شمارش معکوس برای انفجار نرخ ملک / فرصت طلایی برای خریداران ملک

کمتر از 2 ماه تا فصل جابه‌جایی مستاجران باقی مانده است و پیدا کردن خانه‌ای مناسب در شرایطی که نرخ اجاره مسکن سر به فلک کشیده، برای مستاجران کار آسانی نیست، هرچند حجم قابل‌توجهی از بازار اجاره شهر تهران را آپارتمان‌های بیش از 100متری تشکیل می‌دهند، اما به‌دلیل نرخ‌های نامتعارف این نوع آپارتمان‌ها و خوش‌قیمت بودن آپارتمان‌های با متراژ پایین‌تر، ترجیح مستاجران نرخ مناسب با متراژی کمتر است و در بخش آپارتمان‌های با متراژ بالاتر هم، وضعیت گرانی اجاره ملک موجب شده تا برخی مستاجران خانه‌ها را به‌صورت شریکی اجاره کرده یا از منطقه‌ای به منطقه دیگر نقل‌مکان کنند. البته هنوز هم قانونی برای ساماندهی وضعیت مستاجران به‌تصویب نرسیده است. آن‌گونه که بانک مرکزی در اسفند 1402 اعلام کرد، اجاره مسکن شهری نسبت به سال 1401 حدود 51.6 درصد گران‌تر شد که این رشد برای شهر تهران 44.5 درصد، همچنین بررسی شاخص کرایه مسکن استیجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در اسفند سال 1402 نشان‌دهنده رشد یکسان و معادل 0.2 درصدی این شاخص‌ها نسبت به بهمن بوده است. رشد نقطه به نقطه این شاخص در اسفند سال 1402 در شهر تهران و کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به‌ترتیب معادل 5.44 و 6.51 درصد بوده است. نگاهی به عددهای مرکز آمار درباره تورم ماهانه اجاره مسکن در سال 1402 نیز نشان می‌دهد که این نرخ در بازه 1.7 تا 4.3 درصد نوسان داشته است. همان‌طور که کارشناسان حوزه مسکن بارها تاکید کرده‌اند، عدم‌تولید مسکن در دولت قبل، تعادل عرضه و تقاضا را دچار اخلال کرده و نتیجه آن، افزایش سرسام‌آور نرخ مسکن و اجاره‌بها بوده است. اگرچه دولت سیزدهم وعده داده بود با اجرای طرح اقدام ملی مسکن و ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، معضل کمبود مسکن را در کشور حل می‌کند، اما واقعیت این است که این طرح هنوز نتوانسته به اهداف از پیش تعیین‌شده خود دست یابد.

فرصت طلایی برای خریداران ملک

سعید آسویار، عضو هیات‌مدیره انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان مسکن تهران درباره شرایط فعلی بازار مسکن در تهران به صمت گفت: بنده بارها اعلام کرده‌ام که شرایط فعلی بازار مسکن در کف قیمتی قرار دارد و نباید مشتریان برای خرید ملک درنگ کنند، زیرا نرخ واقعی مسکن، این نیست. رکود ایجادشده در بازار مسکن به تقاضا مرتبط نیست، زیرا کاهش قدرت خرید مردم، رکود معاملات مسکن را پدید آورده است والا بازار مسکن همیشه متقاضیان خود را دارد. این اتفاقی است که بازار رهن و اجاره را متشنج کرده و اجاره‌ها را بالا برده است. موجرانی که سال قبل با دلار 30 هزار تومانی خانه‌های خود را اجاره داده‌اند، اکنون با دلار 60 هزار تومانی باید زندگی کنند و چاره‌ای جز افزایش نرخ اجاره‌بها ندارند. درست نیست که تمام هجمه‌ها به موجران وارد شود، چراکه بسیاری از موجران، منبع درآمدی جز همین اجاره‌ها ندارند و زندگی خود را از همین راه تامین می‌کنند. مسلما اجاره ماهانه سال قبل، کفاف خرج و مخارج 15 روز امسال را هم نمی‌دهد.

وی بااشاره به پیامدهای افزایش نرخ مسکن گفت: رشد نرخ ملک تاثیر مستقیمی بر نرخ اجاره‌بها دارد و مردم باید قبول کنند که نرخ واقعی مسکن و اجاره‌بها، بیشتر از این است. دولت متاسفانه به‌جای قوانین حمایتی، یک‌سری قانون درباره مالیات بر مسکن وضع کرده که باعث افزایش هزینه‌های نگهداری ملک شده و این موضوع دلیلی است تا مالک زیر بار این هزینه‌ها نرود و آن را به مستاجر منتقل کند. مسلما این اتفاق نیز، باعث رشد نرخ اجاره‌بهای مسکن می‌شود.

همین الان هم نرخ مسکن افزایش پیدا کرده است، اما متقاضیان درگیر ترکش‌های بازارهای موازی نظیر طلا، ارز و خودرو هستند و خیال کاهش قیمت‌ها را در سر می‌پرورانند. از طرفی هم، تنش‌های سیاسی اخیر، رفتار معامله‌گران را تحت‌تاثیر قرار داد و آرامش را از بازار مسکن دور کرد. دولت اگر می‌خواهد که بازار مسکن را کنترل کند، باید آرامش اقتصادی و سیاسی را به بازار مسکن برگرداند.

بازار مسکن بلاتکلیف است

آسویار بیان کرد: بلاتکلیفی مردم از شرایط اقتصادی باعث شده است تا تمایلی برای خریدوفروش نداشته باشند. متاسفانه همه به‌دنبال ارزانی هستند، اما باید قبول کنیم تا تورم در کشور اعداد بسیار بالا را لمس می‌کند، کاهش نرخ ملک معنایی ندارد.

عضو هیات‌مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان، درباره نابسامانی بازار ملک به صمت گفت: زمانی که بازار بزرگی مانند مسکن به چالش می‌خورد، عوامل زیادی در آن دخیل هستند، بنابراین هم مشکلات اقتصادی و هم سوءمدیریت تاثیر زیادی در شرایط فعلی

گذاشته‌اند.

زمانی که تولید جایگاه خود در اقتصاد را از دست می‌دهد، تورم عمومی و در نهایت رشد نرخ نهاده‌های ساختمانی منجر به رشد نرخ تمام‌شده مسکن می‌شود. این موضوع نه‌تنها امسال بلکه در تمام سال‌های گذشته نیز رخ داده است و موضوع جدیدی نیست.

آسویار افزود: نبود تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار ملک در چند سال گذشته وجود داشته است. وقتی مسکن کافی برای پاسخگویی به تقاضا وجود ندارد، به‌طورقطع رشد نرخ مسکن اتفاق می‌افتد.

وی در پایان گفت: سال‌ها است که با عرضه پایین مسکن و عدم‌رغبت سازندگان به ساخت مسکن مواجهیم، اما امیدواریم طرح نهضت ملی مسکن بتواند تاحدودی به تقاضای انباشته مسکن پاسخ دهد. به هر حال اگر می‌خواهیم تعادل میان عرضه و تقاضا ایجاد کنیم، باید سخت تلاش کنیم و از بخش خصوصی حمایت بیشتری شود.

گوش موجران به کاهش اجاره‌بها، بدهکار نیست

حمیدرضا مختاری، کارشناس بازار مسکن درباره افزایش بی‌رویه نرخ اجاره‌بهای املاک به صمت توضیح داد: باتوجه به نبود نظارت دقیق و جدی، بازار اجاره‌بها به یک بازار سلیقه‌ای تبدیل شده و همه‌چیز به بنگاه‌ها و صاحبان ملک وابسته است. در شرایط کنونی بازار اجاره‌بها، صاحبان ملک به دلخواه خود، اجاره‌ها را بالا می‌برند.

وی در ادامه خاطرنشان کرد: مشاوران املاک در این موضوع طرف مستاجران را نمی‌گیرند و اگر با این نوع معامله مخالفت کنند، درآمد خود را از دست می‌دهند؛ چراکه بنگاه‌های دیگری وجود دارند که قراردادهای خارج از عرفی را که موجران به مستاجران تحمیل می‌کنند، می‌پذیرند و مشکلی هم برای‌شان ایجاد نمی‌شود. البته در این بین، مشاورانی نیز هستند که با دلسوزی نسبت به مستاجران به مالکان، پیشنهاد نرخ کمتری می‌دهند، اما گوش موجران به کاهش نرخ اجاره‌بها بدهکار نیست.

در واقع، برخی صاحبان ملک، مستاجران را در موقعیت دو سرباخت قرار می‌دهند. حتی اگر مستاجر بخواهد در مقابل افزایش نامتعارف اجاره‌بهای واحد خود مقاومت، اعتراض و شکایت کند، به‌دلیل نبود شرایط حمایتی، نتیجه‌ای نخواهد گرفت، جز اینکه باید به‌سرعت ملک را تخلیه کند.

ضعف در قوانین، بلای جان بازار اجاره

مختاری افزود: بیشتر مستاجران به‌دلیل شرایط اقتصادی، مجبور می‌شوند به درخواست‌های نامتعارف مالکان تمایل نشان دهند. برخی مستاجران هم در آشفتگی بازار اجاره‌بها مقصر هستند، به‌طوری‌که اگر یکی از آنها در برابر افزایش مبلغ اجاره مقاومت کند، فورا فرد دیگری با نرخ جدید و بالاتر موافقت می‌کند و سایر مالکان همسایه نیز به طمع این امر استفاده می‌کنند و در نتیجه، نرخ اجاره‌ها افزایش می‌یابد.

وی تصریح کرد: در واقع، از آنجایی که بازار اجاره‌بها یک نیاز همیشگی برای متقاضیان است، برخی بنگاه‌های املاک، تمایلی به کاهش نرخ ندارند و با ایجاد جو روانی، قیمت‌ها را در این بازار کنترل می‌کنند تا از این طریق، کمیسیون دریافتی خود را افزایش دهند؛ بنابراین، با هر اجاره‌ای که صاحب مغازه درخواست می‌کند، موافقت می‌کنند. ضعف در قوانین و نظارت منجر به این شده است که صاحبان ملک بدون رعایت هیچ ضوابطی و به‌صورت کاملا خودسرانه، نرخ رهن و اجاره واحدهای خود را افزایش دهند.

نقش تحولات تورمی در رشد حباب قیمتی اجاره مسکن

به‌اعتقاد این کارشناس بازار مسکن، بسیاری از افراد به‌دلیل قیمت‌های بالا، قادر به خرید یا ساخت ملک نیستند. به‌جای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن که می‌تواند به افزایش عرضه ملک و کاهش نرخ مسکن و اجاره‌ها کمک کند، به بخش‌های دیگری مانند طلا، سکه و ارز روی آورده‌اند. در حالی که بازارهای مختلف اقتصادی در ارتباط با یکدیگر هستند و تحولات تورمی در این بازارها منجر به شکل‌گیری حباب قیمتی در بخش ملک و اجاره‌ها شده است و این وضعیت در آینده نیز ادامه خواهد داشت.

این کارشناس در خاتمه بیان کرد: باوجود این وضعیت، بسیاری از تجار و تولیدکنندگان تصمیم می‌گیرند که فعالیت‌های تجاری و تولیدی خود را متوقف کنند و به‌جای آن، سرمایه‌گذاری در بازارهای مالی یا سپرده‌گذاری در بانک‌ها را انتخاب کنند. با این کار، بهره‌وری از تنش‌های موجود در کسب‌وکار و پرداخت اجاره را از بین می‌برند و در پایان ماه، سود سپرده خود را از بانک دریافت می‌کنند. تنها راه خروج از این شرایط به تغییر نگاه سرمایه به مصرفی در بازار مسکن بستگی دارد. قوانینی نظیر سقف افزایش اجاره‌بها کارساز نیست و نظارت بر این بازار مهم و حیاتی، باید در اولویت دولتمردان باشد.

سخن پایانی

قیمت بالای اجاره مسکن، همواره یکی از دغدغه‌های اصلی مردم بوده و البته این موضوع در سال‌های اخیر به‌دلیل افزایش بیش از حد اجاره‌ها به یک مشکل اساسی برای مستاجران تبدیل شده است، چراکه آنها باید بخش قابل‌توجهی از دارایی و پس‌انداز خود را صرف رهن یا پرداخت اجاره‌بهای ماهانه کنند.

کارشناسان همواره معتقد هستند مشکلاتی که در بازار اجاره‌بها وجود دارد، به‌دلیل خلأ قانونی در حوزه مسکن است، موضوعی که موجب شد سال قبل نمایندگان مجلس برای ساماندهی این وضعیت برنامه‌ریزی‌های زیادی صورت دهند. موضوعی که بدون هیچ نظارتی به حال خود رها و تنها به پلمب چند بنگاه املاک متخلف ختم شده است.

دولت و مجلس اگر قصد ساماندهی بازار مسکن را دارند، نباید تنها طرح‌ها و سیاست‌گذاری‌های مربوط به بخش مسکن را روی کاغذ بررسی کنند، بلکه باید با کنترل و نظارت کافی، به این برنامه‌ریزی‌ها رنگ اجرایی دهند تا هرچه سریع‌تر، بار سنگین مسکن را از دوش شهروندان بردارند.