افزایش 5 برابری قیمت اجاره خانه | شب عید مستاجران کابوس وار شد
افزایش مداوم نرخ اجاره‌بها در بازار مسکن به حدی است که توان مالی مستأجران با این روند رشد همخوانی ندارد. با گسترش فاصله بین درآمدها و هزینه‌های اجاره، بسیاری از مستأجران حتی از فکر کردن به خرید خانه نیز صرف‌نظر کرده‌اند، چرا که قیمت‌ها بسیار فراتر از توان آنها رفته است. برای نمونه، مبلغ ودیعه برخی از آپارتمان‌های مناطق مختلف تهران اکنون به اندازه ارزش خرید همان واحدها در چند سال گذشته...
این وضعیت، نه‌تنها امکان خرید خانه را از مستأجران سلب کرده، بلکه حتی جابه‌جایی و یافتن یک واحد اجاره‌ای جدید نیز به چالشی جدی تبدیل شده است.
کارشناسان مسکن معتقدند که تداوم این روند نه‌تنها فشار اقتصادی شدیدی به خانوارها وارد می‌کند، بلکه موجب گسترش بی‌ثباتی اجتماعی و کاهش قدرت انتخاب افراد در بازار مسکن خواهد شد. از سوی دیگر، افزایش بی‌رویه اجاره‌بها نیازمند تدابیر فوری و کارآمد از سوی دولت و نهادهای مربوطه است تا بتوان بخشی از فشار وارده به مستأجران را کاهش داد و تعادل نسبی در بازار ایجاد کرد.
رشد نرخ اجاره بها با توان مالی مستأجران همسو نیست، همچنین کم‌کاری بانک در زمینه ارائه تسهیلات به قشر کرایه نشین برای خرید ملک پررنگ و واضح است؛ بر همین اساس انتظار می‌رود دولت برای انجام تعهدات مسکنی خود در راستای قانون جهش تولید مسکن، بازنگری جدی در عملکرد اعطای وام تسهیلات مسکن بانک‌ها داشته باشد.
تورم سالانه بخش مسکن، آب، برق، گاز و سوخت با افزایش 40.7 درصدی، به صدرنشین تأثیرگذاری بر تورم آذرماه تبدیل شد. همچنین در بخش اجاره مسکن تورم نقطه به نقطه هم 38.2 درصد افزایش یافته و نرخ تورم سالانه (یک‌سال منتهی به آذرماه سال 1403) اجاره مسکن 41.5 درصد بوده است، نکته قابل توجه اینجاست که دهک‌های مختلف، به‌ویژه دهک‌های کم‌درآمد بخش قابل‌توجهی از هزینه‌های خود را صرف «مسکن» می‌کنند.
بر همین اساس رشد قیمت‌ها در بخش اجاره‌بها و هزینه‌های انرژی، فشار سنگینی را بر بودجه خانواده‌ها وارد می‌کند، اما رشد قیمت ملک در حالیست که بازار مسکن از انتهای سال گذشته تا به امروز در رکود قرار دارد و به عبارت دیگر بازار مسکن وارد وضعیت «رکود تورمی» شده است.
طبق گفته کارشناسان بازار مسکن، بازار اجاره‌بها در وضعیت اضطراری قرار دارد، از سال 1401 تا 1402 تعداد خانوارهای مستأجری که درگیر فقر شده‌اند 10 درصد افزایش پیدا کرده است و در سال 1402 مستأجران 240 هزار میلیارد تومان اجاره‌بها پرداخت کردند، بنابراین در چنین وضعیتی دولت باید قانون کنترل بازار اجاره‌بها را به صورت حداکثری اجرا کند.
بازار مسکن تحت تأثیر عوامل متعددی قرار دارد که از مهم‌ترین آنها، توازن میان عرضه و تقاضا است، درحالیکه با توجه به وضعیت فعلی بازار مسکن تقاضای واقعی به‌ندرت در بازار دیده می‌شود و همین مسئله موجب کمبود، رکود و کاهش تعداد معاملات در این بازار شده است. البته مشاوران املاک نیز تداوم رکود تورمی در بازار مسکن تاکید دارند و می‌گویند: در هفته‌های اخیر روند معاملات در بازار مسکن با تغییری مواجه نبوده و نشانه‌هایی مبنی بر رونق در این بازار مشاهده نمی‌شود.»
با توجه به وضعیت بازار و طبق گفته فعالان صنعت ساختمان، به نظر می‌رسد رونق مسکن در بازار مسکن به نوعی امید واهی است، زیرا از یک سو سرمایه‌گذاران به دلیل عدم گردش سرمایه در بازار مسکن، رغبتی برای سرمایه‌گذاری ندارند و از سوی دیگر بازارهای موازی به طور جدی در حال رقابت با بازار مسکن هستند، اما دولت در زمینه تنظیم‌گری بازار مسکن نقش پررنگی را باید ایفا کند.
همچنین وضعیت بازار مسکن حاکی از آن است که قدرت خرید مستأجران با کاهش مواجه شده است، البته توان مالی عموم مردم پاسخگوی اقساط وام خرید مسکن نیست، اما نکته حائز اهمیت اینجاست که حتی اگر مستأجر توان بازپرداخت وام مذکور را داشته باشد، دردی از آن دوا نخواهد شد، زیرا وام‌های مسکن تنها کفاف خرید 8 تا 10 متر مسکن را می‌دهند.
به نظر می‌رسد، بی‌توجهی مجلس به موضوع مسکن می‌تواند تبعات اجتماعی شدیدی را در آینده نه‌چندان دور در پی داشته باشد. کوچک‌شدن بخش ساختمان باعث افت سهم آن از تولید ناخالص داخلی شده و این سهم در ابتدای دهه 90 رقمی معادل 6.8 درصد بود، اما در نیمه نخست سال‌جاری این عدد به 3.6 درصد کاهش یافته است.
حضور بانک‌ها در بخش مسکن پررنگ نیست
در همین راستا، داوود بیگی‌نژاد نایب رئیس اتحادیه املاک اظهار کرد: رکود تورمی در بازار اجاره‌بها، خرید و فروش مسکن حاکم است؛ البته رکود در بازارهای موازی دیگر نیز وجود دارد اما به طور کلی خریداری در بازار خرید و فروش مسکن نیست.
وی افزود: رشد نرخ اجاره‌بها با توان مالی مستأجران همسو نیست و با توجه به رشد قیمت‌ها در بازار اجاره، خرید و فروش مسکن حاکم است؛ البته رکود در بازارهای موازی دیگر نیز وجود دارد اما به طور کلی خریداری در بازار خرید و فروش مسکن نیست.
وی افزود: رشد نرخ اجاره‌بها با توان مالی مستأجران همسو نیست و با توجه به رشد قیمت‌ها در بازار اجاره، خرید و فروش مستأجران دیگر به خرید خانه فکر نمی‌کنند، زیرا با مبالغ آنها فاصله زیادی دارد. به طور مثال پول رهن برخی از آپارتمان‌های تهران مطابق قیمت خرید چند سال گذشته همان واحد مسکونی است.
نایب رئیس اتحادیه املاک با اشاره به قانون پیش فروش مسکن در دهه 90 تاکید کرد: قانون پیش فروش مسکن در ابتدای دهه 90 تصویب شد، که اگر این قانون اجرایی می‌شد عملاً گردش مالی که به واسطه این قانون اتفاق می‌افتاد، موجب تولید مسکن می‌شد اما در حال حاضر با توجه به اینکه امکان ثبت قرارداد پیش‌نویس توسط مشاوران املاک نیست، قراردادهای پنهانی بین عموم مردم افزایش یافته، که قطعاً نه به نفع مردم خواهد بود و نه نفع حاکمیت.
وی یادآور شد: از سال‌های گذشته کم‌کاری بانک در زمینه ارائه تسهیلات به قشر کرایه نشین برای خرید ملک پررنگ و واضح است؛ بر همین اساس انتظار می‌رود دولت برای انجام تعهدات مسکنی خود در راستای قانون جهش تولید مسکن، بازنگری جدی در عملکرد اعطای وام تسهیلات مسکن بانک‌ها داشته باشد، زیرا بخش گسترده‌ای از خانه‌دار شدن واجدین شرایط در گرو بانک‌ها است و از سوی دیگر منابع اصلی کشور در اختیار بانک‌ها قرار دارد.
راهکار اضطراری دولت برای ساماندهی بازار مسکن چیست؟
بیگی‌نژاد در پایان گفت: به نظر می‌رسد، طبق سنوات گذشته در هفته‌های پایانی سال رفت و آمد در بازار مسکن افزایش یابد، زیرا طبق عادت خانوارها در پایان هرسال تصمیم به خرید ملک یا آپارتمان بزرگ‌تر می‌گیرند.
در حال حاضر مسکن یکی از بحرانی‌ترین نیازهای کشور به شمار می‌رود، کاهش چشمگیر قدرت خرید ملکی کرایه‌نشین موجب افزایش مهاجرت معکوس به روستاها و حاشیه کلان‌شهرها شده است، اما بر اساس قانون وظیفه اصلی پاسخگویی به نیاز مسکنی کشور برعهده وزارت راه و شهرسازی خواهد بود، زیرا تکمیل و عرضه واحدهای حمایتی به بازار مسکن تأثیر پررنگی در کاهش قیمت‌ها خواهد داشت.
نکته حائز اهمیت اینجاست که تکمیل و عرضه واحدهای حمایتی به تنهایی پاسخگوی شرایط فعلی بازار مسکن نخواهد بود، بر همین اساس دولت و وزارتخانه راه و شهرسازی باید سیاست‌های دیگر از جمله کنترل وضعیت بازار اجاره‌بها را در دستور کار جدی خود قرار دهند.
