شوک 6 ریشتری به بازار مسکن؛ گرانی مصالح ساختمانی رکورد زد
رشد چشمگیر شاخص نهاده‌های ساختمانی در تهران طی بهار 1404، زنگ خطر تازه‌ای برای بازار مسکن به صدا درآورده است؛ جایی که افزایش قیمت مصالح و سایر هزینه‌های ساخت نه‌تنها پروژه‌های در حال اجرا را زیان‌ده کرده، بلکه ده‌ها طرح ساختمانی را در آستانه توقف کامل قرار داده است.
- فهرست محتوا
- بازار مسکن گرفتار پدیده رکود تورمی است
- نرخ خدمات مهندسی از ابتدای سال تا کنون 2 بار بالا رفته است
- گرانی مصالح تاثیر زیادی بر رشد قیمت مسکن داشته است
- سیاست‌های اتخاذ شده در بخش مسکن رکود صعنت ساختمان را تشدید کرده است
- سیستم بانکی طی این سال‌ها هیچ کمکی به بخش تولید مسکن نکرده است
افزایش شاخص نهاده‌های ساختمانی در تهران طی بهار 1404، نشانه روشنی از تشدید فشارهای هزینه‌ای بر صنعت ساخت‌وساز است.
رشد قیمت مصالحی مانند فولاد، سیمان، تجهیزات تأسیساتی و اقلام وارداتی، فضای تولید مسکن را در پایتخت به‌شدت متأثر کرده و موجب شده حاشیه سود بسیاری از پروژه‌ها یا به صفر نزدیک شود یا به محدوده زیان‌دهی برسد. این افزایش هزینه‌ها در حالی رخ می‌دهد که تقاضای مصرفی در بازار مسکن به دلیل ضعف قدرت خرید خانوارها همچنان محدود است و سازندگان نمی‌توانند قیمت واحدهای نهایی را متناسب با رشد هزینه‌ها افزایش دهند.
به‌دلیل این وضعیت، ساخت‌وساز با یک دوگانگی جدید روبه‌رو شده است: پروژه‌هایی که پیش‌تر توجیه اقتصادی داشتند، اکنون با جهش قیمت نهاده‌ها، از نظر سازندگان ریسک‌پذیرتر و کم‌بازده‌تر شده‌اند. همین مسئله موجب شده بخشی از سازندگان یا شروع پروژه‌های جدید را به تعویق بیندازند یا فعالیت برخی پروژه‌ها را متوقف کنند. در چنین شرایطی، جریان نقدینگی لازم برای ادامه ساخت نیز با اختلال مواجه می‌شود؛ زیرا سازندگان از یک سو با هزینه‌های سنگین و از سوی دیگر با بازار فروش رکودی روبه‌رو هستند.
تداوم این روند می‌تواند اثرات عمیق‌تری در بازار مسکن تهران برجای بگذارد. کاهش فعالیت ساختمانی در ماه‌ها و سال‌های آینده به معنای محدودتر شدن عرضه واحدهای جدید و ایجاد فشار بیشتر بر قیمت مسکن در بلندمدت است. در واقع، افزایش هزینه‌های ساخت نه‌تنها پروژه‌های فعلی را تهدید می‌کند، بلکه چشم‌انداز عرضه آتی را نیز تیره‌تر می‌سازد. اگر سیاست‌گذار برای کنترل هزینه نهاده‌ها، تسهیل واردات مصالح کلیدی یا ارائه مشوق‌های ساخت‌وساز اقدام مؤثری انجام ندهد، خطر ورود به یک دوره جدید کم‌سازی و جهش قیمتی دیگر در بازار ملک دور از انتظار نخواهد بود.
بازار مسکن گرفتار پدیده رکود تورمی است
شاخص نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در تهران طی بهار 1404 نسبت به زمستان سال گذشته افزایش محسوسی را تجربه کرده است. افزایش قیمت مصالح ساختمانی و رشد سایر هزینه‌های ساخت مسکن باعث شده بسیاری از پروژه‌های ساختمانی عملا زیان‌ده و بخشی از آنها حتی متوقف شوند.
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن می‌گوید که بازار مسکن گرفتار پدیده رکود تورمی شده و این در حالی است که میزان خرید و فروش بسیار کاهش یافته است. او تاکید می‌کند که تورم سنگین در نهاده‌های تولید قیمت زمین و هزینه‌های ساخت را به‌شدت بالا برده که همین امر تعادل عرضه و تقاضا را تهدید می‌کند.
بازار مسکن طی سال‌های اخیر وارد وضعیت بحرانی شده و رکود آن نیز شدت گرفته است. این در حالی است که قیمت ملک و آپارتمان در همین مدت، رشد قابل توجهی داشته و دسترسی به مسکن را بیش از گذشته دشوار کرده است. عوامل متعددی در افزایش قیمت خانه نقش داشته‌اند؛ از رشد قیمت مصالح ساختمانی و نهاده‌های تولید گرفته تا جهش سرسام‌آور قیمت زمین، همه و همه شرایط بازار ملک را بغرنج‌تر از قبل کرده‌اند.
براساس گزارش مرکز آمار، شاخص نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در تهران طی بهار 1404 نسبت به زمستان سال گذشته افزایش محسوسی را تجربه کرده است. در این دوره، نرخ تورم نهاده‌های ساختمانی به 37.2 درصد رسیده است؛ این در حالی‌ست که در زمستان 1403 این شاخص حدود 30 درصد ثبت شده بود. در چنین شرایطی این پرسش مطرح می‌شود که میزان اثرگذاری رشد نهاده‌های ساختمانی بر بازار مسکن چقدر بوده و این موضوع چه تاثیری بر روند ساخت‌وساز داشته است؟
نرخ خدمات مهندسی از ابتدای سال تا کنون 2 بار بالا رفته است
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن بیان کرد: «ما فقط افزایش قیمت مصالح ساختمانی را در نیمه نخست ماهه اول سال تجربه نکرده‌ایم؛ شما اگر نگاه کنید، در همین مدت حقوق و دستمزد هم افزایش داشته و از ابتدای سال تا کنون دو بار نرخ خدمات مهندسی بالا رفته است.»
این فعال صنفی ادامه داد: «از یک طرف دیگر هم زمین، که مهم‌ترین عامل در تعیین قیمت تمام‌شده مسکن است، طی این مدت افزایش قیمت خود را داشته است. علی‌رغم اینکه در فروش آپارتمان رکود داشتیم، اما در بخش زمین و املاک کلنگی افزایش نرخ را تجربه کردیم.»
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن گفت: «بنابراین مجموعه عوامل تعیین‌کننده قیمت ساخت در کشور بالا رفته و در نهایت همین افزایش‌ها، هزینه‌های تولید را سنگین‌تر و قیمت تمام‌شده را بیشتر کرده است.»
گرانی مصالح تاثیر زیادی بر رشد قیمت مسکن داشته است
پورحاجت درباره نقش قیمت مصالح ساختمانی در افزایش بهای تمام‌شده مسکن توضیح داد: «اینکه دقیقا مصالح ساختمانی چقدر روی افزایش بهای تمام‌شده مسکن اثر گذاشته، نمی‌شود رقم مشخصی را عنوان کرد؛ باید محاسبات کارشناسی دقیق انجام شود؛ با این حال، تاثیر زیادی بر هزینه‌های ساخت و قیمت تمام‌شده دارد. شما نگاه کنید ببینید قیمت تمام‌شده سال گذشته چقدر بوده و امروز چقدر شده است؟»
این مقام صنفی در ادامه بیان کرد: «به عقیده من حتی همین تورم 37 درصدی، کفِ افزایش قیمت‌هاست. در برخی نهاده‌های تولید، افزایش قیمت امسال به 60 یا 70 درصد هم رسیده است.»
او تاکید کرد: «بنابراین هزینه تمام‌شده ساخت نسبت به سال گذشته تقریبا هم‌تراز با همین ارقام رشد کرده و این موضوع هم طبیعی است؛ زیرا ما در این سال‌ها تورم‌های 40 درصدی را به‌راحتی عنوان کردیم و در اقتصاد کلان کشور جا گرفته و به همین راحتی هم از کنار آن عبور کردیم.»
سیاست‌های اتخاذ شده در بخش مسکن رکود صعنت ساختمان را تشدید کرده است
پورحاجت ادامه داد: «تورم امسال حدود 40 درصد بوده، سال گذشته حدود 40 درصد و سال قبل هم همین‌طور؛ طبیعی است که این تورم روی یک کالای تولیدی مانند مسکن اثر بگذارد و در ادامه روی فروش آپارتمان‌ها هم تاثیر خودش را بگذارد.»
او اقزود: «اما نکته این است که با وجود این تورم‌ها، سیاست‌هایی که بانک مرکزی، دولت و حتی قوانینی که مجلس طی این سال‌ها وضع کرده، باعث تشدید رکود در صنعت ساختمان شده است.»
پورحاجت درباره پدیده رکود تورمی در بازار مسکن توضیح داد: «در حال حاضر با یک پدیده عجیب مواجه هستیم؛ با وجود اینکه، رکود در صنعت ساختمان کاملا دیده می‌شود، اما در حوزه تولید مسکن تورم سنگینی شکل گرفته است. یعنی با یک رکود تورمی در حوزه مسکن و ساختمان روبه‌رو هستیم: تورمی بسیار سنگین و از آن طرف رکود در خرید و فروش شکل گرفته است. حالا باید دید بازار طی ماه‌های آینده به کدام سمت می‌رود.»
او به کاهش تمایلات و افت جذابیت‌های سرمایه‌گذاری اشاره و بیان کرد: «شک نکنید افزایش قیمت مصالح و هزینه‌های ساخت روی میزان ساخت‌وساز اثر گذاشته است. به هر جال، تامین منابع نقدی برای بخش تولید در شرایطی که هزینه‌ها بالا می‌رود، به‌مراتب سنگین‌تر می‌شود.»
سیستم بانکی طی این سال‌ها هیچ کمکی به بخش تولید مسکن نکرده است
پورحاجت ادامه داد: «از یک طرف بازار در شرایط رکودی است و خرید و فروش انجام نمی‌شود؛ از طرف دیگر سیستم بانکی هم طی این سال‌ها هیچ کمکی به بخش تولید مسکن نکرده است. بنابراین طبیعی است که ریسک سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن بالا برود. پیش‌بینی ما هم همین بوده است: بنابراین ریسک سرمایه‌گذاری افزایش پیدا کرده و تولید مسکن در کشور کاهش داشته است.»
این مقام صنفی درباره پیامدهای کاهش تولید مسکن در آینده هشدار داد: «این کاهش تولید، در آینده شرایط نامطلوبی برای این حوزه ایجاد خواهد کرد؛ زیرا بازار مسکن یک بازار کاملا اقتصادی است و عرضه و تقاضا بازیگران اصلی آن هستند. هر زمان نظم عرضه و تقاضا برهم بخورد، تبعات خودش را دارد و بازار مسکن هم از این قاعده مستثنی نیست.»
