یک ایراد بزرگ در یک طرح ضروری

به نقل از خانه ملت، پنج سال پیش ابوالفضل ترابی، نماینده مجلس شورای اسلامی با تأکید بر ضرورت پیشگیری از وقوع جرم، گفت:«طرحی تحت عنوان ساماندهی اسناد عادی در دستور کار کمیسیون قضایی قرار دارد که با اجرای آن 30 درصد پرونده‌ها کاهش می‌یابد.».

در همین راستا طرح الزام به ثبت سند رسمی با هدف ساماندهی نقل و انتقالات عادی و تسهیل تنظیم سند رسمی توسط مجلس ارائه شد. اما به دلیل ایرادات شورای نگهبان، برای تعیین تکلیف نهایی در دستور کار مجمع تشخیص مصلحت نظام قرار گرفت. جای خالی چنین طرحی، سال‌ها مشکلات بسیاری را در ساختار قضایی کشور به وجود آورد، به‌طوری که رئیس سازمان ثبت اعلام کرد حدود 90 درصد از پرونده‌های تشکیل شده اراضی و املاک در دستگاه قضایی مربوط به اراضی و املاک قولنامه‌ای است.

در عین حال که این طرح مزیت‌های فراوانی دارد، اما نقدهایی به آن وارد است که می‌تواند، موفقیت این طرح را تحت شعاع قرار دهد. مخدوش کردن اعتبار اسناد رسمی و افزایش کلاهبرداری از جمله ایرادات وارد به این طرح است. درحال‌حاضر که طرح الزام به تنظیم سند رسمی در آستانه نهایی شدن قرار دارد، رفع این ایرادات از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. همچنین اهمیت این حوزه با توجه به ارزش بالای زمین در کشور و نظام غیرشفاف معاملات که پر از ابهام است، برکسی پوشیده نیست.

مخدوش شدن اعتبار اسناد رسمی

بر اساس تبصره 2 و 3 ماده 10 این طرح چنانچه در خصوص یک ملک، ادعایی در سامانه موضوع این ماده درج شده باشد، وجود ادعای مذکور در پاسخ استعلام ثبتی برای انتقال رسمی مالکیت آن ملک منعکس شده و در سند رسمی مالکیت، درج خواهد شد. این دو تبصره سبب ثبت ادعاهای کذب در سامانه مذکور و به تبع آن باج‌خواهی از مالکان اعم از املاک دارای سند رسمی و فاقد سند رسمی، معیوب شدن اعتبار اسناد رسمی و کاهش ارزش املاک دارای سند رسمی خواهد شد.

از سوی دیگر اجرایی شدن این موارد موجب می‌شود آسیب‌های جبران‌ناپذیری بر تأمین مالی بنگاه‌های اقتصادی وارد شود، چراکه بخش بسیاری از تسهیلات اعطایی بانک‌ها به اعتبار وثایق غیرمنقول عرضه می‌شود.

قانونی دانستن ساخت‌وسازهای غیرمجاز

بر اساس تبصره 3 ماده 10، دفاتر اسناد رسمی مکلف به انتقال رسمی حقوق متصوره ادعاهای فاقد سند رسمی مندرج در سامانه موضوع ماده 10 شده‌اند؛ با اجرایی شدن این تبصره در معامله رسمی بدون نیاز به احراز مالکیت، پرداخت مالیات و اخذ استعلامات لازم جهت جلوگیری از تغییر کاربری و سایر تخلفات حوزه املاک، امکان‌پذیر خواهد شد.

این تبصره ساخت‌وسازهای غیرمجاز را قانونی قلمداد می‌کند و در نتیجه تخلفات حوزه املاک پنهان می‌شود، چراکه با ایجاد نظام ثبتی جدید، مرتکبین ساخت‌وساز و تغییر کاربری غیرمجاز با ثبت ادعا در سامانه، امکان انتقال املاک خود را در دفاتر اسناد رسمی پیدا می‌کنند و بصورت رسمی ملک بدون پایان کار خود را انتقال می‌دهند. تبصره مذکور منجر به افزایش سرسام‌آور ساختمان‌های ناایمن در سراسر کشور می‌شود.

ثبت ادعای کذب و افزایش کلاهبرداری‌ها

اجرایی شدن تبصره مذکور سبب افزایش ادعاهای کذب در سامانه مذکور و گسترش فروش مال غیر می‌شود، چراکه کلاهبرداران می‌توانند از اعتبار معاملات در دفاتر اسناد رسمی سوءاستفاده کرده و اراضی مردم را بفروشند.

شاید این تردید پیش بیاید که ثبت ادعای واهی جرم‌انگاری شده است. ذکر این نکته لازم است که بسیاری از ادعاهای کذب شناسایی نمی‌شوند، همچنین با توجه به اصل برائت، احراز سوءنیت بسیار دشوار است. ضمناً سودجویان روش‌های کثیری برای دور زدن جرم انگاری پیدا می‌کنند. با توجه به این موارد، تصویب این قانون تنها با رفع این ایرادات، توانایی اجرا شدن دارد. درصورتی که با همین ایرادات به تصویب برسد فقط مشکلات جدیدی را ایجاد کرده و دعاوی را افزایش می‌دهد.