افزایش 25 درصدی ارزش معاملات اوراق تسه نسبت به پارسال

با توجه به آمار‌های بانک مرکزی در زمینه تحولات مسکن طی فروردین 1401، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران، 34 میلیون و 200 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل، 2/4 درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه پارسال، 16/9 افزایش نشان می‌دهد.

آمار‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به 3/4 هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل 49/9 درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 63/7 درصد افزایش را نشان می‌دهد.

پیگیری از بانک مرکزی حاکی از آن است که با افزایش قیمت مسکن، متقاضیان به معامله اوراق مسکن (تسه) روی آورده اند که از سوی بانک مسکن منتشر می‌شود؛ متقاضیان با خرید این اوراق در فرابورس و ارائه آن‌ها به بانک، می‌توانند تا سقف مشخصی از تسهیلات بانکی را برای خرید خانه استفاده کنند.

طبق آمار‌های منتشر شده از سوی بانک مرکزی، قیمت اوراق مسکن در بهمن 1400 به بیش از 130 هزار تومان رسیده بود.

*قیمت اوراق مسکن در بهمن 1400

این روند صعودی ادامه داشت تا اینکه در 15 فروردین 1401 قیمت اوراق مسکن به زیر 100 هزار تومان رسید.

*قیمت اوراق مسکن در فروردین 1401

روند کاهشی قیمت اوراق مسکن در 12 اردیبهشت به پایان رسید و نمودار قیمت این اوراق صعودی شد. امروز (27 اردیبهشت 1401) قیمت هر اوراق مسکن به 137 هزار و 722 تومان رسیده و بانک مسکن در جهت کاهش هزینه‌های وام، کمبود عرضه این اوراق در فرابورس و نبود منابع مالی برای ارائه تسهیلات به دارندگان، قیمت این اوراق را افزایش داده است. بر اساس اعلام بانک مسکن، پانزدهم هرماه نرخ اوراق تسه مربوط به ماه قبل آن منتشر می‌شود؛ بر همین مبنا، در 15 اردیبهشت 1401 باید نرخ اوراق مسکن مربوط به فروردین منتشر می‌شد؛ اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که این اتفاق نیفتاده است. *قیمت اوراق مسکن در اردیبهشت 1401 به منظور درک بهتر ارزش این اوراق، به عنوان مثال مجرد‌های ساکن تهران می‌توانند تا 280 میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند که شامل 200 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن و 80 میلیون تومان وام جعاله می‌شود. برای دریافت 200 میلیون تومان تسهیلات، باید 400 برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه این تعداد اوراق با تسه 144 هزار و 900 تومانی، 57 میلیون و 960 هزار تومان می‌شود. همچنین با در نظر گرفتن 80 میلیون تومان وام جعاله که برای آن باید 160 ورق به مبلغ 23 میلیون و 184 هزار تومان خریداری کنند، مجموع هزینه خرید اوراق به 81 میلیون 144 هزار تومان می‌رسد.

از تیر پارسال تا پایان شهریور متوسط قیمت این اوراق در محدوده قیمتی 55 تا 60 هزار تومان در‌حال نوسان بود؛ اما از ابتدای مهر متوسط قیمت این اوراق روند رو به رشد خود را آغاز کرد به‌نحوی که در تاریخ اول اسفند به 174 هزار تومان رسید.

متوسط قیمت این اوراق نسبت به 20 شهریور که متوسط قیمت اوراق تسه 56 هزار تومان بود، در بازه زمانی بیش از 5 ماه، حدود 210 درصد رشد را تجربه کرد؛ درصورتی که در همین بازه زمانی، شاخص کل بازار سهام بیش از 14 درصد افت داشته است.

در پی این افزایش قیمت، بانک مسکن برای مقابله با افزایش قیمت در آذر‌، طی اطلاعیه‌ای اعلام کرد هزینه خرید اوراق تسه، 50 درصد کاهش پیدا کرده است؛ به طوری که به گفته آقای محمدحسن علمداری عضو هیئت مدیره بانک مسکن، متقاضیان دریافت تسهیلات از محل اوراق، برای دریافت این تسهیلات می‌توانند تنها برای دریافت 50 درصد از میزان تسهیلات درخواستی اقدام به خریداری اوراق کنند و 50 درصد تسهیلات دیگر بدون خرید اوراق و از محل منابع تسهیلات بدون سپرده به آن ها پرداخت می‌شود.

آقای علمداری گفت: میزان اوراق صادره و اوراق تسه موجود در بازار که 16 و نیم میلیون است، نمی‌توانست بر میزان افزایش تاثیر بگذارد که به نظر می‌رسد بیشتر بحث سوداگری و سودجویی باشد؛ به همین دلیل برای اینکه آرامش به بازار برگردد، 50 درصد تسهیلات را بدون سپرده پرداخت می‌کنیم. فرابورس با هماهنگی بانک مسکن، عرضه اوراق را افزایش می‌دهد و محدودیت‌هایی برای خرید و فروش اوراق غیرمصرفی به وجود می‌آید تا عرضه بیشتر شود.

عضو هیئت مدیره بانک مسکن می‌گوید: قیمت اوراق باید بین خریدار و فروشنده واقعی منطقی باشد، چون تعادلی بین آن‌ها برقرار است؛ اما گاهی عوامل غیر از خریدار و فروشنده واقعی، در بازار دخیل می‌شوند که این امر باید یا از طریق کاهش خریداران یا از طریق افزایش عرضه، منطقی شود که به موجب اقدام اخیر، 50 درصد متقاضیان غیرواقعی کاهش می‌یابد.

در ابتدا مدت استفاده از این طرح یک ماه بود؛ اما با اعلام بانک مسکن تا پایان اسفند تمدید شد.

بر اساس بخشنامه ابلاغی بانک مسکن به شعب این بانک در این زمینه، نرخ سود تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده و جعاله تعمیر بدون سپرده 18 درصد بوده و حداکثر مدت بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده مذکور 96 ماه معادل 8 سال است. حداکثر مدت بازپرداخت تسهیلات جعاله مسکن بدون سپرده مذکور نیز 60 ماه معادل 5 سال خواهد بود.

براساس اعلام بانک مسکن متوسط قیمت اوراق ممتاز در 1401 طبق جدول بالا، 145 هزار و 218 تومان است.

آقای کوروش آسایش، کارشناس بازار سرمایه در رابطه با افزایش قیمت اوراق مسکن به سوالات زیر پاسخ داد.

دلیل افزایش قیمت اواراق مسکن چیست؟

آقای آسایش: یک دلیل این است که در پارسال، بازدهی سپرده‌گذاری برای کسانی که سپرده‌گذاری کرده و اوراق دریافت می‌کنند و در نتیجه طرف عرضه، کاهش یافته بود. از سوی دیگر با توجه به فرآیند قیمتی بازار مسکن و ایجاد تقاضا در املاک کوچک و ارزان قیمت، تقاضای این اوراق افزایش پیدا کرد. این دو عامل باعث شدند تا عرضه و تقاضای این اوراق روی تابلوی فرابورس تا دو برابر افزایش پیدا کرد و این مسئله سبب بروز مشکل برای کسانی شد که قصد دریافت تسهیلات را داشتند.

یکی دیگر از دلایل افزایش قیمت اوراق تسه، وام‌های دولتی است که برای زوج‌ها و مجرد‌ها به ترتیب 480 میلیون و 240 میلیون تومان افزایش پیدا کرد و در نهایت موجب افزایش تقاضا در بخش‌هایی از مسکن شد و برای تامین مبلغ خرید مسکن تقاضا برای این نوع اوراق افزایش پیدا کرد.

در چند ماه گذشته پول به سمت اوراق با درآمد ثابت رفته و تقاضا برای آن افزایش پیدا کرده؛ به همین دلیل می توان افزایش تقاضا برای این اوراق را یکی از عوامل بالا رفتن ارزش آن دانست. حذف نوسان گیری روزانه روی این اوراق یکی از اقدامات فرابورس است؛ به همین دلیل متقاضی نمی‌تواند عملیات خرید و فروش اوراق خود را در یک روز انجام دهد.

این افزایش قیمت چه تاثیراتی خواهد داشت؟

آقای آسایش: افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن منجر به افزایش بهره آن خواهد شد. ارزش معاملات اوراق تسه از ابتدای سال تاکنون به بیش از 2 هزار و 600 هزار میلیارد تومان رسیده که نسبت به پارسال حدود 25 درصد افزایش پیدا کرده و از مرداد تاکنون ارزش معاملات و تقاضا برای این اوراق بیشتر شده است.

از مرداد و شهریور که دولت سیزدهم کار خود را آغاز کرد، قیمت اوراق تسهیلات مسکن از حدود 60 هزار تومان رشد چشمگیری را تجربه کرد. این افزایش قیمت در ابتدا به سیاست اقتصادی که همان انقباضی است مربوط می‌شود. برای بهبود وضعیت این بازار بانک مرکزی 50 درصد از تسهیلاتی را که افراد دریافت می‌کنند، معاف از خرید اوراق کرده؛ از طرفی هم فرابورس حجم مبنای این اوراق را تغییر داده است.

براساس آمار‌های یک سال گذشته میزان عرضه و تقاضا همخوانی ندارند و میزان عرضه نسبت به تقاضا بسیار کم است. اکنون یک سوم اوراق با نرخ بیش از 30 درصد به فروش می‌رسد و در آینده‌ای نزدیک، با توجه به اقدامات انجام شده به یک نقطه تعادلی بین میزان عرضه و تقاضا خواهیم رسید.

برای درک بهتر این موضوع می‌توانیم تبعات افزایش قیمت اوراق تسه را از منظر نرخ موثر وام برای وام‌گیرنده مورد بررسی قرار دهیم. براساس اعلام بانک مرکزی نرخ سود تسهیلات حدود 18 درصد تعیین شده؛ اما تجزیه و تحلیل کارشناسانی مثل آقای مهدی قلی‌پور کارشناس بازار سرمایه در این زمینه نشان می‌دهد که نرخ موثر این وام برای وام گیرنده، به حدود 34 درصد رسیده است.

آقای قلی‌پور گفت: افزایش تقاضا برای اوراق تسهیلات مسکن عامل اصلی رشد قیمت این اوراق است. نرخ تسه‌ها با توجه به نرخ تسهیلات در سیستم بانکی و نیز عرضه و تقاضای این اوراق مشخص می‌شود. اکنون نرخ سود اسمی تسهیلات مسکن با توجه به نوع ملک (اینکه تسهیلات مرتبط با بافت فرسوده باشد یا نه) 16 و 17.5 درصد است. اگر قیمت‌های اوراق تسه را بین 100 هزار تا 140 هزار تومان در نظر بگیریم، نرخ بهره تسهیلات دریافتی با خرید اوراق تسه به شرح زیر خواهد بود.

قیمت تسه میزان نرخ‌ها (تومان) 100 هزار 120 هزار 140 هزار هزینه نهایی وام 16 درصدی 20 درصد 21.50 درصد 22.20 درصد هزینه نهایی وام 17.5 درصدی 21.88 درصد 23.30 درصد 24.31 درصد

این کارشناس بازار سرمایه می‌گوید: در یک سال گذشته حداقل قیمت اوراق تسه 55 هزار تومان و حداکثر آن 183 هزار تومان بوده که رابطه مستقیمی با سطح نرخ‌های وام دهی و عرضه و تقاضای مسکن داشته و پس از به اوج رسیدن قیمت تسه در اسفند تا سطح 183 هزار تومان، نرخ‌ها تا 70 هزار تومان در فروردین کاهش یافته بود، ولی از 24 فروردین با رشد تقریبا دو برابری به 140 هزار تومان رسیده است.

به گفته او، افزایش نرخ اوراق تسه هزینه‌های تسهیلات مسکن را افزایش خواهد داد و در عرضه و تقاضای وام مسکن موثر خواهد بود. هر چقدر انتظار افزایش قیمت‌ها در بازار املاک و مستغلات وجود داشته باشد، خریدار اوراق امتیاز حاضر به هزینه بیشتری خواهد بود، ولی نباید انتظار داشت که نرخ اوراق تسه به حدی افزایش یابد که نرخ سود نهایی وام مسکن را به بیشتر از 25 درصد برساند.

باشگاه خبرنگاران جوان اقتصادی بانک و بیمه