مسکن اجتماعی؛ از دیگران بیاموزیم
تهران - ایرنا - در اروپا، مسکن اجتماعی از طریق دادن سوبسید برای ساخت، اعمال کنترل در مورد سطح و استاندارد واحدهای تولید شده و قیمت مسکن استیجاری به عنصری کلیدی در حل بحران مسکن بدل شد. اطلاع از جزییات تجربیات این کشورها می‌تواند برای حل بحران مسکن در کشور راهگشا باشد.
هلند، فرانسه و کشورهای اسکاندیناوی مثال‌های خوبی از مسکن اجتماعی هستند. در همه کشورهای صنعتی به جز انگلیس، آمریکا و آلمان غربی، ساخت مسکن اجتماعی تا نیمه دهه 1970 ادامه پیدا کرد و بین سال‌های 1965 تا 1975 به اوج رسید. در اروپا، مسکن اجتماعی عنصری کلیدی در حل بحران مسکن شد. این مهم با دادن سوبسید برای ساخت مسکن اجتماعی، اعمال کنترل در مورد سطح و استاندارد واحدهای تولید شده و قیمت مسکن استیجاری عملی شد. اطلاع از جزییات تجربیات این کشورها می‌تواند برای حل بحران مسکن در کشور راهگشا باشد.
تاثیر زمین بر قیمت مسکن
زمین بر قیمت تمام شده مسکن تاثیر به سزایی دارد. در تمامی کشورها سعی کرده‌اند قیمت زمین را کاهش بدهند. مهم‌ترین روش‌ها عبارتند از: کنترل کاربری زمین از طریق صدور مجوز ساخت، ذخیره زمین بوسیله‌ی شهرداری‌ها و حکومت‌های محلی، سیاست‌های مالیاتی برای خرید و فروش زمین، مالیات بر زمین‌های خالی، سوبسید و تخفیف مالیاتی به سازندگان مسکن اجتماعی.
کنترل قیمت زمین؛ تجربه های متفاوت
آلمان
اعمال کنترل شدید بر کاربری زمین
اعمال کنترل بر روند صدور جواز برای برنامه‌ریزی و ساختمان‌سازی در زمین
فراهم آوردن امکان خرید قطعات زمین‌های کشاورزی مناسب برای توسعه‌های آتی شهری بوسیله‌ی شهرداری‌ها
ذخیره‌سازی زمین بوسیله‌ی حکومت‌های ایالتی و محلی
سوئد
دادن انحصار برنامه‌ریزی کاربری به شهرداری‌ها
دادن اجازه ساختمان طی دوره مشخص
حق خرید زمین برای طرح‌های توسعه به قیمت ده سال قبل آن بوسیله‌ی شهرداری‌ها
ذخیره زمین بوسیله‌ی شهرداری‌ها
دانمارک
ذخیره مقدار زیادی زمین مناسب برای توسعه آتی شهری بوسیله‌ی حکومت‌های محلی
فروش زمین طبق قرار داد که در طولانی مدت (80-90 سال) مجددا دولت آن را خریداری می‌کند و حتی در زمان بازخرید قیمت‌های اولیه زمین پرداخت می‌شود
اجاره طولانی مدت زمین بوسیله‌ی حکومت‌های محلی
هلند
هلند دارای بیش‌ترین سهم مسکن اجتماعی در بین کشورهای اتحادیه اروپا
قانون مسکن اجتماعی هلند در سال 1901 تصویب شد. تامین مسکن اجتماعی در هلند به عهده "سازمان‌های مسکن اجتماعی" است که انجمن‌ها یا بنیادهای غیرانتفاعی و خصوصی هستند. این سازمان‌ها که 425 مورد هستند، تحت نظارت دولت فعالیت می‌کنند و مسئولیت ساخت، نگهداری، فروش و اجاره مسکن اجتماعی و ارائه خدمات پایه به ساکنان را به عهده دارند. در هلند میزان اجاره‌بهای مسکن اجتماعی از مسکن اجاره‌ای خصوصی کم‌تر است و دولت برای پرداخت اجاره‌بها به ساکنین کمک می‌کند.
سازمان‌های مسکن اجتماعی هلند از سال 1993 از لحاظ مالی کاملا از دولت مرکزی مستقل شدند. اما سسیتمی برای گرفتن وام از بازار سرمایه برای آن‌ها بوجود آمد که شامل موارد زیر است:
1. "صندوق مرکزی مسکن اجتماعی" در بخش عمومی که مستقل است. این صندوق بر وضعیت مالی سازمان‌ها نظارت عالی دارد و وقتی دچار مشکل مالی می‌شوند برای پشتیبانی دخالت می‌کند.
2. دومین ابزار حمایتی "صندوق تضمین مسکن اجتماعی" است که ماهیتی خصوصی دارد و بوسیله‌ی سازمان‌های مسکن اجتماعی برای همبستگی مالی شکل گرفته و شرایط گرفتن وام از بازار باز سرمایه را برای‌شان فراهم می‌کند.
3. اگر این‌ها کفایت نکند، دولت مرکزی یا محلی برای حل مشکلات مالی دخالت می‌کند.
در سال 2011 بیش از 3.8 میلیون خانوار از 4.2 میلیون خانوار هلندی از مسکن اجتماعی استفاده می‌کردند. تا سال 2010 همه خانوارهای هلندی می‌توانستند از مسکن اجتماعی استفاده کنند اما پس از آن مختص گروه‌های کم‌درآمد شد. در سال 2014 بیش از 32 درصد کل موجودی مسکن هلند، مسکن اجتماعی بود و 75 درصد از موجودی مسکن اجاره‌ای را تشکیل می‌داد. هلند بالاترین سهم مسکن اجتماعی را در بین کشورهای اتحادیه اروپا دارد.
برطرف شدن کمبود مسکن ظرف یک دهه در آلمان
در آلمان حتی اشخاص حقیقی، بخش خصوصی و شرکت‌ها نیز در کنار سازمان‌های غیرانتفاعی در تامین مسکن اجتماعی شرکت می‌کنند اما تحت کنترل قواعد دولتی هستند. در این کشور نیز موسسات دولتی و خصوصی وام‌های بلندمدتی به سازندگان مسکن اجتماعی می‌دادند. کارخانه‌ها برای کارگران و دولت برای کارکنانش خانه می‌ساختند و از اواخر دهه 1890 با تصویب قانونی، شرکت‌های بیمه موظف به مسکن‌سازی غیرانتفاعی شدند. در سال 1949 آلمان 5.5 میلیون واحد مسکونی کمبود داشت. این کمبود مسکن به دلیل خرابی‌های ناشی از جنگ جهانی و افزایش جمعیت شهرنشین بود. برای حل این معضل آلمانی‌ها چهار سیاست پیش گرفتند که به موجب آن کمبود مسکن را برطرف کردند:
1. امنیت استیجار: تثبیت اجاره‌بها از جنگ جهانی اول وضع شده بود و پس از جنگ جهانی دوم نیز با پشتیبانی قانون مدنی ادامه یافت. در سال 2001 اصلاحاتی به نفع مالکان برای فسخ و افزایش اجاره‌بها انجام شد. اما افزایش اجاره‌بها بیش از 20 درصد در طول سه سال مجاز نبود و مالک می‌بایست دلایل موجه داشته باشد. یک نظام بیمه سهل که مستاجر و مالک بیمه‌گذار آن هستند و خسارات را جبران می‌کند و نیز سپرده‌گذاری برای روابط بین مالک و مستاجر را تسهیل می‌کند. از سال 2001 که روابط بازار بیش‌تر بر استیجار اعمال می‌شود، توانمندسازی کم‌درآمدترها نیز بیش‌تر در دستور کار قرار گرفته است.
2. مسکن اجتماعی: در این سیاست دولت تا 80 درصد از بهای زمین و ساخت را برای اشخاص حقیقی و حقوقی تامین مالی می‌کرد. بنا به توافق و میزان این تامین مالی، واحدهای ساخته شده پس از 20 تا 30 سال به سازنده تعلق می‌گرفت تا بتواند به قیمت بازار آن را اجاره دهد یا به فروش برساند. برای نوسازی مسکن نیز چنین قاعده‌ای با دوره‌ی 10 ساله برقرار شد. در طول این مدت، این واحدها به کسانی که دولت (شهرداری) معرفی می‌کرد، اجاره داده می‌شد. اجاره‌بها نیز فقط برابر هزینه‌های جاری بود، یعنی مالک نباید هیچگونه سودی ببرد. با این سیاست بین سال‌های 1949 تا 1959 بالغ بر 3.3 میلیون یا سالانه 330 هزار واحد مسکونی اجتماعی ساخته شد. به علاوه 2.7 میلیون واحد هم بدون کمک دولت بنا شد و به این ترتیب کمبود مسکن ظرف یک دهه برطرف شد.
3. کمک هزینه مسکن: این سیاست شامل کسانی می‌شود که نمی‌توانند مسکن مناسب خانواده خود در بازار باز اجاره کنند. کمک هزینه پرداختی به آن‌ها با در نظر گرفتن اندازه‌ی مسکن، مکان آن، اجاره‌بهای ثبت شده، درآمد شخص و تعداد افراد خانوار محاسبه می‌شود. این اشخاص با مراجعه به شهرداری‌ها و اخذ مجور لازم از کمک هزینه بهره‌مند می‌شوند.
4. یارانه مسکن ملکیبا چرخش اقتصاد کلان از بازار اجتماعی به طرف بازاری شدن: از سال 1982 اعطای یارانه مستقیم برای مسکن جدید خانوارهای جوان نیز معمول شد. به تدریج یارانه‌ی بخشایش مالیاتی که طبقات مرفه از آن بهره‌مند می‌شدند، به تدریج حذف و یارانه‌ی مستقیم جای آن را گرفت. حجم یارانه‌های مسکن ملکی به تدریح از دیگر یارانه‌ها پیشی گرفت و در دهه‌ی 1990 به رقم بالای سالانه 12 میلیارد یورو رسید. این هزینه‌ی سنگین که تغییری هم در ساختار تصرف مسکن در آلمان نداد، همه‌ی جناح‌های سیاسی آلمان را در حذف یارانه‌ی مسکن ملکی در سال 2006 همنوا ساخت.
ساخت مسکن اجتماعی برای مبارزه با بیکاری در دانمارک
انجمن‌های مسکن اجتماعی در دانمارک ابتدای قرن بیستم شکل گرفتند و اکنون به 700 انجمن رسیده‌اند که 20 درصد از موجودی مسکن دانمارک در اختیار آنان است. سیاست اجتماعی مسکن در این کشور متکی به انجمن‌های غیرانتفاعی مسکن است که مسکن استیجاری بر اساس هزینه و بدون سود عرضه می‌کنند. این انجمن‌ها تابع مقررات دولت‌اند، اما مالکیت آن‌ها متعلق به اعضاء است که انجمن را به طور دموکراتیک اداره می‌کنند.
تامین مالی این انجمن‌ها 91 درصد از طریق وام بانک‌ها، 7 درصد وام بدون بهره و 2 درصد سپرده‌گذاری مستاجران است. در دانمارک اولین بار جامعه پزشکان مسکن‌سازی غیرانتفاعی را شروع کرد. ساخت مسکن اجتماعی در این کشور برای مبارزه با بیکاری بود. مسکن‌سازی گسترده در دانمارک به کمک وام‌های دولتی و بوسیله‌ی شهرداری‌ها باعث شد عرضه از تقاضا بیش‌تر شود و بحران بوجود بیاید.
شهرداری‌ها به افرادی که برای پرداخت اجاره نیاز به کمک داشته باشند، کمک هزینه مسکن می‌دهند. اجاره‌بها بر اساس هزینه تعیین می‌شود اما بعد از بازپرداخت وام‌ها، اجاره‌بها کاهش نمی‌یابد و مبلغ مازاد به صندوق ملی ساختمان واریز می‌شود. این صندوق در سال 1966 برای انجمن‌های مسکن تاسیس شد و به آن‌ها برای نوسازی ساختمان‌های‌شان و اخیرا برای ساختمان‌های جدید وام می‌دهد.
همه کسانی که سن‌شان حداقل 15 سال باشد می‌توانند در این انجمن‌ها نام‌نویسی کنند. اما در عمل اولویت بر اساس شاخص‌هایی مانند درآمد کم‌تر، بعد خانوار، دانشجو بودن و کهنسال نیازمند حمایت انجام می‌پذیرد. در مناطقی که بیماری و متقاضی بیکار زیاد باشد، این انجمن‌ها برای حفظ موجودیت خود به کسانی که دارای درآمد ثابت باشند یا به دانشجویان اولویت می‌دهند. شهرداری‌ها به دلیل کمکی که به انجمن‌ها می‌کنند دارای سهمیه 25 درصدی از واحدهای مسکونی هستند که معمولا آن‌ها را به نیازمندترین‌ها، خارج از اولویت‌بندی فهرست انتظار می‌دهد.
مشکل مسکن در کشور ما از سال‌های دهه پنجاه شروع شد. آنچه که از تجربه کشورهای دیگر برای برطرف کردن مشکل مسکن می‌توانیم بیاموزیم، نقش دولت در تامین بودجه ساخت و زمین در موفقیت تجربه ایجاد مسکن اجتماعی است. دولت در بسیاری از کشورها تامین‌کننده مسکن اجتماعی بود و نه تولیدکننده و در تامین مسکن نیز تامین زمین و بودجه ساخت اهمیت دارد. نکته دیگر نقش سایر اجزای تولید و به ویژه مصالح است؛ نقش دولت در حمایت از تولید انبوه و ارزان مصالح برای تداوم چرخه تولید مسکن و پایین نگاه داشتن قیمت آن دارای اهمیت است.
منابع
اعظم خاتم و فواد شمس، مسکن اجتماعی یعنی چه؟، شماره نهم ماهنامه قلمرو رفاه.
زهرا اهری، تجربه مسکن اجتماعی در کشورهای دیگر؛ جنبه‌های قابل بررسی در شرایط ایران، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی.
جمیله علی‌حسینی، طرح مسکن اجتماعی (مسکن مستمری‌بگیران کم‌درآمد)، ناظر علمی طرح: فردین یزدانی، موسسه عالی پژوهش تامین اجتماعی، 1395.
عرضه مسکن ملکی؛ راهکار مناسب برای حمایت اجتماعی از مسکن، مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران، 1393.