افزایش سرعت ساخت مسکن بدون نیاز به چینی‌ها / کلیشه‌های تبلیغاتی
در چند هفته اخیر، حضور چینی‌ها در صنعت ساخت و ساز مسکن در کشور به عنوان یک خبر مهم مطرح شده است و گاهی اوقات از سوی مقامات نیز در این زمینه صحبت می‌شود. رئیس جمهور از ابتدای شروع دولت سیزدهم وعده داد که در طول چهار سال، چهار میلیون واحد مسکن ساخته شود، بهره‌برداری کند. این وعده بطور کلی با توجه به قوانین و مقررات قانون جهش تولید مسکن به مردم اعلام شده است.
از آن زمان تاکنون، بیش از نیمی از دوره حکومت دولت فعلی گذشته است و هنوز به طور شفاف و واضح مشخص نیست که چه تعداد از مسکن‌هایی که وعده داده شده بودند، به واقع ساخته شده‌اند. اگرچه دولت اقدامات مختلفی را برای افزایش سرعت تحویل مسکن به مردم به کار برده است، اما شواهد نشان می‌دهد که سرعت واگذاری زمین و ساخت مسکن همچنان کند است و موانعی مانند مشکلات مالی در تامین اعتبار برای اجرای طرح‌ها، باعث تشدید این وضعیت شده است.
شاید به این دلیل است که این روزها آمدن شرکت‌ها، سرمایه و تکنولوژی چینی‌ها به کشور برای ساخت مسکن بیشتر شنیده می‌شود. البته هم دولت و هم شهرداری تهران به‌دنبال این موضوع هستند و بارها مسئولان دولت و شهرداری به این موضوع اشاره کرده‌اند. به تکنولوژی چینی‌ها نیاز هست یا خیر؟ به‌گفته مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی، هدف از توافق با چینی‌ها برای ساخت مسکن در کشور، بیشتر آوردن سرمایه در بخش ساختمان و جذب سرمایه‌گذار در این حوزه است. وزیر راه و شهرسازی این را هم عنوان کرد که ما در حوزه ساختمان و مسکن در تکنولوژی رشدهای خوبی داشتیم و نیازمندی و وابستگی‌مان حداقلی است. بیشتر از آنکه به تکنولوژی نیاز داشته باشیم، به منابع مالی نیاز داریم تا بتوانیم به پروژه‌ها سرعت بیشتری بدهیم.
انتقاد به ورود تکنولوژی چینی‌ها در ساخت مسکن
همزمان با مذاکرات دولت با چینی‌ها برای ورود به صنعت ساخت‌وساز کشور، شهرداری تهران نیز در پی 2 سفر علیرضا زاکانی، شهردار تهران به چین، تفاهمنامه‌هایی را برای ساخت واحدهای مسکونی در تهران با شرکت‌های چینی امضا کرده و به‌گفته زاکانی در این تفاهمنامه ساخت 200 هزار واحد مسکونی به‌صورت صنعتی‌سازی و با انتقال تکنولوژی آمده است. شهردار تهران درباره تکنولوژی ساخت چینی‌ها گفت: با این تکنولوژی هم سرعت ساخت و هم عمر ساختمان‌ها، افزایش پیدا می‌کند. همچنین حمیدرضا صارمی، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران درباره ساخت مسکن توسط چینی‌ها اظهار کرد: براساس این طرح، زمین‌های ذخیره در بافت فرسوده تهران، برای محله‌سازی به روش کلید به کلید به چینی‌ها واگذار می‌شود؛ آن هم در چارچوب «یوز انس» به این معنا که با تامین مالی ساخت، انتقال تکنولوژی نیز به تهران انجام خواهد گرفت؛ همچنین لطف‌الله فروزنده، معاون اقتصادی شهردار تهران بااشاره به ضعف تکنولوژی ساخت در کشور گفت: ما تکنولوژی صنعتی‌سازی مسکن را نداریم، صنعتی‌سازی یعنی اینکه برای ما یک‌ساله مسکن‌هایی می‌سازند و عمر مفید آنها از 40 سال به 80 سال می‌رسد، بنابراین باید انتقال تکنولوژی انجام شود.
طرح این موضوع انتقادات فراوانی را؛ هم از سوی شرکت‌های ساخت‌وساز و هم کارشناسان حوزه مسکن در پی داشت، به‌طوری‌که ایرج رهبر، رئیس هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان کشور با گلایه از این اقدام عنوان کرد که حقیقتا از نظر فنی، نیروی انسانی و مصالح ساختمانی و حتی تکنولوژی، ما چیزی از چینی‌ها کم نداریم. حتی همان 3، 2 سال پیش سوال کردیم که مگر چینی‌ها چه تکنولوژی می‌خواهند بیاورند؟ گفتند سیستم لارج‌پنل می‌خواهند بیاورند، در حالی که ما این سیستم را مدت‌هاست کنار گذاشته‌ایم و از سیستم تونلی استفاده می‌کنیم؛ یعنی حتی در بحث تکنولوژی هم، ما جلوتر بودیم.
مشکل اصلی، زمین و بسته بودن کمربند شهری است
فرید نایینی، رئیس انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان، درباره انتقال تکنولوژی چینی و افزایش سرعت ساخت مسکن گفت: این داستان سریع‌سازی چینی‌ها هم از آن کلیشه‌های تبلیغاتی است که متاسفانه در اسناد ملی و لازم‌الاجرای ما نیز موردتحسین قرار گرفته است. البته نه اینکه چینی‌ها فناوری ساخت سریع نداشته باشند؛ بلکه متخصصان طراحی ساختمان یا معماران به‌خوبی می‌دانند که اهداف پایه تولید یا سه‌گانه هزینه، زمان و کیفیت، شأن مستقل ندارند. بلکه، در تعامل هستند و یکی از مراحل مهم در طراحی، تنظیم مثلث بهینه برای پروژه است.
نایینی توضیح داد که هرگاه کیفیت اولویت یابد، بر سرعت و هزینه تاثیر می‌گذارد یا اگر سرعت اولویت یابد، بر کیفیت اثر مستقیم و بر هزینه طی یک منحنی، اثر می‌گذارد؛ بنابراین تمجید از سرعت به‌صورت‌مستقل بحث عامیانه و غیرتخصصی است.
بازگشت بلندمرتبه‌سازی به بافت‌های فرسوده؟
فارغ از این انتقادات و تناقضاتی که در صحبت‌های دولتی‌ها و مسئولان شهرداری به‌چشم می‌خورد، به‌گفته معاون معماری و شهرسازی شهردار تهران، چینی‌ها برای ساخت مسکن در تهران قرار است روی بافت‌های فرسوده سرمایه‌گذاری کنند. این مسئله نشان می‌دهد که شهرداری تهران بار دیگر به‌دنبال بلندمرتبه‌سازی و افزایش تراکم در بافت‌های فرسوده است که به‌اعتقاد بسیاری از کارشناسان، مشکل ریزدانگی و معابر آنها را پابرجا نگه می‌دارد.
وی ادامه داد: به‌طبع با تکنولوژی که قرار است چینی‌ها وارد کنند و مسئولان شهرداری نیز بر آن تاکید دارند، قرار نیست ساختمان‌های ویلایی و با طبقات کم ساخته شوند که اگر این موضوع جدی باشد، نیازی به ورود تکنولوژی پیچیده‌ای هم نیست که بخواهیم با چینی‌ها بر سر آن توافق کنیم.
به‌اعتقاد وی، در بازآفرینی بافت‌های فرسوده، حتما باید به کیفیت زندگی و اندازه بناها توجه شود تا مشکلات فعلی که در این مناطق وجود دارد، تکرار نشود. درحال‌حاضر نیاز اساسی شهرهای کشور و به‌ویژه تهران در حوزه ساخت مسکن، زمین و بسته بودن کمربند شهری است که اجازه نمی‌دهد شهر گسترش پیدا کند. به نظر بسیاری از کارشناسان، راه‌حل اساسی در ساخت مسکن در کشور، تامین زمین و گسترش شهرها است تا مردم خود مسکن‌شان را بسازند و جمعیت در سطح شهر پخش شود.
نایینی خاطرنشان کرد: اما از ابتدای طرح نهضت ملی مسکن نیز، افرادی به بهانه افزایش هزینه زیرساخت، مانع از انجام این کار شدند؛ در حالی که درحال‌حاضر بخش زیادی از نرخ مسکن را نرخ بالای زمین تشکیل می‌دهد که با حذف آن، مردم خود توانایی ساخت خواهند داشت.
در مواردی که توانایی ساخت وجود ندارد، می‌توان با در اختیار قرار دادن تسهیلات به مردم، کمک کرد تا به‌صورت‌تدریجی بنای موردنیاز خود را بسازند. با این روش، ساخت مسکن در کشور بدون نیاز به حضور چینی‌ها و بلندمرتبه‌سازی، افزایش پیدا خواهد کرد و نفع آن نیز مستقیم به جیب مردم وارد خواهد شد.
باید به سازندگان داخلی اعتماد کرد
علیرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با ورود چینی‌ها برای ساخت مسکن در ایران به صمت گفت: برای اجرای پروژه‌های مسکن، باید از ظرفیت سازندگان داخلی استفاده شود. برای این منظور، باید به مجموعه‌های شرکت‌های ساختمانی داخلی اعتماد کرد و ظرفیت رقابتی آنها را در زمینه کیفیت و تکنولوژی ساخت، بهبود بخشید. همچنین، برای تسریع فرآیند ساخت، استفاده از فناوری‌های جدید ضروری است.
وی در ادامه افزود: با این حال، اولویت ما همچنان با سازندگان داخلی است، اما می‌توان در راستای انتقال دانش و تجربه از ظرفیت‌های صنعتی سایر کشورها یا شرکت‌های خارجی مانند چین استفاده کرد.
سرحدی گفت: از زمانی که دولت سیزدهم اعلام کرد تا پایان دوره، قصد ساخت 4 میلیون واحد مسکونی را دارد، بسیاری از کارشناسان نگران شدند که در داخل کشور ظرفیت لازم برای ساخت چنین تعداد واحد مسکونی وجود ندارد و همچنین زیرساخت‌ها و امکانات لازم در این زمینه فراهم نیستند، از این‌رو باید تمام راهکارهای روی میز بررسی شوند تا ساخت‌وساز رونق بگیرد.
جنبه‌های مثبت و منفی تهاتر نفت با مسکن
وی افزود: بحث درباره حضور شرکت‌های چینی در ایران، چند سالی است که مطرح است. به‌نظر می‌رسد که چینی‌ها در ازای ساخت واحدهای مسکونی در ایران، پولی دریافت نمی‌کنند، بلکه به‌جای آن نفت ایران را دریافت می‌کنند که البته این یک احتمال است.
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: باتوجه به افزایش قیمت‌ها، ساخت‌وساز مشکل‌تر از گذشته شده است، برای ساخت 4 میلیون واحد مسکونی و طرح کلید به کلید، می‌توانیم از دانش چینی‌ها کمک بگیریم. اگر چینی‌ها قصد دارند در ایران خانه بسازند، آن را به‌صورت سنتی و با استفاده از مصالح محلی انجام نمی‌دهند و سبک و مدل خاص خود را به‌صورت انبوه و صنعتی به ایران وارد و سعی می‌کنند تا خانه‌های پیش‌ساخته تولید کنند.
سرحدی در خاتمه به صمت گفت: بنابراین، این کار به انتقال دانش و تکنولوژی ختم نمی‌شود و تنها تعداد محدودی خانه ساخته می‌شود. از سوی دیگر، حضور چینی‌ها در صنعت ساخت‌وساز در ایران، منجر به بیکاری گسترده کارگران و مهندسان ایرانی می‌شود. شرکت‌های پیمانکاری و انبوه‌سازی می‌توانند در این پروژه‌ها شرکت کنند، اما به‌دلیل توانایی چینی‌ها در ساخت تعداد زیادی واحد، پروژه‌های بسیار کمتری به شرکت‌های ایرانی ارجاع می‌شود و آنها نمی‌توانند در این حوزه، رونق کسب‌وکار خود را ایجاد کنند. ما باید تلاش کنیم تا برای پیشبرد اهداف خود، تمام جوانب را رعایت کنیم.
سخن پایانی
چینی‌ها هر روز سهم بیشتری از اقتصاد ایران را از آن خود می‌کنند. به‌نظر می‌رسد در حوزه مسکن، این سیاست عجیبی است که باتوجه به ظرفیت‌هایی که در داخل کشور داریم، بازار مسکن ایران دودستی تقدیم چینی‌ها شود. مشکل مسکن در ایران دلایل مختلفی دارد که باید اصلاح شود و مسلما زمان زیادی را می‌طلبد، اما این سوال سال‌ها است که در ذهن کارشناسان وجود دارد که چرا دولت از توان و ظرفیت‌های موجود در بخش مسکن استفاده نمی‌کند و ما باید باوجود انبوه‌سازان، مهندسان و معماران باتجربه و خبره هر چند وقت یک‌بار، به فکر واردات نیرو و تکنولوژی ساخت از کشورهایی مثل چین بیفتیم؟
گاهی این موضوعات به‌حدی بغرنج می‌شوند که پیشنهادهای عجیب غریبی نظیر تهاتر نفت و گاز برای ساخت مسکن شنیده می‌شود که کار را بسیار سخت‌تر می‌کند و اهداف اصلی برای نجات بازار مسکن را به‌کلی تغییر می‌دهد. تجربه همکاری با کشوری نظیر چین بارها مطرح شده است و اگر با برنامه‌ریزی و هدفمند انجام نشود، جز هدر رفتن زمان و سرمایه‌های کشور، دستاورد دیگری نخواهد داشت. کشور ما مهد معماری و مهندسی است و از این‌رو در جهان کمتر کشوری را می‌توان پیدا کرد که در آن، آثار معماری با این کیفیت و دقت ساخته شده باشند. بسیاری از کارشناسان عقیده دارند که باید از تمام توان فناوری و دانش داخلی برای ساخت مسکن استفاده کنیم و همزمان در راستای بهبود شرایط اقتصادی گام برداریم تا مشکل بازار مسکن حل شود. اینکه بگوییم کلید حل تولید مسکن، کمک گرفتن از دیگر کشورها است و بس؛ اشتباه است و تنها باید با الگوبرداری و تناسب‌سازی با شرایط کشور، موضوع ساخت‌وساز را یک‌بار برای همیشه حل کنیم.