انحصار در عرضه زمین چالش مهم نهضت ملی مسکن / در شهر‌های جدید توسعه افقی در دستورکار باشد
به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، هشتمین همایش سالانه اقتصاد مقاومتی با عنوان «مسکن؛ پیشران تولید» یکم اسفند ماه در وزارت راه و شهرسازی برگزار شد. دومین نشست تخصصی این همایش با موضوع «الزامات ساخت انبوه مسکن مبتنی بر الگو‌های بهینه شهرسازی»، با حضور محمد مهدی بلوردی عضو هیئت مدیره سازمان ملی زمین و مسکن، مقداد همتی مشاور وزیر اسبق راه و شهرسازی، غلامرضا کاظمیان مدیرکل دفتر طرح‌ریزی شهری و طرح‌های توسعه و عمران وزارت راه و شهرسازی، حسن ظفری مدیرکل شهری بنیاد مسکن، فرهاد بیضایی کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی و محمد صالح شکوهی بیدهندی عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت برگزار شد.
راهکار‌های اجرای بهینه نهضت ملی مسکن در این نشست آقای فرهاد بیضایی مقاله‌ای با عنوان «راهکار‌های اجرای بهینه طرح نهضت ملی مسکن» ارائه داد. در این مقاله ابتدا شرایط موجود در بازار مسکن بیان شده و این مقاله مدعی است تنوع لازم در راهکار‌ها در طرح نهضت ملی مسکن وجود ندارد. یکی از این ایراد‌ها که در طرح‌های قبلی مثل مسکن مهر هم وجود داشته، نبود مزیت توسعه‌ای در شهر‌های جدید است و به تنوع سکونتی و تفاوت در نیاز‌ها توجه نشده است. ابرچالش‌های مسکن مواردی نظیری بالا بودن شاخص دسترسی مسکن، رشد بدمسکنی شهری، عدم توجه به توسعه گر‌های مسکن، تراکم بالای خانوار در واحد مسکونی، توسعه منفصل شهری، سهم بالای مسکن ناکارآمد روستایی و... است. بر این اساس در طرح نهضت ملی مسکن، توجه به مسکن استطاعت پذیر برای همه گروه‌های هدف، کاهش تراکم جمعیتی، توسعه کیفی مسکن و تنوع زیستی، توجه و برنامه‌ریزی در جهت مهاجرت به روستاها، توجه به توسعه متصل، توسعه افقی بهینه شهری، اصلاح روش‌های تولید و عرضه مسکن توسط بخش خصوصی و افزایش دوام و خدمات توسعه‌ای در حوزه عرضه مسکن، باید به عنوان الزامات مد نظر قرار گیرد.
دستگاه‌های دولتی از عرضه زمین برای ساخت مسکن خودداری می‌کنند در ادامه نشست محمد مهدی بلوردی عضو هیئت مدیره سازمان ملی زمین و مسکن، با اشاره به تنها ماندن وزارت راه و شهرسازی در نهضت ملی مسکن گفت: به این معنا که تکلیف شده 23 هزار میلیارد تومان زمین بفروشید و باید در صندوق بگذارید و خرج یک سری آیتم‌های نهضت ملی را از این محل تامین کنید. اما سوال اینجاست که کدام زمین‌ها را باید بفروشیم و اگر این زمین‌ها را بفروشیم چه مقداری باقی می‌ماند که طرح را اجرا کنیم؟
بلوردی ضمن تاکید بر اینکه یکی از بزرگترین مشکلات پیش روی استفاده از زمین‌های دولتی برای ساخت گسترده مسکن است، گفت: مسئولین دستگاه‌های دولتی و حاکمیتی زمین‌های بلا استفاده خود را که برای ساخت مسکن مناسب است، به وزارت راه نمی‌دهند و تا زمانی که این مشکل رفع نشود، امکان استفاده بهینه از زمین‌های دولتی برای ساخت گسترده مسکن فراهم نخواهد شد. به طور مثال در یک شهر 50 هزار نفری، 54 هکتار زمین دولتی وجود دارد که یک متر آن را هم به ما اختصاص نمی‌دهند. با اینکه قانون تکلیف کرده این را بدهد، اما ادارات کل مراکز استان همکاری نمی‌کنند. از طرفی اختیاری به دولت داده شده است که از بخش خصوصی برای این طرح زمین تهیه کند و این اختیار در قانون وجود دارد و پرونده‌های متعددی در حال انجام است.
توسعه افقی در شهر‌های جدید ضرورت دارد در ادامه نشست مقداد همتی مشاور وزیر اسبق راه و شهرسازی گفت: مشکل زمین در کشور وجود ندارد. اینکه ما هر چقدر و هر کجا می‌توانیم بسازیم و نیازی نداریم به محدوده شهر‌ها پایبند باشیم. بحث دیگر اینکه در این حوزه هم مشاهده می‌کنیم که متقاضی وجود دارد و شکاف عرضه و تقاضا به بیش از 2.5 میلیون رسیده است. بحث بعدی الزاماتی نظیر تامین مصالح است که آن نیز به اندازه کافی وجود دارد. از نظر تامین مالی نیز تجربه گذشته نشان می‌دهد در برخی دولت‌ها پول وجود داشته و خرج ساخت مسکن شده، اما در دولت دیگری همین پول صرف هزینه‌های جاری شده است؛ لذا در تامین مالی و انواع و اقسام آن مشکل خاصی وجود ندارد. این کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی سیاست‌های شهرسازی، معماری و عمران و شیوه ساخت و ساز را چالش دیگر پیش روی ساخت انبوه مسکن دانست و ادامه داد: البته تولید انبوه به معنای بلندمرتبه سازی نیست و به معنای تولید زیاد است. این در حالی است که مشاهده می‌کنیم مشخص نیست در کشور از چه مدل شهرسازی استفاده می‌شود. تنها بر اساس خط‌های متقاطع توسعه صورت گرفته است و هیچ برنامه شهرسازی در حال حاضر نداریم. تجربه مسکن مهر از این نظر که عرضه فراوانی ایجاد کرده، موفق بوده است، اما در حوزه مسکن مهر هم ایراد شهرسازی وجود داشت و متاسفانه بلندمرتبه سازی انجام شد که باید از این تجربه تلخ درس عبرت بگیریم.
وی افزود: در شهرسازی باید توسعه افقی در دستورکار قرار بگیرد؛ اگر می‌خواهیم جهش تولید در بخش مسکن داشته باشیم و دولت بخواهد با مدل بهینه شهرسازی کار کند باید چند فاکتور اساسی را رعایت کند. نخست اینکه زمین را در اختیار مردم قرار دهد. دوم اینکه توسعه افقی باید انجام شود. افزایش هزینه توسعه افقی با هزینه‌های اجتماعی بلندمرتبه سازی و افزایش تراکم قابل مقایسه نیست. سوم اینکه تسهیلات ساخت و مسکن ساختن تدریجی باید شرایطش هموار شود و مردم با هر میزان تمکن مالی باید بتوانند مسکن تهیه کنند؛ لذا انبوه سازی به شیوه فعلی در طرح مذکور شدنی نیست. همتی با اشاره به اینکه یکی از مخالفین اصلی باز کردن محدوده شهر‌ها معاون فعلی شهرسازی وزیر است، گفت: در دولت فعلی نیز هنوز مجوز بلندمرتبه سازی داده می‌شود و حتی یک متر زمین جدید برای توسعه افقی شهر‌ها اختصاص نیافته است. وزارتخانه مسکن در شش ماهه گذشته هیچ کاری برای پیشبرد نهضت ملی مسکن انجام نداده است. سازمان ملی زمین و مسکن از همان دوره ساخت مسکن مهر با الحاق به محدوده مخالف بود. آخوندی برای اینکه بگوید مسکن مهر بد است، ضعیف‌ترین مدیر دوران نیکزاد را مدیر طرح مسکن مهر کرد تا از پیشبرد طرح جلوگیری کند. مدیران دولت فعلی هم اعتقادی به الحاق به محدوده ندارند و جلو الحاق به محدوده در شهر یزد را گرفتند؛ بنابراین اگر اعتقادی به نیاز به تغییرات کلان در حوزه ساخت در وزارتخانه نداشته باشیم، اتفاق خاصی در ساخت مسکن نمی‌افتد. امکان ساخت هست، اما اراده اش وجود ندارد.
مشکل ساخت مسکن انحصار، احتکار و اسراف زمین‌های مرغوب است در ادامه نشست غلامرضا کاظمیان مدیرکل دفتر طرح‌ریزی شهری و طرح‌های توسعه و عمران وزارت راه و شهرسازی، به صورت مجازی به بیان نظرات خود پرداخت و ضمن بررسی الزامات مختلف انبوه سازی مسکن در کشور گفت: ما در معاونت ذیل خودمان اصلا ادعا نداریم که مشکل مسکن در کشور نداریم، اما بیش از اینکه مشکل کمیت داشته باشیم، در کیفیت مسکن مشکل داریم، یعنی مسکن گران است و از نظر مالی برای طبقات پایین جامعه در دسترس نیست و همچنین دسترس پذیری جغرافیایی هم مشکل دارد.
کاظمیان در ادامه گفت: مساله مسکن در ایران عرضه زمین نیست، بلکه مسئله، عرضه زمین مناسب است. کمیت، کیفیت و مکان زمین تعیین می‌کند که آن مسکن مناسب برای سکونت باشد. انحصار عرضه زمین، احتکار زمین عرضه شده و اسراف زمین سه معضلی است که در حال حاضر مواجه هستیم. تنوع زمین قابل عرضه و تنوع عرضه کنندگان می‌تواند راهکار ما باشد. به لحاظ توسعه شهری، اختلاط اجتماعی و زیرساخت ها، هزینه حمل و نقل، هزینه زندگی و هزینه اداره شهر، نمی‌توان عرضه زمین را بیش از حد زیاد کرد.
حساب 100 امام یک ظرفیت بزرگ برای ساخت مسکن است در ادامه نشست حسن ظفری مدیرکل شهری بنیاد مسکن گفت: وقتی عقبه مسکن مهر و سایر طرح‌های مسکن سازی را نگاه می‌کنیم متوجه می‌شویم که هدف این طرح‌ها مسکن ساختن برای همه اقشار نبوده بلکه ساختن مسکن حمایتی مدنظر است. حساب 100 امام یک ظرفیت بسیار خوب برای ساخت مسکن حمایتی است، اما در شرایط امروز کارآمدی دهه 60 را ندارد و نیازمند محرک، همبستگی و همدلی بیشتری است.
وی افزود: در بحث مسکن روستایی، پرسش اصلی اینجاست که آیا گام اول کشور برای توسعه، گام درستی بود؟ آیا توسعه را در قالب ارائه خدمات و فرهنگ و... دیده ایم و همه این‌ها توام با هم اتفاق افتاد و آیا زیرساخت هم برای توسعه ایجاد شد یا خیر؟ متاسفانه اینطور نبوده است. توسعه شهرسازی ابتدا باید با ایجاد اشتغال شروع شود و نه افزایش سطح دسترسی به خدمات. بدون ایجاد اشتغال مهاجرت معکوس از روستاها به شهر‌های بزرگ اتفاق افتاده است که باید برای آینده مد نظر قرار گیرد.
انحصار در عرضه زمین چالش مهم نهضت ملی مسکن در ادامه نشست محمد صالح شکوهی بیدهندی عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت، گفت: در بحث تامین زمین مسکن شهری و روستایی این نقد مطرح است که خط محدوده شهر‌ها خیلی اوقات انحصار ایجاد کرده است و یکی از چالش‌های جدی این نهضت ملی بحث تامین زمین است. این تامین عمدتا معطوف به اراضی دولتی است، اما پرسش اینجاست که آیا زمین دولتی به این اندازه هست که بتوانم نیاز را براورده کنیم؟ توسعه افقی حتی فشار کمتری به محیط ریست می‌آورد، چون در ساخت عمودی فشار بیشتری به سفره‌های زیرزمینی وارد می‌کند و مخرب‌تر است. وزارت راه برای اینکه اثبات کند اقدام رو به جلویی برای پیشبرد طرح نهضت ملی مسکن انجام داده است، باید آمار‌های اقدامات خود را به طور عمومی منتشر کند.