سنگینی سایه رکود مسکن
در حالی که به نظر می‌رسد بازار املاک چین پس از یک‌دوره رکود دوساله تثبیت شده است، همچنان مشکل عرضه بیش از حد آپارتمان های فروخته‌نشده مانع بهبود این بازار می‌شود. داده های موسسات فروش ملک در چین نشان از آن دارد که در ماه فوریه امسال برابر 5/ 3میلیارد فوت مربع آپارتمان تکمیل‌شده، اما فروخته‌نشده در چین وجود داشت که این رقم برابر 4میلیون خانه است.
این داده بدترین میزان مازاد عرضه در بازار املاک چین پس از سال 2017 و همزمان با پاکسازی محله های فقیرنشین چین توسط دولت بود؛ تصمیمی که با تخریب ساختمان های قدیمی و فرسوده همراه بود و در نهایت به افزایش تقاضا در بازار مسکن چین منجر شد. همچنین محاسبات China Real Estate Information Corp، شرکت مشاور املاک در چین، نشان می‌دهد که حدود یک‌سوم از کل آپارتمان های تازه تکمیل‌شده در چین ظرف سال 2022 فروخته نشده اند که این رقم بالاترین درصد پس از سال 2015 است. معضل مازاد عرضه مسکن در شهرهای کوچک‌تر با جمعیتی چندمیلیون نفری یا کمتر، به‌مراتب حادتر است. پس از یک‌دوره رونق طولانی ساختمانی، بیش از 640شهر که جزو شهرهای سطح سوم در چین به شمار می‌روند، با افزایش فعالیت ساخت وساز روبه‌رو هستند، این در حالی است که تقاضا در این شهرها نسبت به شهرهای بزرگ مانند پکن و شانگهای ضعیف است.
افزایش اشتغال‌زایی و جمعیت در شهرهای پرجمعیت چین رشد بیشتری را به ثبت رسانده و همین موضوع باعث شده است تا معضل مازاد عرضه مسکن در آنها به‌مراتب کمتر از چالش مازاد عرضه در شهرهای سطح دو و سه باشد. براساس برآوردهای سامانه اطلاعات املاک و مستغلات چین، حدود 20ماه زمان لازم است تا مازاد عرضه مسکن در چین در 50شهر مورد بررسی این نهاد به فروش رود. طبق داده های اداره ملی آمار چین در ماه فوریه، قیمت خانه های نوساز در شهرهای سطح‌یک مانند پکن، شانگهای، شنژن و گوانگژو نسبت به سال گذشته 7/ 1درصد افزایش یافت؛ اما قیمت‌ها در شهرهای درجه سوم 3/ 3درصد کاهش داشت. همچنان از نرخ مسکن در شهرهای کوچک‌تر چین کاسته می‌شود؛ اما سرعت افت نرخ در حال فروکش است که این داده می تواند مثبت باشد.
قیمت خانه های نوساز در 70شهر بزرگ، پس از کاهش ماهانه 3/ 0درصدی از اوت 2021 تا ژانویه 2023 بالاخره، از ماه فوریه وارد مسیر رشد نرخ شد. اما اگر چین نتواند قیمت مسکن را در شهرهای سطح پایین که برآورد می‌شود حدود 75درصد جمعیت شهری چین را در خود جای داده اند تثبیت کند، احتمالا اعتماد خانواده‌های چینی به سرمایه‌گذاری در این بازار کاهش می یابد و این موضوع در حالی که مانع رشد بازار مسکن در چین شده است، مانع رشد کلی اقتصاد این کشور می‌شود. حتی اگر دولت چین بتواند با اعمال محرک و حمایت های مالی و جلب اعتماد خانواده‌های چینی، رونق بازار مسکن در این کشور را برای کوتاه‌مدت و میان‌مدت حفظ کند، همچنان این بازار در بلندمدت با مازاد عرضه جدی روبه‌روست که این مازاد عرضه به ایجاد دوره رکود سنگین در بخش ساخت مسکن در چین منجر می‌شود.
بروز رکود در بازار ساخت‌مسکن در چین، این کشور را از یکی از بزرگ‌ترین محرک های رشد و ایجاد شغل محروم می‌کند. در حالی بازار ساخت مسکن در چین، طی سال‌های آینده ناگزیر از تجربه بروز رکود است که درآمد بخش عمده ای از دولت های محلی در این کشور بر فروش زمین به شرکت‌های توسعه دهنده املاک متکی بوده و درواقع بروز رکود در این بخش، دولت های محلی چین را در تامین درآمد دچار چالش جدی می‌کند. نتایج بررسی های اقتصادی نشان می‌دهد که اگر چین بخواهد از بروز عرضه بیش از حد مسکن در شهرهای درجه‌سوم این کشور بکاهد، باید تا سال 2035، هر سال به میزان 30درصد از میزان ساخت مسکن در این کشور بکاهد. شهرهای درجه‌سوم چین، پیش از همه‌گیری کرونا برای برخی خریداران ملک، به خصوص آنها که سرمایه محدودتری داشتند، جذاب بود.
همین موضوع باعث شد تا صرفا خریداران سرمایه ای از کل چین برای خرید خانه در شهرهای درجه‌سوم اقدام کنند؛ خانه هایی که هرگز کسی در آنها ساکن نشد و تنها با هدف سرمایه‌گذاری خریداری شدند. اما گمانه زنی های منفی در خصوص کاهش رشد جمعیت در شهرهای درجه‌سوم چین باعث شده است تا چشم انداز این سرمایه‌گذاری چندان روشن نباشد و اکنون شهرهای کوچک چین با چالش جذب سرمایه مواجه باشند. به این ترتیب محرک های اعمالی دولت چین برای عبور از بحران فعلی مسکن در حال به ثمر نشستن است؛ اما واقعیت این است که عبور از بحران تقریبا ظاهری است و همچنان معضل مازاد عرضه به خصوص در شهرهای کوچک‌تر، بر اقتصاد چین سایه افکنده است. کاهش و در ادامه رفع محدودیت کرونایی در چین ظرف سال 2023، چشم انداز بازار مسکن را حتی در شهرهای درجه‌دوم و سوم بهبود بخشید؛ اما تاثیر آن به‌خصوص در شهرهای کوچک، محدود خواهد بود.
--> اخبار مرتبط