پیشنهادی طلایی برای خانه دار شدن مردم / دولت چهاردهم، این طرح را عملیاتی می کند؟

منظور از مسکن حمایتی، ساخت‌وسازهایی است که دست کم طی سه دهه اخیر (80، 90 و دهه فعلی)، از سوی سه رئیس‌جمهور در 5 دولت، تحت عنوان مسکن مهر، اقدام ملی و مسکن میلیونی ساخته شده و در حال ساخت است. بررسی های اخیر نشان می دهد در این دستورالعمل 5‌بندی در یک بند طلایی گنجانده شده که در آن به یک موضوع مهم در ارتباط با نحوه سکونت گروه های جمعیتی در واحدهای مسکونی حمایتی، اشاره شده است. براساس این بند، همه عوامل دست اندرکار در ساخت و عرضه واحدهای مسکونی حمایتی ملزم هستند از فقیرنشینی و سکونت جداگانه گروه های کم درآمد در خانه هایی که روی اراضی دولتی ساخته می شوند پرهیز کنند و تامین زمین، ساخت‌وساز، جانمایی و اسکان جمعیت در واحدهایی که روی این اراضی احداث می‌شود به گونه ای باشد که زمینه اختلاط جمعیتی و سکونت گروه های درآمدی متنوع در کنار هم و در واحدهای ساخته شده، فراهم شود.

به نحوی که خانه های ساخته شده روی زمین های تامین شده از سوی دولت و شهرداری ها در پروژه های حمایتی علاوه بر اینکه محل سکونت اقشار ضعیف، فقیر و کم درآمد باشد، سایر گروه ها و طبقات درآمدی را نیز به خود جذب کند، تا به واسطه این ساخت‌وسازها نه تنها گروه های کم درآمد فاقد مسکن خانه دار شوند بلکه طبقات بالاتر درآمدی نیز در اشکال مختلف از جمله تبدیل به احسن مسکن، مهاجرت یا خرید مسکن حمایتی از سوی مستاجرهای دهک های بالاتر در این پروژه ها و...، در این خانه ها و در کنار گروه های کم درآمد ساکن شوند. اما آیا ایجاد اختلاط جمعیتی به عنوان یکی از مهم‌ترین الزام های ساخت مسکن حمایتی برای تامین سکونت مطلوب شهری گروه های فاقد مسکن، تنها با دستور و تصویب دستورالعمل، امکان پذیر است؟ کارشناسان به این سوال پاسخ منفی می دهند؛ هر چند معتقدند می‌توان با راهکارهایی از جمله تکرار نسخه موفق تامین مسکن برای گروه های کم درآمد در دهه 60 در شهرک غرب تهران در قالب تعاونی های مسکن، این اختلاط جمعیتی را ایجاد کرد.

اختلاط جمعیتی مورد تاکید در ضوابط عمومی طراحی و ساخت طرح های مسکن حمایتی، اگر چه برای اولین بار در یک دستورالعمل رسمی، از سوی شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور، مصوب و اجرای آن برای مسوولان ساخت وعرضه واحدهای مسکونی حمایتی تکلیف شده است اما این موضوع، در سال های قبل و در سایر طرح های ساخت مسکن حمایتی از جمله مسکن مهر نیز از سوی برخی مسئولان، کارشناسان شهری، جامعه شناس ها و صاحبنظران مسکن، مورد تاکید قرار داشت. با این حال، در ارتباط با این بند مهم از مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری، یک سوال بزرگ وجود دارد؛ در عین حال می‌توان ردپای یک نقص قابل‌توجه را در ارتباط با این تکلیف تعیین شده برای موضوع مهم اختلاط جمعیتی در پروژه های مسکن حمایتی، شناسایی و معرفی کرد.

شرح عکس: اینجا شهرک غرب است و نمای کاملی از «اختلاط جمعیتی» را نشان می‌دهد؛ ساخت «ساختمان های 4 طبقه» توسط تعاونی های مسکن در دهه 60 برای صاحب خانه شدن دهک های کم درآمد و متوسط، در کنار «برج هایی» که تا پیش از آن زمان، محل سکونت طبقه پردرآمد بود و امروز هم همین ترکیب حفظ شده است.

چرا مصوبه بلافاصله ابلاغ نشد؟

سوال بزرگ مربوط به فاصله زمانی تصویب تا ابلاغ این دستورالعمل است. این دستور‌العمل اسفندماه سال گذشته در شورای‌عالی شهرسازی و معماری به تصویب رسید اما تاریخ ابلاغ آن مربوط به دهه اول خرداد امسال است. سوال بزرگ این است که چرا باید فاصله تصویب تا ابلاغ این مصوبه 3 ماه به طول بینجامد؟ آن هم در زمانی که بزرگ‌ترین طرح حمایتی ساخت مسکن در کشور یعنی طرح ساخت سالانه یک میلیون مسکن در سومین سال اجرا قرار دارد و به گفته مسئولان وزارت راه و شهرسازی تاکنون بیش از 2میلیون و600‌هزار واحد مسکونی در پروسه ساخت قرار گرفته است! سوال این است که آیا اگر این دستورالعمل بلافاصله بعد از تصویب در شورای‌عالی شهرسازی و معماری، به مسوولان ساخت مسکن حمایتی در طرح نهضت ملی مسکن (ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال) ابلاغ می شد، در روند این پروژه براساس آنچه این دستورالعمل در ساخت مسکن حمایتی آن را منع کرده است، اصلاحات لازم صورت نمی گرفت؟ در واقع چرا این دستورالعمل بلافاصله پس از تصویب در اسفندماه به خانه سازی های دولتی ابلاغ نشد تا از همان زمان و بدون فوت وقت، در روند ساخت‌وسازهای مسکن میلیونی، به کار گرفته شود؟

دستور، اختلاط جمعیتی را تضمین نمی کند

علاوه بر این سوال بزرگ، نقصی که در این بخش از مصوبه به‌رغم تاکید بر اصل درست اختلاط جمعیتی در ساخت‌وسازهای مسکن حمایتی، وجود دارد آن است که آیا می‌توان با «دستور»، تصویب دستورالعمل و نهایتا تبدیل آن به قانون، ضمانت لازم را برای تامین اصل مهم اختلاط جمعیتی و هدایت گروه های دارا به مسکن های حمایتی برای سکونت در کنار ندارها، را ایجاد کرد؟ در واقع آیا این دستورالعمل مصوب از سوی شورای‌عالی شهرسازی، همجواری سکونت و اختلاط جمعیتی دارا و ندار، در واحدهای حمایتی ساخته شده روی اراضی دولتی را ضمانت می کند؟ پاسخ کارشناسان حوزه شهری، جامعه شناس ها و شهرسازان به این سوال، منفی است. به گفته آنها، هدایت اقشار و طبقات بالای درآمدی به نقاطی از حومه کلان‌شهرها که در آنها مسکن حمایتی ساخته می‌شود و حتی نقاطی در دل شهرهای مادر که محل ساخت واحدهای مسکونی حمایتی است، تنها با دستور میسر نیست. بررسی ها نشان می دهد عمده واحدهای حمایتی که در سال‌ها و دهه های اخیر با هدف خانه دار کردن گروه های کم درآمد فاقد مسکن روی اراضی دولتی ساخته شده در حومه کلان‌شهرها و شهرهای مادر بوده که فاقد خدمات زیربنایی و روبنایی کافی برای تامین سکونت مطلوب شهری حداقل برای چند سال بوده اند. حتی در مواردی که مسکن حمایتی در درون شهرها نیز ساخته شده اغلب فاصله قابل‌توجهی بین خدمات و امکانات موجود در این محله های ضعیف شهری با خدمات و امکانات قابل دسترس برای ساکنان محله های برخوردار همان شهر داشته است. بنابراین اینکه صرفا با دستور و تصویب دستورالعمل، الزامی برای امر مهم اختلاط جمعیتی ایجاد شود، ساده انگارانه به نظر می رسد. با این حال، دیدگاه های کارشناسی نشان می دهد، هر نوع تامین مسکن دولتی و حمایتی نیز لزوما به فقیرنشینی و جدانشینی و تشکیل کلونی های فقر منجر نمی‌شود. بلکه می‌توان با راهکارهایی زمینه هایی برای اختلاط جمعیتی و سکونت همجوار گروه های فقیر و غنی در شهرها را فراهم کرد. کارشناسان شهری دست کم سه راهکار مهم برای ایجاد اختلاط جمعیتی و سکونت گروه های دارا و ندار در مجاورت هم را در پروژه های مسکن حمایتی معرفی می کند.

راه حل اول؛ نسخه شهرک غرب

در اوایل دهه 60، دولت وقت، بخشی از برنامه تامین مسکن برای گروه های کم درآمد فاقد مسکن ساکن در شهر تهران را در محله شهرک غرب واقع در شمال غرب پایتخت آغاز کرد و در قالب واگذاری مسکن تعاونی ساز، نوعی اختلاط جمعیتی در این محله را رقم زد. تا پیش از آن، شهرک غرب عمدتا محل سکونت خانوارهای پردرآمد و طبقات بالای جامعه بود اما در آن زمان، دولت وقت بخشی از این محله را برای ساخت و واگذاری خانه به گروه های فاقد مسکن در شکل واحدهای مسکونی تعاونی ساز آغاز کرد. این طرح با اختصاص زمین به پروژه های تعاونی مسکن شروع شد و از این رو امروز می‌توان شهرک غرب را نمونه ای موفق از تحقق اختلاط جمعیتی برای تامین مسکن گروه های فاقد مسکن (مسکن حمایتی)، معرفی کرد. این نسخه دقیقا معکوس طرح هایی مانند مسکن مهر است که در آن تمرکز ساخت مسکن حمایتی روی اراضی 99 ساله فاقد امکانات و خدمات در حومه شهرهای بزرگ قرار گرفت. کارشناسان شهری معتقدند در این رویکرد درست، برای تامین مسکن حمایتی و تحقق اختلاط جمعیتی باید نواحی برخوردار شهر انتخاب شود و انتظار اختلاط جمعیت به معنای واقعی (هدایت گروه های برخوردار به نواحی محروم برای سکونت)، ساده انگارانه و نشدنی است.

راه دوم؛ توسعه در درازمدت

راه حل دوم، زمان دادن به محله های ضعیف و حومه شهرهای مادر برای توسعه و رسیدن سطح خدمات سکونتی در آنها به سطح مطلوب و در حد شهر مادر و محله های برخوردار است. به اعتقاد کارشناسان، انتظار برای اختلاط جمعیتی در حومه در کوتاه‌مدت و میان مدت امری بعید است. لازم است با اجرای برنامه های توسعه ای، صرف منابع فراوان و هزینه های مورد نیاز، ایجاد زیرساخت ها وروبناهای لازم برای سکونت مطلوب شهری مشابه سطح خدمات وامکانات محله های برخوردار شهری و... به تدریج زمینه را برای جذاب سازی این مناطق برای هدایت گروه های برخوردار به منظور اختلاط جمعیتی با گروه های کم درآمد، فراهم کرد. به عنوان مثال، وضعیت فعلی شهر جدید پرند در حومه تهران که در دهه 80، بارگزاری های گسترده جمعیتی به واسطه ساخت‌وسازهای مسکن مهر در آن صورت گرفت با شرایط فعلی آن قابل مقایسه نیست؛ در این دو دهه، سطح خدمات و سرانه های سکونتی در این شهر جدید به میزان قابل‌توجهی رشد کرده است هر چند هنوز هم خدمات و امکانات این شهر جدید با وضعیت مطلوب و سطح امکانات موجود در محله های پایتخت، فاصله قابل‌توجهی دارد. این در حالی است که توانمندسازی گروه ها و اقشار ساکن در این سکونتگاه های کم برخوردار شهری، در طول زمان و در درازمدت، علاوه بر اینکه می‌تواند منجر به صعود طبقات کم درآمد به دهک های بالاتر شود، همچنین به واسطه این صعود و پیشرفت می‌تواند یکی از پیش شرط های مهم برای جذب جمعیت دارا و برخوردار به این نواحی را فراهم کند.

راه سوم؛ مشوق ساخت مشروط به اجاره داری

اما راه‌حل سومی که کارشناسان شهری برای تحقق اختلاط جمعیتی و سکونت همجوار گروه های کم درآمد و طبقات بالاتر درآمدی بر آن تاکید دارند فراهم کردن زمینه سکونت گروه های کم درآمد فاقد مسکن در محله های برخوردار شهری و کانون های سکونتی طبقات بالاتر درآمدی است. به اعتقاد آنها این اختلاط جمعیتی همزمان با پاسخ به نیاز تامین مسکن می‌تواند با در نظر گرفتن مشوقی مشروط برای سازنده ها از محل تخفیف یا بخشودگی عوارض ساخت‌وساز در محله های برخوردار شهری، محقق شود. به این صورت که شهرداری ها در ازای مشوق هایی از جمله تخفیف یا بخشودگی عوارض ساخت‌وساز و بهای صدور پروانه، در محله های مرغوب درون شهرها، آنها را ملزم به عرضه حداقل یک‌سوم واحدهای ساخته شده به بازار اجاره با نرخ‌های حمایتی برای مدت زمانی معلوم کنند. کارشناسان شهری معتقدند اختلاط جمعیتی از این مسیر واقعی تر، سریع تر و کارآمدتر همراه با ضریب بالاتری از رضایت در حوزه تامین مسکن گروه های فاقد مسکن است.

اختلاط جمعیتی با مدل ساخت متنوع

سهراب مشهودی، صاحب‌نظر حوزه شهری، درباره نحوه ایجاد اختلاط جمعیتی در کانون های ساخت و عرضه واحدهای مسکونی حمایتی گفت: تحقق مفهوم اختلاط جمعیتی بستگی به نوع برنامه ریزی و طراحی محله ها و نقاط ساخت و عرضه واحدهای مسکونی حمایتی دارد و تنها با دستور، مصوبه و دستورالعمل نمی‌توان این موضوع را محقق کرد.

مشهودی اختلاط جمعیتی با «مدل ساخت متنوع» را یکی از روش‌های مهم برای تحقق این امر عنوان کرد و افزود: این اختلاط جمعیتی باید در قالب ایجاد تنوع در مدل های ساخت در محله ها و زیرمحله ها صورت بگیرد. به این صورت که متناسب با سطوح اقتصادی خانوارها و طبقات درآمدی که قرار است در این محله ها و زیرمحله ها ساکن شوند، مدل های متنوعی از ساخت محله ها، معابر، خیابان ها و کوچه ها و همچنین واحدهای مسکونی، طراحی و اجرا شود؛ مشروط بر اینکه هیچ‌کدام از این محله ها به نوعی نباشند که در کوتاه‌مدت تغییر ارزش یافته و از دسترس خانوارهای ضعیف تر خارج شوند. از طرف دیگر باید در همجواری محله هایی که برای سکونت طبقات کم درآمد و متناسب با سطوح اقتصادی و درآمدی این خانوارها طراحی و ساخته شده است، محله ها، معابر و خانه هایی متناسب با نیازمندی های سکونتی گروه های پردرآمدتر نیز ساخته شود. به عنوان مثال، می‌توان در محله هایی که مختص گروه های کم درآمدتر با هزینه کمتر طراحی می‌شود عرض معابر را کمتر طراحی و اجرا کرد؛ الزام به تامین پارکینگ برای این خانه ها برداشته شود و آپارتمان های ریزمتراژ و میان‌متراژ با سطح قیمت پایین تر و متریال ارزان تر برای آنها ساخته شود.

مشهودی افزود: در مقابل و در مجاورت آن می‌توان محله های با معابر عریض تر، خانه های بزرگ‌تر و ساخته‌شده با متریال مرغوب تر، همراه با سایر ویژگی ها و امکانات جذاب برای سکونت داراها و طبقات بالاتر درآمدی طراحی و احداث کرد. می‌توان برای جذب جمعیت برخوردار به این نواحی، امکاناتی نظیر خانه های ویلایی بزرگ متراژ در نواحی خوش‌آب و هوا، در مجاورت زمین های بزرگ ورزشی (استخرهای سرپوشیده و روباز، زمین گلف، باشگاه های اسب‌دوانی و...) و سایر امکاناتی که دسترسی به آنها در درون شهرهای بزرگ با فاصله کم برای ساکنان محله های مرغوب فراهم نیست و نیازمند صرف زمان و طی مسافت طولانی برای رسیدن به آنهاست، فراهم کرد. در واقع می‌توان از مسیر طراحی گونه های متفاوت و متنوعی از سکونتگاه های شهری در این مناطق، زمینه اختلاط جمعیتی را فراهم کرد.

مسیر تغییر سرنوشت زمین

محمد سالاری، پژوهشگر اقتصادی - اجتماعی اما مسیر تغییر سرنوشت زمین را مسیری بسیار طولانی به درازای چند دهه و حتی چند قرن می داند. او در این باره گفت: سرنوشت زمین را تاریخ مشخص می‌کند و تغییر لایه های جمعیتی در مراکز سکونتی به این سادگی ها و از مسیر دستور و اراده گرایی دولت ها به راحتی و در کوتاه مدت و میان‌مدت، میسر نیست. به عبارت دیگر، تاریخ، سرنوشت هر زمینی را تعیین می‌کند و نمی‌توان با دستور و مصوبه در کوتاه‌مدت و میان‌مدت تصمیم گرفت که لایه های جمعیتی بالاتر و طبقات اجتماعی مرفه را به مناطقی هدایت کرد که در آن مسکن حمایتی برای گروه های کم درآمد ساخته و عرضه می‌شود. به گفته وی مساله اصلی در ارتباط با مسکن اجتماعی در درون خود شهرهاست؛ مسیر اصلی برای اختلاط لایه های جمعیتی فقیر و غنی در شهرها از محل ایجاد مشوق برای سازنده ها به منظور عرضه بخشی از واحدهای ساخته‌شده در محله های برخوردار شهری به گروه های فاقد مسکن و کم درآمد از طریق سیستم اجاره داری حمایتی عبور می‌کند. اینکه در ازای مشوق های خاص به سازنده های مناطق مرغوب و برخوردار درون شهرها، آنها را ملزم کرد تا بخشی از این واحدها را برای مدت زمان مشخص با اجاره بهای حمایتی به گروه های کم درآمد و فاقد مسکن واگذار کنند. در مقابل نمی‌توان انتظار داشت دهک های بالاتر اقتصادی و بهره مندان ساکن در مناطق مرغوب و گران‌قیمت شهر مادر، برای اختلاط جمعیتی با گروه های کم درآمد فاقد مسکن، به اراضی دولتی فاقد خدمات در خارج از شهرها و حتی محله ها و مناطق پایین درون شهرها، هدایت شوند. این امر عملا امکان پذیر نیست؛ چرا که سرنوشت هر زمینی از قبل مشخص است و تاریخ زمین، این سرنوشت را معلوم کرده است و نمی‌توان با اراده گرایی دولت مردان در کوتاه‌مدت و میان‌مدت این تاریخ و این سرنوشت را تغییر داد.

سالاری تاکید کرد: این نگرش که می‌توان در کوتاه‌مدت حتی با انتقال خدمات شهری به حومه زمینه اختلاط جمعیتی دارا و ندار را درمناطق محل ساخت و عرضه مسکن حمایتی فراهم کرد، عملا رویکردی منتهی به هدررفت سرمایه هاست؛ در صورتی که همین سرمایه ها می‌تواند برای نحوه درست اختلاط جمعیتی در درون شهرها از مسیر گفته‌شده (الزام سازنده ها به اجاره داری با نرخ حمایتی در ازای مشوق های خاص)، به کار گرفته شود و در تامین زیست مطلوب و افزایش رضایت شهروندان نیز اثر مطلوب‌تری داشته باشد. وی با اشاره به برخی پروژه های شکست‌خورده درتامین مسکن حمایتی در داخل شهرها که با شعار تامین مسکن حمایتی با لحاظ اختلاط جمعیتی، احداث شدند، خاطرنشان کرد: تغییر سرنوشت زمین و محله های شهری، نیازمند گذشت سال‌ها و دهه های بسیار، صرف منابع فراوان و اقدامات قابل‌توجهی است که در وهله اول بر توانمندسازی و ارتقای سطح اقتصادی و اجتماعی همان گروه های کم درآمد ساکن در محله های ضعیف استوار است. توانمندسازی و صعود طبقه اقتصادی و اجتماعی این افراد همزمان با برنامه ریزی های دراز‌مدت و صرف منابع موردنیاز برای تامین هر آنچه لازمه یک زیست مطلوب شهری است می‌تواند در دهه های بعدی گروه های برخوردارتر را به این محله ها جذب کند؛ هر چند نمی‌توان به طور کلی برخی از عارضه ها را از سکونتگاه های ضعیف حذف کرد اما با اقدامات توسعه ای می‌توان شرایط را در بلندمدت به سمت تغییر فضا هدایت کرد.