خانه کلنگی به این 4 دلیل مشتری زیادی دارد
پرمعامله تر شدن کلنگی ها نسبت به سایر گروه‌های سنی، نشانه رونق ساخت‌و‌ساز است و خریداران این قبیل خانه‌ها قصد تخریب و بازسازی دارند.
به گزارش اقتصادنیوز، روزنامه دنیای اقتصاد نوشت:
آمارها نشان می‌دهد تقاضای خرید آپارتمان های کلنگی در تهران که سهمی معادل کمتر از یک دهم کل آپارتمان های معامله شده در پایتخت را در سال 92 داشته است، اکنون سهمی بسیار نزدیک به معاملات آپارتمان های نوساز تا پنج سال ساخت دارند و این یعنی رواج یا به تعبیر بهتر دوپینگ کلنگی نشینی در تهران.
ظاهر ماجرا این است که پرمعامله تر شدن کلنگی ها نسبت به سایر گروه‌های سنی، نشانه رونق ساخت‌و‌ساز است و خریداران این قبیل خانه‌ها قصد تخریب و بازسازی دارند. اما آمار نزولی ساخت‌و‌ساز در هشت سال اخیر نشان می‌دهد چنین تحلیلی به واقعیت نزدیک نیست و سازنده‌ها با توجه به تورم بالای زمین از یک سو و رکود معاملات مسکن از سوی دیگر، انگیزه چندانی برای ورود جدی به پروژه‌های ساختمانی جدید ندارند. اما باطن روندی که در جهت افزایش معاملات آپارتمان های پیر طی شده است، حکایت از آن دارد که چهار نیروی محرک متقاضیان مسکن را به خرید آپارتمان های 20 سال ساخت به بالا سوق داده است.
نقش تورم عمومی در تغییر سن معاملات
یکی از این نیروهای محرک، تورم عمومی و به دنبال آن تورم مسکن است که در مجموع تصویر نامطلوبی از وضعیت معیشت خانوارها و افزایش هزینه‌های خانه دار شدن آنها را اکران کرده است. وضعیت اقتصادی فعلی سبب شده میزان پس انداز خانوارها به نزدیک صفر میل کند و این در حالی است که تورم بالای مسکن از سال 97 به بعد، استطاعت خرید خانه توسط خانه اولی ها را به‌شدت کاهش داده است.
در این شرایط طبعا خانه نوساز گزینه مناسبی برای خرید به شمار نمی آید و سطح بودجه خرید مسکن به حدی پایین است که چاره ای به جز رجوع به واحدهای کلنگی نیست.
در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران به نزدیکی 42 میلیون تومان رسیده و این یعنی برای خرید یک واحد میانسال دو‌خوابه با حداقل متراژ مطلوب متقاضیان مسکن (حدود 70 مترمربع) سه میلیارد تومان بودجه لازم است. طبیعی است وقتی حداقل بودجه مناسب برای خرید یک خانه غیرنوساز به این حدود رسیده، بسیاری از متقاضیان مسکن حتی فکر بررسی فایل های نوساز را به خود راه نمی‌دهند.
دومین نیروی محرکه ای که به دوپینگ خانه‌های پیر در معاملات مسکن تهران کمک کرده، کاهش شدید قدرت خرید وام مسکن است. برای خرید یک واحد آپارتمان نوساز در منطقه 5 واقع در محدوده غربی پایتخت، وام مسکن زوجین پس از کسر هزینه‌های خرید اوراق فقط قیمت پنج مترمربع آپارتمان نوساز را پوشش می‌دهد. این در حالی است که همین وام برای خرید خانه در همین منطقه، برای معامله 10 مترمربع از یک واحد آپارتمان پیر با سن بنای بالای 20 سال کفایت می‌کند. به این ترتیب قدرت خرید وام مسکن در منطقه متوسط شهر برای خرید آپارتمان های پیر دو برابر آپارتمان های نوساز و کم سن است. هرچند سهم 10 مترمربعی وام از پوشش هزینه خرید خانه باز هم چشمگیر نیست، اما به هر حال گروهی از خانه اولی ها هنوز می‌توانند روی این وام برای خرید خانه حساب کنند. در جنوب شهر نیز با وام مذکور می‌توان بهای خرید 21 مترمربع آپارتمان 20 سال ساخت به بالا را تامین کرد.
موضوع صرفه بازسازی آپارتمان قدیمی به جای خرید واحد کم سن نیز سومین نیروی محرکه ای است که متقاضیان مسکن را به سمت معامله واحدهای مسکونی پیر سوق داده است. در حال حاضر بازسازی یک واحد آپارتمان مسکونی میان متراژ با هزینه 200 تا 300 میلیون تومانی میسر است. این در حالی است که اگر فردی به جای خرید واحد قدیمی و بازسازی آن، بخواهد واحد نوساز و بدون خرج تملک کند، احتمالا ناگزیر به تامین بودجه یک تا سه میلیارد تومان بیشتر از این رقم خواهد بود؛ چراکه به‌طور میانگین واحدهای نوساز بین 20 تا 40 درصد گران تر از واحدهای قدیمی هستند.
در نهایت رکود ساخت‌و‌ساز در سال‌های اخیر نیز آخرین محرک یا به تعبیری ستون دوپینگ کلنگی نشینی در تهران به شمار می آید؛ رکودی که در 1400 هشت ساله شد و در نتیجه آن میزان عرضه آپارتمان های نوساز در بازار مسکن به‌شدت کاهش پیدا کرده است. پیش از دوره جهش اخیر، فعالان بازار مسکن ادعا می‌کردند از هر سه آپارتمان عرضه‌شده برای فروش یکی نوساز یا زیر پنج سال ساخت است. اما حالا این نسبت دستخوش تغییر بنیادی شده و نگاهی به موتورهای جست‌وجوی آگهی های ملکی نشان می‌دهد شاید مقدار آن در برخی محله‌های شهر حتی به حدود یک به 10 نزدیک شده است.
طبعا در شرایط کاهش شدید عرضه آپارتمان های نوساز، حتی برای کسانی که استطاعت مالی نسبتا مناسب تری برای خرید ملک دارند، انتخاب خانه‌های چند سال ساخت یک ناگزیری است.
از طرفی بازار آپارتمان های نوساز در سال‌های اخیر کانون تقاضای ملاکی به شمار می آمد، به این معنا که چه متقاضیان خرید خانه‌های نوساز با هدف اجاره داری و چه متقاضیان خرید سرمایه ای ملک با انگیزه میان یا بلندمدت، از عرضه واحدهای خریداری‌شده به بازار فروش خودداری می‌کردند که این موضوع نیز به کاهش عرضه نوسازها دامن زد.
همچنین بخوانید