گزارش یک تغییر ذائقه؛ آینده بازار مسکن در دست خانه‌های بزرگ قدیمی
بررسی آگهی‌های درج‌شده در بخش املاک دیوار طی دو تابستان گذشته یک قاعده قیمتی را به تصویر می‌کشد و آن هم تأثیر مستقیم متراژ بر نرخ افزایش قیمت نهایی آپارتمان در شهر تهران است.
به گزارش بلاگ دیوار، پس از جهش قیمت مسکن و عبور میانگین قیمت‌ها از 32 میلیون تومان در پایتخت، بسیاری بر این تصورند که نرخ هر متر از واحدهای نقلی و کوچک به دلیل معاملات و تقاضای بیشتر از میانگین قیمت هر مترمربع واحد بزرگ‌متراژ پیشی گرفته؛ اما مقایسه ارزان‌ترین و گران‌ترین محله‌های تهران در دو تابستان نشان می‌دهد که هر چه واحد مسکونی در متراژ بزرگ‌تری ساخته شود، قیمت هر مترمربع نیز افزایش می‌یابد.
این اتفاق در حالی رخ داده که تا همین اواسط دهه 80 نسبت معکوسی در بازار حاکم بود و میانگین قیمتی خانه‌های کوچک گاه تا دو برابر خانه‌های بزرگ‌ساخت افزایش می‌یافت. گویا با تمرکز سازندگان مسکن روی تجمیع خانه‌های کلنگی و ساخت خانه‌های بزرگ‌متراژ نظم قدیمی این بازار برهم‌خورده و فعالان بازار باید خود را با قاعده جدیدی که چند سالی است شکل گرفته تطبیق دهند.
در این گزارش، قیمت‌های درج‌شده در آگهی‌های فروش آپارتمان دیوار تهران را در تابستان 1400 و 1399 بررسی کرده‌ایم. در نتیجه گزارش، ارزان‌ترین و گران‌ترین محله‌های تهران برای خرید آپارتمان در بازه‌های متراژی گوناگون به دست آمده است.
ارزان‌ترین خانه‌های 50 تا 75 متری در تهران
بررسی آگهی‌های درج‌شده در دیوار طی تابستان سال جاری نشان می‌دهد که میانگین قیمت واحدهای نقلی بین 50 تا 75 متر در ارزان‌ترین محله‌های تهران به 9 میلیون و 126 هزار تومان رسیده است.
به جز اندیشه که در منطقه 5 و محدوده غربی تهران قرار گرفته، سایر خانه‌های کوچک‌متراژ ارزان‌قیمت در جنوب تهران متمرکز شده‌اند. محله‌هایی که به‌طور سنتی جزو مناطق ارزان‌قیمت تهران بوده‌اند و تعدادی از آن‌ها هم به خارج شهر متصل شده‌اند و بافت محلی خود را از دست داده‌اند. بر این اساس با 305 میلیون تومان هم می‌توان در تهران خانه‌دار شد؛ اما خانه‌ای 50 متری در حسن‌آباد باقرفر.
گران‌ترین واحد آپارتمان‌های 50 تا 75 متری نیز با حدود قیمتی 790 میلیون تومان مربوط به اندیشه می‌شود.
رشد 2 برابری قیمت ارزان‌های کوچک‌متراژ
در حالی میانگین نرخ هر متر واحد مسکونی 50 تا 75 متری در محله‌های ارزان‌قیمت تهران طی تابستان سال جاری در آگهی‌های دیوار از 9 میلیون تومان عبور کرد که در فصل مشابه سال گذشته این نرخ در محدوده 6 میلیون و 630 هزار تومان قرار داشت. نکته جالب توجه آنکه در بین 10 محله ارزان‌قیمت سال گذشته در خانه‌های کوچک‌متراژ، تنها چهار محله، امسال هم در فهرست ارزان‌قیمت‌های کوچک قرار گرفته‌اند.
هر مترمربع واحد مسکونی 50 تا 75 متری که تابستان سال گذشته با نرخ 4.2 میلیون تومان در ارزان‌ترین محله تهران یعنی عبدالله‌آباد آگهی می‌شد، در سال جاری از 8.7 میلیون تومان عبور کرد تا با رشد بیش از دو برابری، این محله چهارمین محله ارزان‌قیمت تهران (در میان محله‌های پرآگهی دیوار) لقب بگیرد.
این آمار نشان می‌دهد آپارتمان 50 متری در عبدالله‌آباد که سال گذشته 210 میلیون تومان آگهی می‌شد، در تابستان امسال از 436 میلیون تومان عبور کرد.
شکاف 83 میلیون تومانی از حسن‌آباد تا محمودیه
اندیشه با ثبت میانگین قیمت 10 میلیون و 540 هزار تومان برای هر مترمربع واحد مسکونی، بیشترین نرخ را در بین خانه‌های ارزان‌قیمت کوچک‌متراژ تهران در تابستان سال جاری ثبت کرد. در سمت مقابل، نیاوران با رسیدن به نرخ 71 میلیون و 600 هزار تومان برای هر متر در آگهی‌های دیوار در بین 10 محله گران تهران، در رده آخر قرار دارد.
پایش آگهی‌های درج‌شده در دیوار حاکی از آن است که میانگین قیمت آگهی هر متر واحد مسکونی 50 تا 75 متری در 10 محله گران تهران به حدود 81 میلیون تومان رسیده است. بر این اساس شکاف قیمت در بین خانه‌های کوچک‌ساز از محمودیه تا حسن‌آباد باقرفر تا متری 82.8 میلیون تومان پیش رفته است.
رشد 44 درصدی خانه‌های 50 تا 75 متری گران‌قیمت
نگاهی به شرایط بازار سال گذشته نشان می‌دهد که در سال 1399 هم 90 درصد سهم خانه‌های 50 تا 75 متری که بالاترین قیمت‌ها را داشتند متعلق به منطقه 1 یک بود. در این میان 6 محله مشاهده می‌شوند که در هر دو فهرست خود را جای داده‌اند.
محمودیه و الهیه که در تابستان سال گذشته پیشتاز خانه‌های کوچک‌متراژ گران بودند، در فصل گرم سال جاری هم حساب خود را از سایر محله‌ها جدا نگه داشتند. با این تفاوت که در هر متر حدود 20 میلیون تومان رشد را به ثبت رساندند.
میانگین قیمت آگهی خانه‌های 50 تا 75 متری در این محله‌ها نیز از 56 میلیون تومان در سال گذشته طی تابستان 1400 به 81 میلیون تومان رسید تا تنها طی چهار فصل رشد 25 میلیونی را به ثبت رسانده باشد؛ یعنی رشد بیش از 44 درصدی طی یک سال.
بزرگ‌متراژهای دوست‌داشتنی
مقایسه ارزان‌ترین خانه‌های 50 تا 75 متری با خانه‌هایی که متراژی بالاتر از 150 مترمربع در همین محله‌ها دارند، به‌خوبی تأثیر متراژ بر قیمت نهایی مسکن را نمایان می‌سازد. به‌عنوان مثال میانگین قیمت خانه‌های 50 تا 75 متری در حسن‌آباد باقرفر در محدوده 6 میلیون و 100 هزار تومان قرار دارد، اما در همین محله هر متر از آپارتمان‌های بالای 150 مترمربع، هشت میلیون و 860 هزار تومان قیمت خورده‌اند؛ یعنی اختلافی بیش از 2.7 میلیون تومان.
این اختلاف قیمت زمانی بیشتر به چشم می‌آید که آن را در حجم نهایی مسکن ضرب کنیم؛ بر این اساس شخصی که در حسن‌آباد خانه‌ای 150 متری دارد از لحاظ سرمایه‌گذاری، حداقل 405 میلیون تومان از کسی که در همین محله خانه‌ای 75 متری دارد، جلوتر است. همچنین 9 محله دیگری که در بین نقلی‌های ارزان‌قیمت دیده می‌شوند، در محله‌های ارزان‌قیمت بزرگ‌متراژ جایی ندارند.
در مجموع هر متر آپارتمان بزرگ‌متراژ ارزان حداقل یک میلیون تومان از خانه‌های کوچک‌تر گران‌تر است. بر این اساس ارزان‌ترین واحد بزرگ‌متراژ تهران در طول تابستان یک میلیارد و 200 میلیون تومان در دیوار آگهی شد. البته باید توجه داشت که معمولاً در معاملات، قیمت پایانی ممکن است تا حدودی شکسته شود.
بازدهی 100 درصدی خانه‌های بزرگ در برخی محله‌های ارزان‌قیمت
ارزان‌ترین آگهی خانه‌های بزرگ‌متراژ در سال گذشته را هم می‌توان مربوط به حسن‌آباد باقرفر دانست. پایش اطلاعات به‌دست‌آمده از آگهی‌های دیوار حاکی از آن است که هر متر آپارتمان با زیربنای 150 مترمربع و بیشتر، در حسن‌آباد باقرفر 4.4 میلیون تومان قیمت داشت. بر این اساس ارزان‌ترین واحد مسکونی در این دسته 600 میلیون تومان قیمت خورده بود؛ درست نصف قیمت ارزان‌ترین آپارتمان بزرگ‌متراژ در تابستان امسال. این امر نشان می‌دهد گرچه در خانه‌های 50 تا 75 متری افزایش قیمت آگهی‌ها به 50 درصد هم نرسیده، اما در خانه‌ها بزرگ‌متراژ تا 100 درصد هم پیش رفته است.
خانه‌های گران در انحصار منطقه 1
گرچه در بین مناطق ارزان‌قیمت تهران طی تابستان سال جاری تنها یک محله مشترک در متراژهای کوچک و بزرگ وجود دارد، اما در گران‌ترین محله‌های تهران در مقیاس کوچک و بزرگ، 7 محله مشترک دیده می‌شود. منطقه 1 نیز انحصار گران‌ترین خانه‌ها را در اختیار خود درآورده؛ چنان‌که در بین 20 محله گران بزرگ و کوچک، 19 سهم را به خود اختصاص داده است. تنها آپارتمان‌های 50 تا 75 متری امانیه در منطقه 3 تهران هستند که توانسته‌اند با ثبت قیمت 78 میلیون و 630 هزار تومان خود را در میان گران‌ترین منطقه پایتخت، یعنی منطقه 1 جای دهند.
پایش اطلاعات دیوار گویای آن است که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در هفت محله تهران طی تابستان 1400 رقم 100 میلیون تومان را هم پشت سر گذاشته است. این موضوع باعث شده تا میانگین قیمت‌ها در این محله‌ها نیز 9 رقمی شود و از 102 میلیون تومان عبور کند.
نکته حائز اهمیت فاصله قیمتی حدود 21 میلیون تومانی قیمت‌ها در خانه‌های کوچک‌متراژ و بزرگ‌متراژ تهران در مقایسه با یکدیگر است که می‌توان از آن به‌عنوان نشانه‌ای دیگر برای تأثیر قاعده متراژ بر قیمت نهایی خانه یاد کرد. به‌عنوان مثال در حالی که هر متر خانه 50 تا 75 متری در الهیه 88.1 میلیون تومان عرضه می‌شود، این رقم در آپارتمان‌هایی که بیش از 150 متر ساخته شده‌اند به حدود 109 میلیون تومان رسیده است.
بر اساس آگهی‌های درج‌شده در دیوار، در اقدسیه که گران‌ترین خانه‌های بزرگ‌متراژ تهران را به خود اختصاص داده، خرید واحدی 200 متری به حدود 22 میلیارد سرمایه نیاز دارد. این در حالی است که اقدسیه حتی در بین 10 محله گران‌قیمت کوچک‌متراژ تهران جایی ندارد. البته کمیاب‌بودن خانه‌های کوچک در این محله در غیبت آن در بین خانه‌های زیر 75 متر بی‌تأثیر نیست.
سبقت خاک سفید از اقدسیه و الهیه!
در حالی میانگین قیمت هر متر واحد مسکونی بزرگ‌متراژ در محله‌های گران‌قیمت طی تابستان سال جاری در آگهی‌های دیوار 9 رقمی شد که در فصل مشابه سال گذشته این شاخص عدد 75 میلیون تومان را نشان می‌داد. با این حال سال گذشته هم منطقه 1 تهران 90 درصد سهم این فهرست را در اختیار داشت و گران‌ترین منطقه تهران در این زمینه شناخته می‌شد.
شاید عجیب‌ترین نکته این گزارش مربوط به پیشتازی محله خاک سفید در آگهی‌های دیوار تابستان سال گذشته باشد. در حالی که گران‌ترین مسکن بالای 150 متر در تابستان پارسال در شمالی‌ترین ناحیه تهران 76.6 میلیون تومان بود، در نقطه‌ای از شرق تهران هر مترمربع آپارتمان بالای 150 مترمربع بالغ بر 103.5 میلیون تومان آگهی می‌شد. موضوعی که نشان می‌دهد احتمالاً نگاه سوداگرانه به محله‌هایی نظیر خاک سفید که خریداران زیادی هم ندارد، همچنان حاکم است و در بزنگاه‌هایی سر بیرون می‌آورد.
شاید چنین محله‌هایی در قیمت نهایی مسکن نتوانند پیشتاز باشند، اما صاحبان املاک در این محله نشان داده‌اند که در آگهی‌ها می‌توانند از محله‌هایی نظیر اقدسیه، الهیه، کامرانیه، زعفرانیه و... پیشی بگیرند.
متوسط‌متراژها چه وضعیتی دارند؟
خانه‌های 75 تا 150 متری یا همان متوسط‌متراژها همواره محبوب‌ترین واحدها برای خانواده‌هایی بوده که متقاضی خرید مسکن هستند.
به گزارش بلاگ دیوار، در حال حاضر نیز همین گروه محبوب‌ترین خانه‌های پایتخت شناخته می‌شوند و بیشترین تقاضا را به سمت خود کشانده‌اند. اما تأثیر متراژ واحد بر قیمت نهایی مسکن، باعث شده تا خرید خانه‌های 100 تا 150 متری برای متقاضیان سخت‌تر از خرید خانه در همان محله با متراژی بین 75 متر تا 100 متر باشد.
بررسی آگهی‌های درج‌شده در دیوار طی تابستان سال جاری گویای این واقعیت است که خانه‌های متوسط‌متراژ از لحاظ قیمتی به دو دسته 75 تا 100 و 100 تا 150 متر تقسیم می‌شوند. در بین واحدهای 75 تا 100 متری، 10 محله در محدوده 70 تا 97 میلیون تومانی قرار گرفته‌اند که تجمع آن‌ها در منطقه 1 تهران است. به غیر از امانیه و ایوانک که به ترتیب در مناطق 3 و 2 قرار دارند، هشت محله دیگر این فهرست در محدوده شهرداری منطقه 1 هستند.
متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در واحدهای 75 تا 100 متری که بالاترین قیمت‌ها را در تابستان داشته‌اند از 79.6 میلیون تومان عبور کرده است. در این میان فاصله ارزان‌ترین و گران‌ترین خانه‌ها در هر متر به حدود 28 میلیون تومان می‌رسد.
تابستان سال گذشته، وضعیت تا حدودی برای خریداران بهتر بود. آن‌ها به‌طور میانگین با پرداخت 57.5 میلیون تومان برای هر متر، می‌توانستند صاحب واحدی 75 تا 100 متری شوند؛ یعنی 22 میلیون تومان کمتر از تابستان سال جاری. بدین ترتیب اگر سال گذشته خانه‌ای 100 متری در گران‌ترین محله‌های تهران 5.75 میلیارد تومان آگهی می‌شد، طی تابستان امسال حدود هشت میلیارد تومان قیمت خورده است. به‌عنوان مثال هر مترمربع واحد 75 تا 100 متری که سال گذشته در ولنجک 55 میلیون تومان قیمت داشت، در سال جاری به 86 میلیون تومان رسیده است.
90 درصد متوسط متراژهای گران‌قیمت در منطقه 1
تفاوتی ندارد که واحدهای مسکونی در چه اندازه و متراژی ساخته شوند، همین که نقشه جغرافیایی آن‌ها در منطقه 1 تهران باشد، فهرست گران‌ترین محله‌ها را به انحصار خود درمی‌آورند. خانه‌های 100 تا 150 متری نیز از این امر مستثنی نیستند و 90 درصد گران‌ترین محله‌های تهران برای این خانه‌ها در این منطقه قرار دارند. تنها شهرک غرب در منطقه 2 پایتخت است که با نزدیک‌شدن هر مترمربع به 73 میلیون تومان توانسته خود را رده دهم گران‌ترین محله‌های تهران در دسته خانه‌های 100 تا 150 متری قرار دهد.
بر اساس داده‌های دیوار متوسط قیمت آگهی هر مترمربع واحد مسکونی در گران‌ترین محله‌ها برای خانه‌های 100 تا 150 متری در محدوده 82.4 میلیون تومان قرار دارد. یعنی 2.8 میلیون تومان گران‌تر از خانه‌های 75 تا 100 متری در محدوده همین محله‌ها. این امر شاید به نفع متقاضیانی باشد که قدرت خرید پایین‌تری دارند، اما از لحاظ سرمایه‌گذاری در کل متراژ خانه تفاوت چشمگیری ایجاد می‌کند.
از سوی دیگر خانه‌هایی که بیش از 150 متر وسعت بنا دارند، در گران‌ترین محله‌های شهر به‌طور میانگین 20 میلیون تومان گران‌تر از آپارتمان‌های 100 تا 150 متری قیمت خورده‌اند.
در این فهرست محمودیه عنوان گران‌ترین محله را یدک می‌کشد؛ بدین صورت خرید یک خانه 120 متری در این محله بر اساس داده‌ها دیوار به بیش از 11.1 میلیارد تومان نقدینگی نیاز دارد.
آب‌وهوای مطبوع، دسترسی به امکانات رفاهی و تجاری، نزدیکی به مراکز اداری و دانشگاهی، تمرکز فرهنگی و البته تمرکز سرمایه‌داران بر بازار این محله‌ها را می‌توان ازجمله عوامل رشد قیمت در آن‌ها قلمداد کرد.
100 تا 150 متری‌ها هم 9رقمی می‌شوند؟
این پیشتازی منطقه 1 در ثبت گران‌ترین خانه‌های تهران مربوط به امروز و دیروز نیست و سال‌هاست محله‌های واقع در این محله هر رکوردی را از آن خود کرده‌اند. در تابستان سال گذشته نیز تنها ایوانک توانسته بود خود را در بین گران‌ترین خانه‌های 100 تا 150 متری تهران و در بین محله‌های منطقه 1 قرار دهد.
بررسی آگهی‌های دیوار نشان می‌دهد که طی تابستان سال گذشته خانه‌های 100 تا 150 متری گران‌ترین محله‌های تهران حدود 24 میلیون تومان ارزان‌تر نسبت به فصل مشابه سال جاری عرضه می‌شدند. حال با ادامه این روند باید منتظر 9 رقمی‌شدن هر متر از این خانه‌ها تا تابستان سال آینده باشیم؟ اتفاقی که در طول یک سال برای خانه‌های بالاتر از 150 متر افتاد.
خرید خانه 100 متری با کمتر از 1 میلیارد
همان‌طور که وقتی بحث گران‌ترین‌ها پیش می‌آید منطقه 1 به هیچ منطقه دیگری اجازه قد علم کردن نمی‌دهد، در فهرست ارزان‌ترین مناطق 22گانه تهران نیز این منطقه 20، یعنی شهرری و محله‌های نزدیک به آن است که هنوز به جوانان اجازه پرورش رؤیای خانه‌دار شدن را می‌دهند. در فهرست ارزان‌ترین محله‌هایی تهران برای خانه‌های 75 تا 100 متری نیز بیشترین فراوانی به منطقه 20 تهران مربوط می‌شود.
حسن‌آباد باقرفر که در بین آپارتمان‌های 50 تا 75 متری ارزان‌ترین محله به حساب می‌آمد، این روند را تا 100 مترمربع ادامه داده است. بر همین اساس هنوز می‌توان به خرید خانه 100 متری در تهران با مبلغ 634 میلیون تومان امیدوار بود؛ هرچند در جنوبی‌ترین نقطه شهر. بررسی داده‌های دیوار نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر مترمربع خانه 75 تا 100 متری در این محله‌ها به 9.5 میلیون رسیده و گران‌ترین واحدهای 100 متری در این قسمت از شهرری هنوز به یک میلیارد تومان نرسیده‌اند.
به نظر می‌رسد مهاجرپذیری، تنوع بالای قومی، دوری از مرکز شهر و دسترسی محدود به امکانات رفاهی و تجاری باعث شده تا سرمایه‌گذاران توجه کمتری به این منطقه نشان دهند.
رشد 140 میلیون تومانی قیمت‌ها در ارزان‌ترین محله
سال گذشته نیز منطقه 20 و شهرری در عرضه خانه‌های ارزان 75 تا 100 متری در سایت دیوار پیشتاز بودند؛ گرچه در تابستان امسال خرید خانه 100 متری در این محله‌ها به سرمایه‌ای حدود 950 میلیون تومان نیاز داشت، اما در فصل مشابه سال گذشته این متوسط شاخص 690 میلیون تومان را نشان می‌داد. در محله‌ای نظیر کریم‌آباد نیز افراد با حدود 500 میلیون تومان می‌توانستند صاحب واحدی 100 متری شوند، در حالی که تابستان امسال همین واحدها در محدوده 640 میلیون تومان آگهی شدند.
تداوم گرانی در خانه‌های بزرگ‌تر
در بین خانه‌های 100 تا 150 متری& محله‌های دیگری به ارزان‌قیمت‌های شهرری اضافه شده‌اند تا اندکی از سهم این محله در ارزان‌قیمت‌ها کاسته شود. چنان‌که باغ آذری در منطقه 16 تهران به‌رغم نزدیکی به مرکز شهر، در صدر این فهرست قرار بگیرد. به نظر می‌رسد وفور خانه‌های کلنگی 100 تا 150 متری در این محله قدیمی علت اصلی قرارگرفتن آن در این لیست باشد. خانه‌هایی که هنوز نه برای ساخت و ساز که برای سکونت معامله می‌شوند.
گرچه در محله‌هایی نظیر تقی‌آباد یا شهرک شهید مفتح قیمت‌ها تغییر چشمگیری نداشته‌اند، اما در محله‌ای نظیر حسن‌آباد تفاوت قیمت آگهی هر مترمربع خانه 100 تا 150 متری با خانه 75 تا 100 متری از زمین تا آسمان است. چنان‌که این تفاوت به حدود پنج میلیون تومان می‌رسد. این یعنی در هر 75 متر مربع، دارایی صاحبان املاک 100 تا 150 متری به 375 میلیون تومان بیشتر می‌ارزد. در این فهرست نیز میانگین قیمت‌ها از 10 میلیون تومان عبور کرده تا در ارزان‌ترین محله‌ها برای خانه‌ها 100 تا 150 متری هم نتوان واحدی ارزان‌تر از 1.4 میلیارد تومان پیدا کرد.
بازدهی 300 تا 450 میلیون تومانی بزرگ‌متراژهای ارزان‌قیمت
«سه میلیون تومان»؛ این رقمی است که فاصله میانگین بهای هر متر از خانه‌های 100 تا 150 متری در ارزان‌ترین محله‌های تهران از تابستان سال گذشته تا تابستان امسال را نشان می‌دهد. یعنی خرید خانه‌های متوسط‌متراژ در این محله‌ها حداقل 300 میلیون و حداکثر 450 میلیون تومان برای خریداران سود داشته است. این در حالی است که عده‌ای همواره بر این تصورند که خرید خانه در چنین محله‌هایی معنایی جز حیف و میل کردن سرمایه ندارد.
آگهی‌های دیوار نشان می‌دهد که در تابستان امسال میانگین قیمت واحدهای 100 تا 150 متری در ارزان‌ترین محله‌های تهران طی تابستان 1400 به 10.5 میلیون تومان رسیده است. همان‌طور که اعداد جدول زیر نشان می‌دهد میانگین قیمت خانه‌های 100 تا 150 متری در این محله‌ها در تابستان 1399 در محدوده 7.4 میلیون تومان قرار داشت. در کریم‌آباد که هر مترمربع 5.8 میلیون تومان عرضه می‌شد، در تابستان امسال به 9 میلیون تومان رسید. محله‌ای که سال گذشته در ردیف ارزان‌ترین‌ها قرار داشت، اما امسال توانسته رشد چشمگیری را در متراژهای مختلف به ثبت برساند.
آینده بازار از آنِ بزرگ‌متراژها و قدیمی‌ساخت‌ها
بر اساس جداول ارائه‌شده، می‌توان این نتیجه را استخراج کرد که تأثیرگذاری متراژ ساخت بر قیمت نهایی مسکن قاعده‌ای است که به هیچ وجه نباید آن را دست کم گرفت. شاید تا اواسط دهه 80 خانه‌های نقلی در این زمینه پیشتاز بودند، اما اکنون هر چه متراژ خانه بیشتر باشد، ارزش هر متر آن هم (حداقل در آگهی‌های دیوار) افزایش می‌یابد.
علت تغییر این قاعده کلاسیک را در چند مورد می‌توان خلاصه کرد. نکته اول به کاهش قدرت خرید متقاضیان بازار مسکن بازمی‌گردد. این امر باعث شده تا بیشتر تقاضای موجود در بازار به سمت خانه‌های کهنه‌ساز هدایت شود و بازار خانه‌های کوچک‌متراژ نوساز خالی از تقاضا شود.
طبیعتاً در چنین شرایطی خانه‌هایی که متراژ بالاتری دارند با نرخ‌های بالاتری مواجه می‌شوند. از سوی دیگر، این امر باعث می‌شود تا سهم خانه‌های نوساز کوچک‌متراژ که قیمت بالاتری دارند در میانگین قیمت‌ها بشدت کاهش یابد و فاصله قیمت آن با خانه‌های بزرگ‌متراژ به چشم آید.
به‌ویژه آنکه امروز بسیاری از متقاضیانی که در بازار مسکن مشاهده می‌شوند، سرمایه‌دارانی هستند که توان خرید خانه‌هایی با متراژ بالاتر دارند و به جای خرید خانه‌های کوچک با تعداد بالا، ترجیح می‌دهند واحدهای کمتر با متراژ بالاتر داشته باشند. این‌ها گروهی هستند که در نوسانات بازار هم بی‌تأثیر نیستند و در واقع توان خرید متوسط را از بازار خارج کرده‌اند. این اطلاعاتی است که نشان می‌دهد آینده سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را باید از آنِ خانه‌های بزرگ متراژ و البته قدیمی‌ساخت بدانیم.
