افزایش قیمت مسکن در پایتخت | خانه در جنوب تهران متری چند؟ (13 شهریور)

گزارش رسمی «روند قیمت مسکن در تهران» سرانجام منتشر شد. این گزارش، اگرچه آمارهای اعلام‌شده مربوط به «معاملات مسکن دو ماه پیش» است، نتایج تحقیقات میدانی از این بازار را نیز تشریح می‌کند و تحولات ماه گذشته را نشان می‌دهد. بر اساس این گزارش، طی ماه‌های گذشته از سال 1403 در بازار مسکن، قیمت آپارتمان‌ها افزایش پیدا کرده (7 درصد طی چهار ماه) و نبض خرید به پایین‌ترین میزان نسبت به سال‌های گذشته کاهش یافته است. همچنین، تحرکات تقاضای غیرمصرفی (خرید سرمایه‌ای ملک) به شکل چشم‌گیری کاهش یافته است.

با این رفتار دوگانه - رشد قیمت با وجود رکود خرید - این پرسش مطرح می‌شود که «فاز بازار ملک چیست؟» بررسی‌ها برای پاسخ به این پرسش مشخص می‌کند، بازار مسکن در ماه‌های گذشته از 1403، دو تفاوت شاخص با سال‌های عصر جهش قیمت داشته است؛ از جمله «اختلاف اساسی در سرعت رشد ماهانه قیمت اسمی». این تفاوت‌ها در کنار «افت قیمت واقعی مسکن در 4ماه اول امسال» بیانگر آن است که بازار هم‌اکنون در فاز گذار از جهش قیمت قرار دارد و آنچه باعث افزایش قیمت اسمی می‌شود، براساس 6 نشانه، «به تورم بالادست مسکن» برمی‌گردد.

اعلام نبض قیمت خانه ماه تیر به شکل رسمی و همین‌طور حجم آپارتمان های فروش‌رفته در ابتدای تابستان، «تشخیص فاز بازار ملک» را برای فعالان و بازیگران معاملات سخت کرده است از این بابت که «آرامش نسبی درون بازار» با «رشد اسمی قیمت‌ها» قابل جمع نیست و نگاه صرف به یکی از این دو رخداد باعث تحلیل ناقص از اوضاع می‌شود. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از نحوه انتشار آمار رسمی درباره بازار مسکن حاکی است، سرانجام بانک مرکزی با تاخیر، داده های مربوط به معاملات مسکن ماه تیر را منتشر کرد؛ هر چند آمار رسمی تحولات بازار معاملات مسکن ماه مرداد هنوز منتشر نشده است.

با این حال آنچه به صورت رسمی درباره تورم مسکن ماه تیر اعلام شده، تایید گزارش ما در چاپ یکم مرداد ماه با عنوان «شکارچی ها در بازار مسکن» است. آمار رسمی می گوید، ماه اول تابستان امسال متوسط قیمت مسکن در معاملات صورت گرفته در تهران 1.7‌درصد نسبت به ماه آخر بهار افزایش پیدا کرد و میانگین سطح «قیمت قطعی» به 87 میلیون و 400‌هزار تومان رسید. این سایت در گزارش یکم مرداد ماه خود بر اساس تحقیقات میدانی که از بازار انجام داده بود، نرخ رشد ماهانه میانگین «قیمت پیشنهادی» در فایل های فروش آپارتمان در تهران را 1.6‌درصد نسبت به ابتدای تیر اعلام کرده بود که اکنون مشخص شد، قیمت قطعی آپارتمان نیز به همین میزان طی ماه تیر افزایش پیدا کرده است. (قیمت پیشنهادی، قیمت فروشنده هاست و قیمت قطعی که معمولا سطح آن پایین تر از قیمت پیشنهادی است، قیمت واحدهای فروخته شده.)

تورم ماهانه مسکن 1.7 درصدی در تیر ماه باعث شد سطح قیمت نسبت به تیر سال گذشته 14‌درصد بالاتر قرار بگیرد. در کنار این آمار مربوط به روند قیمت مسکن، گزارش رسمی از نبض معاملات نیز نشان می‌دهد، تیر ماه امسال در بازار مسکن شهر تهران 3‌هزار و 500 واحد مسکونی خرید و فروش شد که 8‌درصد از معاملات خرداد کمتر بوده و از آن مهم‌تر، «کمتر از میانگین ماهانه معاملات مسکن سال‌های گذشته» است.

موقعیت مسکن 1403 تا اینجا

ما در این گزارش، علاوه بر انتشار آمار رسمی معاملات مسکن تیر، نتایج تحقیقات میدانی خود از معاملات مسکن ماه مرداد را نیز در ادامه تشریح می‌کند. اما مهم‌تر از شرح و بررسی «تابستان» بازار معاملات مسکن، روند امسال این بازار است به‌طوری که شناسایی «تفاوت های امسال با سال‌های عصر جهش» و «ریشه تفاوت ها» می‌تواند به دوگانه «آرامش کنونی در معاملات از یک سو و رشد اسمی قیمت از سوی دیگر» پاسخ دهد و در عین حال فاز بازار را معلوم کند. بررسی های «دنیای‌اقتصاد» در این باره حاکی است، بازار معاملات مسکن طی ماه های اخیر به 6 دلیل، مسیری متفاوت از سال‌های گذشته در پیش گرفت. منظور از تفاوت آن است که در حال حاضر دو فاکتور مشخص بازار مسکن سال‌های 97 تا 99 و همچنین 1402 در صحنه معاملات ملک وجود ندارد؛ نبود یا افت شدید «خریدار سرمایه ای و غیرمصرفی کوتاه مدت» و همچنین نبود «التهاب تورم مسکن».

واسطه های بازار معاملات مسکن می گویند در ماه های اخیر اقلیت خریدار حاضر در بازار، از جنس مصرفی بوده و مثل سال‌های گذشته، «خرید با نیت فروش در ماه بعد» و همچنین خریدار سرمایه ای به ندرت وجود داشته است. طی سال‌های عصر جهش قیمت مسکن، میانگین تورم ماهانه قیمت آپارتمان در تهران رقمی در حدود 3 تا 5‌درصد بود، اما در ماه های گذشته از سال 1403، میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن 1.8‌درصد بوده است که به معنای «دست کم نصف شدن سرعت رشد قیمت در سال‌جاری» است. به این ترتیب، بازار مسکن طی ماه های گذشته از 1403 به لحاظ جنس خریدار و نحوه افزایش قیمت، متفاوت از قبل است. اما در برابر این واقعیت، این پرسش به وجود می آید که «اگر بازار مسکن 1403 متفاوت از بازار سال‌های 97 تا 1402 است، پس چرا قیمت مسکن کاهش پیدا نمی کند؟»

بررسی ها برای پاسخ این پرسش مشخص می‌کند، اگر‌چه در حال حاضر بازیگردان تورم مسکن، «سمت تقاضا (سرمایه‌گذار ملکی)» نیست، اما «تورم تولید مسکن» مانع کاهش قیمت اسمی شده است. بهار امسال بر اساس آمار رسمی، هزینه ساخت مسکن صرفا از محل مصالح ساختمانی 22‌درصد افزایش یافت. همچنین طی 5ماه اول امسال بر اساس گفته های سازنده ها و تحقیقات میدانی از بازار ساخت‌وساز، دستمزد کارگر ساختمانی رشد بیش از 30‌درصد را تجربه کرد و تورم زمین نیز حدود 50‌درصد برآورد شد. روند رشد قیمت تمام شده مسکن و نهاده های تولید مسکن به‌گونه ای است که شرایط درون بازار معاملات مسکن برای «کاهش قیمت اسمی» سخت شده است. اما از آنجا که «انتظارات تورمی به‌خاطر ثبات بازارهای موازی و افت ریسک های غیراقتصادی فروکش کرده و تقاضای سرمایه ای خرید آپارتمان در پی آن، آرام گرفته است»، تحریک تورم مسکن از این محل متوقف شده است.

آرام شدن موتور تقاضای سرمایه ای تورم مسکن در ماه های اخیر را «افت قیمت واقعی آپارتمان» تایید می‌کند. قیمت واقعی مسکن - سطح تغییریافته قیمت مسکن پس از حذف اثر تورم عمومی - از ابتدای امسال تا پایان تیر ماه 3.8‌درصد کاهش پیدا کرده است. این در حالی است که سال گذشته قیمت واقعی، 24‌درصد افزایش پیدا کرده بود. در بازار مسکن بر اساس الگوی دوره های سه دهه گذشته، هر زمان قیمت واقعی مسکن افت می‌کند، نبض معاملات در حال گذار از شرایط جهش به سمت آرامش و همچنین به سمت «سطح متعارف قیمت» است. چه‌بسا در صورت «کاهش تورم تولید مسکن»، مانع کاهش قیمت اسمی مسکن نیز از جلوی بازار برداشته شود. قیمت واقعی مسکن در تهران طی دهه 90، رشد تاریخی را تجربه کرد؛ 130‌درصد افزایش. در حالی که طی دهه 70 قیمت واقعی 40‌درصد افت کرده بود و در دهه 80 نیز تنها 59‌درصد افزایش یافت.

رکورد تاریخی جهش قیمت واقعی مسکن در دهه 90 به‌خاطر جهش تاریخی قیمت اسمی مسکن در سال‌های 97 تا 1400 بود که آن هم ناشی از «هیجان تاریخی تقاضای سرمایه ای به‌خاطر انتظارات تورمی بالا» بود. به این ترتیب با «خط کش تغییرات قیمت واقعی» می‌توان گفت، فاز کنونی بازار مسکن، گذار از جهش است و چون بالادست مسکن همچنان درگیر تورم بالای تولید ساختمان است، رشد های اسمی قیمت آپارتمان چه به شکل خفیف ماهانه و چه به شکل 14‌درصد نقطه ای، به‌خاطر «قیمت تمام شده مسکن» است نه به‌خاطر «تقاضا».

6 نشانه از نبود تقاضای سرمایه ای

تحقیقات میدانی از معاملات مسکن طی 5 ماه اول سال نشان می‌دهد، بنا به 6 دلیل، «تورم مسکن» امسال، از سمت «تولید مسکن» شارژ شد نه از سمت تقاضا. در واقع بازار معاملات مسکن در 5 ماهه امسال بر اساس 6 نشانه، رفتار متفاوتی نسبت به گذشته از خود نشان داد که منجر به «نبود محرک تقاضا در مسیر رشد قیمت مسکن» و «تغییر کارگردان تورم ملک» شد که این را می‌توان در دو عامل عمده افت شدید «خریدار سرمایه ای و غیرمصرفی کوتاه مدت» و همچنین نبود «التهاب تورم مسکن» بررسی کرد.

نشانه اول را می‌توان در شواهد بازار مشاهده کرد. شواهد بازار نشان می‌دهد، خریداران فعلی بازار مسکن یا متقاضیانی هستند که قصد تبدیل به احسن ملک خود را دارند یا فروشندگان خدمات مصالح ساختمان ها به سازنده ها. به عبارتی، سازنده ها به جای پرداخت نقدی هزینه مصالح و خدمات ساختمانی، اقدام به واگذاری آپارتمان می‌کنند. در واقع بخشی از معاملات بازار به شکل تهاتر انجام می‌شود. نشانه دوم نبود تقاضای سرمایه ای را می‌توان در رشد بیشتر حجم معاملات خرید مسکن در مقایسه با رشد کمتر قیمت مسکن بررسی کرد، زیرا در صورت حضور تقاضای سرمایه ای در معاملات بازار، قیمت مسکن نیز با رشد بیشتری همراه بود.

نشانه سوم مربوط به رسوب فایل های فروش آپارتمان های ارائه‌شده به بازار ملک است که عمده تقاضای بازار به سمت آپارتمان های کهنسال پیش رفته است و نبود خریدار منجر به کمبود فایل های ارائه‌شده به بازار شده است. با وجود بازدهی 7درصدی 5 ماه اول امسال در مقایسه با بازدهی 17درصدی سال گذشته، حجم معاملات، رشد 12درصدی را نشان می‌دهد که این امر حاکی از «مصرفی بودن» جنس تقاضا و حجم بالای فروشنده نسبت به سال گذشته است. در قعر ماندن حجم معاملات مسکن در مدت 5 ماهه امسال، نشانه چهارم از عدم‌ورود تقاضای سرمایه ای به بازار شده است. فروش تنها 3500 واحد مسکن در ماه تیر، پایین ترین حجم معاملات ماهانه مسکن در یک دهه اخیر این بازار بوده است.

نشانه پنجم را باید در بازدهی بازار مسکن ارزیابی کرد که طی 5 ماه اول امسال در مقایسه با بازار پول و بازار سکه، رتبه سوم را به خود اختصاص داد و ششمین نشانه مربوط به «التهاب قیمت ساخت مسکن» می‌شود. به عبارتی رشد هزینه های ساخت به مراتب بیشتر از تورم فعلی مسکن است. نشانه های نبود محرک تقاضا در مسیر رشد قیمت مسکن را می‌توان در میانگین قیمت پیشنهادی فایل های ارائه شده مرداد به بازار نیز مشاهده کرد که بر اساس بررسی های «دنیای اقتصاد» قیمت هر مترمربع در بازار ملک تهران در مرداد به طور میانگین به 85 میلیون تومان رسید که 3.5‌درصد نسبت به قیمت پیشنهادی ماه تیر با مترمربعی 88 میلیون کمتر است. به عبارتی فروشنده هایی که در مرداد وارد بازار مسکن شده اند آپارتمان های خود را نسبت به فروشنده های تیر ماه با قیمت کمتری به بازار عرضه کرده اند. این اتفاق از روند بازار مسکن تیر بر اساس آمارهای رسمی از قیمت‌های واقعی اعلام‌شده، می‌تواند تاییدی بر روند کاهشی قیمت مسکن در مرداد باشد. زیرا قیمت پیشنهادی فروشنده ها به بازار به دلیل رسوب چند ماهه فایل ها کاهش یافته است. براین اساس جدیدترین صاحبان فایل های ارائه‌شده به بازار به منظور فروش آپارتمان های خود، تعدیل کاهشی قیمت مسکن را در پیش گرفته اند.