میکروخانه‌های گران‌قیمت

 صدیقه نژادقربان:  اگرچه بازار مسکن دررکودی کم‌سابقه فرو رفته و حجم خرید و فروش در پایین‌ترین سطح ممکن قرار دارد، اما بررسی‌ها حاکی از فعال بودن تقاضا در بخش «ریزمتراژها» برخلاف سایر گروه‌های متراژی است، به طوری که میکروآپارتمان‌های زیر 40 مترمربعی به بورس خریداران در تهران تبدیل شده‌اند. در گزارش پیشین «دنیای‌اقتصاد» میانگین متراژ واحدهای پرتقاضا 53 مترمربع برآورد شده بود، اما یافته‌های جدید از نبض بازار پایتخت نشان می‌دهد این روند به سمت واحدهای کوچک‌تر از 40متر نیز کشیده شده است.

براساس مطالعات میدانی صورت گرفته، بازار واحدهای مسکونی زیر 40مترمربع و حتی تا 30 مترمربع در تهران این روزها با تحرک نسبی بیشتری نسبت به واحدهای کوچک متوسط (حدود 50 مترمربع) مواجه است. برخلاف رکود سنگین در سایر گروه‌های متراژی، تقاضا برای میکروآپارتمان‌ها همچنان بالا باقی مانده و بسیاری از خانوارها و سرمایه‌گذاران خرد، این گروه متراژی را گزینه‌ای امن و با نقدشوندگی بالا می‌دانند.

افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن، کاهش توان خرید خانوارها و محدود شدن گزینه‌های قابل تامین مالی باعث شده آپارتمان‌های میکرو به پناهگاه تازه متقاضیان مصرفی و حتی سرمایه‌گذاران خرد بدل شوند. به این ترتیب، درحالی‌که رکود کلی بازار، معامله‌گران را وادار به عقب‌نشینی کرده اما فایل‌های زیر 40متر بیشترین سهم را از معاملات ثبت‌شده در مناطق مصرفی شهر به خود اختصاص داده‌اند. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، دو عامل موجب شده این گروه متراژی به «سکه طلا» ی بازار تبدیل شود؛ این واحدها به دلیل قیمت کل کمتر از 2‌میلیارد تومان، هم امکان خرید برای خانه‌اولی‌ها و بخش بزرگی از خانوارهای مصرفی را فراهم می‌کنند و هم به دلیل نقدینگی پایین و جذابیت سرمایه‌گذاری برای سرمایه‌گذاران خرد، حکم «سکه طلا» را در بازار مسکن پیدا کرده‌اند. همچنین کمیاب بودن این واحدها در برابر حجم تقاضاست که ارزش آنها را بالا برده است.

علاوه بر این، پوشش بالاتر وام‌های بانکی برای این واحدها در مقایسه با واحدهای بزرگ‌تر، جذابیت آنها را دوچندان کرده است. یکی از مزیت‌های مهم میکروآپارتمان‌ها، امکان پوشش بخشی از هزینه خرید با وام مسکن است. برای این واحدها، وام مسکن می‌تواند حداقل یک‌چهارم قیمت کل را پوشش دهد؛ درحالی‌که برای آپارتمان‌های معمولی، این پوشش کمتر از 10 درصد است. این امر باعث شده این واحدها گزینه‌ای واقعی برای خانوارهایی با توان مالی محدود باشد و همزمان برای سرمایه‌گذاران خرد جذابیت بیشتری داشته باشد. با توجه به شرایط تورمی و فشار بالای هزینه‌های اجاره و خرید، این واحدها به ابزار حفظ سرمایه و ورود سرمایه‌های کوچک به بازار مولد مسکن تبدیل شده‌اند.

بورس میکروآپارتمان‌ها در جنوب پایتخت

بررسی شاخص قیمت مسکن «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، بورس میکروآپارتمان‌ها در مناطق 9 تا 18 تهران است که متوسط قیمت پیشنهادی این واحدهای مسکونی زیر 40 مترمربع، در محله‌های منتخب مناطق 9 تا 18، حدود 71‌میلیون و 200هزار تومان در هر مترمربع است؛ این رقم تقریبا، هم سطح با میانگین قیمت کل واحدهای مسکونی همان مناطق (70.4میلیون تومان) است. البته، نزدیک به 30 درصد کمتر از متوسط قیمت کل بازار مسکن پایتخت است. با این حال، به دلیل «عدم تعادل شدید» بین تعداد واحدهای عرضه‌شده و تقاضای بالا، فاصله قیمتی با سطح قیمت کل این مناطق (تمام واحدها با هر متراژ) از نظر واقعی کاهش یافته است. میانگین عمر بنای واحدهای زیر 40 متر در تهران حدود 13 سال است و عمده فایل‌ها با قدمت بیش از 10 سال در بازار وجود دارند. با این حال، واحدهای نوساز نیز در بازار عرضه شده‌اند و بسیاری از آنها دارای سند آماده یا در حال طی کردن مراحل ثبت سند هستند.

به گفته واسطه‌های ملکی، قیمت پیشنهادی میکروآپارتمان‌ها حدود 10 تا 15‌میلیون تومان از آپارتمان‌های معمولی بالاتر است؛ دو دلیل اصلی برای این موضوع وجود دارد: نخست هزینه بالاتر ساخت این واحدها که سازنده‌ها برای جبران آن قیمت را افزایش می‌دهند و دوم نقدینگی کمتر خریداران که باعث می‌شود سازنده‌ها فرصت گران‌تر فروختن این واحدها را داشته باشند. به این ترتیب، واحدهای زیر 40 متر علاوه بر اینکه پاسخگوی نیاز مصرفی‌اند، به دلیل تقاضای بالا و حجم سرمایه‌گذاری‌های خرد، ارزش بیشتری نسبت به دیگر آپارتمان‌ها پیدا کرده‌اند.

موانع ساخت و کمیابی در بازار

با وجود تقاضای بالا، عرضه میکروآپارتمان‌ها محدود است. بر اساس آمارها، سهم واحدهای زیر 40 مترمربع از کل فایل‌های تهران تنها حدود 2.5درصد است، اما حجم تقاضا برای این واحدها بسیار بالاست و این موضوع ارزش آنها را در بازار بیشتر کرده است. درحالی‌که شرایط فعلی بازار، ساخت میکروآپارتمان‌ها را به گزینه‌ای منطقی برای پاسخ به تقاضای واقعی بدل کرده، ضوابط سختگیرانه شهرداری مانع اصلی توسعه این الگو در پایتخت است. مقررات فعلی ساخت‌وساز اجازه تولید گسترده واحدهای کمتر از 40 مترمربع را نمی‌دهد و مهم‌ترین مانع، الزام «تامین پارکینگ» برای هر واحد است. اکثر سازنده‌ها به دلیل الزام به تامین پارکینگ برای هر واحد، ساخت آپارتمان‌های زیر 40 متر را دشوار می‌دانند که عملا متوسط مساحت ساخت‌وساز در تهران را به بالای 120 مترمربع رسانده است. این در حالی است که بر اساس بند صریح طرح تفصیلی تهران، حداقل مساحت مجاز واحدهای مسکونی 35 مترمربع است به شرط آنکه مساحت زمین بالای 50 متر باشد.

همچنین، براساس روایت فعالان در بازار ساختمان، محدودیتی قانونی برای ساخت واحدهای زیر 50 متر وجود ندارد و سند تک‌برگ مانند دیگر واحدهای مسکونی به آنها تعلق می‌گیرد. در واحدهای نوساز نیز یا سند آماده بود یا مراحل ثبت سند در حال انجام بود. اگرچه اجازه ساخت مجتمع‌های ریزمتراژ 20 متری به‌طور مستقل داده نمی‌شود، اما در آپارتمان‌های 3 تا 4 طبقه یا مجتمع‌هایی که انواع متراژها را شامل می‌شوند، امکان ساخت چند واحد زیر 50 متر نیز وجود دارد و محدودیت قانونی برای آنها لحاظ نشده است. این عوامل باعث می‌شود واحدهای ریزمتراژ زیر 40 متر در بازار کمیاب باشند و این کمبود عرضه، در کنار تقاضای بالا، ارزش آنها را افزایش دهد. بررسی‌ها نشان می‌دهد، عرضه و تقاضا در بازار مسکن تهران دو خط موازی است؛ عمده تقاضا به واحدهای کوچک تعلق دارد اما عمده واحدها بزرگ هستند، در حال حاضر عمده سازندگان به دلیل همین محدودیت‌ها تمایل خود را به ساخت واحدهای بالای 100مترمربع معطوف کرده‌اند، درحالی‌که تقاضای واقعی بازار به سمت متراژهای پایین‌تر حرکت کرده است.

کارشناسان هشدار می‌دهند در صورت تداوم سیاست‌های فعلی، شکاف میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن تشدید خواهد شد. این در حالی است که کارشناسان معتقدند با توجه به رشد هزینه اجاره‌نشینی و دشواری خرید مسکن، بازنگری در این ضوابط می‌تواند مسیر تازه‌ای برای خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد و رونق ساخت‌وساز باز کند. از این رو، اصلاح ضوابط، به‌ویژه در زمینه پارکینگ و تراکم، می‌تواند مسیر تازه‌ای برای رونق عرضه مسکن کوچک و پاسخ به تقاضای واقعی خانوارها فراهم کند. کارشناسان راه «رکودزدایی از ساختمان و معاملات مسکن» را حذف مانع در شهرداری برای احداث واحدهای ریزمتراژ عنوان می‌کنند؛ در شرایط «فقر مسکن» که خانوارها برای خرید و حتی اجاره آپارتمان بعضا مجبور به «فروش خودرو» هستند و همچنین در شرایطی که تورم بالای تولید حاشیه‌سود ساخت را پایین آورده است، «حذف الزام پارکینگ» برای مناطقی از تهران می‌تواند به عرضه واحدهای مورد توجه اقلیت خریدار و مستاجرهای دهک‌های پایین و همچنین خانوارهای تک‌نفره و 2 نفره منجر شود.