شوک انتخاباتی به بازار مسکن | انتخاب پزشکیان خانه را ارزان می کند
یک سناریو محتمل در کوتاه‌مدت قابل تصور است که «ثبات یا کاهش ماهانه قیمت مسکن» را تجربه کنیم، اما پایداری در دوران پساجهش در میان‌مدت به طرح‌های اقتصادی و سیاسی دولت چهاردهم و در بلندمدت به «درجه پیشرفت این طرح‌ها» وابسته است.
با اعلام نتایج شمارش آرا در انتخابات ریاست جمهوری، بازارها در روز گذشته آرامش را تجربه کردند. این آرامش به شکل‌های مختلف در بازارهای مختلف تاثیر خود را نشان داد؛ در بازار سرمایه، با انتخاب پزشکان به عنوان رئیس جمهور، رنگ سبز را به خود گرفت و نرخ خودرو در بازار آزاد کاهش یافت و همچنین دارایی‌هایی مانند طلا و دلار نیز با افت نسبی قیمت همراه شدند.
اثرگذاری متغیرهای اقتصادی و سیاسی بر بازار مسکن متفاوت با بازار سایر دارایی ها است؛ درواقع بازار مسکن معمولا با سرعتی پایین به سیگنال ها واکنش نشان می دهد. البته از سال 1397 و در پی آغاز عصر جهش قیمت و رکود در بازار مسکن، سرعت اثرپذیری این بازار از تحولات بیرونی و همچنین بازارهای رقیب بیشتر شد، اما همچنان این بازار به شکل روزانه تغییر معناداری را ثبت نمی کند؛ درواقع روزانه اتفاق معناداری در بازار مسکن رقم نمی خورد. در این شرایط این سوال مطرح است که واکنش بازار مسکن به نتیجه ریاست جمهوری چه خواهد بود؟
روز گذشته و در پی مشخص شدن پیروزی مسعود پزشکیان در انتخابات، گروه مسکن ما روند کوتاه‌مدت قیمت مسکن را از 20 صاحب نظر و کارشناس اقتصاد مسکن مورد پرسش قرار داد. به منظور دریافت جوابی صریح از این نظرسنجی دو سناریوی محتمل مطرح و از کارشناسان خواسته شد تا محتمل ترین گزینه را انتخاب کنند. سناریوی اول «ثبات یا کاهش قیمت مسکن» و سناریوی دوم استمرار «افزایش قیمت» در بازار مسکن بود. نتایج بررسی نشان داد که از 20 کارشناس شرکت کننده در نظرسنجی، یک نفر آینده این بازار در کوتاه‌مدت را قابل پیش بینی نمی دانست؛ 7 نفر معادل 35 درصد احتمال کاهش قیمت در بازه کوتاه‌مدت و 12 نفر احتمال ثبات قیمتی در این بازار را در بازه یک تا دو ماه آینده مطرح کردند.
به این ترتیب باید اذعان کرد که برآیند نظر فعالان اقتصادی از تاثیر نتیجه انتخابات بر بازار مسکن در کوتاه‌مدت حکایت از آرامش نسبی و ثبات قیمتی دارد. اما در خصوص آینده میان‌مدت و بلندمدت این بازار و اینکه عصر پساجهش مسکن شکل پایدار گرفته یا خیر باید منتظر اعلام کابینه دولت چهاردهم، مشخص شدن ریز‌برنامه های اقتصادی و سیاست خارجی این دولت و همچنین چگونگی اجرای برنامه ها در این دولت باشیم.
عصر پساجهش یعنی چه؟
بازار مسکن از سال 1397 به بعد دچار جهش های مکرر قیمتی شد، به نحوی که متوسط هر متر مربع خانه در شهر تهران از 4 میلیون تومان در 6 سال گذشته به مرز 86 میلیون تومان به ازای هر متر مربع در شرایط کنونی رسید؛ درواقع طی بازه حدودا 6 ساله قیمت مسکن در کشور بیش از 20 برابر شد. از سال 1397 به شکل مستمری بازار مسکن با التهاب قیمتی مواجه بود و در عین حال این بازار با رکود تاریخی در خرید و ساخت مسکن نیز مواجه بود. اما عصر پساجهش به مفهوم بروز یک دوره «افت قیمت واقعی» در بازار مسکن است؛ این دوره، زمان گذار به رونق غیر‌تورمی نیز خواهد بود، دوره ای که حداقل یک سال به طول می انجامد.
نکات کلیدی اظهار نظر کارشناسان
میزان مشارکت مردم در انتخابات بیانگر آن است که بخشی از مردم به بهبود وضعیت در آینده امید قطعی ندارند. برخی فعالان بازار مسکن به همزمانی آغاز به کار دولت چهاردهم و آغاز ماه محرم که فصل بروز رکود سنتی در معاملات بازار املاک است اشاره کرده و معتقدند، این همزمانی می تواند روند کاهش قیمت در بازار مسکن را طی هفته های پیش رو و در ابتدای آغاز به کار دولت چهاردهم تسریع ببخشد. برخی کارشناسان بر این باورند که تورم ساخت مانع از بروز کاهش قیمت در بازار مسکن می شود؛ در این شرایط اگر سیاست های اقتصادی دولت به کاهش تورم در بخش تولید بینجامد، قیمت مسکن نیز کاهش پیدا می کند. در عین حال برخی صاحب‌نظران بازار مسکن بر این عقیده اند که در پی مشخص شدن نتیجه انتخابات، بخشی از نقدینگی از بازارهای غیر‌مولد نظیر بازار مسکن به بخش مولد سوق داده می شود و این موضوع با تضعیف تقاضای سرمایه به کاهش تورم در بخش مسکن می انجامد.
پیش بینی روند بازار مسکن طی یک ماه پیش رو
به بررسی تورم مسکن در ماه های ابتدایی رئیس جمهورهای مختلف از سال 1376 پرداخت. بررسی ها از زمان آغاز به کار دولت های مختلف از آن حکایت داشت که در تیر 76 و در پی آغاز به کار دولت اول خاتمی و همچنین در تیر 92 و با روی کار آمدن دولت اول روحانی تورم ماهانه مسکن در کشور منفی شد؛ این در حالی است که در پی پیروزی و آغاز به کار دولت اول احمدی نژاد در تیر 94 و همچنین آغاز به کار دولت سیزدهم در تیر 1400 بازار مسکن با تورم مثبت ماهانه مواجه شد.
این رویه مشابه در دولت های منتسب به گروه های اصلاح طلب و اصولگرا عمدتا از انتظارات مردم و فعالان بازارها از روند برنامه های اقتصادی دولت ها نشات می گیرد. درواقع با روی کار آمدن دولت های منتسب به گروه های اصلاح‌طلب، عموم مردم به بهبود روابط کشور با سایر نقاط دنیا امیدوار می شوند و این موضوع زمینه کاهش تورم مسکن را فراهم کرده است؛ با وجود این در پی آغاز به کار برخی دولت ها سیگنال های دیگر بروز کرد و خریدهای سرمایه ای با هدف پوشش ریسک افزایش یافت که این موضوع خود را در جهش قیمتی نمایان می کند. در شرایط کنونی با توجه به پیروزی مسعود پزشکیان، بخش بزرگی از آحاد جامعه و به‌خصوص فعالان بازارهای مخالف به بهبود روابط کشور با دنیا امیدوار شده اند و این امیدواری همان‌گونه که بر روند بازارهایی نظیر بازار سرمایه، طلا و دلار اثرگذار است، می تواند به عقبگرد قیمتی در بازار مسکن بینجامد.
