سند عادی؛ چالش بزرگ دستگاه قضا / پرونده‌ای داریم که آپارتمان 100 واحدی به هزار نفر فروخته شده + فیلم

حجت‌الاسلام محسن ابراهیمی؛ رئیس مرکز تحول قوه قضائیه طی مصاحبه‌ای با خبرنگار اجتماعی خبرگزاری دانشجو در رابطه با اهمیت طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» اظهار داشت: یک ابر چالش بزرگ در کشور ما در نظام حقوقی و قضایی که سالیان متمادی است لاینحل مانده، این است که اسناد عادی در معاملات غیرمنقول معتبرهستند و وقتی این‌ها معتبر شدند، نظامات حقوقی شما، تعاملات شما، مالکیت‌های شما همه‌ی این‌ها تحت الشعاع قرارمیگیرد. یعنی هر کسی در حوزه‌ی اختیار خودش در مورد اموال غیرمنقول خودش می‌تواند تصمیم بگیرد. در هر شرایطی و هرکسی که دوست دارد و علاقه‌مند است واگذار کند و معامله انجام دهد و آن را در قالب یک سند عادی تنظیم کند و در عین حال این معامله معتبر هم باشد. او در ادامه گفت: اگر نظام حقوقی و قضایی ما این معاملات را به رسمیت بشناسد باید آن‌ها را ترتیب اثر بدهد، باید آثار حقوقی آن را بار کند و فرد را مالک بشناسد؛ و بعد به تبع آن بتواند در محکمه و زمانی که به دستگاه قضایی مراجعه میکند براساس آن سند عادی احقاق حق کند یا دادخواستی را مطرح کند و بتواند استیفای حق انجام دهد. این موضوع چالش‌های بسیار بزرگی را ایجاد کرده است؛ یعنی افراد در شرایط خاص اگر نیت سو داشته باشند و بخواهند کلاهبرداری کنند، با استفاده از همین زمینه‌ای که فراهم شده (یعنی معتبر بودن این اسناد) می‌توانند روی یک ملک یا درواقع مال غیرمنقول بار‌ها و بار‌ها معامله انجام دهند. آن‌ها می‌توانند معامله را به اشکال مختلف نقض کنند یا در آن خدشه ایجاد کنند. وی افزود: این مسئله باعث شده است که دستگاه قضایی ما با مشکلات و چالش‌های فوق‌العاده زیادی در حوزه‌ی اسناد عادی مواجه باشد. اولا کثرت پرونده‌ها، بیش از 40 درصد پرونده‌های حقوقی ما در سال (چیزی در حدود پنج میلیون پرونده) به همین موضوع اعتبار مربوط می‌شود؛ و اگر شما اصحاب پرونده را هم حساب کنید، حداقل 10 میلیون نفر در سال درگیر محاکم هستند. افراد فقط و فقط به خاطر معتبر بودن این نوع از معاملات درگیر قوه قضاییه و دادگاه‌ها می‌شوند. ابراهیمی تصریح کرد: در حال حاضر در دستگاه قضایی با انبوهی از پرونده‌ها که طرفین با یک قولنامه یا یک سیاهه که بین خودشان رد و بدل شده است (گاهی حتی به بنگاه‌ها و دفاتر املاک هم مراجعه نشده و طرفین آن را با یکدیگر توافق کرده و این موافقت‌نامه را در قالبی مکتوب کرده و به امضای طرفین رسانده اند) مواجه هستیم. نظام حقوقی ما تا الان این را معتبر می‌دانست. یعنی این موضوعات که قرارداد استاندارد هست یا نیست؟ نیت طرفین دقیقا چه بوده؟ آیا آنچه که در این مکتوبه، در این سیاهه آمده با نیتشان یکی هست یا نیست؟ را در نظر نمیگرفت. خیلی از دعاوی که الان داریم ناشی از این است که فرد چیزی را مکتوب کرده که اساسا نیتش نبوده است و از آنجا که قرارداد استاندارد و رسمی نبوده، مقام قضایی یا یک مقام رسمی تنظیم کننده برای این قرارداد اساسا حضور نداشته فلذا ما با چالش‌های متعددی در این حوزه مواجه هستیم. وقتی من عرض می‌کنم 10 میلیون، یعنی ممکن است این 10 میلیون گاهی 10 میلیون خانواده باشند، گاهی ممکن است خواهان و خوانده بیش از یک نفر باشند. وی در ادامه افزود: در معاملاتی که به کلاهبرداری فروش مال غیر منجر شده است ما پرونده‌هایی را داریم که کثیرالشاکی هستند. عمده‌ی پرونده‌های کثیرالشاکی ما از اعتبار اسناد عادی ناشی میشود. الان پرونده‌ای را داریم که یک آپارتمان 100 واحدی به یک هزار نفر فروخته شده است. یعنی روی هر واحدی 10 بار معامله انجام شده است. چرا این معامله اساسا توفیق پیدا می‌کند و چرا فرد می‌تواند فروش مال غیر مرتکب شود؟ چون این سند جایی ثبت رسمی نشده است، قابلیت رهگیری، رصد و پیگیری ندارد؛ لذا افرادی که شیاد باشند و سو نیت داشته باشند می‌توانند بار‌ها و بار‌ها سواستفاده و کلاهبرداری کنند. رئیس مرکز تحول قوه قضائیه گفت: در حال حاضر برداشت ما این است که بالای حداقل 15 میلیون در ایران در قالب‌های مختلف با بحث معتبر بودن اسناد عادی درگیر جدی هستند. گاهی وقت‌ها این پرونده‌ها به شکل حقوقی در دادگاه‌های ما مطرح می‌شود. یعنی خواهان، خوانده و دادخواست دارد. گاهی وقت‌ها به شکل کیفری مطرح میشود؛ یعنی در دادسرا کیفری شبیه به مواردی که عرض کردم مطرح میشود؛ لذا اولا نظام حقوقی قضایی ما را با چالش مواجه کرده است. یعنی افراد نمی‌دانند و مطمئن نیستند که آیا مالکیتشان در این ملکی که اختیار یا معامله کرده اند تثبیت می‌شود یا نمی‌شود. تا زمانی که مالک سند رسمی نگیرد این استرس وجود دارد و این اضطراب مالکیت در کشور ما هست. ثانیا افراد زیادی، چون به مشکل بر می‌خورند، یعنی افراد با تلاطم‌های اقتصادی (به خصوص آن‌هایی که سو نیت دارند) مسیر را تغییر می‌دهند و در بسیاری از اوقات فروش مال غیر اتفاق می‌افتد. معاملات معارض از پدیده‌های رایج داعتبار اسناد عادی است و بعد به تشکیل پرونده‌های مفصل و طولانی در دادگاه‌های ما مدت منتهی میشود. حجت‌الاسلام ابراهیمی تاکید کرد: بنابراین قوه‌ی قضاییه از منظر پیشگیری از وقوع جرم و از منظر کاهش ورودی پرونده‌های خودش از ابتدا طرفدار و پیگیر اینکه ما بتوانیم از اسناد عادی در کشور سلب اعتبار کنیم بود. این موضوع داشت در کشور سرنوشتی را داشت. ابتدا باعناوین دیگر و به شکل‌های دیگر توسط مجلس شورای اسلامی در قالب‌های مشابهی مطرح شد. حدود هفت سال است که بین مجلس و شورای نگهبان رد و بدل شده و بار‌ها مورد ایراد و اشکال و نگهبان واقع شده است. مجلس شورای اسلامی با درک خوبی که از اهمیت این موضوع داشت به خصوص دوستانمان در کمیسیون حقوقی قضایی، حقوقدانان مجلس و قضاتی که در این زمینه کمک دادند امروز خوشبختانه طرح به سرانجام و نقطه نهایی و پایانی خودش نزدیک شده است. البته ورود مقام معظم رهبری به نظر من سرنوشت ساز خواهد بود.