شوک معکوس فدرال رزرو به مسکن
اقتصادنیوز: سیاستگذار مسکن آمریکا، «بازار گران‌ترین کالای مصرفی خانوارها» را به مثابه «مریض دچار به سخت ترین بیماری» نگاه می‌کند و بدون عادی انگاری «جهش قیمت‌ها» در این بازار، اجرای بسته سیاست‌های سریالی را در دستور کار قرار داده است.
ب حدود 6 ماه پیش، در گام اول، با تصمیم بانک مرکزی این کشور، نرخ بهره با هدف «ایست» به تورم، افزایش پیدا کرد به‌طوری‌که در چند مرحله، نرخ بهره وام خرید مسکن از حدود 3 درصد به بالای 7 درصد تغییر کرد تا «با افزایش هزینه خرید ملک، سرعت تقاضا (خرید) کاهش یابد و در نتیجه سرعت رشد قیمت مسکن نیز به صفر برسد». صعود نرخ بهره وام مسکن به بالاترین سطح طی 20 سال اخیر، «هدف سیاستگذار» را محقق کرد به‌طوری‌که نه تنها روند رشد قیمت مسکن در آمریکا متوقف شد بلکه قیمت ها با افت ماهانه در دو سه ماه اخیر روبه‌رو شده اند.
بازار مسکن آمریکا اکنون نهمین ماه متوالی افت تقاضای خرید را پشت سر می گذارد. سیاستگذار (تنظیم گر) بازار مسکن آمریکا اکنون فاز دوم بسته سیاستی را شروع کرده و با هدف «شوک معکوس به بازار»، سقف وام خرید خانه را به شکل محدود به بالای یک میلیون دلار رسانده است. وام هفت‌رقمی برای ایالت های گران بازار مسکن این کشور در نظر گرفته شده است. این سیاست باعث خواهد شد، نبض معاملات خرید به شکل دومینویی ترمیم شود؛ صاحبان خانه‌های کوچک‌تر یا مناطق با قیمت پایین تر به بازار خانه‌های ویلایی و نقاط گران حرکت کنند و اثر آن باعث افزایش نسبی عرضه مسکن برای طبقات پایین شود. با سیاست جدید، رکود مسکن آمریکا دچار تعمیق بیشتر نخواهد شد اما در عین حال، دروازه بازار مسکن مثل سال‌های 2019 تا 2021 به روی خریداران، کامل باز نمی‌شود. این مدل سیاستگذاری، درس تنظیم گری برای متولی بازار مسکن کشورهای درگیر تورم بالا خواهد بود از این بابت که شرایط را برای خریداران به گونه ای تنظیم کنند تا بازار در عین هدایت به وضعیت مطلوب تقاضای مصرفی، با کمترین نوسان روبه‌رو شود. «وال استریت ژورنال» در گزارشی، درباره سیاست جدید در حوزه وام مسکن آمریکا اعلام کرد، دولت آمریکا قصد دارد برای نخستین بار در بازارهای گران قیمت مانند بخش‌هایی از کالیفرنیا و نیویورک از وام مسکن با ارزش بیش از یک میلیون دلار حمایت کند. براساس این گزارش، این افزایش وام مسکن نشان‌دهنده افزایش سریع قیمت مسکن در آمریکا طی چند سال گذشته است، این در حالی است که به نظر می رسد اخیرا رونق بازار وام مسکن کاهش داشته است. آژانس مالی مسکن فدرال «FHFA» اعلام کرده است که حداکثر میزان وام های مسکن واجد شرایط برای حمایت شدن توسط شرکت های دولتی وام مسکن فانی مای و فردی مک، در سال آینده در چند بازار گران قیمت مانند سان‌فرانسیسکو و واشنگتن دی سی از 970هزار و 800 دلار به یک میلیون و 89هزار و 300 دلار افزایش خواهد یافت.
به گفته آژانس مالی مسکن فدرال، که بر غول های مالی وام مسکن نظارت می‌کند، برای اکثر نقاط آمریکا محدودیت های وام از حداکثر 647 هزار و 200 دلار در 2022 به 726 هزار و 200 دلار افزایش می یابد. طبق قانون، حدود وام سالانه با استفاده از فرمولی محاسبه می‌شود که میانگین قیمت مسکن را تعیین می‌کند. به گفته این نهاد، در مجموع حدود 100 شهرستان از بیش از 3 هزار منطقه در سراسر ایالات متحده، از جمله مناطق در نیوجرسی، ویرجینیا و یوتا، به عنوان بازارهای گران قیمت شناخته شده اند. این افزایش وام می‌تواند خرید خانه‌های ویلایی را برای وام گیرندگانی که به دنبال خرید این خانه‌ها هستند، آسان تر و ارزان‌تر کند.
وام های مسکن محدود که وام های تطبیقی نامیده می‌شوند، عموما هزینه‌های انجام معامله کمتری دارند و نسبت به وام هایی که از میزان تعیین شده توسط آژانس مالی مسکن فدرال (FHFA) فراتر می رود و به عنوان وام مسکن جامبو شناخته می‌شوند، به پرداخت کمتری نیاز دارند.
بالارفتن سقف وام مسکن می‌تواند به خریداران کمک کند. این اتفاق همچنین می‌تواند بالارفتن نرخ های بهره و افزایش قیمت مسکن را که بازار مسکن را بی‌رونق کرده است جبران کند. طبق اعلام انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا، فروش خانه‌های موجود در اکتبر برای نهمین ماه متوالی کاهش یافته است. نرخ بهره وام مسکن امسال به سرعت افزایش یافته و برای نخستین بار در دو دهه گذشته به 7 درصد رسیده است، به‌طوری که بسیاری از خریداران بالقوه مسکن نتوانسته اند واجد شرایط دریافت وام باشند و مجبور شدند بودجه خرید خود را کاهش دهند، چراکه نرخ های بالاتر وام مسکن، هزینه آنها را صدها دلار افزایش داده است. انجمن مشاوران املاک آمریکا اعلام کرده است که میانگین قیمت فروش یک خانه ویلایی در سه ماه سوم سال نسبت به سال قبل 6/ 8 درصد افزایش داشته است. قیمت ها در سال‌های اخیر با سرعت بیشتری افزایش یافته است، چراکه تقاضا برای خانه در طول همه گیری افزایش یافت.
فانی و فردی وام نمی‌دهند. این شرکت ها که از 2008 تحت کنترل دولت هستند، در عوض وام های مسکن را از وام دهندگان می خرند و آنها را به صورت اوراق بهادار به سرمایه گذاران می فروشند. تغییرات سیاستی در شرکت ها مهم است، چراکه نقش آنها در حمایت از بازار 13 تریلیون دلاری وام مسکن به اینکه چه کسی و با چه شرایطی، وام مسکن را دریافت کند کمک می‌کند. وقتی وام ها توسط فانی و فردی واجد شرایط خرید باشند، در بازاری که برای سرمایه گذاران جهانی جذاب است، به اوراق بهادار تبدیل می‌شوند؛ در این شرایط وام ها، نرخ های بهره پایین تری خواهند داشت.
سهم خانه‌های گران از معاملات
بانکداران وام مسکن و کارگزاران املاک معتقدند اعلام سقف جدید وام های مسکن نشان‌دهنده قیمت های بالاتر است. در بازارهای گران‌قیمت، حتی برای کسانی که برای نخستین بار خانه دار می‌شوند نیز قیمت ها 7رقمی است. در یک نظرسنجی مسکن در 2022، انجمن املاک کالیفرنیا متوجه شد که تقریبا یک چهارم خانه‌های خریداری‌شده توسط افرادی که برای نخستین بار خانه خریداری می‌کنند بین 25/ 1 تا 2 میلیون دلار ارزش داشته است. همچنین براساس داده‌های به دست آمده توسط این گروه، ارقام در منطقه سان‌فرانسیسکو و کالیفرنیای جنوبی کمی بالاتر بوده است. برخی از کارشناسان مسکن می‌گویند افزایش سقف وام ها سوالاتی را درباره اینکه آیا مالیات‌دهندگان باید از بالا رفتن قیمت مسکن جلوگیری کنند، ایجاد می‌کند. به گفته اندیشکده اربن، سهم وام های موسسات فانی و فردی در طول همه‌گیری به‌طور قابل توجهی افزایش داشته است و به بیش از 60 درصد از وام های جدید رسیده است.
دیمارکو، یکی از مقامات ارشد سابق در آژانس مالی مسکن فدرال، معتقد است تا زمانی که کمبود عرضه درازمدت خانه‌های جدید برطرف نشود، مقرون به صرفه بودن مسکن به‌طور واقعی حل نخواهد شد. منتقدان نقش بزرگ فانی و فردی می‌گویند وام گیرندگانی که می‌توانند وام های مسکن میلیون دلاری را بپردازند باید بتوانند بدون تامین مالی مورد حمایت دولت، بودجه خرید خانه را تامین کنند.
براساس گزارش دیگری از وال استریت ژورنال، قیمت مسکن در آمریکا در ماه سپتامبر نسبت به ماه قبل کاهش یافته است، به‌طوری که این نخستین بار در چهارسال گذشته است که قیمت ها برای سومین ماه متوالی کاهش یافته است. شاخص کیس - شیلر، شاخص ملی قیمت مسکن، در سپتامبر نسبت به اوت یک درصد کاهش یافته است. همچنین در سه ماه گذشته، این شاخص 6/ 2درصد کاهش داشته است.
قیمت مسکن در بسیاری از شهرهای بزرگ، سال‌ها حتی قبل از اینکه همه گیری باعث افزایش قیمت ها شود، در حال رشد بوده است. اما این روند افزایشی، به صورت ناگهانی در سال جاری به دلیل افزایش سریع نرخ وام مسکن تغییر کرده است. افزایش سریع نرخ بهره سبب شده خرید خانه تنها برای عده محدودی مقرون به صرفه باشد و بسیاری از خریداران را از بازار خارج کرده است. فروش خانه‌های موجود برای 9 ماه متوالی منتهی به اکتبر 2022 کاهش یافته و فروش در بیشتر نقاط این کشور افت داشته است.
با این‌حال، قیمت خانه‌ها همچنان به صورت سالانه درحال افزایش است، چراکه موجودی خانه‌های برای فروش به‌طور غیرمعمولی پایین است. در ماه سپتامبر، این شاخص نسبت به مدت مشابه سال قبل 6/ 10 درصد افزایش یافته است. این رقم، در مقایسه با نرخ سالانه 9/ 12 درصدی ماه قبل کاهش یافته است و بسیاری از اقتصاددانان کاهش قیمت سالانه را در سال 2023 پیش بینی می‌کنند.
نظرسنجی ها همچنین نشان می‌دهد که اعتماد خریداران به بازار کاهش یافته و در اکتبر به پایین ترین حد خود از 2011 رسیده است. به ویژه سواحل غربی تا حد زیادی تحت تاثیر افزایش نرخ بهره قرار گرفته است. قیمت مسکن در سان‌فرانسیسکو در سپتامبر نسبت به آگوست 9/ 2 درصد کاهش یافته است. کاهش ماهانه اخیر قیمت مسکن در این منطقه شدیدتر از کاهش قیمت ماهانه در 2001 بوده است. قیمت مسکن در سیاتل نیز کاهش ماهانه 9/ 2 درصدی را تجربه کرده است.
شاخص کیس - شیلر که داده‌های تکرار فروش را اندازه‌گیری می‌کند، با تاخیر دو ماهه گزارش می‌شود و نشان‌دهنده میانگین متحرک سه‌ماهه است.
به گفته آژانس مالی مسکن فردی مک، متوسط نرخ وام مسکن 30ساله با نرخ ثابت در هفته منتهی به 23 نوامبر58/ 6 درصد بوده که نسبت به سال قبل 1/ 3 درصد افزایش داشته است. براساس گزارش انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا، متوسط قیمت مسکن در اکتبر نسبت به سال قبل 6/ 6 درصد افزایش یافته و به 379 هزار و 100 دلار رسیده است. شاخص کیس - شیلر در سال منتهی به سپتامبر با 7/ 9 درصد افزایش مواجه بوده است، درحالی که در اوت 1/ 12 درصد افزایش داشته است. شاخص 20 شهر پس از رشد سالانه 1/ 13 درصدی در اوت 4/ 10 درصد افزایش داشته و رشد قیمت در تمامی 20 شهر با کاهش مواجه بوده است.
معیار دیگری از رشد قیمت مسکن که توسط آژانس مالی مسکن فدرال محاسبه می‌شود نیز نشان می‌دهد که قیمت مسکن در سپتامبر نسبت به سال گذشته 11 درصد افزایش داشته است. شاخص FHFA براساس تعدیل فصلی، 1/ 0 درصد نسبت به ماه قبل افزایش داشته است.
همچنین بخوانید