ارسال سیگنال مثبت «بورس» به «مسکن»

روند صعودی حاکم بر بازار سهام به بازار تسهیلات مسکن نیز سرایت کرد. به‌طوری‌که قیمت اوراق تسهیلات مسکن (تسه) با تجربه یک موج صعودی به بالاترین رقم طی 33ماه اخیر رسید و قیمت این اوراق در برخی نماد‌ها از محدوده 80هزار تومان نیز فراتر رفت.

این امر سبب شد تا میزان بازدهی تسه‌ها از ابتدای سال جاری تاکنون به محدوده قابل توجه 60 درصد برسد. اوراق تسهیلات مسکن که مدت‌ها به دلیل رکود حاکم در بخش مسکن و کاهش احتمالی نرخ سود سپرده بانکی، روند نزولی به خود گرفته و تا محدوده 45 هزار تومان در نیمه فروردین‌ماه امسال افت کرده بودند، مجدد به مدار صعودی بازگشتند.

به‌طوری‌که موج قدرتمند ورودی به این اوراق از اوایل اردیبهشت‌ماه، سبب بازگشت مجدد آن‌ها به محدوده 80هزار تومان شد. در واقع میانگین قیمت اوراق وام مسکن در مدار رشد قرار گرفته و شیب رشد آن به شکل محسوس افزایش یافته است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد افزایش قدرتمند تقاضا برای اوراق مزبور را باید نتیجه تب تورمی حاکم بر بازار‌های دارایی و همچنین افزایش تقاضای فیزیکی در این بازار دانست. به‌طوری‌که آخرین گزارش ماهانه بانک مرکزی هم موید جهش بیش از 800 درصدی تعداد معاملات مسکن در تهران طی اردیبهشت است.

در همین راستا آمار‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد «تسه»‌ها در الگویی مشابه در تابستان 95 تا سطح 100 هزار تومانی هم پیش رفته‌اند. البته در این راستا علیرضا توکلی‌کاشی، معاونت تحقیق و توسعه کانون نهاد‌های سرمایه‌گذاری ایران موارد چندگانه‌ای را در رشد قیمت اوراق تسهیلات مسکن (تسه) موثر می‌داند که احتمال بروز هر کدام از این موارد، صعود قیمتی این اوراق را به دنبال خواهد داشت؛ افزایش مبلغ تسهیلات اعطا شده از سوی بانک‌ها، کاهش جریان انتشار اوراق توسط بانک مسکن و ورود سفته‌بازان به این بازار از جمله مواردی است که به گفته این فعال بازار سرمایه در روند قیمتی تسه‌ها تاثیرگذار خواهد بود.

سه‌ضلعی تاثیرگذار

معاونت تحقیق و توسعه کانون نهاد‌های سرمایه‌گذاری ایران اولین موردی را که می‌تواند در رشد قیمتی اوراق تسهیلات مسکن تاثیرگذار باشد افزایش مبلغ تسهیلات بانکی عنوان کرد و افزود: به‌طور سنتی هر زمان که تسهیلات اعطایی از سوی بانک‌ها با رشد همراه شده‌اند، قیمت تسه‌ها نیز افزایش یافته است.

علیرضا توکلی‌کاشی در ادامه افزود: بر این اساس طی سال‌های اخیر شاهد رشد سقف وام‌های اعطایی به افراد بوده‌ایم که این رشد، افزایش نرخ تسه‌ها را به دنبال داشته است. وی دومین عامل احتمالی و تاثیرگذار بر این روند صعودی قیمت‌ها را کاهش جریان انتشار اوراق توسط بانک مسکن عنوان کرد و افزود: در دوره‌هایی شاهد آن هستیم که بانک مسکن اقدام به کاهش انتشار اوراق می‌کند. این کاهش عرضه، افزایش تقاضا و بالطبع رشد قیمتی تسه‌ها را رقم خواهد زد.

توکلی‌کاشی دیگر عامل را ورود سفته‌بازان به این بازار عنوان کرد و گفت: در ماه‌های اخیر شاهد رشد قیمتی در بازار سهام و نوسان مثبت نماد‌های معامله شده در بورس و فرابورس هستیم. این رشد قیمتی می‌تواند نویدبخش ورود جوی مثبت به بازار اوراق نیز قلمداد شود و بالطبع افزایش تحرک از سوی سفته‌بازان را به دنبال داشته باشد. این فعال بازار سرمایه در ادامه خاطرنشان کرد: البته باید به این نکته توجه داشت که هر فردی که اوراق مزبور را خریداری می‌کند تنها در همان روز خریداری می‌تواند اقدام به فروش کند، وگرنه تا دو ماه پس از آن مجاز به فروش اوراق نخواهد بود. این موضوع نیز می‌تواند روند عرضه اوراق را کند کند. در این راستا باید عنوان شود که پیگیری‌های خبرنگار «دنیای اقتصاد» حاکی از آن است که فعلا کاهش انتشار اوراقی از سوی بانک‌ها صورت نگرفته و بیشتر از هر چیز کاهش عرضه در بازار را شاهد هستیم. امری که به دلیل تقاضای بالا سبب شده رشد قیمتی در تسه‌ها شکل گیرد.

نگاهی به روند قیمتی «تسه»

در حالی میانگین قیمت اوراق مسکن در سال 96 حدود 70 تا 80 هزار تومان بود که این اوراق با شروع رکود مسکن در سال 97 و با توجه به جهش قیمت مسکن و ناکارآمد شدن سقف قبلی تسهیلات، با کاهش ارزش روبه‌رو شد و طی یک روند تدریجی به قیمت حدود 40 هزار تومان کاهش یافت. در دی ماه سال گذشته نیز تنها طی دو هفته پس از مصوبه جدید درباره سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق، میانگین حجم معاملات «تسه» نسبت به روز‌های قبل از تصویب افزایش سقف تسهیلات به‌طور متوسط به دو برابر افزایش یافت. البته این افزایش دو برابری حجم معاملات در ابتدا زمینه‌ساز صعود چشمگیری در قیمت اوراق نشد و فقط بهای هر ورقه را حداکثر به محدوده 44 هزار تومان افزایش داد.

اما در طول سه ماه زمستان سالی که گذشت، به تدریج با استمرار افزایش تقاضای اوراق، قیمت این اوراق نیز به سطوح پیش از رکود مسکن نزدیک‌تر شد؛ این امر سبب شد که قیمت این اوراق در زمستان سال گذشته در برخی روز‌ها به 60 هزار تومان نیز برسد.

البته تسه‌ها سال 99 را با شرایط چندان مطلوبی آغاز نکردند؛ به‌طوری‌که در نخستین ماه سال قیمت هر برگه از نماد تسه در بازه 41 تا 47 هزار تومان معامله شد. در راستای چرایی این موضوع، شیوع ویروس کرونا که افت شدید معاملات مسکن را در فروردین ماه رقم زد، بی‌تاثیر نبوده است.

همچنین به دلیل کاهش سنتی معاملات مسکن در فروردین ماه هر سال به دلیل تعطیلی‌های دو هفته‌ای کسب و کار‌ها که در سال جاری، به دلیل کرونا به 45 روز تعطیلی صنف مشاوران املاک منتهی شد، تعداد معاملات مسکن به پایین‌ترین حد خود رسید. البته نقش کاهش شدید اثرگذاری وام مسکن در قدرت خرید مسکن خانوار‌ها را نیز نباید در این میان نادیده گرفت. البته روند مزبور تداوم چندانی نداشت و از اردیبهشت‌ماه با یک جهش ناگهانی، فاز صعودی قدرتمندی بر قیمت این اوراق حاکم شد. به‌طوری‌که نرخ هر برگه را از 45هزار تومان به بیش از 80هزار تومان سوق داد.

برای دریافت وام چقدر باید هزینه شود؟

حال جدا از رشد قیمت مزبور، بیشترین تاثیر این امر را می‌توان بر مصرف‌کنندگان واقعی ارزیابی کرد. به‌طوری‌که با شرایط کنونی اقتصاد و قدرت پایین برای خرید ملک، این رشد قیمتی اوراق نیز هزینه دریافت وام را برای متقاضیان افزایش داده است. به این ترتیب با توجه به رشد اخیر قیمت تسه‌ها که عنوان شد، هر فرد برای دریافت وام 140میلیون تومانی باید بیش از 22میلیون تومان هزینه کند. این هزینه برای زوج‌ها به 38میلیون و 400هزار تومان می‌رسد؛ در واقع مجرد‌های ساکن تهران می‌توانند تا 140 میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند که شامل 100 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن و 40 میلیون تومان جعاله می‌شود؛ بنابراین برای 100 میلیون تومان تسهیلات باید 200 برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه این تعداد اوراق با تسه 80 هزار تومانی، 16 میلیون تومان می‌شود که با در نظر گرفتن 40 میلیون تومان وام جعاله که برای آن باید 80 برگه به مبلغ 6 میلیون و 400 هزار تومان خریداری کنند، 22 میلیون و 400 هزار تومان می‌شود. زوج‌های تهرانی نیز بر همین اساس می‌توانند تا سقف 240 میلیون تومان شامل 100 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن برای هر نفر و 40 میلیون تومان وام جعاله دریافت کنند؛ بنابراین زوجین باید 400 برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه آن 32 میلیون تومان است که همراه با 6 میلیون و 400 هزار تومان وام جعاله که برای آن باید 80 برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند، در مجموع باید 38 میلیون و 400 هزار تومان پرداخت کنند.