رشد بی سابقه قیمت خانه / خرید مسکن غیرممکن شد؟

با توجه به ارزیابی نایت‌فرانک، میانگین رشد 12ماهه در سال 2023 در کشورهای مورد بررسی به 3.9 درصد رسیده است. این شتاب در رشد قیمت‌های مسکن، از اواخر سال 2022 تاکنون بی‌سابقه بوده است.

بررسی ها نشان می دهد که از بین 56 بازاری که مورد ارزیابی قرار گرفته اند، تنها 18 بازار در سال 2023 با کاهش قیمت روبه‌رو بوده اند. این تعداد در مقایسه با گزارش سالانه منتشر شده در فصل سوم 2023 که 21 بازار بود، کاهش یافته است. رشد فزاینده قیمت ها در بازار مسکن، دلایل مختلفی دارد که از جمله آنها می توان به کمبود شدید مسکن در بسیاری از نقاط جهان اشاره کرد.

افزایش نرخ سود وام مسکن در کشورهایی مانند آمریکا نیز عاملی دیگر در تشدید این روند به شمار می رود. با وجود اینکه برخی از کارشناسان پیش‌بینی می کنند در نیمه دوم سال 2024 شاهد کاهش نرخ بهره خواهیم بود، همچنان چالش های مربوط به دراستطاعت بودن مسکن پابرجا خواهد بود، به این معنا که خرید مسکن برای بسیاری از افراد، به ویژه جوانان، دشوارتر خواهد شد.

براساس این گزارش، بازار مسکن در سراسر جهان در سه ماه آخر 2023 شاهد نوساناتی بوده است. در حالی که قیمت ها در اکثر بازارها همچنان افزایشی بوده است، تعداد بازارهایی که با کاهش قیمت روبه‌رو هستند در حال کاهش است. بر اساس داده های فصلی، قیمت ها در 18 بازار کاهش یافته است که این رقم نسبت به 24 بازار در سه ماهه قبل پایین تر است. این امر نشان می دهد که روند نزولی قیمت ها در حال تغییر بوده و احیای محتاطانه قیمت ها نیز در حال رخ دادن است. در دوره 12 ماهه منتهی به پایان 2023، شاهد رشد واقعی 0.1 درصدی قیمت ها با احتساب تورم بوده‌ایم. عامل اصلی این افزایش قیمت، کمبود جدی و شدید مسکن در بسیاری از بازارها است. این کمبود به ویژه در کشورهایی مانند ایالات متحده بسیار مشهود است، جایی که افزایش نرخ بهره وام مسکن انگیزه مالکان را برای فروش خانه‌هایشان کاهش داده است.

مالکان فعلی با این نگرانی روبه‌رو هستند که در صورت فروش خانه خود، با نرخ بهره بسیار بالاتری برای خرید خانه جدید مواجه خواهند شد. علاوه بر این، کندی تحویل خانه های جدید نیز به کمبود مسکن موجود دامن زده است. این کندی ناشی از اختلالات در زنجیره تامین است که طی چهار سال گذشته بخش ساخت و ساز تعدادی از بازارهای توسعه‌یافته بزرگ را متاثر کرده و بازار مسکن را در شرایط نامطمئنی قرار داده است.

ترکیه، پیشتاز گرانی

ترکیه همچنان با رشد سالانه 75.5 درصدی قیمت مسکن، در صدر شاخص نایت فرانک باقی مانده است. این رقم نشان می دهد که قیمت مسکن در ترکیه در یک سال گذشته به طور قابل‌توجهی افزایش یافته است. با این حال، نرخ رشد سه ماهه قیمت مسکن در این کشور به طور قابل توجهی کاهش یافته است. در حالی که این نرخ در سه ماهه سوم سال گذشته 18.1 درصد بود، در فصل چهارم 2023 به 6.9 درصد رسیده است. به‌رغم تورم بالایی که در سراسر اقتصاد ترکیه وجود دارد، رشد واقعی قیمت مسکن در این کشور طی سال 2023 تنها 6.5 درصد بوده است. به این معنی که با احتساب تورم، قیمت مسکن در ترکیه فقط 6.5 درصد افزایش یافته است.

بر اساس گزارش نایت فرانک، بازار مسکن در قاره اروپا همچنان شاهد رشد قیمتی قدرتمند بوده است. در این میان، لهستان، یونان، کرواسی و بلغارستان با رشدهای دو‌رقمی در صدر جدول قرار دارند. این روند صعودی در مکزیک و کلمبیا نیز به چشم می خورد. در نقطه مقابل، شیلی در انتهای این جدول جای گرفته و شاهد کاهش قابل‌توجه قیمت مسکن در یک سال گذشته بوده است. قیمت ها در این کشور در 12 ماه گذشته 34.2 درصد کاهش یافته است. کاهش ساخت‌و‌ساز مسکن در ماه های اخیر می‌تواند تا حدی جلوی افت قیمت ها را در کوتاه‌مدت بگیرد. این موضوع به این دلیل است که وقتی عرضه مسکن کم باشد، تقاضا برای آن بیشتر از عرضه خواهد بود و این امر می‌تواند به حمایت از قیمت ها منجر شود. لوکزامبورگ تنها کشور دیگری است که در کنار شیلی، شاهد کاهش دو‌رقمی قیمت مسکن در سال گذشته بوده است. در این کشور، نرخ های بالای بهره و وام مسکن عامل اصلی این کاهش قیمت ها به شمار می‌رود.

اثر کاهش نرخ بهره بر قیمت مسکن

بر اساس پیش‌بینی موسسه نایت فرانک، با توجه به احتمال کاهش نرخ بهره در نیمه دوم سال 2024، احتمال دارد روند فعلی افزایش قیمت مسکن در طول سال ادامه یابد. با این حال، کاهش احتمالی نرخ بهره به تنهایی نمی تواند چالش های مربوط به مقرون به صرفه بودن مسکن را حل کند.

به همین دلیل، حتی با وجود کاهش نرخ بهره، رشد قیمت مسکن ممکن است محدود بماند. این محدودیت به عوامل بنیادی بازار، به‌خصوص میزان عرضه مسکن، بستگی دارد. اگر با کاهش نرخ بهره، شاهد افزایش عرضه مسکن باشیم، این امر می‌تواند به تعدیل قیمت ها و جلوگیری از رشد بی‌رویه آنها کمک کند.

لیام بیلی، رئیس بخش تحقیقات شرکت نایت فرانک، معتقد است که در اکثر بازارهای مسکن جهان، روند افزایش قیمت ها شتاب بیشتری گرفته است. به گفته او، کمبود مداوم عرضه، به همراه کاهش احتمالی نرخ بهره در نیمه دوم سال‌جاری، می‌تواند اعتماد خریداران را تقویت کند و استطاعت پذیری مسکن را بهبود بخشد. این عوامل می‌تواند به رشد قیمت ها در سال 2024 کمک کند. با این حال، از سال 2025 به بعد، با افزایش موجودی مسکن، انتظار می‌رود شاهد کند شدن رشد قیمت ها باشیم.