طناب‌کشی خریداران در بازار مسکن
20 روز اول آبان در بازار مسکن تهران، به طناب‌کشی دو گروه بازیگر معاملات ملک گذشت.
به گزارش اقتصادنیوز به نقل از دنیای اقتصاد، 20 روز اول آبان در بازار مسکن تهران، به طناب‌کشی دو گروه بازیگر معاملات ملک گذشت. داده‌های آماری مربوط به رفتار فروشنده‌های آپارتمان در پایتخت طی این مدت حاکی است، حجم فروشنده‌ها در بازار دست‌کم 20درصد نسبت به ماه قبل افزایش پیدا کرد. با این حال، خریداران سرمایه‌ای هم بار دیگر به بازار ملک برگشته‌اند؛ اما حجم آنها در مقایسه با ماه‌هایی که ریسک بیرونی بالا بود، زیاد نیست. رفت‌وآمد فروشنده‌ها و خریداران در بازار مسکن بیانگر «تاثیرپذیری از نیروهای بیرونی غیرهم‌جهت» است. «تورم پنهان» بازار مسکن سنجش شد.
تازه ترین اطلاعات مربوط به تغییرات قیمت و حجم فایل های فروش عرضه شده در بازار مسکن در هفته‌های اخیر نشان می‌دهد بازیگران اصلی بازار مسکن تحت تاثیر انتظارات کاهشی نسبت به آینده قیمت ها بیش از پیش در حال رفت و آمد در بازار مسکن هستند.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، میانگین قیمت پیشنهادی فروش خانه‌های فروشی که طی 20 روز نخست آبان ماه در بازار نیازمندی های آنلاین «دیوار» در تهران آگهی شده اند نسبت به مدت مشابه مهرماه افزایش پیدا کرده است. این افزایش البته حول و حوش 3/ 1 درصد است و قابل توجه به شمار نمی آید؛ کمااینکه حتی در اوج حاکمیت رکود بر معاملات در دوره‌های گذشته نیز تورم ماهانه حول و حوش یک درصدی یا قدری کمتر و بیشتر متداول بوده است.
اما آنچه موجب افزایش تورم پنهان مسکن (تغییرات قیمت پیشنهادی فایل های فروش در بازار مسکن) در 20 روز نخست آبان ماه نسبت به مدت مشابه ماه قبل از آن شده است، پررنگ تر شدن حضور خریداران در بازار است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» همسو با نتایج محاسبه روند تغییرات حجم و قیمت پیشنهادی فایل های فروش مسکن نشان می‌دهد در مدت سپری شده از آبان ماه بر تعداد خریداران مسکن حاضر در بازار که مشغول جست‌وجو هستند افزوده شده است. حضور بیشتر خریداران در بازار مسکن البته به معنای رونق معاملات نیست، بلکه ناشی از بازگشت گروهی از سرمایه گذاران ملکی به بازار پس از یک ماه خروج موقت از این بازار است. البته معامله گران اصلی در بازار مسکن فعلی به اذعان واسطه‌ها، متقاضیان «تبدیل به احسن» املاک هستند. این گروه شرایط آرام قیمتی فعلی را برای فروش خانه و خرید واحد جایگزین، مناسب ارزیابی کرده اند.
متقاضیان تبدیل به احسن اغلب کسانی هستند که یا قصد دارند واحدهای بدون یک یا چند مورد از امکانات کلیدی شامل آسانسور، پارکینگ و انباری را فروخته و واحد کامل تر و با امکانات را جایگزین کنند یا گروهی هستند که قصد جایگزین کردن خانه خود با واحد بزرگ‌تر یا در محله مرغوب تر را دارند.
در کنار این گروه، تعدادی از متقاضیان سرمایه ای مسکن هم که در مهرماه تحت تاثیر مشاهده ثبات قیمت ها بازار را ترک کرده بودند، اکنون با انگیزه سرمایه گذاری بلندمدت به بازار بازگشته اند و تنور معاملات به دلیل حضور آنها در بازار در برخی از محله‌های مصرفی اندکی گرم تر شده است.
به دنبال افزایش نسبی حضور خریداران در بازار مسکن طی ماه میانی پاییز نسبت به مهرماه، تورم پنهان مسکن نیز به صورت جزئی افزایش پیدا کرده است. در حالی که تورم پنهان مسکن در مهرماه نسبت به شهریور نزدیک صفر بود و عملا فروشنده‌ها قیمت پیشنهادی خود را با مشاهده افزایش متقاضیان خرید مسکن، اندکی افزایش داده اند. البته افزایش جزئی در فایل ها الزاما در قیمت قطعی معاملات منعکس نمی‌شود و به گفته واسطه‌های ملکی، «فروشنده‌های واقعی» در نهایت اغلب ناگزیر به ارائه تخفیف به خریداران هستند تا معامله سربگیرد. اما نکته مهم این است که تورم پنهان حدود یک درصدی به منزله تغییر رفتار هیجانی فروشندگان مسکن نیست، کمااینکه تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از مناطق میانی و مرکزی شهر نظیر مناطق 7 تا 13 نشان می‌دهد در بسیاری از محله‌ها قیمت پیشنهادی فایل های موجود نسبت به شهریور و مهر ماه نه‌تنها افزایش ندارد، بلکه حتی کاهش جزئی داشته است. در مقابل فروشندگان مناطق لوکس ظاهرا تمایل بیشتری به افزایش قیمت اعلامی خود نشان داده اند و همین موضوع در نهایت سبب شده تورم پنهان ماهانه مسکن در 20 روز نخست آبان ماه قدری افزایش یابد.
در عین حال تورم پنهان این بازه زمانی نصف بیشترین مقدار ثبت شده در سال جاری یعنی 5/ 2 درصد است که در شهریور ماه محاسبه شد.
از سوی دیگر بر اساس داده‌های بازار نیازمندی های آنلاین «دیوار»، در طول 20 روز نخست آبان ماه حدود 102 هزار آگهی فروش مسکن در تهران از طریق این استارت‌آپ منتشر شده است که این میزان نسبت به 20 روز نخست مهرماه 20 درصد افزایش داشته است. بنابراین اگرچه قیمت های پیشنهادی فروش در تعدادی از فایل های دیوار به صورت جزئی افزایش پیدا کرده است، اما افزایش قابل توجه فایل های فروش نشان‌دهنده این است که حضور فروشندگان در بازار مسکن به مراتب پررنگ تر است. در حال حاضر علاوه بر متقاضیان تبدیل به احسن، بسیاری از فروشندگان حاضر در بازار مسکن از جنس ملاکانی هستند که پیش تر خرید سرمایه ای در بازار مسکن انجام داده اند و اکنون با مشاهده چند ماه حاکمیت ثبات نسبی در بازار، انگیزه کافی برای عرضه واحد خود را پیدا کرده اند.
*س_ نیروی غالب در تقابل انتظارات_س*به گزارش «دنیای اقتصاد»، مجموعه داده‌های مربوط به تورم پنهان مسکن و تغییرات افزایشی حجم فایل های فروش نشان می‌دهد در تقابل انتظارات متفاوت قیمتی در بازار مسکن که طی ماه‌های اخیر در بازار مسکن حاکم بوده است، در آبان ماه وزن بیشتر به انتظارات کاهشی اختصاص پیدا کرده و همین موضوع سبب شده فروشندگان بازار مسکن در میانه پاییز به تدریج به این بازار بازگردند. از ابتدای امسال تاکنون، به ویژه از خرداد همزمان با ایام انتخابات ریاست‌جمهوری، دو نوع انتظارات قیمتی متفاوت در بازار مسکن وجود داشت. خریداران و فروشندگان بازار مسکن به عنوان دو ضلع اصلی معاملات ملکی در مقاطع مختلف سپری شده از سال جاری عموما دو دسته بودند؛ دسته نخست انتظارات کاهشی داشتند و رفتار معاملاتی خود را بر این اساس تنظیم می‌کردند و دسته دیگر انتظارات افزایشی داشتند. فروشندگانی که انتظارات قیمتی آنها افزایشی بود، در مقاطعی از سال جاری از جمله در ماه مهر، بازار مسکن را ترک کردند تا از بیرون بازار وضعیت ریسک غیراقتصادی موثر بر بازار مسکن یعنی سرانجام مذاکرات رفع تحریم‌ها را بررسی کنند.
تجربه بیش از سه سال گذشته نشان داده است از آنجا که وضعیت متغیر غیراقتصادی موثر بر شرایط بازارهای اقتصادی می‌تواند روی قیمت ارز اثر بگذارد و به دنبال هرگونه تلاطم قیمتی در بازار ارز، سایر بازارها از قبیل مسکن، خودرو، طلا و... نیز به سرعت تحت تاثیر قرار می‌گیرند، فروشندگان مسکن به محض اینکه سیگنالی درباره احتمال توقف مذاکرات دریافت می‌کنند، یا بازار را ترک می‌کنند یا قیمت پیشنهادی خود را افزایش می‌دهند. در مهرماه تحت تاثیر همین موضوع فروشنده‌ها بازار مسکن را موقتا ترک کردند و در موقعیت دیده بانی قرار گرفتند اما در آبان ماه با توجه به اینکه ریسک متغیر غیراقتصادی به دلیل سیگنال های مثبت نسبت به ادامه مذاکرات رفع تحریم پایین آمد، فروشنده‌های بیشتری به ثبات نسبی بازار مسکن پی بردند و برای فروش مصر شدند. واقعیت این است که حتی با فرض اینکه میانگین قیمت قطعی مسکن ماهانه حول و حوش یکی دو درصد رشد کند، باز هم تغییرات قیمت مسکن از تغییرات نرخ تورم عمومی کمتر است و این یعنی قیمت واقعی مسکن به تدریج در حال کاهش است. بنابراین سرمایه گذاران بازار ملک در روزهای اخیر ریسک نفروختن خانه را به مراتب بیشتر از ریسک فروختن آن ارزیابی کرده اند و همین موضوع سبب بازگشت آنها به بازار مسکن شده است. البته هنوز هر دو جنس انتظارات قیمتی در بازار مسکن حضور دارند و شرایط بازار تا رسیدن به بهترین وضعیت ممکن فاصله دارد؛ کمااینکه بازگشت فروشنده‌ها به بازار مسکن تدریجی است، اما رشد 21 درصدی فایل های فروش نشان می‌دهد روند بازگشت فروشنده‌ها به قصد خروج از بازار مسکن در سه هفته اول آبان قوت گرفته است و این یعنی انتظارات کاهشی بر انتظارات افزایشی غالب شده است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در صورتی که تغییرات قیمتی فایل های فروش افزایشی باشد و در عین حال از تعداد فایل های عرضه شده به بازار کاسته شود، به منزله این است که انتظارات افزایشی در بازار غالب شده و در نتیجه فروشنده‌ها بازار مسکن را ترک کرده اند. اما وضعیت کنونی بازار مسکن چنین نیست، کمااینکه در عین افزایش جزئی قیمت های پیشنهادی، تعداد آپارتمان های فروشی نیز به میزان قابل توجهی افزایش پیدا کرده است. این موضوع نشان می‌دهد در وضعیت کنونی اگرچه خریداران نیز در بازار مسکن حضور دارند و همین موضوع زمینه ساز نوسان جزئی قیمت مسکن شده است، اما حضور فروشندگان در بازار مسکن به مراتب پررنگ تر است و این یعنی انتظارات کاهشی بر انتظارات افزایش قیمت مسکن غالب شده است.
این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که پس از آخرین دوره رونق معاملات مسکن در سال 97، آنچه بیشترین تاثیر را بر وضعیت قیمت مسکن گذاشته، وضعیت انتظارات بوده که متاثر از وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی (مذاکرات برای رفع تحریم‌ها) است. به همین خاطر حتی در شرایط رکود شدید معاملات در مقاطعی از سال‌های 98 و 99 باز هم روند رشد قیمت مسکن متوقف نشد. به همین ترتیب از آنجا که دولتمردان در هفته‌های اخیر اعلام کرده‌اند مذاکرات احیای برجام را با اتکا به خرد جمعی پیش خواهند برد، این سیگنال مثبت بلافاصله در وضعیت بازار مسکن به شکل بازگشت فروشنده‌ها اثر گذاشت و آنها پی بردند دست کم در کوتاه مدت و تا زمانی که موضع متناقضی از سوی دولتمردان در قبال مذاکرات اتخاذ نشود، خبری از تلاطم قیمتی در بازار مسکن نیست و اکنون زمان مناسبی برای خروج سرمایه گذاران از این بازار است.
*س_ منتظر افزایش معاملات باشیم؟_س*به گزارش «دنیای اقتصاد»، داده‌های مربوط به تورم پنهان مسکن در ماه‌های مختلفی از سال جاری با وضعیت تورم مسکن که بر اساس قیمت قطعی معاملات محاسبه می‌شود، تا حد زیادی همسو و نزدیک به هم بوده است. با این وصف این سوال پیش می آید که آیا افزایش فایل های فروش در کنار افزایش حضور متقاضیان خرید در حال جست‌وجو در بازار، به منزله این است که باید در آمارهای رسمی از بازار مسکن آبان ماه، منتظر افزایش حجم معاملات نسبت به مهرماه باشیم؟
تحقیقات میدانی از واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد اگرچه تعداد فایل های فروش زیاد است اما متقاضیان تبدیل به احسن با احتیاط زیادی برای معامله عمل می‌کنند و چون به دنبال تبدیل همزمان ملک خود هستند، ممکن است حتی ثبت معاملاتی که قطعی به نظر می رسد، به هفته‌های آتی موکول شود و در آمار معاملات آبان منعکس نشود. از طرفی خریداران سرمایه ای نیز به دنبال خرید در پایین ترین محدوده قیمت ممکن هستند و اگرچه در بازار حضور دارند، اما عجله ای برای خرید ندارند و چون فضای حاکم بر معاملات را غیرهیجانی ارزیابی می‌کنند، نگرانی خاصی نسبت به تغییرات قیمت مسکن حداقل در بازه زمانی کوتاه مدت ندارند. بنابراین این گروه نیز در کمال آرامش در حال جست‌وجو هستند. در نتیجه به نظر می رسد رفت و آمدهای اخیر خریداران و فروشنده‌ها در بازار ملک الزاما به افزایش قابل توجه حجم معاملات در آبان نسبت به مهرماه منجر نخواهد شد.
همچنین بخوانید