جذب سرمایه‌های خرد با فروش متری مسکن
به گزارش خبرگزاری اقتصاد ایران، در شرایطی که قیمت مسکن طی سال‌های اخیر رشد بی‌سابقه‌ای داشته و توان خرید خانوارها، به‌ویژه در دهک‌های پایین درآمدی، کاهش یافته، در این شرایط برخی از افراد و شرکت‌ها با فروختن متری املاک به مردم، از این تقاضا بهره‌برداری می‌کنند. این روش می‌تواند برای افرادی که توان خرید یک واحد کامل را ندارند جذاب باشد، اما در عین حال خطراتی برای سرمایه‌گذاران خرد دارد.
روشی که به‌زعم برخی می‌تواند راه‌حلی برای خانه‌دار شدن تدریجی باشد، اما نبود سازوکار قانونی شفاف و فقدان نظارت دقیق، این شیوه را به گزینه‌ای پر ریسک برای مردم تبدیل می‌کند. همچنین بر اساس آخرین اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران، نرخ تورم سالانه بخش مسکن در خرداد ماه امسال 37.7 درصد برآورد شده و تورم ماهانه اجاره 2.4 درصد بوده است.
از سوی دیگر، اگرچه بانک مرکزی از اواسط تابستان سال گذشته گزارشی در خصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران منتشر نکرده است، اما بر اساس گفته داوود بیگی‌نژاد نایب رئیس اتحادیه املاک نرخ خرید و اجاره‌بها در بازار ملک طبق شواهد میدانی افزایش یافته و بازار همچنان در رکود تورمی قرار دارد. در چنین شرایطی، برخی مستأجران و متقاضیان مسکن که امکان خرید یک واحد کامل را ندارند، به روش‌هایی چون خرید متری به‌عنوان گزینه جایگزین نگاه می‌کنند.
با این حال، کارشناسان حوزه حقوقی و اقتصادی هشدار می‌دهند که خرید متری مسکن بدون پشتوانه حقوقی، نه‌تنها مشکل تأمین مسکن را حل نمی‌کند، بلکه ممکن است به بروز کلاهبرداری‌های جدید و سردرگمی‌های حقوقی منجر شود. ایده فروش متری مسکن نخستین‌بار در سال 1399 توسط سازمان بورس مطرح شد، هدف این طرح، جذب سرمایه‌های خرد مردمی و نیز فراهم‌سازی شرایطی برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، به‌ویژه برای اقشار کم‌درآمد عنوان شد. اما این طرح با وجود جذابیت ظاهری، به دلایل مختلفی، تاکنون در حد چند تجربه محدود باقی مانده است.
گفتنی است، حتی اگر این پیش‌فروش‌ها طبق قوانین انجام شود، نظارت بر آن‌ها کم است. به همین دلیل، خطرات زیادی برای سرمایه‌های خرد وجود دارد، خصوصاً اگر این قراردادها درست ثبت نشوند یا از نظر قانونی مشکلی داشته باشند، همچنین بسیاری از پلتفرم‌های آنلاین و مشاوران املاک بدون مجوز لازم این پیش‌فروش‌ها را انجام می‌دهند، که این باعث می‌شود نظارت بر صحت قراردادها به شدت کاهش یابد و مردم در معرض ریسک قرار بگیرند.
فرهنگ‌سازی و ضوابط دقیق شرط موفقیت فروش متری مسکن است
در همین راستا، رسول قربان‌نژاد کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به به ضرورت بهره‌گیری از ابزارهای نوین مالی برای تقویت نقدینگی در بازار مسکن گفت: فروش متری مسکن در بازار سرمایه و انتشار اوراق مرتبط از جمله ظرفیت‌های مهمی است که می‌تواند به تأمین مالی جمعی در حوزه ساخت‌وساز کمک کند.
وی افزود: سال گذشته بحث انتشار اوراق در بخش مسکن مطرح شد و این ابزار می‌توانست به عنوان تأمین مالی جمعی مورد استفاده قرار گیرد، اما تاکنون به مرحله اجرا نرسیده است. این روند نیازمند تعریف دقیق، ضوابط مشخص و فرهنگ‌سازی گسترده است. در برخی کشورها، ابزارهایی مانند توکنیزه کردن دارایی، استفاده از برخی رمزارزهای قانونی و حتی ایجاد کوین‌هایی به ازای هر متر مربع ملک به کار گرفته می‌شود و این کوین‌ها در بازار ثانویه قابل معامله هستند. این روش‌ها به طور مستقیم ضعف نقدشوندگی بازار مسکن را پوشش می‌دهند و امکان گردش سرمایه را افزایش می‌دهند.
قربان‌نژاد یادآور شد: اصلی‌ترین مشکل بازار مسکن در ایران کاهش «پتانسیل نقدشوندگی» است. زمانی که سازندگان نتوانند به منابع مالی سریع و شفاف دسترسی داشته باشند، ناچار به استفاده از روش‌های پرریسک مانند پیش‌فروش می‌شوند که این امر در نهایت می‌تواند پروژه را با چالش‌های جدی مواجه سازد. اگر سازوکارهای نوین مالی به درستی راه‌اندازی شود، این مشکل تا حد زیادی برطرف خواهد شد.
این کارشناس ارشد بازار مسکن تأکید کرد: راه‌اندازی کامل ابزار فروش متری مسکن می‌تواند ظرفیت بسیار بزرگی برای جذب سرمایه‌های خرد ایجاد کند. در این روش، حتی مبالغ کوچک و سرمایه‌های پراکنده مردم می‌تواند مانند آجرهایی در ساخت یک ساختمان به کار گرفته شود و در نهایت منجر به تأمین مالی پروژه‌های بزرگ مسکونی شود.
به گفته وی، شکل‌گیری ظرفیت فروش متری در بازار مسکن نه تنها به افزایش نقدشوندگی کمک می‌کند، بلکه شرایط تأمین منابع پایدار برای سازندگان را نیز تسهیل خواهد کرد.