سقوط آزاد قیمت دلاری مسکن در تهران (11 مرداد 1404)

در روزهای اخیر، گزارشی در فضای رسانه‌ای کشور به‌سرعت منتشر و به موضوعی داغ تبدیل شد که حکایت از سقوط قابل‌توجه قیمت دلاری واحدهای مسکونی در تهران داشت. این خبر، که در شبکه‌های اجتماعی و کانال‌های خبری دست‌به‌دست می‌شود، از یک واقعیت تلخ برای سرمایه‌گذاران ملکی پرده برمی‌دارد: ارزش دلاری آپارتمان‌ها در پایتخت، به‌واسطه رکود معاملات و تثبیت نسبی نرخ ارز، کاهش یافته و بسیاری از واحدهایی که تا پیش از این به‌عنوان مأمنی برای حفظ سرمایه تلقی می‌شدند، حالا ارزش واقعی خود را از دست داده‌اند.

بسیاری از تحلیل‌گران اقتصادی این اتفاق را نه یک پدیده مقطعی، بلکه نشانه‌ای از ورود بازار به فاز جدیدی از کاهش ارزش می‌دانند؛ چرا که در شرایطی که تقاضا به‌شدت افت کرده و چشم‌انداز بازگشت سرمایه تیره و تار شده، حفظ قیمت دلاری واحدها غیرممکن به‌نظر می‌رسد. به‌ویژه در مناطقی که رشدهای صعودی و جهشی در سال‌های گذشته را تجربه کرده‌اند، این افت بیش از پیش به چشم می‌آید.

افزایش آگهی‌های فروش با کلیدواژه‌هایی چون «فروش فوری»، «زیر قیمت منطقه» یا «مالک مهاجر» نیز بر این واقعیت مهر تأیید می‌زند که بازار نه تنها راکد، بلکه مستعد افت بیشتر است. خریداران نیز که به‌خوبی این وضعیت را درک کرده‌اند، با احتیاط و انتظار بیشتر، بازی را به نفع خود مدیریت می‌کنند.

آن خبر در کنار اخباری که در این مدت از رکود بازار معاملات مسکن شهر تهران و همچنین آگهی های فروش آپارتمان ها بخاطر مهاجرت مالکانش منتشر شده است باور این که قیمت دلاری واحدهای مسکونی پایین آمده را تسهیل می کند.

صحبت ها بر سر آن است که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به کمتر از یک هزار دلار کاهش یافته است.

این در حالی است که طبق گفته کارشناسان بازار مسکن سال گذشته این سطح قیمت دلاری بالای 1200 دلار و در مقاطعی حتی بالای 1400 دلار بود.

ماه گذشته براساس گزارش های که در بازار مسکن توسط مراکز سنجش قیمت اعلام شد متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در محدوده 100 میلیون تومان در نوسان بود. البته ماه قبل تر یعنی خرداد ماه گفته می شود قیمت اسمی مسکن کاهش بسیار زیادی داشت و تا 95 میلیون تومان در مترمربع هم رسید. اما در تیرماه تغییرات دیگری در قیمت ها اتفاق افتاد.

بر این اساس و با مبالغ نرخ دلار میزان قیمت دلاری مسکن در اطراف یک هزار و 100 دلار نوسان می کند. همچنین اگر سطح قیمت آپارتمان ها را کمتر از 100 میلیون تومان در مترمربع در نظر بگیریم در این صورت سطح باز هم قیمت دلاری مسکن کمتر از یک هزار دلار نخواهد شد.

قیمت دلاری مسکن افزایش می یابد؟

کارشناسان بازار مسکن معتقدند قیمت هزار و 100 دلاری هر مترمربع واحد مسکونی یک رقم معقولی است که براساس آن نمی شود انتظار داشت با توجه به وضعیت آینده نرخ دلار این قیمت نیاز به افزایش دارد یا نیازمند کاهش است.

اگر قیمت دلاری مسکن از این محدوده بیشتر شود در این صورت با پیش بینی اینکه قیمت دلار در ماه های بعد ثبات خواهد داشت این انتظار در بازار مسکن بوجود می آید که شرایط برای خرید مناسب نیست چون قیمت دلاری بالاتر از حد مجاز خود است و در شرایطی کاهش می یابد. همچنین با کاهش قیمت دلاری مسکن به محدوده های 800 دلار ظرفیتی برای افزایش در این بازار تشکیل می شود.

در سال های اخیر با توجه به اینکه بازار دلار شاهد فراز و فرودهای مختلفی بوده قیمت دلاری مسکن نیز با همان دست فرمان بازی کرده است.

در سال هایی هم بوده که دلار ثبات خود را حفظ کرده است اما رونق خرید در بازار مسکن سبب افزایش قیمت دلاری آن شده است.

برای ماه های آینده پیش بینی کارشناسان مسکن رکودی است همانطور که شامخص این بخش در ماه های قبل میزان انتظارات شرکت ها را منفی نشان داده بود. این رکود سبب خواهد شد قیمت ها در بازار مسکن امکان رشد را نداشته باشند.

این در حالی است که طی سال های گذشته جهش های شدیدی متوجه قیمت مسکن شد.

کارشناسان معتقدند در آینده میزان رشد اجاره بها از رشد قیمت مسکن جلو می زند. در حقیقت رکود مسکن به سود بازار اجاره تمام می شود.