی در ادامه خاطرنشان کرد: پیوسته صحبت از تسهیلات بخش مسکن می‌شود؛ اما نه در ساخت‌وساز و نه در بخش خرید، اکثریت مردم موفق نمی‌شوند، این تسهیلات را دریافت کنند. با این روند، رشد قیمت‌ها و تورم روزافزون اقتصادی، هرچقدر که ساخت این واحدها طولانی‌تر شود، نرخ تمام‌شده آنها بالاتر می‌رود. بنده هفته پیش شکر را 28هزار تومان خریدم و امروز همان شکر، 50 هزار تومان شده است. در این شرایط چطور می‌خواهند سیمان و فولاد را ارزان‌تر تامین کنند. مگر در این چندساله از گران فروختن مصالح ساختمانی کسی ضرر کرده که الان بخواهند ارزان‌تر به مسکن حمایتی اختصاص دهند.

تسهیلات تکلیفی کارساز نیست

سرحدی افزود: به بانک‌های گفته شده است که با سودهای 18درصد و... به سازندگان وام دهند. در شرایطی که بانک‌ها می‌توانند با سودهای بیشتر وام و تسهیلات در اختیار بخش‌های دیگر بگذارند، این اقدام چه دلیلی دارد؟ خب مسلم است که پرداخت تسهیلات از سوی بانک‌ها به‌سرانجام نمی‌رسد. بانک‌ها تمایل دارند تا منابع خود را به بخش‌های سودده و با بازپرداخت کوتاه‌تری اختصاص دهند. باید دولت بپذیرد با شرایط فعلی، بانک‌ها اشتیاقی برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن ندارند. ما چرا باید این صحبت‌ها را جدی بگیریم، وقتی که یک واحد از پروژه نهصت ملی مسکن تحویل مردم داده نشده است. بنده شخصا به هیچ‌کدام از این صحبت‌ها اعتقاد ندارم و به‌نظرم هیچ‌یک از آنها رنگ اجرایی به خود نمی‌گیرد.

اینکه تنها صحبت از مصالح تنظیم بازاری، تسهیلات، زمین رایگان و... شود و هیچ چیزی سرجای خود قرار نگیرد، نه‌تنها به تولید مسکن کمک نمی‌کند، بلکه اعتماد جامعه از مسکن دولتی را سلب می‌کند. در حال حاضر صحبت از آزادسازی ارز 28هزار تومانی است. ارزی که 4 هزار تومان بود و معلوم نیست که با آزادسازی‌اش به چه قیمتی می‌رسد. تا زمانی که نرخ مصالح ساختمانی کنترل نشود و روزبه‌روز شاهد افزایش قیمت‌ها باشیم، چیزی درست نمی‌شود.

مسئولان حوزه مسکن باید به جوانانی که می‌خواهند ازدواج کنند یا آن مستاجرانی که باید هر سال 2برابر سال قبل اجاره دهند، پاسخگو باشند. مسکن حق تمام اقشار جامعه است و نمی‌شود دست روی دست گذاشت تا مردم صاحب‌خانه شوند.

منابع انرژی برای تولید فولاد و سیمان محدود است

این تحلیلگر بازار مسکن در این‌باره که وزارتخانه‌های نیرو و نفت نیز مکلف شدند منابع انرژی لازم برای تولید فولاد و سیمان را مطابق برنامه و نیازسنجی طرح نهضت ملی مسکن انجام دهند، به صمت توضیح داد: منابع انرژی در ایران اکثرا از برق و سوخت‌های فسیلی تهیه می‌شود. در این زمینه ظرفیت‌های تولید فولاد و سیمان نیز تابع توان این نیروگاه‌ها هستند. در اینجا سوالی که پیش می‌آید، این است که مگر ما نیروگاهی تاسیسی کرده‌ایم که بخواهیم توان تولیدی خود را بالا ببریم؟ وضعیت تولید برق اتمی و تجدیدپذیر هم در کشور تعریفی ندارد. در نتیجه از این بابت هم نمی‌توانیم امیدوار باشیم. سال قبل با کاهش مصرف آب، قبض‌های برق برای چند ماه کمابیش مجانی شد، اما امسال می‌بینیم که فروردین پول برق چندبرابر شد. ما باید ببینیم که انرژی به حد کافی داریم که بخواهیم در اختیار تولید سیمان و فولاد بگذاریم یا خیر؟

بنده به‌عنوان کارشناس بازار مسکن در شرایطی می‌توانم پاسخ شما را درست دهم که طرحی به مرحله اجرا درآمده باشد. در این شرایط است که می‌توانم بگویم که فلان طرحی که بخشی از آن اجرایی شده، تا چه حد می‌تواند کمک‌کننده باشد؛ در غیر این صورت تنها با عددسازی و آمارسازی، اتفاقی در بازار مسکن کشور عزیزمان رخ نمی‌دهد. امید است در آینده نزدیک همه نواقص موجود در بحث ساخت‌وساز و تولید مسکن برداشته شود و ما شکل جدیدی از تلاش‌ها را شاهد باشیم.

مسیر اشتباه کنترل بازار مسکن

فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: در شرایط فعلی بازار مسکن باید نحوه سیاست‌گذاری‌ها تغییر کند و شیوه‌های نوین جایگزین شود. سیاست‌گذاری‌های دستوری به غیر بخش‌های قضایی آن، در حالت‌های دیگر برای ساماندهی بازار مسکن امکان‌پذیر نیست و نمی‌تواند اوضاع را التیام بخشد. البته باید گفت که اقدامات قضایی نیز مدت‌زمان محدودی قابل‌استفاده هستند و نمی‌توانیم از سیاست‌گذاری‌ها، انتظار تداوم داشته باشیم.

نکته بعدی این است که در کشورهای پیشرفته متناسب با شرایط اقتصادی، سیاست‌های بازار مسکن اتخاذ می‌شود. در حال حاضر، تورم‌های شدید اقتصادی سال‌به‌سال در حال افزایش و در این شرایط تعیین قوانین نظیر سقف افزایش 25 درصدی اجاره‌بها نشدنی است. ممکن است برای کوتاه‌مدت برخی سیاست‌گذاری‌های دولت تاحدودی جواب دهد، اما در بلندمدت فنر مشکلات درمی‌رود و اوضاع بدتر از گذشته می‌شود.

وی در ادامه افزود: از طرفی، ممکن است سیاست‌گذاری‌هایی که در رابطه با ساماندهی بازار مسکن و کم کردن دست دلالان در گرانی ملک انجام می‌گیرد، تاثیرگذار باشد، اما آن چیزی که باعث شده تا قدرت خرید ملک از دست بسیاری از اقشار کم‌درآمد خارج شود، مشکلاتی نظیر نوسانات نرخ ارز است که توان خرید خانه را روزبه‌روز کمتر می‌کند.

فنر مشکلات بازار مسکن فشرده‌تر شد

بیضایی خاطرنشان کرد: جهش قیمتی که بازار مسکن در حال تجربه کردن است، باید در سال‌های قبل با سیاست‌گذاری‌های منطقی تخلیه می‌شد، اما این اتفاق رخ نداد. در نتیجه، حل همه چالش‌های بازار ملک به سال‌های آتی منتقل شد. باوجود چنین اتفاقاتی، فشار حداکثری بر دوش مردم افتاد و باعث شد نه‌تنها متقاضیان برای خرید و اجاره خانه سردرگم شوند، بلکه سازندگان نیز از عرضه واحدهای خالی به بازار شانه خالی کنند و به‌جای تولید سراغ دلالی در بازار مسکن بروند.

بازار مسکن در شرایطی است که با کمبود عرضه مواجه و ساخت‌وساز به‌شدت کاهشی است. از طرف دیگر، قدرت خرید مردم اجازه نمی‌دهد تقاضا به‌سمت بازار سرازیر شود. در نتیجه، با کمبود عرضه که طی سال‌های گذشته ایجاد شده است، شاهد رشد بالای تقاضا در سال آینده خواهیم بود.

وی در پایان گفت: مشکلات بازار مسکن باید با همکاری تمام نهادهای ذی‌ربط پیگیری شود تا این حوزه با سرعت بیشتری در مسیر توسعه قرار بگیرد. در این صورت، عرضه و تقاضا در این بازار پرطرفدار به‌تعادل می‌رسد. تنها تلاش‌های دولت در صورتی می‌تواند به بهبود بازار مسکن بینجامد که از تمام ظرفیت‌ها و زیرساخت‌های کشور باتوجه به برنامه‌ریزی دقیق استفاده شود.