برآورد حداقل و حداکثر متراژ مورد نیاز در بازار ساخت‌وساز

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، مختصات تقاضای مسکن در سال 1400، دو جزء اصلی دارد که اگر سرمایه‌گذاران ساختمانی، پروژه‌های جدید را با آن تطبیق دهند، شدت رکود موجود برای این گروه از سازنده‌ها تا حدودی تعدیل می‌شود. بررسی‌ها درباره آخرین وضعیت «شکل‌گیری تقاضای جدید» ناشی از ازدواج و طلاق در تهران و کشور نشان می‌دهد اگرچه میزان تقاضا با فاکتور ازدواج‌های سالانه، نسبت به ابتدای دهه 90، بیش از 30 درصد کاهش پیدا کرده، اما به‌دلیل سهم قابل توجه تقاضای ناشی از طلاق و همچنین رشد محسوس خانوارهای تک‌نفره، هنوز ظرفیت برای ساخت‌وسازهای مسکونی در شهرها وجود دارد. اما ورود ناآگاهانه به این بازار - مطابق الگوی قبل - نمی‌تواند خروج موفق را تضمین کند. بسازوبفروش‌ها لازم است به «حداقل تیراژ» و «حداکثر متراژ» مورد نیاز برای دست‌کم یک‌سال پیش‌رو توجه کنند. این دو شاخص برای تهران و کل کشور برآورد شده است. نکته کلیدی، سهم خانوارهای تک‌نفره و دونفره در بازار تقاضا و همچنین وزن آپارتمان‌های کوچک‌متراژ در معاملات مسکن است. برآورد «حداقل تیراژ» و «حداکثر متراژ» مورد نیاز در بازار مسکن با توجه به تغییرات مختصات جمعیتی، منوی 1400 سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران و کشور را پیش‌روی سازنده‌ها قرار می‌دهد. برآوردها از حداقل تیراژ و حداکثر متراژ مورد نیاز واحدهای مسکونی در عرضه جدید مسکن به بازار تقاضا با توجه به تغییرات مختصات جمعیتی نشان می‌دهد آن دسته از سازنده‌هایی که در سال 1400 قصد ورود به بازار ساخت وساز دارند باید ویژگی‌های واحدهای مسکونی برنامه‌ریزی شده برای ساخت را با توجه به تغییرات پارامترهای جمعیتی طرح‌ریزی کرده و اجرایی کنند. در واقع سازنده‌هایی که دست‌کم پس از 6 سال رکود پی‌در‌پی در بازار ساخت وساز، در سال 1400 قصد ورود به این بازار و شروع پروژه‌های جدید دارند لازم است با پلان به‌روز‌رسانی شده وارد بازار شده و اقدام به سرمایه‌گذاری و فعالیت کنند. به دلیل تغییرات قابل‌توجه در مختصات جمعیتی خانوارها لازم است ساخت وسازهای جدید با الگوی سازگار با جنس موجود تقاضا انجام شود. مختصات جمعیتی خانوارها که یکی از پارامترهای مهم در برآورد تعداد و مشخصات واحدهای مسکونی جدید است هم‌اکنون نسبت به ابتدای دهه 90 با تغییرات قابل‌توجهی همراه شده است، بنابراین سازنده‌هایی که بعد از 6 سال رکود ساختمانی از هم‌اکنون قصد بازگشت مجدد به بازار را دارند لازم است از این مختصات آگاهی داشته باشند تا بتوانند به این سوال مهم پاسخ دهند که در قالب سرمایه‌گذاری‌های جدید خود در این عرصه باید چقدر و چگونه ساخت‌وساز کنند؟ همواره مختصات جمعیتی مهم همچون نرخ ازدواج، طلاق، حجم تقاضای انباشته‌شده در بازار مسکن که از سال‌های قبل‌تاکنون در بازار بی‌پاسخ مانده و هم‌اکنون در بازار حضور دارد، تغییرات مربوط به سن ازدواج، تغییرات نرخ خانوارهای تک‌نفره، تغییرات بعد خانوار و... به عنوان عوامل مهم و اثرگذار در میزان و چگونگی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی از بابت حداقل متراژ واحدها و حداکثر مساحت مورد نیاز برای واحدهای مسکونی تاثیر داشته است. تغییر در هر کدام از این پارامترها و المان‌ها می‌تواند شرایط تقاضا و کیفیت و کمیت آن را در بازار مسکن تحت تاثیر قرار دهد و لازم است سازنده‌ها با آگاهی و توجه کامل به این مقولات اقدام به شروع پروژه‌های جدید ساختمانی (واحدهای مسکونی) کنند. در شرایط فعلی کاهش آمار ازدواج، افزایش تعداد خانوارهای تک‌نفره تحت تاثیر افزایش نرخ طلاق، بالا رفتن سن ازدواج و رواج زندگی مجردی و همچنین روند رو به رشد جمعیت کهنسالان نیازهای جدیدی را در بازار مسکن پدید آورده است. یافته‌ها براساس آمارهای مربوط به سال‌های 98 و 99 از جزئیات متغیرهای اثرگذار در این زمینه نشان می‌دهد وضعیت نرخ ازدواج به عنوان تقاضای جدید مسکن برای خانوارهای دونفره در کشور، باکاهش 37 درصدی طی 8 سال گذشته روبه‌رو شده است. آمار ازدواج از 792 هزار فقره در سال92 به حدود 500هزار فقره در سال گذشته در کشور رسیده است. این در حالی است که تقاضای جدید برای مسکن تک‌نفره ناشی از افزایش 4 درصدی میزان طلاق طی 8 سال گذشته در کشور یکی از موضوعاتی است که درخصوص متراژ و تیراژ ساخت‌وسازهای جدید باید مورد توجه سرمایه‌گذاران ساختمانی و سازنده‌ها قرار بگیرد. هم‌اکنون آمار سالانه طلاق حدود 175هزار فقره است. در تهران نیز آمار ازدواج از حدود 60 هزار فقره در ابتدای دهه90 به نزدیک 40 هزار فقره رسیده است. این موضوع نشان‌دهنده کاهش حدود 34 درصدی نرخ ازدواج طی 8 سال گذشته است. در تهران هم‌اکنون آمار سالانه طلاق حدود 22هزار تا 25هزار فقره است. بررسی‌ها نشان می‌دهد، تقاضای انباشت در بازار خرید مسکن تهران صرفا از محل ازدواج‌ها (برآورد براساس رکود سنگین معاملات در سه سال گذشته) در مجموع حدود 50 تا 60 هزار خانوار است. بر این اساس، برآورد حداقل تیراژ مورد نیاز برای ساخت سالانه آپارتمان (با لحاظ متغیرهای بالا و لحاظ نرخ تخریب و مشارکت و همچنین حذف سالانه تقاضا ناشی از مرگ‌ومیر) در کشور بین 540 هزار تا 580 هزار واحد مسکونی جدید تخمین زده می‌شود. در تهران نیز با توجه به این تغییرات مختصات جمعیتی، بین 85هزار تا 90 هزار واحد مسکونی جدید نیاز است. درخصوص متراژ واحدهای مسکونی مورد نیاز با توجه به تغییرات مختصات جمعیتی در دو سال گذشته، با لحاظ افزایش سهم خانوارهای تک‌نفره و دو‌نفره به 30 درصد کل خانوارها در کشور و 36 درصد کل خانوارها در تهران و همچنین سهم 42درصدی آپارتمان‌های 50 تا 80 مترمربع از معاملات خرید ملک در تهران، دست‌کم یک‌سوم خانه‌سازی‌ها لازم است در این بازه متراژی تعریف شود. همچنین لازم است با توجه به واقعیت‌های جمعیتی و تغییرات ایجاد شده در مختصات تقاضای مسکن، سرمایه‌گذاران ساختمانی به گونه‌ای برنامه‌ریزی کنند تا 15 تا 20درصد از کل ساخت‌وسازها برای خانوارهای تک‌نفره (فردها) تدارک دیده شود. برآوردها نشان می‌دهد مساحت این واحدها حداکثر باید 60مترمربع باشد. نتایج بررسی این تغییرات و همچنین ضرورت‌های جدید سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در قالب ساخت وسازهای 1400 نشان می‌دهد سازنده‌ها باید یک طرح زوج و فرد برای پروژه‌های جدید خود در بازار ساخت وساز تعریف کرده و ملاک عمل قرار دهند. طرح زوج مختص طراحی، ساخت واجرای واحدهای مسکونی مختص خانوارهای دو‌نفره و بیشتر است که به مساحت بیشتری برای سکونت به لحاظ بیشتر بودن تعداد اعضای خانوار نیاز دارند. از سوی دیگر طرح فرد ساخت وساز‌های جدید، طرحی است که ضرورت‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی در جهت افزایش تعداد خانوارهای تک‌نفره ناشی از تغییرات جدید مختصات جمعیتی را نشان می‌دهد. در واقع سازنده‌های مسکن باید قبل از اقدام برای تعریف پروژه‌های ساختمانی جدید الگوی سازگار با مختصات جدید جمعیت را پیش‌روی خود قرار داده و فعالیت‌های خود را در حوزه ساخت مسکن بر اساس این الگو برنامه‌ریزی و اجرا کنند. علاوه بر آمارهای مربوط به حجم تقاضای جدید و تقاضای انباشته شده در بازار مسکن ناشی از کاهش نرخ ازدواج، افزایش میزان طلاق و در نتیجه افزایش تعداد خانوارهای تک نفره، تیراژ ساختمانی باید با نگاه به مقوله تخریب دو واحد در ازای ساخت 5 واحد در نظر گرفته شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد به طور متوسط ساخت هر 5 واحد مسکونی در ازای تخریب دو واحد انجام می‌شود. بنابراین اگر نیازهای جدید در بخش مسکن نشان‌دهنده نیاز به تامین و ساخت 5 واحد مسکونی است حتما باید برای ساخت 7 واحد برنامه‌ریزی شود چون به طور متوسط در ازای ساخت هر 5 واحد جدید دو واحد قدیمی تخریب می‌شود. یعنی عملا در پروسه ساخت هر 5 واحد جدید، نیاز سه خانوار جدید به مسکن پاسخ داده می‌شود و دو واحد تازه‌ساز جایگزین دو واحد قدیمی‌سازی می‌شود که در جریان این ساخت‌وسازها تخریب و نوسازی شده‌اند.

منبع: دنیای اقتصاد