چرا وام‌های مسکن جذاب نیست؟

به گزارش مشرق، «بازار متشنج مسکن، تقاضای مصرفی را به گوشه رینگ برده و تمام راه‌ها را برای خانه‌دارشدن بسته است. در این شرایط، تسهیلات خرید مسکن با همان ایرادهای قبلی ازجمله دوره بازپرداخت کم و مبلغ اقساط بالا افزایش پیدا کرده است. به باور کارشناسان این نوع وام در بهترین حالت می‌تواند به تقاضای سرمایه‌گذاری کمک کند.

در هفته گذشته دو خبر تسهیلاتی برای وام مسکن جوانان و وام با استفاده از اوراق حق تقدم منتشر شد که واکنش‌های متناقضی در جامعه، بازار و فضای مجازی به همراه داشت. پایین‌بودن قدرت خرید این تسهیلات نسبت به واقعیت‌های بازار مسکن و همچنین نبود تناسب میان اقساط آنها با توان مالی طبقه متوسط و متقاضیان مصرفی، اصلی‌ترین نقدهایی است که به این تسهیلات وارد می‌شود.

وام‌های بی‌مصرف

پس از اعلام افزایش وام صندوق مسکن جوانان به یک میلیارد تومان، با شرط 15 سال سپرده‌گذاری، این بار با ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار به شعب بانک عامل مسکن، سقف مبلغ وام با استفاده از اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (تسه) نیز دو برابر شد و مبلغ آن در تهران به 200 میلیون تومان برای هر نفر رسید. همزمان تسهیلات جعاله مسکن با سررسید پنج ساله نیز از 40 میلیون به 80 میلیون تومان افزایش یافت تا یک زوج تهرانی برای خرید یک آپارتمان با عمر کمتر از 20 سال بتوانند 480 میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند. نکته قابل‌توجه اینجاست که فعلا در شهر تهران، میانگین قیمت رهن یک آپارتمان 75 متری معادل مبلغی است که به عنوان وام خرید مسکن اعطا می‌شود و همین مسئله باعث شده تمهیدات تسهیلاتی بانک مرکزی و بانک عامل مسکن دستاویز شوخی و طنز در فضای مجازی قرار بگیرد، زیرا طبقه متوسط کاملا مطمئن است که با کمک این تسهیلات نمی‌تواند سرپناهی تهیه کند و حتی در صورت موفقیت در این کار، قادر به پرداخت اقساط ماهانه آن نخواهد بود که دو برابر حداقل دستمزد کارگری است.

کالبدشکافی تسهیلات مسکن

هفته گذشته بانک مسکن اعلام کرد تسهیلات اعطایی در قالب صندوق مسکن جوانان به شرط 15سال سپرده‌گذاری به یک میلیارد تومان (برای شهر تهران) افزایش پیدا کرده و تهرانی‌هایی که از امسال طبق دستورالعمل ابلاغی در این صندوق سپرده‌گذاری کنند، در سال 1415 حداکثر یک میلیارد تومان وام با سود شش درصد می‌گیرند. جدا از این که در سازوکار صندوق مسکن جوانان، بانک عامل از محل عملیات بانکی با سپرده قرض‌الحسنه مشتری، حداقل معادل یک‌چهارم کل تسهیلات نهایی سود به جیب می‌زند، نکته قابل تأمل اینجاست که با وضع تورمی اقتصاد ایران و جهش‌های متوالی قیمت مسکن، قدرت خرید تسهیلات یک میلیاردی در سال 1415 معادل قیمت دو متر مربع زیربنای مسکونی در شهر تهران خواهد بود. بر این اساس، کارآمدترین تسهیلات خرید مسکن در ایران، همان استفاده از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن (تسه) است که با نرخ سود اسمی 17.5 درصد و با نرخ سواد واقعی بالای 22درصد پرداخت می‌شود.

سقف مبلغ این تسهیلات در ابلاغیه جدید بانک مرکزی، به دو برابر افزایش یافته و در شهر تهران از 100 میلیون تومان برای هر نفر به 200 میلیون تومان برای هر نفر رسیده است. در این وضعیت یک زوج تهرانی می‌توانند با خرید 800 برگه از اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) از فرابورس ایران که قیمت روز آن به 50 میلیون تومان می‌رسد، 400 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن دریافت کند. این تسهیلات با نرخ اسمی 17.5درصد و با دوره بازپرداخت 12ساله پرداخت می‌شود اما با احتساب خرید 50 میلیون تومان اوراق حق تقدم، نرخ بهره واقعی آن به بالای 22 درصد خواهد رسید. اقساط این تسهیلات با روش ساده شش میلیون و 661 هزار تومان و مجموع بازپرداخت آن 959 میلیون تومان است که 559 میلیون تومان از آن بهره محسوب می‌شود. در روش پلکانی نیز اقساط پرداختی در سال اول ماهانه پنج میلیون و 970 هزار تومان است و هر سال سه درصد به آن اضافه خواهد شد که رقم اقساط ماهانه در سال دوازدهم را به 8 میلیون و 262 هزار تومان می‌رساند. در روش پلکانی، مجموع بازپرداخت وام یک میلیارد و 16 میلیون تومان است که 616 میلیون تومان از آن بهره بانکی محسوب می‌شود.

همچنین وام جعاله مسکن در ابلاغیه جدید از 40 میلیون تومان به 80 میلیون تومان رسیده که اگر همچنان نیمی از این مبلغ بدون نیاز به اوراق از منابع داخلی بانک مسکن پرداخت شود، متقاضیان باید برای 40 میلیون تومان از این تسهیلات 80 برگه اوراق حق تقدم به ارزش پنج میلیون تومان خریداری کنند. این تسهیلات پنج ساله و با نرخ 17.5درصد پرداخت می‌شود و متقاضی در ازای دریافت آن باید 60 قسط 2 میلیون و 9هزار تومانی بپردازد. کل بازپرداخت این تسهیلات در پنج سال به 120 میلیون تومان می‌رسد که 40 میلیون تومان از آن بهره بانکی است. با این تفاصیل، یک متقاضی خرید مسکن در شهر تهران در ازای دریافت 480 میلیون تومان خرید مسکن و جعاله، باید در پنج سال نخست هشت میلیون و 661هزار تومان در ماه و در هفت سال بعدی شش میلیون و 661 هزار تومان قسط بپردازد؛ این در حالی است که حداقل مزد و مزایای مصوب قانون کار در سال 1400 برای یک خانوار چهار نفره کارگری چهار میلیون و 200 هزار تومان است و این خانوار برای دریافت چنین تسهیلاتی باید در پنج سال نخست بیش از دو برابر حداقل حقوق کار را صرف بازپرداخت تسهیلات مسکن خود کند.

جامعه هدف وام خرید مسکن

مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای در اقتصاد ایران، همواره از تغییرات قیمت دلار و ارزش جایگزینی تبعیت می‌کند و متقاضیان مسکن مصرفی در دهک‌های متوسط رو به پایین جامعه که بخش عمده درآمد آنها ریالی است، هرگز نمی‌توانند توان مالی خود را همپای رشد قیمت ارز، نهاده‌های ساختمانی و مسکن افزایش دهند. نتیجه این معادله کاملا مشخص است و بازتاب آن را می‌توان در افزایش سالانه هفت درصدی دوره انتظار مسکن در 30 سال اخیر مشاهده کرد. در این وضعیت، تنها راهکاری که می‌تواند به خانه‌دارشدن طبقه متوسط و حتی اقشار کم‌درآمد در بافت‌های شهری (و نه مناطق حومه‌ای و مسکن‌های بیابانی) منجر شود، تأمین مالی 80 درصد ارزش مسکن برای یک دوره بلندمدت است که در همه کشورهای توسعه‌یافته با موفقیت اجرا شده اما در ایران به دلیل ذات تورمی اقتصاد، هرگز قابل اجرا نبوده است. در حقیقت حل مشکل کمبود مسکن از طریق اجرای این سیاست، نیازمند اصلاحات ساختاری در اقتصاد و مهار نرخ تورم در محدوده تک‌رقمی است. به عبارت دیگر همین فضای تورمی اقتصاد باعث شده که بانک‌ها هیچ تمایلی به پرداخت تسهیلات بلندمدت به خریداران مسکن نداشته باشند.

نگاه کارشناسی

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است: در سیاستگذاری برای پرداخت تسهیلات مسکن باید این واقعیت مد نظر قرار بگیرد که جامعه هدف این تسهیلات، طبقه متوسط و با حقوق چند میلیون تومانی است و این تسهیلات ضمن این که باید قدرت خرید آنها را در بازار مسکن افزایش دهد، باید اقساطی متناسب با توان مالی متقاضیان داشته باشد، در غیر این صورت کمکی به خانه‌دارشدن طبقه متوسط نمی‌کند.

مصطفی‌قلی خسروی، در گفت‌وگو با همشهری می‌افزاید: کشورهایی که واقعا به دنبال رفع نیاز مسکن طبقه متوسط بوده‌اند، تسهیلات کلان با نرخ بهره پایین و دوره بازپرداخت طولانی به متقاضیان می‌پردازند اما در ایران به دلیل سرعت شدید تورم و کاهش ارزش پول ملی، نه‌تنها بانک‌ها از پرداخت وام بلندمدت مسکن فراری هستند بلکه بانک تخصصی مسکن نیز به این کار تمایلی ندارد.

به عقیده او وام 480 میلیون تومانی خرید مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم، نمی‌تواند به کارگران و کارمندان کمک کند زیرا رقم اقساط آن گاهی از کل حقوق ماهانه آنها بیشتر است.

قدرت خرید وام جدید

در شرایط فعلی قیمت یک آپارتمان 75 متری 15 ساله با قیمت میانگین شهر تهران 2.3 میلیارد تومان است و تسهیلات 480 میلیون تومانی (خرید مسکن و جعاله) که با کسر 55 میلیون تومان هزینه خرید اوراق، 425 میلیون تومان از آن باقی می‌ماند، فقط 18.5 درصد از ارزش آن را پوشش می‌دهد. این آمارها نشان می‌دهد جدا از این که اقساط 6.5 تا 8.5 میلیون تومانی این تسهیلات فراتر از قدرت خرید یک خانوار طبقه متوسط تهرانی است، باز هم دریافت این تسهیلات نمی‌تواند قدرت خرید این خانوار را به‌اندازه‌ای افزایش دهد که با اتکا به سرمایه و پس‌انداز خود به خرید یک آپارتمان 75متری اقدام کند. بر این اساس، تسهیلات 480میلیون تومانی خرید مسکن و جعاله، در بهترین حالت قادر است کمک‌حال کسانی باشد که می‌خواهند به عنوان سرمایه‌گذار وارد بازار مسکن شوند و البته قدرت بازپرداخت اقساط سنگین آن را نیز دارند.

منبع: روزنامه همشهری