7 مانع بزرگ نوسازی 4.4 هزار هکتار "بافت فرسوده تهران" چیست؟/ رشد 2 برابری صدور پروانه ساخت در بافت‌های فرسوده

به گزارش خبرنگارا جتماعی خبرگزاری تسنیم، "بافت‌های فرسوده" یکی از مهم ترین معضلات شهرها محسوب می‌شود؛ دامنه فرسودگی برخی از محله‌های دارای بافت فرسوده به‌گونه‌ای است که با وقوع یک زلزله متوسط، وقوع یک فاجعه دور از انتظار نیست.

بر همین اساس هم از سال 1381 برای نخستین بار شهرداری تهران موضوع نوسازی بافت‌های فرسوده را در برنامه خود قرار داد و از سال 1382 ضوابط و مشوق‌هایی برای نوسازی پیشنهاد داد.

با وقوع زلزله بم در 5 دی ماه 1382 این روز به عنوان روز ایمنی در مقابل بلایای طبیعی نام‌گذاری شد و این امر، اهمیت بافت‌های فرسوده را صدچندان و موضوع را به یک اولویت در مقیاس ملی تبدیل کرد؛ این امر باعث شد در 2 دهه گذشته مسئله فرسودگی و نوسازی را به‌صورت جدی در سیاست‌گذاری‌ها و برنامه‌ریزی‌های ملی و شهری مشاهده کنیم.

در این سال ها مهمترین سیاستی که شهرداری تهران داشته، حمایت از نوسازی مسکن توسط مالکان و ساکنان آنها بوده است زیرا به‌خاطر گستردگی بافت‌های فرسوده و ابعاد پیچیده آن، از روز اول مشخص بود که هیچ دستگاهی از جمله شهرداری نمی‌تواند رأساً به‌عنوان مجری اقدام به نوسازی کند اما باید شرایطی را فراهم کرد که ذی‌نفعان به‌ویژه ساکنان بافت‌های فرسوده توانایی نوسازی را پیدا کنند.

اما روند نوسازی بافت های فرسوده در کلان‌شهر تهران، روند راضی‌کننده‌ای نبوده است و در این مسیر موانعی وجود دارد که انتظار می‌رود دولت و مجلس شورای اسلامی به رفع آنها کمک کنند.

برای اطلاع از وضعیت نوسازی بافت‌های فرسوده در تهران با کمک شهرداری و موانع موجود در روند نوسازی بافت های فرسوده با مهدی هدایت؛ مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران گفت‌وگو کردیم که در ادامه می‌خوانیم:

تسنیم: برای نوسازی بافت‌های فرسوده همواره اقداماتی در دستور کار مدیریت شهری تهران قرار داشته است اما چه موانعی در این مسیر وجود دارد که رفع آنها می‌تواند سرعت نوسازی بافت‌های فرسوده را افزایش دهد؟

دولت باید برای نوسازی بافت‌های فرسوده تسهیلات ارائه دهد اما بانکها در این زمینه همکاری لازم را ندارند و متأسفانه از ابتدای سال جاری تاکنون فقط 300 فقره تسهیلات پرداخت شده این در حالی است که پرداخت تسهیلات نقش مهمی در امر نوسازی دارد و برخی پروژه‌ها با دریافت وام توجیه‌دار می‌شوند.

یکی دیگر مشکلاتی که در مسیر نوسازی بافت‌های فرسوده با آن مواجه هستیم مربوط به سازمان نظام مهندسی است؛ متأسفانه مهندسان ناظر علاقه‌ای به نظارت در پروژه‌های مربوط به بافت‌های فرسوده ندارند چرا که مخاطرات و دردسر‌های بیشتری نسبت به سایر پروژه‌ها دارد.

آنچه می‌خواهیم این است که هر مالک بافت فرسوده بتواند خودش مهندس ناظر را انتخاب کند تا فرآیند تعیین مهندس ناظر نیز کوتاه‌تر شود.

یکی دیگر از مشکلات موجود در امر نوسازی مربوط به محدوده بافت‌های تاریخی است؛ وزارت میراث فرهنگی باید بازتعریفی درباره این موضوع داشته باشد زیرا کمترین نوسازی مربوط به بافت‌های تاریخی است و این نشان می‌دهد سیاست‌های میراث فرهنگی کارساز نبوده است و باید بازنگری شوند.

موضوع دیگری که یکی از مشکلات و موانع نوسازی بافت‌های فرسوده به شمار می‌آید مربوط به برخی واحد‌های تجاری فرسوده است؛ در بسیاری از موارد منافع شهر، مالک و سرقفلی‌دار با هم در تضاد است زیرا در صورت تخریب یک واحد تجاری فرسوده برای نوسازی، منفعتی شامل حال فردی که سرقفلی به نام اوست نمی‌شود و همه ملک تجاری به مالک تعلق می‌گیرد.

در این شرایط، سرقفلی‌دار هیچگاه حاضر به نوسازی واحد تجاری نیست بنابراین لازم است مجلس شورای اسلامی دستکم در محدوده‌های هدف بازآفرینی شهری، قوانینی تدوین کند که در آن حقوق سرقفلی‌دار نیز دیده شود. مانع دیگر حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده مربوط به املاکی می‌شود که در بین تجمیع چند پلاک مسکونی قرار دارند اما با تجمیع مخالفت می‌کنند و بدین ترتیب مانع نوسازی چندین پلاک می‌شوند. به عنوان مثال 10 یا 20 پلاک حاضر به تجمیع برای نوسازی می‌شوند اما وسط آن‌ها یک پلاک 50 متری با این امر مخالفت می‌کند و اجرای کار مختل می‌شود.

برای حل این مشکل به یک ابزار قانونی مانند ماده 9 لایحه نحوه خرید و تملک اراضیو املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت نیاز داریم؛ طبق این قانون هر ملکی در معابر تعریض شهرداری قرار گیرد، با قیمت کارشناسی شده از فرد خریداری می‌شود و بدین ترتیب شهرداری می‌تواند طرح خود را اجرا کند. این امکان باید در اجرای تجمیع پلاک‌های بزرگ نیز اعمال شود تا بخشی از روند نوسازی بافت‌های فرسوده با سهولت انجام شود و بتوانیم تجمیع‌های بزرگ انجام دهیم.

تسنیم: شهرداری تهران برای نوسازی بافت های فرسوده چه اقداماتی در دو سال اخیر انجام داده است؟

بعد از آلودگی هوا و ترافیک، بافت‌های فرسوده سومین معضل کلانشهر تهران است، بنابراین ضرورت انجام هر اقدامی برای نوسازی بافت‌های فرسوده بر هیچکس پوشیده نیست، بر همین اساس با توجه به اهمیت موضوع، موانع نوسازی که امکان رفع آنها توسط شهرداری تهران وجود داشت را احصا و تلاش کردیم تا با رفع آن‌ها، نوسازی بافت‌های فرسوده را رونق دهیم زیرا این موانع باعث کاهش ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده هر سال نسبت به سال قبل بوده است.

یکی از موانع نوسازی، کمبود سرانه‌های خدماتی است؛ برای رفع این مانع پروژه‌هایی مانند دژباغ کن در منطقه 5 یا باغ‌راه حضرت فاطمه (س) به طول 9. 5 کیلومتر که به عنوان یک پروژه فاخر در منطقه 18 و 17 در حال اجراست، در محدوده بافت‌های فرسوده تعریف کردیم.

با اجرای پروژه‌های مذکور به دنبال افزایش خدمات در بافت‌های فرسوده هستیم تا با ایجاد ارزش افزوده در این محدوده‌ها، برای انجام ساخت و ساز رغبت و انگیزه ایجاد شود.

متأسفانه در سال‌های گذشته هیچگاه ساخت مسکن با بازآفرینی بافت‌ها همسو نبوده است یعنی تولید مسکن برای نوسازی بافت‌های فرسوده انجام نشده است و این مسأله نیز به نوعی یکی دیگر از موانع نوسازی بافت‌های فرسوده به شمار می‌آید اما در این راستا شهرداری تهران با هدف بازآفرینی شهری، تولید مسکن معوض را در محدوده بافت‌های فرسوده در دستور کار قرار داده است که در قالب آن به مالکان واحد‌های فرسوده آپارتمان نوساز معوض واگذار شود.

بر این اساس در اراضی شهرداری به مقیاس 12000 واحد تعریف و ساخت آن‌ها را آغاز کرده‌ایم.

محدوده‌های عارضه‌دار مانند کوره آجرپزی در منطقه 19، سیمین قلعه و گلاب‌دره در منطقه 1، دره فرحزاد و اسلام‌آباد در منطقه 2 را هم به عنوان یک فرصت در نظر گرفتیم و 38 طرح موضوعی با هدف بازآفرینی شهری و تولید مسکن تهیه و به مناطق مربوطه ابلاغ کردیم.

علاوه بر اقدامات مذکور، ضمن تداوم بخشیدن به دریافت نکردن عوارض ساخت و ساز از مالکان بافت‌های فرسوده، مشوق دیگری شامل اعطای مجوز ساخت 1 تا 2 طبقه با رعایت همه ملاحظات شهرسازی در نظر گرفتیم که در کمیسیون ماده 5 نیز تأیید و تصویب شد تا باعث تحرک در نوسازی بافت‌های فرسوده شود.

نتیجه اقدامات شهرداری تهران در دو سال اخیر، افزایش 62 درصدی صدور پروانه ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده در سال گذشته و رشد 2 برابری آن در 6 ماه نخست سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته بوده است.

تسنیم: در حال حاضر چه‌میزان بافت فرسوده در تهران وجود دارد؟

در حال‌حاضر طبق شاخص‌های مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری 4427 هکتار بافت فرسوده در شهر تهران وجود دارد که با اقدامات صورت‌گرفته از سوی شهرداری تاکنون حدود 45 درصد از این بافت نوسازی شده است.

تسنیم: آیا رونقی که در نوسازی بافت های فرسوده در 2 سال اخیر شاهد هستیم در کاهش یا ثبات قیمت مسکن نیز تأثیرگذار بوده است؟

با توجه به استطاعت‌پذیر بودن واحدهای مسکونی تولیدی در بافت‌های فرسوده و تناسب قیمت آن‌ها با توانمندی و اقبال عمومی متقاضیان مسکن برای تأمین واحدهای مسکونی در این محدوده‌ها، رونق نوسازی بافت فرسوده می‌تواند تأثیر مثبتی در کنترل قیمت مسکن داشته باشد.

اهمیت این موضوع زمانی مضاعف خواهد شد که بدانیم در سال گذشته 25 درصد از واحدهای مسکونی شهر تهران که برای آن‌ها پروانه صادر شده در بافت فرسوده قرار داشته است و این سهم قابل‌توجه به‌خوبی نشان می‌دهد که در صورت رشد ساخت‌وساز در بافت فرسوده شاهد ثبات نسبی قیمت در بازار مسکن خواهیم بود.