اقدام ویژه برای کاهش فساد | سامانه ای که دست کلاهبرداران را رو می کند

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که به فرموده رهبر معظم انقلاب تصویب آن مصلحت قطعی نظام است، تصویب و برای اجرا ابلاغ شده است.

اما چه شده است که این قانون تا این حد برای حاکمیت مهم و با اهمیت است و حتی مقام معظم رهبری به آن تاکید می کند.

وجود پرونده های متعدد قضایی در سال های گذشته به این امر ختم شد که باید برای املاک فاقد سند و یا املاک دارای اسناد مشاعی چاره اندیشی شود. به همین منظور در سال 1395 طرحی با عنوان ارتقای اعتبار اسناد رسمی با پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و موافقت قوه قضائیه به مجلس ارائه شد.

به دلیل اینکه تعداد پرونده های قضایی در حوزه املاک رو به فزونی بود و به نوعی نقل و انتقال املاک فاقد سند و حتی املاک دارای اسناد مشاعی مشکلاتی را برای عموم مردم به وجود آورده بود در این طرح مقرر شد که معاملات اموال غیر منقول ملزم به ثبت رسمی باشند.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در حالی برای اجرا از سوی محمد مخبر، سرپرست ریاست جمهوری، طی نامه‌ای برای اجرا به دستگاه‌های مرتبط ابلاغ شده است که این قانون مدت‌ها به دلیل تعلل در اجرا مورد انتقاد کارشناسان و نمایندگان مجلس بود.

کارشناسان اقتصادی بر این باور هستند، حالا که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ابلاغ شده چه تاثیری بر ابعاد مختلف بخش مسکن و حتی مالیات‌ستانی خواهد داشت؟

وجود پرونده های قضایی، کلاهبرداری و پولشویی موضوعی است که از یک سو نیاز به این قانون را بیش از پیش ضروری می کرد و از سوی دیگر قصد داشت به ثبت اسناد رسمی اعتباری ببخشد و آنرا به نوعی سر و سامان دهد.

این طرح قبل از قانون شدن 5 بار بین شورای نگهبان و مجلس رفت و برگشت داده شد و در نهایت با تدبیر و هوشمندی مقام معظم رهبری در جلسه مسئولان قوه قضاییه از این طرح به عنوان یک مصلحت قطعی یاد شد.

کارایی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» چیست؟

حال با ابلاغ آن از سوی دولت و طبق ماده «1» «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» مقرر شده است، سامانه‌ای با عنوان «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» راه‌اندازی شود تا ادعاهای مربوط به اموال غیرمنقول که قبل از ایجاد این سامانه مطرح شده و فاقد سند رسمی است، ثبت شوند.

آنچه که در «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» به آن تاکید شده است این است که حق تنظیم سند معامله از مشاوران املاک سلب شده است. اما سوال این است آیا اجرای این قانون می تواند به تنهایی تمام مشکلات حقوقی و قضایی و در نهایت مالی و مالیاتی را برطرف کند؟

دست مشاوران املاک برای ثبت معاملات بسته شده است؟

حال پس از گذشت یک سال از تاسیس «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی»، در صورتی که هرگونه قرارداد اموال غیرمنقول زمین، آپارتمان، ویلا، ساختمان و مواردی از این دست، در سامانه مذکور ثبت نشود، فاقد وجاهت قانونی خواهد بود. همین بند قانونی است که دست مشاوران املاک را برای ثبت معاملات در دفاتر خود بسته و به عنوان مانعی برای جلوگیری از ایجاد معاملات سفته‌بازانه عمل خواهد کرد؛ چراکه بنا بر این ماده قانونی، در صورتی که معامله در این سامانه رسمی ثبت نشده باشد، اصولاً فاقد ارزش قانونی است و خریدار، مالک ملک معامله‌شده نخواهد بود.

آنطور که برخی کارشناسان می گویند در هیچ کجای دنیا سراغ ندارید که توافق دو نفر منجر به سند شود و چون حدنگاری و کاداستر می تواند این مشکلات را به کمترین میزان خود برساند پس چرا در کشور و با وجود داشتن کاداستر هنوز هم اسناد غیر رسمی و اموال غیر منقول خرید و فروش می شوند؟

«مجید گودرزی» کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می تواند برای بازار ملک و املاک مفید باشد؟ و اینکه آیا این قانون راه نجاتی برای کاهش کلاهبرداری و پرونده های قضایی باشد؟ گفت: در حال حاضر آشفتگی زیادی در حوزه ملک و املاک وجود دارد و در دنیا مرسوم نیست که دو فرد با توافق با یکدیگر بتوانند سندی را ثبت کنند.

رهبر معظم انقلاب به سران قوه قضائیه اعلام کرد باید قراردادهای غیررسمی جمع‌آوری شود.

او با اشاره به اینکه بر اساس قانون فقه هنگامی که دو نفر معامله‌ای انجام می دهند باید دو شاهد حضور داشته باشند تا آن معامله معتبر باشد ادامه داد: اما در سال‌های اخیر به دلیل فسادهای گسترده‌ای که بروز پیدا کرده رهبر معظم انقلاب به سران قوه قضائیه اعلام کرد باید قراردادهای غیررسمی جمع‌آوری شود.

داد و ستدهای غیر رسمی تبعات سنگینی برای کشورها دارد.

کارشناس اقتصاد مسکن افزود: در دنیا با داشتن حدنگار و کاداستر معمولا آمار داد و ستدهای غیر رسمی تبعات سنگینی برای کشورها دارد و مطمئنا این اقدامات هم برای مالیات ستانی و هم برای کاهش تخلفات صورت می گیرد.

کنترل دولت بر بازار مسکن و سیاست‌گذاری اولین موضوع ابلاغ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول.

گودرزی در پاسخ به این پرسش که برخی کارشناسان عنوان می کنند که هدف اصلی دولت در قانون مزبور مالیات ستانی است؟ تصریح کرد: شاید کنترل دولت بر بازار مسکن و سیاست‌گذاری اولین موضوع مهم برای ابلاغ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باشد و در وهله دوم مساله مالیات‌ستانی باشد. اما هر چه که باشد این است که این قانون تلاش دارد فساد گسترده در این بخش را به شکل قابل توجهی کاهش دهد.

او با اشاره به اینکه برخی قراردادها در حال حاضر در جایی ثبت رسمی نشده اند و دولت این امکان را ندارد تا قوانین مالیاتی را پیش ببرد تاکید کرد: آنچه که مشخص است این است که دولت با این قانون خواهد توانست که بخش ملک و املاک را کنترل و برنامه‌های حمایتی خود را پیش ببرد.

گودرزی با یادآوری اینکه هنگامی که این تعداد پرونده وارد دستگاه قضا می‌شود صدها نفر را درگیر می‌کند گفت: در سال 1401 بالغ بر 1.7 میلیون پرونده جدید ملکی داشتیم که اگر 2 نفر در این دعواها شریک و سهیم باشند بالغ بر سه میلیون و 400 هزار نفر درگیر پرونده های قضایی می شوند و همانطور که می دانیم پرونده های حقوقی معمولا دو سال به طول می انجامد تا دادگاه رای قطعی بگیرد.

اگر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اجرایی شود کلاهبرداری و فروش مال به غیر نیز کاهش خواهد یافت.

کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه کلاهبرداری و فروش مال غیر به دلیل نبود یک بانک اطلاعاتی قوی افزایش یابد تصریح کرد: اگر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اجرایی شود کلاهبرداری و فروش مال به غیر نیز کاهش خواهد یافت. باید اذعان کرد که بانک اطلاعاتی قوی نداریم.

وی در پاسخ به این پرسش که در این قانون املاکی ها چه شرایطی می توانند داشته باشند؟ گفت: املاکی ها باید اقدام به ثبت اسناد رسمی کنند و اگر نکنند و غیر از این باشد تخلف کرده اند. نکته ای که هست این است که اگر تا 4 نوبت املاکی ها این موضوع را رعایت نکنند و اقدام به ثبت اسناد غیر رسمی کنند مجوز آنها ابطال خواهد شد. به هر حال باید تاکید کنم که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اولین ابتکار مثبتی است که برای حوزه ملک و املاک صورت می گیرد.