تصمیمات کارساز برای حل مشکل مسکن
عباس اکبرپور - کارشناس بازار مسکن
در روزهای اخیر، رئیس‌جمهوری خبر از کاهش نرخ سود بانکی (از 21 به 18 درصد) در بخش تسهیلات حوزه مسکن دادند و اعلام کردند این تصمیم، بخش مهمی از مشکلات حوزه مسکن را حل‌وفصل می‌کند.
برای درک اینکه آیا چنین تصمیماتی می‌تواند مشکلات مسکن را حل‌وفصل کند یا نه؟ باید دید چه اقشار و گروه‌هایی مخاطب این تصمیم هستند و آیا خواهند توانست از این طریق صاحب مسکن شوند؟ رئیس‌جمهوری همچنین به بانک مرکزی دستور داد تا ظرف یک هفته آینده، مشکل آن دسته از متقاضیانی را که موفق به دریافت تسهیلات ساخت مسکن نشده‌اند، بررسی و در راستای رفع آن اقدام کند. براساس آمارهای نهادهای دولتی، حدود نیمی از ایرانیان مستاجر و نیازمند زمینه‌هایی برای خرید مسکن هستند. آمارهای دیگر هم حاکی است که حدود 40 تا 50 درصد از درآمد خانواده‌های ایرانی، صرف هزینه‌های مسکن می‌شود.
با این اعداد و ارقام روشن خواهد شد که حل مشکل مسکن تا چه اندازه می‌تواند به اقتصاد خانواده‌ها کمک کند. حقیقت آن است که در بسیاری از کشورهای دنیا متداول است که برای خرید مسکن از جمله آپارتمان، نرخ بهره‌ای حدود یک تا 5 درصد اعمال شود؛ اما در ایران نرخ بهره خرید مسکن 16 برابر نرخ جهانی است. از سوی دیگر، در جهان نرخی که بابت جذب پس‌اندازها به مردم داده می‌شود، 2 الی 3 درصد است، اما در ایران این نرخ بالای 23درصد است. البته این مکانیسم و این وضعیت شاید منطقی باشد، چرا که پول در اقتصاد ایران نمی‌چرخد و مردم برای حفظ پول خود در این اقتصاد ناچار به قرار دادن دارایی‌های نقدی خود در بانک‌ها هستند تا پول‌شان از گزند حوادث در امان باشد. البته باید توجه داشت که این نرخ بهره بانکی در برابر نرخ تورم که بالای 60 درصد است، بسیار ناچیز است.
در واقع، قرار دادن پول در بانک‌ها هم منجر به کاهش ارزش آنها می‌شود. حالا باید دید آیا با تسهیلات مسکنی که درحال‌حاضر دولت در اختیار شهروندان قرار می‌دهد (800 میلیون تومان) منجر به خانه‌دار شدن مردم می‌شود؟ بررسی‌ها نشان می‌دهد در ازای وام 800 میلیون تومانی، گیرنده وام باید حدود 2 الی 2.5 میلیارد تومان پرداخت سود داشته باشد. پرداخت اقساط چنین وام‌هایی هم بین 20 تا 30 میلیون تومان در هر ماه است. حالا شما تصور کنید، جوانانی که تازه تشکیل زندگی داده‌اند و حداکثر 300 الی 400 میلیون تومان نقدینگی دارند، چطور می‌توانند خانه‌دار شوند. از آن مهم‌تر چگونه می‌توانند اقساط تسهیلات مسکن را پرداخت کنند. در جهان، اما این بانک‌ها هستند که از ملت خواهش می‌کنند، وام مسکن یک و 5 درصدی را دریافت کنند و با کمترین اقساط، خانه‌دار شوند.
بانک‌ها درآمد فرد و خانواده را طی 5 سال جمع می‌کنند و آن را به‌عنوان سقف اعتبار خانواده در نظر می‌گیرند. اگر درآمد سالانه یک زوج سالی 40 هزار دلار باشد، 5 برابر آن که 200 هزار دلار است، از طرف بانک اعتبار در نظر گرفته می‌شود. جالب اینجا است که بدون ضامن به فرد متقاضی وام داده می‌شود؛ البته خوش‌حسابی به فرد کمک می‌کند که تسهیلات بیشتری در آینده دریافت کند. اگر فردی هم بدحسابی کرد، دیگر به‌سختی می‌تواند وام بگیرد و این‌گونه نیست که پولی از حساب ضامن برداشت شود! فقط 5 درصد کل وام باید در حساب فرد وجود داشته باشد و 95 درصد نرخ خانه وام داده می‌شود.
بر این اساس، چیزی به‌عنوان سقف وام در جامعه وجود ندارد. با این مکانیسم است که خانواده‌ها در کشورهای توسعه‌یافته به‌راحتی موفق به دریافت وام و خانه‌دار شدن می‌شوند، اما در ایران خانه‌دار شدن با مشقت‌ها و مصائب فراوانی همراه است. به‌نظرم، مسئولان ایرانی باید مکانیسم‌های درست خانه‌دار شدن را درک کنند و آنها را به کار بگیرند. دستکاری نرخ بهره به‌صورت تصنعی، کمکی به خانه‌دار شدن خانواده‌های ایرانی نمی‌کند. شما از هر جوان ایرانی سوال کنید که آیا با این وام‌ها و با این اقساط و مکانیسم می‌توانند خانه‌دار شوند، پاسخ‌شان منفی است، چرا که این سیستم مبتنی بر درآمد واقعی خانواده‌ها و واقعیت‌های اقتصادی کشور نیست.