مجوز ساخت خانه‌های 30 متری صادر می شود؟
اتاق تولید «ضوابط خاص» برای ساخت‌وسازهای شهر تهران - کمیسیون ماده پنج - در یک مصوبه جدید اجازه «خانه‌سازی بدون شرط روی زمین‌های زیر 100 مترمربع» را صادر کرد.
محتوای این تصویب‌نامه که با هدف «تسهیل خانه‌سازی در بافت فرسوده پایتخت» و «جذاب‌سازی جنوب شهر برای سرمایه‌گذاران ساختمانی» تدوین شده، عملا دو خط‌قرمز طرح تفصیلی تهران برای «صدور پروانه ساختمانی روی زمین‌های خیلی کوچک (50 مترمربعی) و کوچک (100 تا 150 مترمربعی)» را پاک کرده است.
مجوز ساخت خانه‌های 30 تا 35مترمربعی در بافت فرسوده تهران صادر شد. کمیسیون ماده پنج تهران با تصویب «ضوابط خاص» برای بافت‌های فرسوده درصدد است خانه سازی در دامنه متراژی فوق‌العاده کوچک را تسهیل کند.
اگرچه مصوبه چهارم تیر1401 که جزئیات آن و برای اولین بار منتشر می شود، با واکنش شورای عالی شهرسازی و معماری همراه بوده است؛ اما درصورتی‌که این مصوبه مهر تایید شورای مذکور را نیز دریافت کند، اجرای آن می تواند زمینه ساز ساخت حدود 25 هزار واحد مسکونی حدود 30مترمربعی در مناطق نیمه جنوبی شهر شود.
اخبار مربوط به بازنگری در ضوابط طرح تفصیلی مرتبط با ساخت‌و‌ساز در بافت‌های فرسوده در چند روز گذشته منتشر و اعلام شد ضوابط صدور پروانه در این بافت‌ها به نحوی تغییر می کند که گره اصلی نوسازی این بافت‌ها یعنی عدم صرفه اقتصادی تخریب و مشارکت به‌دلیل محدودیت تراکم گشوده شود.
محتوای مصوبه کمیسیون ماده پنج نشان می دهد در قالب این ضوابط خاص، دو خط قرمز برای مسکونی سازی در بافت‌های فرسوده شهر تهران پاک شده است که یکی ناظر بر تامین حداقل پارکینگ ساختمان‌ها و دیگری مربوط به سقف تعداد طبقات (تراکم ساختمانی) در زمین هایی با قواره کوچک و خیلی کوچک است. این ضوابط ویژه نوسازی بافت‌های فرسوده تهران است که مساحت آن به بیش از چهارهزار و 400 هکتار می رسد و در همه مناطق پراکنده است؛ اما عمده آنها در 10منطقه نیمه‌جنوبی شهر شامل مناطق 10 تا 19 واقع شده است.
بر اساس مصوبه اخیر کمیسیون ماده پنج، زمین های خیلی کوچک با مساحت 50 تا 100مترمربع که عمدتا در بافت‌های فرسوده واقع شده اند، یکی از قطعات هدف تسهیل ساخت‌و‌ساز هستند که کمیسیون ماده پنج به آنها اجازه داده است ساختمان مسکونی چهار طبقه ساخته شود؛ ضمن اینکه تامین حداقل یک واحد پارکینگ در این ساختمان‌ها از این پس کفایت می کند. این قاعده دو خط قرمز اصلی ساخت‌و‌ساز در بافت‌های فرسوده را پاک کرده است.
خط قرمز اول این است که به‌طور کلی بر اساس ضوابط عامل طرح تفصیلی ساخت‌و‌ساز در زمین هایی با مساحت کوچک در حداقل تعداد طبقات مجاز است. در طرح تفصیلی ساخت‌و‌ساز در زمین های 50 تا 150مترمربعی مشروط بر اینکه عرض معبر حداقل 6 متر باشد، فقط سه طبقه تعریف شده و این در حالی است که در بافت فرسوده از این پس امکان ساخت چهار طبقه در زمین های 50 تا 100مترمربعی فراهم است.
خط قرمز دومی که ضوابط خاص بافت فرسوده آن را به نفع احیای این بافت‌ها از مجموع مقررات ساخت‌و‌ساز پاک کرده، مربوط به تامین حداقل پارکینگ در ساختمان‌های مسکونی است. درحالی‌که قاعده کلی طرح تفصیلی این است که در زمین های کوچک باید حداقل معادل نیمی از تعداد واحدها پارکینگ تامین شود و این یعنی برای ساخت یک ساختمان چهار طبقه لازم است حداقل 2 واحد پارکینگ پیش بینی شود تا امکان صدور مجوز ساخت داشته باشد، کمیسیون ماده پنج درباره بافت فرسوده این خط قرمز را پاک و ضوابط را به این شکل تغییر داده که ساخت حداقل یک واحد پارکینگ برای ساخت‌و‌ساز چهار طبقه در زمین های 50 تا 100مترمربعی کفایت می کند. البته در این مصوبه تاکید شده است که شهرداری تهران نیز نسبت به سرمایه گذاری برای ساخت پارکینگ های محله ای در بافت‌های فرسوده اقدام کند.
به این ترتیب هم خط قرمز طرح تفصیلی درباره حداکثر تراکم مجاز و هم خط قرمز مربوط به حداقل پارکینگ مورد نیاز در ساخت‌وسازهایی که صرفا در بافت فرسوده انجام می شود، حذف شده است. این تغییرات زمینه ساز ساخت‌و‌ساز آپارتمان های خیلی کوچک در زمین های زیر 100مترمربع می شود و علاوه بر این درباره زمین های کوچک با مساحت 100 تا 150مترمربع نیز یک طبقه تراکم اضافی پیش بینی شده است تا مشوقی برای تخریب و مشارکت باشد. این در حالی است که در ضوابط کلی طرح تفصیلی تراکم اضافی صرفا درباره زمین هایی با مساحت بیش از 150مترمربع منظور شده است. علاوه بر این در طرح تفصیلی از دو زیرپهنه مسکونی خاص با عنوان «R121» و «R122» که در ضوابط خاص از آنها یاد شده، عنوان شده است که اگر مساحت زمین حداقل 200مترمربع باشد، مجوز ساخت چهار طبقه برای آن صادر می شود.
اما ضوابط بازنگری‌شده مربوط به بافت فرسوده اجازه ساخت چهار طبقه در زمین های زیر 100مترمربع را در این دو پهنه به شهروندان داده است. مبتنی بر ضوابط جدید، در قواره‌های حول و حوش 50 مترمربعی زمین واقع در بافت‌های فرسوده که اکنون بدون تجمیع امکان تخریب و نوسازی را پیدا کرده اند، با احتساب تراکم پایه 60درصدی آپارتمان های حدود 30 تا 35مترمربعی ساخته خواهد شد.
خانه‌هایی در این محدوده متراژی در شرایط فعلی بازار مسکن پایتخت می تواند گرهی از کار خانه‌اولی های دهک های متوسط و متوسط رو به پایین که مقصد جست‌وجوی آنها نیمه جنوبی شهر است، باز کند. البته در عصر جهش حتی دهک های متوسط رو به بالا هم ناگزیر به جابه جایی به جنوب شهر شدند و گروهی از طبقات درآمدی بالاتر ترجیح دادند به جای پرداخت اجاره بهای سنگین در مناطق متوسط رو به بالا، خانه ای در مناطق متوسط یا متوسط رو به پایین خریداری کنند و در آن ساکن شوند.
اما نکته قابل تامل این است که در حال حاضر میانگین مساحت ساخت‌و‌ساز حتی در مناطق جنوبی شهر بیش از 50مترمربع است. این در حالی است که مصوبه کمیسیون ماده پنج می تواند با مجاز شمردن ساخت خانه‌های 30 تا 35مترمربعی، خانه اولی های ساکن پایتخت را از وضعیت نامطلوب فعلی برهاند.
ساخت این خانه‌ها را می توان برنامه نجات خانه‌اولی ها تلقی کرد؛ چراکه در نیمه جنوبی شهر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان حدود 20میلیون تومان است و این یعنی ارزش آپارتمان های ساخته‌شده در این مناطق طی یکی دو سال آینده با توجه به مساحت حداقل 30مترمربعی حدود 600میلیون تومان برآورد می شود. در حال حاضر سقف وام خرید مسکن از محل اوراق برای زوجین 480میلیون تومان است و با توجه به دامنه وسیع تورم مسکن در سال‌های اخیر، احتمال افزایش آن نیز مطرح شده است.
به این ترتیب وام مسکن با همین سقف فعلی تقریبا 80درصد از قیمت خانه‌های خیلی کوچک جنوب شهر را پوشش می دهد. در واقع ساخت خانه‌های فوق کوچک سبب می شود قدرت خرید وام مسکن به شکل تاریخی افزایش پیدا کند؛ چراکه پیش از این در بهترین حالت همواره قدرت خرید این وام از حدود 50 تا 60درصد از ارزش املاک فراتر نرفته بود.
