قیمت گذاری دستوری، کابوس بازار مسکن

یکی از وعده‌های بزرگ دولت، ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال در قالب طرح نهضت ملی مسکن بود؛ وعده‌ای که عمل کردن به آن تاکنون با مشکلات فراوانی رو به رو بوده است.

دولت برای حل این مشکلات و تامین منابع مالی پروژه مسکن به سراغ حوزه‌های مختلف رفت. تسهیلات شبکه بانکی به جهت تامین مالی طرح نهضت ملی مسکن و قیمت‌گذاری بر مصالح ساختمانی نظیر فولاد و سیمان از طریق خارج کردن آنها از بورس کالا از اقدامات دولت برای حل مسئله مالی این طرح بوده است.

به دنبال پیشنهاد وزیر راه و شهرسازی در رابطه با خروج سیمان و فولاد از بورس کالا به جهت کاهش هزینه‌های مسکن، موجی از نظرات مخالف و موافق به راه افتاد. موافقان بورسی شدن سیمان می‌گویند این موضوع به شفافیت نرخ و قطع رانت دلالان سیمان منجر شده است. در سوی مقابل برخی افراد نوسانات نرخ سیمان را ناشی از عرضه این کالا در بورس می‌دانند. در اردیبهشت ماه 1400 سیمان برای نخستین بار در بورس کالا عرضه شد و مورد استقبال خریداران قرار گرفت. ورود سیمان به بورس کالا توانست به بازار این محصول نظم و ساختار ببخشد و منجر به شفافیت بیشتر در قیمت‌گذاری شود. موضوع عدم شفافیت در قیمت‌گذاری یکی از مشکلاتی است که در بعضی از صنایع دیده می‌شود، مشکلی که بسیاری از تولیدکنندگان سیمان هم با آن روبه‌رو بودند. این عدم شفافیت در قیمت‌گذاری، رانت‌های مختلفی را با خود به همراه داشت و با ورود این صنعت به بازار بورس این مشکل تا حدودی برطرف شد.

قبل از راه‌اندازی بورس کالا در شهریور سال 82، فولاد هم مشمول قیمت‌گذاری بود که این امر تفاوت نرخ قابل توجهی را میان نرخ درب کارخانه و قیمت‌های کف بازار ایجاد می‌کرد. بورس کالا طی سال‌های گذشته در بحث شفافیت و واقعی شدن نرخ محصولات فولادی و معدنی بسیار کمک کرده است.

برای بررسی این موضوع در ابتدا به سراغ فرشید پور حاجت، دبیر انجمن انبوه‌سازان رفتیم. پور حاجت در پاسخ به سؤال خبرنگار تیتر کوتاه در خصوص اینکه تا چه میزان نرخ سیمان در قیمت نهایی ملک تأثیرگذار است، گفت: سیمان در حوزه تولید مسکن یک کالای کاملاً استراتژیک است. برخی از دوستان به‌صورت کاملاً غیرکارشناسی عنوان می‌کنند که سهم سیمان در ساخت مسکن 2 درصد است. ما اعتقاد داریم که در حوزه تولید مسکن دو مدل ساخت‌وساز در دستور کار است که جزو اولویت‌ها و برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی است و آن بحث جهش تولید مسکن است. علاوه بر این، هزینه‌های ساخت مسکن در ابتدای هر سال، توسط یک دستگاه کاملاً متولی مثل وزارت راه و شهرسازی و به‌تبع آن یک نهاد حرفه‌ای مثل سازمان‌های نظام‌مهندسی در سراسر کشور ابلاغ می‌شود.

وی همچنین افزود: به طور متوسط برای ساخت مسکن، به‌ازای هر مترمربع حدود 250 کیلوگرم سیمان مصرف می‌شود. اگر قیمت پایه که از ابتدای سال ابلاغ شده و در دستور کار دولت هم هست، حدوداً متری 6 هزار و 200 تومان باشد، تقریباً 400 هزار تومان هزینه‌ای است که تولیدکننده بابت هر مترمربع باید پرداخت کند؛ بنابراین این 400 هزار تومان به 6200 تومان هر درصدی در آمد، درصد واقعی است که باید در محاسبات قرار بگیرد. برخی افراد برای این موضع سهم 2 درصدی در نظر می‌گیرند که کاملاً غیرکارشناسی است درحالی‌که سهم آن خیلی بیشتر است، شاید بین 4.5 تا 5 درصد باشد. این سهم را بعضی افراد خیلی راحت 2 درصد عنوان می‌کنند. همین 2 درصدها هستند که امروز هزینه تمام شده مسکن را تشکیل می‌دهند که اگر کنترل نشود به‌تدریج به 4 درصد و بعد 6 درصد می‌رسد. همین موارد، هزینه تمام شده مسکن را بالا می‌برد و در نتیجه مردم ما باید مسکن گران‌تری را تهیه کنند.

نقش بورس در اقتصاد بازار

فرشید پورحاجت همچنین در رابطه با نقش بورس بر اقتصاد بازار اظهارکرد که: در خصوص خود ساختار بورس معتقد هستم که ابزاری کاملاً مؤثر است. همچنین بازار سرمایه ابزاری مدرن در حوزه تأمین منابع و تسهیل در تأمین مصالح برای تمام پروژه‌ها است. اما اگر در بخش ساختاری در حوزه اقتصاد کلان بورس را بررسی کنیم، این سؤال مطرح می‌شود که مبنای آن بر اقتصاد بازار است یا خارج از اقتصاد بازار تعریف می‌شود. موضوعی که در کشور اتفاق می‌افتد، به شکلی است که بورس تبعیتی از اقتصاد بازار ندارد. همچنین فعالان بازار مسکن بر این باورند که باید بررسی و نظارتی صورت بگیرد که نقش دلالان کمتر شود. اگر مکانیزم قیمت‌گذاری، عرضه و تقاضا باشد مگر می‌شود در حوزه کالا و مصالح تولیدی مازاد عرضه داشته باشیم، اما قیمت‌ها کاهش پیدا نکند؟ حتماً عرضه و تقاضا در اقتصاد بازیگر اصلی است. هر زمانی که با مشکل کمبود مصالح روبه‌رو بودیم به‌صورت صعودی شاهد افزایش قیمت نیز بوده ایم، اما هیچ زمانی به‌صورت ملموسی کاهش قیمت نداشتیم.

در ادامه علی آذری، عضو کمیسیون عمران مجلس نیز در پاسخ به سوال خبرنگار تیتر کوتاه در خصوص تاثیر خروج سیمان و فولاد از بورس کالا بر کاهش قیمت مسکن اظهار کرد: درحال‌حاضر ذات سیمان و فولاد مطرح نیست. بعضی‌ها معتقد هستند که اگر سیمان و فولاد از بورس خارج شوند به کلیت بازار صدمه می‌خورد در حالی که نظر برخی دیگر بر این است که سیمان سهم کمی را از مسکن به خود اختصاص داده است و زیاد تاثیری نخواهد داشت.

وی افزود که: دولت در بحث جراحی اقتصادی دو موضوع را مد نظر دارد: 1) بحث چابک‌سازی به معنی افزایش سرعت رشد اقتصادی و 2) تولید 4 میلیون مسکن. خود مسئله مسکن به نوعی حالتی بهمن وار دارد به این معنی که مثل بهمنی که از کوه پایین می‌آید و تکه‌هایی به آن اضافه می‌شود، مسئله به صورت مداوم سنگین می‌شود.

عدم تطابق بورس با طرح تولید 4 میلیون مسکن

آذری در رابطه با تناقض دولت در موضوع چابک‌سازی با وابستگی آن به بورس گفت: تئوری‌های دولت مبنی بر چابک‌سازی و تولید 4 میلیون مسکن با موضوع بورس همخوانی ندارد. زیرا دولت می‌خواهد چابک‌سازی انجام دهد و مسکن را به کالایی خدماتی تبدیل کند در حالی که بورس بستری برای معاملات و سرمایه‌گذاری است. پس این‌ها با هم در تناقض هستند.

این نماینده مجلس در پاسخ به سوال تیتر کوتاه در خصوص ارتباط بورس کالا با بحث چابک‌سازی بیان کرد که: ذات بورس این است که به دنبال سود باشد و این خودش انگیزه‌ای برای گرانی است. نظر من بر این است که باید تصمیم پایداری برای بحث مسکن گرفته شود. قیمت‌گذاری چه در بحث عرضه سیمان و فولاد چه کلیه کالاها باید از حالت دستوری خارج شود و عوامل گرانی مسکن به صورت درست شناسایی شوند. به عقیده من بهتر است تا سیمان و فولاد از بورس کالا خارج شود.

وی همچنین اضافه کرد: بنابراین چابک‌سازی چه ارتباطی به بحث بورس دارد؟ در موضوع بازار بورس، طبق ماده 5 قانون بازار اوراق بهادار، سازمان بورس یک موسسه عمومی غیر دولتی تلقی می‌شود، یعنی بورس دارای شخصیت حقوقی و مالی مستقلی است. اما وقتی شما نگاهی به ترکیب شورای‌عالی بورس می‌اندازید، به عنوان عالی‌ترین رکن تصمیم گیری در بازار سرمایه وابستگی این سازمان به دولت کاملا مشخص است زیرا کلیه مصوبات شورای‌عالی بورس صرفا پس از تایید اعضای شورای‌عالی بورس لازم الاجرا می‌شود. که این با بحث چابک‌سازی مطابقت ندارد.

قیمت‌گذاری دستوری عامل همیشگی نگرانی در بازار

آذری در پاسخ به سوال خبرنگار تیتر کوتاه در رابطه با اینکه آیا خروج سیمان و فولاد از بورس کالا باعث قیمت‌گذاری دستوری می‌شود بیان کرد که: من خروج سیمان و فولاد از بورس کالا را به شرطی که باعث قیمت‌گذاری دستوری دولت نشود، قبول دارم. مسئله اقتصاد دستوری در هر کالایی برای ما نگران‌کننده است. دولت باید مداخله گری خود را به حداقل برساند. این موارد در برنامه‌های هفتم توسعه دولت هم در حال بررسی شدن هستند.

وی همچنین افزود: ورود و خروج سیمان و فولاد به بورس کالا باید به صورت کارشناسی بررسی شود. درحال‌حاضر، مجری پروژه نهضت ملی، وزارت راه و شهرسازی است. ما باید اجرای این پروژه‌ها را ساده‌سازی کنیم. اگر قرار باشد یک قسمت تصمیمات بر عهده وزارت راه و شهرسازی باشد و ادامه مسئله را وزیر اقتصاد در شورای‌عالی بورس پیگیری کند، این پروژه زمان‌بر خواهد شد. وزیر اقتصاد باید قسمت اقتصادی پروژه را به نحوی مدیریت کند که قیمت‌گذاری دستوری ایجاد نشود.

عوامل موثر بر قیمت مسکن

این نماینده مجلس در خصوص عوامل موثر بر قیمت مسکن اظهار کرد: مگر سیمان چقدر بر قیمت مسکن تاثیر گذار است؟ به جای این اقدامات، وزارت راه و شهرسازی می‌تواند تمرکز خود را روی عوامل دیگری مانند تغییر محاسبه پروانه‌های ساختمانی قرار دهد که بر خی افراد معتقد هستند موضوع پروانه‌های ساختمانی عامل گرانی مسکن است. دولت ابتدا باید فکر میکرد که تولید 1 میلیون مسکن در سال چطور امکان‌پذیر است. این امری بعید است که ما بگوییم وزارت راه و دولت این مسئله را حل می‌کند زیرا نخستین بحث مسکن، تامین منابع مالی است همچنین مسائل دیگری مانند زمین، مصالح، آب و انرژی و مشارکت‌های مردمی مطرح است. بنابراین اینکه سیمان و فولاد در بورس کالا باشد یا نباشد بر قیمت مسکن تاثیر آنچنانی نخواهد داشت. به جای آن دولت می‌تواند از ظرفیت مشارکت مردمی، روستاها و انبوه سازان استفاده کند.

در پایان علی آذری بیان کرد که: اگر بر این فرض هستیم که عرضه سیمان و فولاد در بازار بورس مشکل مسکن را حل خواهد کرد، در حال غربال کردن آب هستیم. چه بهتر که اجرای طرح مسکن دست یک وزارت باشد که قوانین حمایتی لازم هم برای آن وجود دارد.

سخن پایانی

طبق تجربیات گذشته، قیمت گذاری دستوری و مداخله مسقیم دولت در بازار اقتصادی کشور نتیجه‌ای جز آشفتگی و ناترازی نداشته است. نهادهای دولتی موظف هستند که بازار را کنترل و مدیریت کنند. امکان اینکه دولت بخواهد همه بخش‌های تولیدی و صنفی را به بهانه کاهش قیمت، وادار به عرضه محصولات و خدمات با قیمت تعیین شده، کند، تقریبا بعید است. از تبعات آن هم می‌توان به کاهش کیفیت محصولات، از بین رفتن رقابت و در نهایت توقف تولید اشاره کرد.