مسکن در ابد و یک روز تورم / بخش خصوصی، بازیگر اصلی بازار مسکن
بازار مسکن در حالی سال گذشته را به‌پایان رساند که در این سال، آهنگ افزایش تورم این بخش بعد از چند سال جهش و رشد قیمتی، کند و در ماه‌هایی از سال حتی تورم مسکن منفی شد.
ارائه برنامه تولید مسکن در قالب نهضت ملی مسکن و همچنین اجرای طرح‌های ساماندهی در کنار برنامه ثبات اقتصادی، عوامل تعیین‌کننده در کنترل تورم در بازار مسکن شمرده می‌شوند.
از سوی دیگر، تحقق شعار سال مبنی بر «رشد تولید با تکیه با مشارکت مردم»، در حوزه مسکن نیز قرار است، اجرا شود. از این‌رو حمایت دولت با ارائه زمین، تسهیلات و واگذاری ساخت به مردم در دستور کار قرار گرفته است تا روند تولید مسکن سرعت بگیرد. به‌گفته وزیر راه و شهرسازی، مشارکت مردم در ساخت مسکن یک راهبرد اصلی در این حوزه است که متوسط زمان ساخت مسکن با مداخله بیشتر دولت از 3 سال بیشتر طول می‌کشد که در مسکن مهر، این زمان تا بیش از 11 سال نیز طول کشید، در حالی که با استفاده از روش مشارکت مردم این زمان را به حدود یک سال و نیم رساندیم. با کوتاه شدن زمان ساخت، باتوجه بر کمتر شدن آثار تورم در این حوزه، هزینه پروژه‌ها نیز کاهش می‌یابد و از جمله آثار حضور مردم در میدان ساخت مسکن این است که کیفیت نیز افزایش می‌یابد.
به‌اعتقاد وزیر راه و شهرسازی، امسال با تزریق سرمایه مردمی ساخت مسکن سرعت بیشتری می‌گیرد. راهبرد ما ورود بخش خصوصی و عمومی به فرآیند ساخت است. دولت اموری مثل تامین زمین، خدمات زیربنایی، تسهیلات بانکی و... را فراهم می‌کند تا ساخت با سلیقه مردم انجام شود. صمت در این گزارش تحقق شعار سال جدید در توسعه طرح‌های مسکن در کشور را موردارزیابی قرار داده است که در ادامه می‌خوانید.
گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن
براساس آمارهای رسمی، نرخ مسکن در شهر تهران که در سال‌های پایانی دهه 90، رشد 94 درصدی را نیز تجربه کرده بود، در سال 1402 روند نزولی پیدا کرده و به حدود 25 درصد رسیده است. آخرین گزارش از تحولات بازار مسکن در شهر تهران که بانک مرکزی آن را منتشر کرده، مربوط به اسفند گذشته است. این گزارش نشان می‌دهد تورم نقطه به نقطه مسکن در شهر تهران در پایان 1402 به 24.8 درصد کاهش یافته که نسبت به بهمن گذشته 12.5 واحد درصد کاهش یافته است. تورم نقطه به نقطه مسکن در شهر تهران در بهمن سال گذشته 37.3 درصد بود. کاهش رشد نرخ مسکن در پایان سال قبل در حالی است که در ماه‌های ابتدایی این سال رشد قیمتی بیش از 90 درصد بود؛ اما از خرداد روند رشد قیمتی کند و متوسط رشد ماهانه در ماه‌هایی از سال منفی شد. براساس این گزارش، تورم ماهانه مسکن شهر تهران 3.8 درصد و طبق اعلام بانک مرکزی میانگین نرخ هر مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در شهر تهران در اسفند حدود 81 میلیون تومان بوده است. گزارش بانک مرکزی همچنین حاکی است تورم اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران در پایان اسفند 1402، معادل 44.5 درصد بوده است. طبق این گزارش، تورم اجاره‌بها هم روند کاهشی داشته، به‌طوری‌که از حدود 60 درصد در شهریور 1402 به 44.5 درصد در اسفند رسیده است که کاهش حدود 15 درصدی را نشان می‌دهد.
گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اسفند گذشته نشان می‌دهد تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به 6.2 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل از آن، به‌ترتیب 0.1 و 6.4 درصد کاهش را نشان می‌دهد. فعالان بازار مسکن بخشی از کاهش تعداد معاملات را ناشی از کاهش معاملات دلالی و سرمایه‌ای می‌دانند. باتوجه به اجرای قوانینی مانند شناسایی خانه‌های خالی و نظارت بر بنگاه‌های معاملات املاک به‌منظور کاهش تخلفات، معاملات مسکن به‌سمت معاملات مصرفی سوق پیدا کرده است.
برنامه دولت برای مسکن، ادامه ساخت‌وساز و تولید، عرضه مسکن مناسب مصرف به بازار، نظارت بر بازار و حمایت از مستاجران است. در برنامه نهضت ملی مسکن ساخت 4 میلیون واحد موردنظر است که براساس آخرین آمار، 2.5 میلیون واحد وارد فاز اجرایی شده و برنامه متولیان حوزه مسکن تحویل ماهانه واحدها در سال جدید است.
بخش خصوصی، بازیگر اصلی بازار مسکن
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن درباره تحقق شعار سال 1403 در ساماندهی بازار مسکن به صمت توضیح داد: براساس آمار، بالغ بر 95 درصد تولید مسکن در کشور برعهده بخش خصوصی است که این حوزه به‌عنوان اثرگذارترین سرمایه‌گذار در حوزه تولید مسکن طی سال‌های گذشته نقش‌آفرینی کرده است. برای تحقق شعار سال که مشارکت مردم در حوزه تولید است، باید گام‌های موثری توسط دولت در راستای افزایش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی برداشته شود؛ بنابراین می‌طلبد که دولت اقدامات شایسته‌ای را در این زمینه انجام دهد. وی در ادامه افزود: به‌طورمثال اگر بخواهیم یک واکاوی کلی در اقتصاد انجام دهیم، طی سال‌های گذشته به‌نوعی اقتصاد دستوری و تصدی‌گری دولت در حوزه‌های مختلف اقتصادی، شرایط را برای بنگاه‌های اقتصادی، آن هم در کلیه سطوح، سخت و دشوار کرده است. مضاف بر این، همواره فضای کسب‌وکار در حوزه فعالیت این بنگاه‌ها، فضای مناسبی نبوده و همیشه بخش خصوصی به‌عنوان یک مطالبه جدی تقاضای بهبود فضای کسب‌وکار برای حوزه مسکن و ساختمان را داشته است، از این‌رو باتوجه به این موضوعات، دولت باید تصدی‌گری خود بر بخش مسکن و ساختمان را کاهش دهد و انضباط مالی در حوزه بانکی را شکل دهد، به‌نحوی‌که مسکن و ساختمان از آن بهره گیرد. همچنین فضای کسب‌وکار برای بخش خصوصی فراهم شود تا در حوزه مسکن و ساختمان که یک بخش پیشران اقتصادی است، بتوانیم شرایطی را که تا به امروز حکمفرما بوده است، اصلاح کنیم. پورحاجت با تحلیل روند ده‌ساله ساخت‌وساز در کشور تصریح کرد: با نگاهی به روند 10 سال گذشته مسکن و ساختمان در کشور درمی‌یابیم که تا سال 90 -91 حدود 700 تا 800 واحد مسکونی در کشور تولید شده است و از سال 91 به بعد، تولید مسکن کاهش بسیار شدیدی را تجربه کرده است. مجلس، مرکز پژوهش‌های مجلس و اتاق ایران باید یک بررسی عمیق از این اتفاق داشته باشند تا مشکل اصلی را در حل بحران پیش‌آمده ریشه‌یابی کنند تا دریابیم که چه اتفاقی باعث شده تا در یک بازه 10ساله نتوانیم رکوردهای ساخت و ساز را به قبل آن برگردانیم؟ خب مسلما همه شرایط باید دست در دست هم دهند تا ما به شعار سال مبنی بر «جهش تولید با مشارکت مردمی» جامه‌عمل بپوشانیم.
ضرورت اجرای سیاست‌های تشویقی در حوزه اقتصاد
این تحلیلگر بازار مسکن تاکید کرد که ما برای موفقیت باید نگاه کنیم که هدف‌مان از تدوین برنامه‌های توسعه چیست؟ اگر به برنامه توسعه سوم کشور برگردیم، روند توسعه اهداف مسکن و ساختمان را مناسب می‌بینیم، مجلس وقت تمهیداتش لازم را فراهم کرد و این اتفاق، شرایط ساخت‌وساز در کشور را در یک جایگاه بسیار مناسبی قرار داد.
وی بیان کرد: اکنون نیز مجلس باید این شهامت را داشته باشد که سیاست‌گذاری تشویقی را در همه سطوح برای بنگاه‌های اقتصادی در نظر بگیرد و همان‌طور که برای بخش خصوصی برنامه‌ریزی می‌کند، برای بخش دولتی هم برنامه‌های جامعی تجویز و قوانین بازدارنده‌ای را وضع کند. متاسفانه در حوزه مسکن و در مقام اجرا، قوانینی که مصوب می‌شود کارآیی لازم را ندارد. مصداق بارز این صحبت هم، تسهیلات بانکی است که نتیجه خاصی نداشته است. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در خاتمه و درباره پیش‌بینی شرایط بازار مسکن در سال 1403 به صمت گفت: ما در شرایط رکودی قرار داریم و از 2 سال گذشته، این وضعیت وجود داشته است و به‌نظر می‌رسد این رکود همچنان به‌عنوان مهم‌ترین بازیگر بازار مسکن به نقش‌آفرینی خود ادامه دهد. البته تورم در این حوزه نیز دور از ذهن نیست؛ چراکه بازار مسکن سهم خودش را از تورم اقتصادی از خرداد امسال نشان خواهد داد که این موضوع افزایش نرخ مسکن را به‌همراه دارد.
مشارکت مردمی، از راهکارهای افزایش تولید مسکن
میثم فراهانی، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: می‌توان به روش‌های مختلفی برای ساخت مسکن اقدام کرد، یکی از این راه‌ها ساخت‌وساز توسط خود مردم است که با شعار سال جدید هماهنگ است. دولت می‌تواند به بازار مسکن به‌عنوان سیاست‌گذار، تنظیمگر، تسهیلگر و در بعضی موارد حمایت‌کننده ورود کند.
وی در ادامه بیان کرد: البته ساخت مسکن توسط خود دولت به‌طورکلی غیرممکن است، اما با مشارکت مردم در ساخت مسکن می‌توان مسئله مسکن را حل کرد. در این روش، دولت نقش تنظیمگر و تسهیلگر را برای اقشار پایین‌تر جامعه ایفا می‌کند. اگر تسهیلات به انبوه‌سازان واگذار شود، در نهایت دولت و بنگاه‌های بزرگ مالی و انبوه‌سازان سود می‌برند، بنابراین، دولت باید سیاستی را اجرا کند که حمایت‌ها به متقاضیان و مصرف‌کنندگان نهایی، یعنی مردم، برسد و واسطه‌ها حذف شوند.
در حال حاضر به‌اعتقاد این کارشناس، دهک‌های بالای جامعه بخش عمده‌ای از درآمدهای خود را برای هزینه مسکن صرف می‌کنند. اگر دولت حمایت‌های ویژه مسکن را مانند ارائه زمین و اعطای تسهیلات و کاهش فرآیندهای مجوزهای لازم به این دهک‌ها ارائه دهد و بنیادهای نهادهای حمایتی نیز از این اقشار حمایت کنند، این افراد مالک مسکن خواهند شد و از دام فقر خلاص خواهند شد. این روش، علاوه بر حل مشکل مسکن، نوعی توانمندسازی نیز به‌همراه دارد و از زنجیره فقر موروثی خارج می‌شود. بخشی از دهک‌های میانی نیز می‌توانند با استفاده از سرمایه خود و با حمایت دولت از طریق ارائه زمین و اعطای تسهیلات، به‌صورت مشارکتی مالک مسکن شوند و دولت می‌تواند از طریق مردمی‌سازی ساخت مسکن به سایر دهک‌ها کمک کند.
تغییر در شیوه شهرسازی زمانبر است
فراهانی در پاسخ به این سوال که چرا دولت همچنان تمایل به تصدی‌گری در حوزه مسکن دارد، به صمت گفت: مخالفت‌هایی با توسعه افقی شهرها وجود دارد که ریشه این مشکل به ادبیات علمی موجود در حوزه برنامه‌ریزی و شهرسازی برمی‌گردد. عموم کارشناسان برنامه‌ریزی و شهرسازی این موضوعات را به‌عنوان علمی پذیرفته‌اند، اما این ایده در سیستم ضعف دارد. در حال حاضر، دولت و نهادهای دولتی مانند شهرداری‌ها، اگر نقش رفع موانع را به‌خوبی ایفا کنند، بسیاری از مشکلات حوزه مسکن حل خواهد شد، اما تغییر در این زمینه زمانبر و سخت است.
وی در خاتمه بیان کرد: به‌طورکلی، دولت و نهادهای دولتی همچنان به دلایلی مانند کمبود زمین و مخالفت با توسعه افقی شهرها، اصرار بر تصدی‌گری در حوزه مسکن دارند. این مسائل پیچیده است و نیاز به تغییرات عمده در سیستم برنامه‌ریزی و شهرسازی دارد. با ایفای نقش مناسب توسط دولت و نهادهای دولتی، می‌توان بسیاری از مشکلات مسکن را حل کرد و بهبود قابل‌توجهی در این حوزه را شاهد بود.
سخن پایانی
افزایش ساخت‌وساز و آغاز تحویل واحدهای ساخته‌شده از طرح نهضت ملی مسکن و مسکن مهر تاثیر خود را در کاهش شتاب قیمت‌ها در بخش مسکن نشان داده است. بدین‌ترتیب در حالی که اوایل سال گذشته رشد سالانه نرخ آپارتمان در تهران افزایشی بود، در پایان سال، رشد نرخ آهنگ کندی دارد. براساس آمار بانک مرکزی، در دولت دوازدهم متوسط رشد نرخ ماهانه مسکن در تهران 4.1 درصد بود که در دولت سیزدهم تاکنون به 3.2 درصد کاهش یافته است و با تحویل صدها هزار واحد از طرح نهضت ملی مسکن در سال جدید، از این رشد باز هم کاسته خواهد شد. فعالان بازار مسکن درباره تحولات این بازار در سال جدید معتقدند؛ ادامه تولید مسکن و تحویل واحدها به متقاضیان در کنار اجرای برنامه‌های ثبات اقتصادی و کنترل بازارهای موازی، می‌تواند ثبات در بازار مسکن را تداوم بخشد.