ماجرای رشد 85درصدی درآمد ساختمانی به رغم رکود ساختمانی / تامین تهران با تغییرکاربری؟

به گزارش اقتصادنیوز به نقل از دنیای‌اقتصاد، سال آینده قرار است بیش از یک‌پنجم منابع مالی شهرداری از محل «مجوز تغییرکاربری» تامین شود. آیا مدیریت شهری، روی رونق مسکن حساب باز کرده است؟

لایحه بودجه 1402 شهرداری تهران با تاخیر بیش از یک‌ماهه، سرانجام در جلسه علنی روز گذشته تقدیم هیات رئیسه شورای شهر تهران شد. جزئیات این لایحه که سقف بودجه در آن 78‌هزار و 475 میلیارد تومان است، حکایت از حساب ویژه مدیریت شهری روی درآمدهای حاصل از ساخت‌وساز در تهران و همین‌طور تغییر کاربری دارد. وزن تغییر کاربری در بودجه شهرداری تهران از 15 به 22‌درصد افزایش یافته است و به این ترتیب قرار است درآمد 7 هزار میلیارد تومانی شهرداری از تغییر کاربری در سال‌جاری به 17‌هزار میلیارد تومان در سال پیش رو افزایش پیدا کند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، علیرضا زاکانی شهردار تهران اگرچه مکلف بود لایحه بودجه 1402 را تا اول دی ماه در اختیار شورای شهر قرار دهد، اما به دلایلی که خود به برخی از آنها اشاره کرد از جمله اینکه بودجه سال آینده برش یکساله از اجرای برنامه تازه مصوب‌شده چهارم مدیریت شهری بوده و بر اساس این موضوع تنظیم شده است. مساله دیگر نیز گنجاندن دیدگاه های شهروندان درباره اولویت پروژه های محلی که در بستر سامانه موسوم به «من شهردارم» و در قالب نظرسنجی عمومی در ماه گذشته احصا شد، بوده که موجب شده لایحه بودجه امسال رکورددار ارسال دیرهنگام به شورای شهر دست کم از ابتدای دهه 90 باشد.

بودجه مصوب امسال شهرداری تهران 50‌هزار و 370 میلیارد تومان بود که گزارش رسمی جدیدی از میزان تحقق آن در دست نیست اما بر اساس اعداد و ارقامی که روز گذشته در صحن شورای شهر تهران مطرح شد، ظاهرا بیش از 90‌درصد از برش 10 ماهه آن محقق شده و چشم انداز مثبتی از تحقق کامل آن تا پایان سال‌جاری وجود دارد. از این رو شهرداری تهران در لایحه سال آینده، سقف بودجه را 56‌درصد افزایش داده که قدری بیشتر از تورم سالانه در حال حاضر است. بر اساس گزارش اخیر بانک مرکزی، تورم سالانه در یک سال منتهی به پایان دی ماه سال‌جاری 3/ 46‌درصد بوده است. همچنین نرخ تورم نقطه به نقطه در دی ماه قدری بیش از 51‌درصد اعلام شده و بر این اساس شهرداری تهران برآوردی از افزایش 56درصدی هزینه های اداره شهر در سال آینده را مبنای تنظیم لایحه بودجه قرار داده است. از طرفی بودجه شهرداری تهران در حالی 56درصد رشد کرده که دولت بودجه کشور را حدود 40درصد نسبت به رقم امسال افزایش داده است. زاکانی روز گذشته از تحقق حدود 44‌هزار میلیارد تومانی بودجه امسال تاکنون خبر داد و گفت: از این رقم 38 همت (هر همت معادل یک‌هزار میلیارد تومان) تا پایان 9 ماهه تخصیص اعتبار صورت گرفته و ثبت شده است. شهردار تهران با یادآوری عملکرد مطلوب مدیریت شهری در زمینه تحقق بودجه مصوب امسال آن هم در شرایط رکود ساختمانی از خوش‌بینی نسبت به توانایی تحقق بودجه ای فراتر از ارقام پیشنهاد‌شده در لایحه رسمی طی سال آینده نیز سخن گفت. با این حال بررسی دقیق محتوای لایحه بودجه نشان می‌دهد منبع درآمدی اصلی که شهرداری روی آن حساب ویژه باز کرده، از جنس درآمدهای ناپایدار و حتی هزینه زا برای شهر و شهروندان است. یکی از ردیف های درآمدی اصلی در لایحه بودجه شهرداری تهران «تغییر کاربری» است. تغییر کاربری نوعی از درآمدهای حاصل از حوزه ماموریتی شهرسازی در شهرداری تهران محسوب می‌شود و به این معناست که زمین هایی با کاربری غیرمرغوب (به لحاظ ارزش زمین) به کاربری مرغوب و گران‌قیمت مثل مسکونی یا تجاری تغییر می‌کند و بابت صدور چنین مجوزی، درآمد قابل‌توجه عاید شهرداری می‌شود.

گذشته از اینکه در سال‌های گذشته مدیران شهری از به کار بردن اصطلاح «تغییر کاربری» با توجه به حساسیت زا بودن آن برای افکار عمومی و کارشناسان پرهیز می کردند و از عباراتی مثل «حق توسعه» و نظایر آن استفاده می کردند، اما امسال ردیف تغییر کاربری کاملا شفاف و با همین عنوان در لایحه گنجانده شده است، مساله اصلی رشد قابل‌توجه درآمد پیش‌بینی‌شده از این محل در سال آینده و همین‌طور افزایش سهم آن در کل بودجه 1402 است. امسال سهم تغییر کاربری از بودجه شهرداری تهران 7 هزار و 639 میلیارد تومان بود که معادل 15‌درصد از کل بودجه 50‌هزار و 370 میلیاردی مصوب است. اما این رقم در لایحه 1402 با رشد 127 درصدی همراه بوده و به 17‌هزار و 387 میلیارد تومان رسیده است. به این ترتیب سهم تغییر کاربری از کل بودجه پیشنهادی سال آینده در لایحه به 22‌درصد افزایش پیدا کرده است. به عبارت دیگر اگر ردیف مربوطه بدون تغییر به تصویب برسد، نزدیک یک چهارم از کل درآمدهای سال آینده شهرداری تهران از محل تغییر کاربری حاصل خواهد شد.

از قضا مهدی عباسی، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران نیز در جلسه دیروز شورای شهر از زاکانی بابت صدور 5/ 1 میلیون مترمربع مجوز ساخت‌وساز در کمیسیون ماده 5 انتقاد کرد. بخشی از مصوبات کمیسیون ماده 5 به تغییر کاربری اختصاص دارد که این موضوع مورد انتقاد برخی اعضای شورای شهر تهران است. با این حال به نظر می‌رسد شهرداری برای سال آینده نیز بنا دارد با تغییر کاربری اراضی معرفی شده از ناحیه قرارگاه مسکن که به حمایت از رونق مسکن سازی (با تمرکز بر شهرک سازی) توسط مدیریت شهری مشغول است، درآمد هنگفتی حاصل کند. در واقع بخشی از زمین های بزرگ (حداقل یک هکتاری) که برای مسکن سازی به قرارگاه مسکن شهرداری تهران معرفی شده در سال آینده تغییر کاربری خواهد یافت و از این محل درآمدی بیش از 17‌هزار میلیارد تومان نصیب شهرداری خواهد شد.

نکته قابل تامل این است که در دوره های گذشته مدیریت شهری نیز مصوبات کمیسیون ماده 5 مساحتی به مراتب بیشتر از 5/ 1 میلیون مترمربع را پوشش داده است، اما مساله این است که در گذشته تمرکز این کمیسیون بر تغییر کاربری پهنه هایی از شهر به نفع مصلحت عمومی بود و این در حالی است که امسال عمده پرونده های مطرح شده در کمیسیون مذکور، زمین هایی را شامل می شده که به صورت موردی به این کمیسیون معرفی شده اند. ارقام لایحه بودجه 1402 به زمین دارها این سیگنال را می‌دهد که هر کس زمین خام دارد، به راحتی می‌تواند در سال آینده تغییر کاربری دهد.

ستون متزلزل بودجه 1402 تهران

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، به طور کلی بخش قابل‌توجهی از دخل و خرج تهران در سال آینده طبق مدلی که در لایحه بودجه 1402 پیش‌بینی شده قرار است از محل درآمد ناشی از ساخت‌وساز از قبیل صدور پروانه و دیگر درآمدهای مرتبط (از جمله تغییر کاربری) حاصل شود. این رقم در بودجه امسال نزدیک 20‌هزار میلیارد تومان بوده که برای سال آینده رقم آن به 37‌هزار و 280 میلیارد تومان افزایش یافته است. به عبارت دیگر رشد درآمدهای ساختمانی شهرداری تهران در سال آینده 85‌درصد نسبت به سال‌جاری پیش‌بینی شده است؛ موضوعی که تحقق آن با علامت سوال همراه است.

فرضیه شهرداری تهران این است که ساخت‌وساز در پایتخت طی سال آینده رونق بیشتری از سال‌جاری خواهد داشت. اما برای اثبات این فرضیه استدلال کافی ارائه نشده است. زاکانی در صحن شورای شهر در این رابطه توضیح داد: ما نسبت به برآورد امسال و پیش‌بینی ساخت‌وساز سال آینده، اعتبار این بخش را در نظر گرفته‌ایم. وقتی دولت درصدد برآمده تا به حل مساله مسکن به طور جدی ورود کند، قاعدتا درآمدهای حاصل از حوزه فعالیت های ساختمانی نیز رو به افزایش خواهد بود.

اما این فرضیه نمی‌تواند چندان به صحت نزدیک باشد، کمااینکه افزایش درآمدهای ناشی از ساخت‌وساز در سال‌جاری نسبت به سال گذشته بیش از اینکه به جریان طبیعی فعالیت هایی از جنس سرمایه‌گذاری ساختمانی مرتبط باشد، ناشی از تخفیف تا 40 درصدی در زمان محدود برای مؤدیانی است که فیش های عوارض صدور پروانه را یکجا تسویه حساب کردند. بررسی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در برخی مناطق شهر تهران نظیر مناطق یک، 4 و 10 به دنبال پیش‌بینی تخفیف در عوارض ساختمانی، کل درآمدهایی که تا پایان امسال در این حوزه پیش‌بینی شده بود، محقق شده است. در واقع تخفیف عوارض در نیمه دوم امسال نجات بخش مدیریت شهری در حوزه تحقق بودجه بود و به گفته اعضای شورای شهر، بنا بر تکرار چنین تخفیفی در سال آینده نیست. از طرفی وضعیت تورم زمین و مصالح ساختمانی و همین‌طور ناتوانی سازنده ها از فروش واحدهای تکمیل‌شده با توجه به فقدان استطاعت خرید متقاضیان مسکن در پایتخت، واقعیت هایی است که تا وقتی در بازار مسکن مصداق دارد، امید به بازگشت رونق به سرمایه‌گذاری ساختمانی را از بین می برد.

در مجموع ستون اصلی درآمدی تهران در بودجه 1402 را درآمدهای ساختمانی تشکیل می‌دهد که با توجه به آنچه ذکر شد، یک ستون ناپایدار و متزلزل است. صرف نظر از اینکه اصل درآمدهای حاصل از ساخت‌وساز یک منبع درآمد ناپایدار به شمار می آید، در شرایط فعلی هیچ گزاره ای به نفع اثبات احتمال رونق فعالیت ساختمانی در سال آینده وجود ندارد؛ کمااینکه در 6ماه نخست امسال نیز آمار تیراژ ساخت در تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن 10‌درصد افت داشته است. در چنین شرایطی سازنده ها تمایلی به آشتی با بازار ساخت‌وساز نشان نمی دهند و نتیجه این وضعیت کاهش آمار صدور پروانه ساختمانی به لحاظ مساحت به یک‌هفتم اوایل دهه 90 است. اما پس از آن سهم درآمدهای غیرنقد به شکل فروش املاک نیز در بودجه سال آینده قابل‌توجه است. بر اساس محتوای این لایحه، شهرداری تهران بنا دارد در سال آینده 9‌هزار و 400 میلیارد تومان از طریق فروش املاک درآمد کسب کند. هرچند در ظاهر این منبع درآمدی در مقایسه با درآمدهای ناپایدار ساختمانی سالم تر به نظر می رسد، اما واقعیت این است که واگذاری املاک به نوعی واگذاری سرمایه های بلندمدتی است که باید سال‌ها در اختیار مدیریت شهری باقی بماند.

مدل ایده آل این است که شهرداری به جای فروش املاک، برای مولدسازی آنها از طرق مختلف مثل تعریف کاربری های درآمدزا، اجاره داری و نظایر آن چاره جویی کند. اما در تهران سال‌هاست به جای این گزینه، فروش ملک به عنوان سهل الوصول ترین راه کسب درآمد در پیش گرفته شده و مدیریت شهری همچنان روی همین ریل تامین درآمد برای شهر به پیش می‌رود.

لایحه بودجه 1402 نشان می‌دهد شهرداری تهران همچنان روی سالم ترین و پایدارترین منبع مالی خود حساب حداقلی کرده است. در بودجه سال آینده رقم سهم شهرداری از مالیات ارزش افزوده 15‌هزار میلیارد تومان پیش‌بینی شده که این میزان نسبت به رقم بودجه مصوب امسال نه تنها افزایش نداشته، بلکه 3‌درصد کاهش داشته است. به نظر می‌رسد تجربه خوبی از وصول این سهم از درآمدهای دولتی در سال‌جاری وجود نداشته و به همین خاطر شهرداری مقدار آن را برای سال آینده کاهش داده است. البته ممکن است مساله رکود اقتصادی و تاثیر آن بر کاهش درآمدهای دولت از محل مالیات ارزش افزوده نیز در این تقلیل مقدار ردیف پیش‌بینی‌شده تاثیرگذار بوده باشد. اما حتی درآمدی که شهرداری از محل عوارض نوسازی (شارژ شهری) که به صورت سالانه به همه املاک تعلق می‌گیرد پیش‌بینی کرده است نیز رشد قابل‌توجهی ندارد. این عوارض از 1591 میلیارد به 1840 میلیارد تومان در سال آینده افزایش یافت که رشد 15 درصدی را نشان می‌دهد.

سهم حداقلی مترو از بودجه

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در بخش هزینه ای بودجه، مصارف پیش‌بینی شده برای ماموریت های حمل‌ونقل و ترافیک در سال آینده نزدیک 26‌هزار میلیارد تومان پیش‌بینی شده که در مقایسه با مقدار 18‌هزار میلیارد تومان متناظر آن در بودجه مصوب امسال، رشد قابل قبول نزدیک 40 درصدی داشته است. اما مساله این است که بودجه بزرگراه سازی نیز در دل این ردیف و به اسم حمل‌ونقل و ترافیک تعریف شده است. از این بودجه نزدیک 26‌هزار میلیارد تومانی سهم شرکت مترو فقط 6 هزار و 200 میلیارد تومان و سهم اتوبوسرانی یک‌هزار و 970 میلیارد تومان پیش‌بینی شده که در مقایسه با ضرورت توسعه سرمایه‌گذاری در این حوزه ها، ناچیز است.

• خبر مهم زاکانی درباره افزایش حقوق کارگران شهرداری
• نامه‌نگاری زاکانی برای جانمایی آرامستان جدید تهران
• آقای زاکانی شما باید به مردم بگویید دلار نخرند؟
• انتقاد بدون تعارف محسن هاشمی از زاکانی