تحول تاریخی در بازار مسکن / چینی ها تیر خلاص را شلیک کردند!
فروش و خرید خانه‌های قدیمی در مقابل نوسازی‌های بازار مسکن چین، وقتی همزمان با افت قیمت این خانه‌ها رخ داد، به عنوان یک "اصلاح رفتاری" در نحوه سرمایه‌گذاری ملکی چینی‌ها تعبیر شد. این واکنش نشانگر "خروج از این پناهگاه" سرمایه‌گذاری ملکی است که چینی‌ها از سال‌های گذشته انجام می‌دادند.
زنگ اصلاحات در بازار مسکن چین به دست دولت نیامد، بلکه توسط خود چینی‌ها نواخته شد. تغییر رفتار برجسته بازیگران این بازار، ناشی از "رونق تاریخی معاملات ثانویه مسکن" و "کاهش قابل توجه در بازار آسمان‌خراش‌ها" است. این واکنش نشان می‌دهد که عرضه و تقاضا در بازار املاک چین به وقایع حداقل دو سال اخیر با تأثیر قابل توجهی واکنش نشان داده است.
«ورشکستگی سریالی برج سازها» و «ناتوانی پیش فروشنده ها در عمل به تعهدات شان مقابل خریداران سرمایه ای آپارتمان ها» سرانجام باعث شد این جنس از تقاضا در بازار فروکش کند؛ اتفاقی که کارشناسان بازار املاک این کشور اسم آن را «میوه فرسایش اعتماد» گذاشته اند.
در چین تعداد کسانی که انتظار دارند «قیمت ملک در آینده افزایش چشمگیر پیدا کند»، به شدت کم شده و آنها انبوه برج های مسکونی را دیگر «پناهگاه امن دارایی» نمی دانند. این نگاه، «میل به فروش» خانه های چندسال ساخت را رقم زده و همزمان، سمت تقاضای مصرفی به‌خاطر «کاهش چشمگیر قیمت واحدهای چندسال ساخت» به میزان نزدیک به 6درصد نسبت به سال گذشته میلادی سراغ این بخش از بازار - معاملات ثانویه - رفته است. متراژ فروش چندسال ساخت ها از فروش نوساز سبقت گرفته است و به بالاترین میزان از 1990 رسیده است. ابعاد بازار برج های خالی از سکنه و رهاشده در چین به قدری است که مطالعات جدید «فایننشال تایمز» نشان می‌دهد، بازار مسکن چین تا سال‌ها می‌تواند بدون نیاز به ساخت وساز از «واحدهای چندسال ساخت موجود»، تامین شود.
مرگ نوسازها، تولید چندسال ساخت ها
در قلب محله فرانسوی ها، در شانگهای، گویی گذری به دوران طلایی هنر و معماری کرده ای. آپارتمانی کهن با شکوهی بی بدیل، خودنمایی می‌کند. گویی در آغوش نوستالژی غرق می شوی و عطر خاطرات در مشام جانت می پیچد. کاشی کاری های ظریف به سبک آرت دکو، همچون نگین هایی بر تن این عمارت کهن می درخشند و اتاق های بلند با سقفی پرنقش و نگار، تو را به سفری در اعماق تاریخ می برند. این آپارتمان رویایی، قصه ای ناتمام دارد و منتظر صاحب جدیدی است تا با عشق و ذوق خود، فصلی تازه در دفتر خاطراتش رقم بزند. قیمتی معادل 29 میلیون دلار، تنها کلیدی است که قفل این گنجینه را می گشاید و قصری مجلل را به آغوش تو می سپارد.
بر اساس گزارشی از «فایننشال تایمز»، در قلب کلان‌شهر شانگهای، خانه هایی با قدمت چند دهه، با معماری خاص و منحصر به فرد خود، خودنمایی می‌کنند. این خانه های تاریخی، اگرچه نمونه ای رایج در این شهر نیستند، در سراسر چین شاهد رونق تقاضا برای خرید خانه های موسوم به «چندساله» هستیم. این پدیده نوظهور، دگرگونی جدید در بخش املاک و مستغلاتی است که برای چند دهه تحت سلطه بلامنازع معاملات خانه های نوساز در آسمانخراش ها بوده و اکنون در بحران به سر می برد. پروژه های نیمه تمام مسکن همچون زخم هایی کهنه بر پیکره شهرهای چین نشسته اند. گویی این منظره غمبار، حکایتی از بی اعتمادی فزاینده خریداران به بازار مسکن این کشور باشد. مدت هاست که بازار املاک و مستغلات چین در چنگال بحرانی عمیق گرفتار آمده است. رکود در بخش ساخت وساز، ورشکستگی شرکت‌های سازنده، افت قیمت‌ها و کاهش تقاضا، تصویری آشفته از این بازار به نمایش می گذارد. در این میان، شاهد دگرگونی در ذهنیت خریداران مسکن هستیم. گرایش به سمت معاملات مسکن های چندساله به جای واحدهای نوساز، رواج فزاینده ای یافته است.
زنگ خطر یا زنگ اصلاحات؟
با توجه به انبوه پروژه های نیمه تمام ساختمانی در شهرهای چین، تمایل روزافزون به خرید خانه های قدیمی تر به راحتی قابل درک است. اندرو لارنس، تحلیلگر املاک آسیا، زنگ خطر را به صدا درآورده است. او از فرسایش اعتماد خریداران نهایی به سازندگان مسکن در چین خبر می‌دهد. به باور او، این کشور در حال گذار از دوران «رونق سفته بازی و اعتباری» در بازار مسکن به سمت بازاری «بالغ تر» است. این دگرگونی، تمایل روزافزون به خرید خانه های قدیمی را به دنبال داشته است. گویی در گذر زمان، این خانه ها با صلابت و اصالت خود، «پناهگاهی امن» در برابر آشفتگی های بازار نوظهور مسکن به شمار می روند.
در اقتصادهای توسعه یافته اروپا و آمریکای شمالی، خرید خانه های موجود امری عادی و رایج است. اما در سرزمین پهناور چین، که شاهد بزرگ‌ترین رونق ساخت‌وساز در تاریخ بشر بوده است، میلیون ها خانه نو و بی استفاده چشم به راه ساکنان خود هستند. برخلاف محله های تاریخی و کهن شانگهای که با معماری منحصربه فرد خود، هویت و اصالت شهر را به رخ می کشند، بخش اعظمی از واحدهای مسکونی چین در دهه های اخیر و با سرعتی حیرت انگیز احداث شده اند. این انبوه خانه های نو، تناقضی عمیق با بحران کمبود مسکن و گرانی سرسام آور آن در شهرهای بزرگ ایجاد کرده است.
در این میان، بخش املاک و مستغلات در چین نقشی کلیدی در اقتصاد این کشور ایفا می‌کند و تقریبا یک چهارم از تولید ناخالص داخلی را به خود اختصاص داده است. با وجود این رونق ظاهری، زمزمه هایی از ناپایداری و وجود حباب در این بخش به گوش می رسد. خانه های خالی بی شماری که در گوشه و کنار شهرها رها شده اند، نمادی از این ناپایداری و تناقض آشکار میان نیاز واقعی مردم و عطش سیری ناپذیر بازار برای سود بیشتر هستند.
توفان بی پولی برج سازها
در سال 2021، تشدید نظارت بر استفاده بی رویه از وام در بخش املاک و مستغلات چین، توفانی از بحران نقدینگی را به پا کرد. این توفان، شرکت‌های ساخت وساز بزرگی مانند اورگراند را به ورطه نکول و ورشکستگی کشاند. با راکد شدن ساخت وساز به دلیل کمبود نقدینگی، رویای خانه دار شدن بسیاری از خریداران در هاله ای از ابهام فرو رفت. انبوهی از آپارتمان های نیمه تمام، منظره ای آزاردهنده در پهنه شهرهای چین ایجاد کرده اند، و خریداران چشم به راه تکمیل و تحویل خانه های خود هستند. زرلینا زنگ، رئیس شرکت‌های شرق آسیا در گروه تحقیقاتی کردیت سایت، در تحلیلی عمیق از بازار مسکن چین، زنگ خطر رکود در بازار اولیه این بخش را به صدا درآورده است. به گفته او، شاهد کوچک شدن این بازار «از نظر عرضه و تقاضا» هستیم. این کارشناس در ادامه پیش‌بینی می‌کند که در آینده شاهد رونق و پویایی بیشتر در «بازار ثانویه» معاملات مسکن خواهیم بود.
بر اساس داده های شرکت اطلاعات املاک و مستغلات چین، شاهد یک تحول تاریخی در این کشور هستیم. برای اولین بار از زمان ظهور بازار املاک خصوصی در دهه 1990، فروش خانه های چندساله از نظر مساحت از فروش خانه های نوساز پیشی گرفته است. اندرو لارنس، تحلیلگر املاک، در این باره می گوید شاهد ورود حجم عظیمی از املاک چندساله به بازار هستیم که پیش از این توسط سرمایه‌گذاران نگهداری می شدند.
تحول تاریخی املاک چینی
تحلیل تازه ای از فایننشال تایمز بر اساس داده های شرکت اطلاعات املاک و مستغلات چین در 14 شهر بزرگ چین، گزارشی قابل توجه را به نمایش می گذارد. این بررسی نشان می‌دهد که در 11 شهر از این 14 شهر (شامل پکن، شنژن و نانجینگ)، در ماه مارس سال‌جاری، مساحت واحدهای مسکونی چندسال ساخت که به فروش رسیده اند، از مساحت واحدهای نوساز فروخته شده پیشی گرفته است. این اتفاق، امری بی سابقه در تاریخ بازار مسکن خصوصی چین است که از دهه 1990 آغاز شده است. در حالی که در همین شهرها در سال 2021، فروش خانه های نوساز تقریبا دو برابر خانه های چندساله بود. این دگرگونی، زنگ خطری از وضعیت ناپایدار بازار املاک چین به شمار می‌رود. فروش خانه های نوساز که مبنای آمارهای ملی کلیدی در مورد این بازار است، به شدت در حال کاهش است. طبق گفته اداره ملی آمار، در سه ماه اول سال‌جاری، فروش املاک از نظر مساحت 19.4درصد کاهش یافته است.
در حالی که دولت های محلی در تلاش برای مهار سقوط قیمت‌ها در بازار مسکن، دامنه قیمتی را برای ساخت وسازهای جدید تعیین می‌کنند، اقدامی که به منزله تعیین کف قیمتی در بازاری رو به افول است، قیمت املاک چندساله همچنان تحت‌تاثیر مذاکرات و توافقات آزادانه قرار دارد. بر اساس آمارهای تکان دهنده، قیمت خانه های چندساله در 70 شهر بزرگ چین در ماه مارس با کاهش 5.9 درصدی نسبت به سال قبل مواجه شد که این افت، از زمان آغاز ثبت رکوردها در سال 2005 بی سابقه بوده است. در همین حال، قیمت خانه های نوساز در همین گروه از شهرها در ماه مارس با کاهش 2.7 درصدی روبه‌رو شد و به 15هزار و 88 یوآن (معادل 2هزار و 87 دلار آمریکا) به ازای هر مترمربع رسیده است. در شهرهای بزرگ‌تر مانند پکن، شانگهای، گوانگژو و شنژن، جایی که بازار املاک چندساله از ثبات بیشتری برخوردار است، قیمت این نوع املاک در فوریه با کاهش 6.3 درصدی مواجه شد که این افت، از زمان آغاز ثبت رکوردها در سال 2011 بی سابقه بوده است.
واگرایی دو بازار مسکن در چین
در حالی که بازار مسکن چین در رکودی عمیق به سر می برد، شاهد رونق معاملات در بخش مسکن چندساله هستیم. اندی لی، مدیرعامل سرزمین اصلی چین در کارگزاری هنگ‌کنگی سنترالاین، در این باره می گوید: «با افزایش تعداد آپارتمان های چندساله در بازار، به دلیل تمایل بیشتر افراد به فروش واحدهای خود، شاهد انعطاف پذیری بیشتر در مذاکرات قیمتی هستیم.» در میان هیاهوی بازار آشفته املاک و مستغلات شانگهای، زمزمه هایی از امید و ناچاری به گوش می رسد. یکی از خریداران مسکن که هویتش را پنهان می‌کند، از انگیزه های خود برای انتخاب خانه ای چندساله سخن می گوید. کاهش قیمت‌ها تا حدی که «توانایی خرید» را به ارمغان آورده، نخستین دلیل این انتخاب است. گویی در این بازار توفانی، قیمت‌ها به ناچار تسلیم التماس های خاموش خریداران شده اند. رشد تقاضا برای خانه های چندساله، نشان دهنده تحولات عمیق تر در بازار مسکن چین است. زنگ از کردیت سایت در این باره می گوید: «مدل پیش فروش» که در آن خریداران پیش از ساخت، هزینه واحد مسکونی را پرداخت می‌کنند، در گذشته به رشد سریع شهرنشینی در این کشور کمک کرد.
اما به نظر زنگ، نیازی به ساخت وساز بیشتر مسکن وجود ندارد. او معتقد است که دولت نیز به این موضوع پی برده و به همین دلیل، ریزش یک‌سوم سازندگان به دلیل مشکلات مربوط به بدهی، نگرانی عمده ای برای آنها محسوب نمی‌شود. در قلب شانگهای، در میان دیوارهای باشکوه یک ساختمان آرت دکو، فردی از نگرش افراد به بازار مسکن می گوید: هنوز بسیاری از مردم در این کشور معتقدند که باید خانه ای نو خریداری کنند.
مزیت محله های قدیمی
با این حال، خانه های چندساله مزایای قابل توجهی نیز دارند. این واحدها نه‌تنها تکمیل شده و آماده سکونت هستند، بلکه به امکانات رفاهی و خدماتی نیز نزدیک تر هستند. در مقابل، برخی از پروژه های مسکن نوساز صرفا با وعده و وعید احداث امکانات رفاهی در آینده ساخته می شوند. این فرد بازدیدکننده به یاد خاطره ای از دوست خود می افتد که 10 سال پیش خانه ای را به این امید خرید که خط 13 مترو شانگهای از مقابل درب منزلش عبور کند و خوشبختانه این اتفاق هم رخ داد. اما او در ادامه می گوید احتمالا دیگر مردم تا این حد به وعده های آینده خوش‌بین نیستند. آنها خواهان خرید چیزی هستند که می‌توانند ببینند و لمس کنند. از طرفی با توجه به اینکه قیمت خانه های نوساز در چین کماکان بالاست، همچنان شاهد اقبال خریداران به واحدهای چند سال ساخت هستیم.
این موضوع نشان می‌دهد که قیمت و چالش های مربوط به آن، همچنان یکی از فاکتورهای کلیدی در تمایلات خریداران مسکن به شمار می‌رود. گزارشی از رویترز حاکی از آن است که قیمت خانه های نوساز در این کشور در ماه مارس، با سرعتی بی سابقه در بیش از دو سال و نیم گذشته، نسبت به ماه قبل افزایش یافته است. این روند صعودی که بر اساس داده های یک نظرسنجی خصوصی که به تازگی منتشر شد، به اقدامات حمایتی متعدد دولت برای تقویت بخش املاک و مستغلات بحران زده چین نسبت داده می‌شود. موسسه تحقیقات املاک و مستغلات چین اعلام کرده است که میانگین قیمت خانه های نوساز در 100 شهر این کشور در ماه مارس 0.27درصد نسبت به ماه قبل افزایش یافته و به 16هزار و 311 یوآن به ازای هر مترمربع رسیده است.
این بالاترین نرخ رشد ماهانه از جولای 2021 محسوب می‌شود و در مقایسه با افزایش 0.14 درصدی ماه فوریه، جهشی قابل توجه به شمار می‌رود. بازار املاک چین که زمانی به عنوان یکی از ستون های اصلی اقتصاد این کشور شناخته می شد، از سال 2021 تاکنون با بحران‌های متعددی روبه‌رو بوده است. این بحران‌ها ریشه در اقدامات دولت برای سرکوب فعالیت سازندگانی دارند که از بدهی های سنگینی رنج می بردند و در نتیجه، منجر به کمبود نقدینگی در این بخش شده است. مجموعه اقدامات محرک و تسهیل کننده ای که از سوی مقامات محلی اتخاذ شده، تاکنون نتوانسته به طور چشمگیری به افزایش فروش یا بهبود نقدینگی در بخش املاک منجر شود.