بازار اجاره قفل شد / مسکن در مسیر زوال!
مقامات دولتی در بخش مسکن در امید به تصویب اصلاحیه سوم طرح ساماندهی بازار اجاره در شورای نگهبان دور هم جمع شده‌اند. اما اشکالات مربوط به تعیین اجاره‌ها هنوز در متن مصوبه مجلس باقی مانده است و تجربه ناکامی سقف کرونایی رشد اجاره‌ها نیز همچنان در بازار وجود دارد.
بررسی‌ها» نشان می‌دهد با توجه به نقش سه متغیر کلیدی در معادله اجاره‌بهای1403، سیاستگذار می‌تواند از ابزار تشویقی برای رشد محدود اجاره بها استفاده کند.
سقف کاذب برای اجاره‌بها
تعصب احتمالی برخی طراحان «تصویب نامه مجلس در خصوص ساماندهی اجاره بهای مسکن» نسبت به آنچه در متن طرح «تعیین » کرده اند، به «تمدید ماده ای که مورد ایراد جدی شورای نگهبان است» در نسخه سوم اصلاحی این مصوبه منجر شده و اکنون - در آستانه فصل نقل و انتقال مستاجرها - فرجام این مصوبه و واکنش احتمالی بازیگران بازار اجاره به آن محل سوال قرار گرفته است. هفته گذشته برخی مسوولان این حوزه وعده دادند، به‌زودی با تصویب نهایی «ساماندهی بازار اجاره»، مشکل اجاره نشین ها در آستانه فصل نقل وانتقال حل می‌شود. اما از آنجا که «یک ماده پرحاشیه این مصوبه، یعنی ماده 8 که بر تعیین رشد سالانه اجاره بها برای صاحب خانه ها دلالت دارد» و دو بار طی سال 1402 محل اشکال شورای نگهبان قرار گرفته بود، هنوز هم در متن اصلاح شده ای که مجلس روزهای گذشته به شورا ارائه کرد، وجود دارد، می‌توان گفت «تبدیل آن به قانون» با ابهام بزرگ روبه‌رو است.
نمایندگان مجلس تابستان دو سال پیش - تیرماه 1401- در مواجهه با «گلایه های سراسری مستاجرها (تقریبا از همه شهرهای کشور) از اوضاع اجاره بها»، سراغ نوشتن یک طرح با هدف «مهار تورم اجاره مسکن» رفتند. در آن سال، میانگین رشد هزینه اجاره خانه در کشور، به شکل تاریخی به «بالای 30 درصد» و در تهران و کلان‌شهرها نیز به شکل بی سابقه به «بالای 40 درصد» جهش کرد، به‌طوری که «ناتوانی مالی مستاجرها برای پرداخت هزینه» باعث شده «بازار اجاره از دسترس» خارج شود. تا پیش از این، میانگین تورم اجاره همواره کمتر از 25درصد در سال بود.
سال گذشته در همین فصل، طرح 1401 مجلس برای مستاجرها، با تاخیر طولانی، به تصویب صحن رسید و برای تایید نهایی روانه شورای نگهبان شد. شورا اما «دو اشکال اساسی» به طرح گرفت و آن را برگشت زد.
بر اساس مصوبه مجلس، «شورای عالی مسکن مکلف شده بود، نرخ رشد سالانه اجاره بها در کشور را تعیین کند و رعایت آن توسط صاحب خانه ها، الزامی شود.»
شورای نگهبان در قالب اشکال اول، «انتقال تکلیف تعیین قیمت از مجلس به شورای عالی مسکن» را غیرقانونی دانست و در عین حال، «تعیین اجاره بها» را خلاف شرع عنوان کرد.
سال گذشته کارشناسان انتظار داشتند، «برگشت مصوبه تعیین اجاره بها به مجلس» باعث شود سیاستگذار سراغ راه درست و اصلی برای تنظیم قیمت‌ها برود. اما از آنجا که سیاستگذار طی همه سال‌های گذشته، تورم موردی در بازارها از جمله بازار اجاره مسکن را همواره خواست از یک مسیر، آن هم «تعیین قیمت» - به جای طراحی مسیر کاهش تورم عمومی و برقراری شرایط برای ثبات قیمت در همه بازارها و نه فقط تعقیب قیمت در یک بازار - درمان کند، بنابراین در برابر «ایراد شورای نگهبان»، موضوع تعیین اجاره بها و رشد سالانه آن را از متن مصوبه مجلس حذف نکرد و اواخر پارسال برای بار دوم، آن را به شورا ارسال کرد. شورای نگهبان نیز همان زمستان پارسال، کماکان همان دو اشکال قانونی و شرعی را به عنوان ایراد، لحاظ و برای بار دوم متن را به مجلس برگشت زد.
اکنون، در نسخه سوم ارائه شده از سوی مجلس به شورای نگهبان، «واژه تکلیف شورای عالی مسکن به تعیین نرخ رشد سالانه اجاره بها» از متن حذف شده است اما این کار کماکان به عنوان وظیفه شورای عالی مسکن لحاظ شده و «رعایت نرخ تعیین شده توسط دولت از سوی موجرها الزامی اعلام شده است».
پیش‌تر شورای نگهبان به مجلس به صورت مکتوب اعلام کرده بود، برای رفع اشکال شرعی «تعیین اجاره بها»، چنانچه «مصلحت ملزمه» در متن مصوبه مجلس درج شود، قابلیت دارد. معنای مصلحت ملزمه در احکام فقهی آن است که قانون‌گذار باید بین حکم حکومتی و سایر احکام شرعی تمایز قائل شود؛ به عبارتی منظور شورای نگهبان آن است که اگر مجلس در نقش قانون‌گذار درصدد تایید و اجرای این مصوبه در بازار مسکن است باید تکلیف مصلحت ملزمه در این طرح را به صراحت مشخص و آن را اعلام کند. متن نسخه ای که هفته گذشته اصلاح و به شورای نگهبان ارسال شد، انتشار عمومی پیدا نکرده اما برخی نمایندگان می گویند، این عبارت یعنی مصلحت ملزمه را در متن اصلاحی، گنجانده اند.
اما چه این عبارت آورده شده باشد و چه درج نشده باشد، موضوع «تعیین اجاره بها» خارج از سازوکار بازار، معادله این بازار را در مسیر پیچیده قرار می‌دهد.
فصل کلیدی رگولاتور بازار اجاره
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار اجاره مسکن 1403 بر اساس متغیرهای اثرگذار بر نبض اجاره بها حاکی است، در سال‌جاری با توجه به «سطح بالا و نامتعارف قیمت مسکن» و «نبود قدرت خرید در سمت زوج های جدید و سایر خانوارهای فاقد مسکن ملکی»، حجم تقاضای اجاره آپارتمان در شهرها شبیه دو سه سال گذشته، بالا خواهد بود. از طرفی، رکود تولید مسکن طی 5 سال گذشته، حجم کلی عرضه جدید به بازارهای خرید و اجاره را کاهش داده است. بنابراین، بازار اجاره مسکن با یک عدم‌تعادل بین واحدهای آماده اجاره و متقاضیان اجاره نشینی روبه‌رو است.
در کنار این فاکتور که بر روند تغییر اجاره بها در قراردادهای 1403 اثرگذار خواهد بود، «تبعیت اجاره بهای درخواستی صاحب خانه ها از رشد هزینه های زندگی شان (تورم عمومی نقطه ای در زمان تمدید قرارداد یا انعقاد قرارداد جدید)»، فاکتور دیگری است که معادله اجاره بها و بازار اجاره مسکن در سال‌جاری را شکل می‌دهد.
تورم عمومی در سال گذشته، نرخ بالای 40درصد را ثبت کرد و تورم نقطه ای اسفند نیز در سطح پایین تر از آن قرار گرفت اما برای مستاجرها، بالا و «خارج از استطاعت» است.
این تصویر از اوضاع اجاره بها، اهمیت «مسوولیت دولت و مجلس» برای تصویب و اجرای ضوابطی که «قابلیت تنظیم گری» به جای «صدور دستورهای غیرقابل اجرا» داشته باشد را نشان می‌دهد.
حتی اگر «تعیین سالانه اجاره بها»، به تصویب شورای نگهبان برسد، «تجربه تعیین سقف برای رشد اجاره بها در سال‌های کرونا» و «ناکامی دولت در رعایت این سقف کاغذی»، اثبات می‌کند، «بازنده این مدل مصوبات، مستاجرها خواهند بود» چون در سال‌های 1400 و 1401، میانگین رشد اجاره بها به مراتب بیشتر از «سقف تعیین شده 20 درصدی» بود.
آن تجربه نشان داد، «تعیین‌تکلیف برای موجرها» به سرانجام نمی‌رسد و تبعات آن، بدتر از «عدم‌اجرای این مدل مصوبات» است. در سال‌های اخیر بعد از «ابلاغ سقف رشد اجاره بها» و همچنین «ممنوعیت خاتمه دادن به قرارداد اجاره بها در زمان کرونا برای رعایت حال مستاجرها»، بازار اجاره مسکن شاهد «خروج گروهی از موجرها از این حوزه» شد و در نتیجه، با کاهش عرضه، عرصه بر مستاجرها تنگ تر شد.
چه بسا اگر «بلااستفاده گذاشتن واحد مسکونی» برای چند خانه ای ها هزینه داشت، این کاهش عرضه اتفاق نمی افتاد.
تشویق به جای تنبیه جواب می‌دهد
اکنون، نمایندگان مجلس و برخی مسوولان دولتی امیدوارند در صورت «تصویب طرح تعیین اجاره بهای سالانه»، التهاب هزینه ای بازار اجاره نشین ها برطرف شود. هرچند به همان دلایلی که در ابتدای این گزارش تشریح شد، «این مدل سیاستگذاری» با کلی اما و اگر در مسیر تصویب نهایی و اجرای موفق روبه‌رو است، ولی با صرف نظر از این طرح، سیاستگذار می‌تواند با دو مشوق به جای تنبیه درج شده در این طرح، «دست کم بخشی از موجرها را با مدل اقتصادی، برای اعمال نرخ رشد کمتر در اجاره نامه های 1403 همراه کند».
بررسی ها نشان می‌دهد، «مهار درست، موثر و پایدار تورم اجاره مسکن و بازگشت آن به سطح نرمال سال‌های گذشته، از مسیر کاهش تورم عمومی و تورم مسکن می گذرد». با این حال، در غیاب این مهم، «معافیت از پرداخت مالیات سالانه اجاره» یک نوع مشوق قابل قبول است که سیاستگذار می‌تواند آن را در صورت «رعایت نرخ رشد مدنظر»، به صاحب خانه ها ارائه کند. فرمول مالیات اجاره به این صورت است که چیزی در حدود 22درصد از «عایدی سالانه صاحب خانه ها» بابت آن، به عنوان مالیات محاسبه می‌شود. موضوع مالیات بر اجاره، در ماده 10 تصویب نامه مجلس برای اجاره نامه های 2 ساله و بیشتر آمده است و اکنون می‌تواند به «رعایت نرخ کمتر برای تورم اجاره»، تعمیم داده شود.
راهکار تشویقی دوم، «ظرفیت قانون مالیات بر خانه خالی» است. طی دو سال گذشته، دولت «حجمی از واحدهای مسکونی را تحت عنوان خانه خالی، شناسایی کرد و برای مالکان آنها پیامک مشمول مالیات یا برگه پرداخت صادر کرد.» این گروه از املاک مسکونی می‌تواند در صورت عرضه شدن آنها به بازار اجاره، «مشمول معافیت مالیات» قرار بگیرد. این مشوق ها چه بسا، به دلیل آنکه «راهکار اصلی» برای مهار تورم اجاره مسکن محسوب نمی‌شود، به گشایش کامل هم منجر نشود اما در مقایسه با سیاست دستوری تعیین نرخ، دست کم با مقاومت روبه‌رو نخواهد شد.
مصلحت ملزمه را قید کردیم؛ شرط اجرا می خواهد
اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی و از طراحان طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی اما به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: در نسخه نهایی اصلاحیه ای که برای این مصوبه تهیه کرده ایم دو تغییر و اصلاح مهم مطابق با نظر شورای نگهبان اعمال شده است. وی توضیح داد: در نسخه نهایی، عبارت «مصلحت ملزمه» مطابق با نظر شورای نگهبان، گنجانده شده است که بر اساس آن به وزارت راه وشهرسازی ماموریت داده شده است تا هر جا مصلحت ملزمه ایجاب می کرد موارد ضروری را به اطلاع شورای‌عالی مسکن برساند و شورای‌عالی مسکن بر اساس مصلحت ملزمه، بازار اجاره را ساماندهی کند. در واقع وزارت راه وشهرسازی باید مصلحت ملزمه را تشخیص داده و آن را به شورای‌عالی مسکن ارائه دهد. اصلاحیه دوم هم مربوط به نحوه تصمیم‌گیری درباره ساماندهی بازار اجاره از سوی دولت بر اساس این مصلحت ملزمه است.
به گفته اقبال شاکری، با توجه به عدم‌کارآیی سقف گذاری یکپارچه و همگانی برای نرخ رشد اجاره بهای مسکن، در قالب اصلاحیه دوم صورت‌گرفته در طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی، وزارت راه وشهرسازی ماموریت دارد مصلحت ملزمه برای ورود شورای‌عالی مسکن به بازار اجاره، را بر اساس «نرخ تورم عمومی» و «نرخ تورم اجاره» تشخیص داده و به این شورا ارائه دهد.
وی در این باره توضیح داد: در هر استان و هر شهری که نرخ تورم اجاره از نرخ تورم عمومی فراتر رفت، وزارت راه وشهرسازی می‌تواند مصلحت ملزمه ورود به حوزه ساماندهی اجاره بها از طریق تعیین نرخ مجاز برای افزایش اجاره در استان های مواجه با بحران هزینه اجاره نشینی را به شورای‌عالی مسکن ارائه دهد و تصمیم مناسب با هر استان متناسب با شرایط آن استان اخذ شود؛ بنابراین نرخ گذاری دستوری یکپارچه که به عنوان مثال 25درصد رشد مجاز اجاره بها برای تهران و 20درصد برای سایر شهرها را شامل می شد، عملا منتفی است.
وی اما شرط اجرا یا ضمانت اجرای این قانون را تکمیل سامانه املاک و اسکان کشور و اجرای بی‌قید‌وشرط ضوابط مربوط به الزام افراد به درج اطلاعات مالکیتی و سکونتی خود در این سامانه عنوان کرد. به گفته وی تا زمانی که این سامانه تکمیل نشود، همه افراد اطلاعات هویتی، مالکیتی و سکونتی خود را در آن درج نکنند و معاملات مسکن و اجاره از طریق سکوهای مجاز و قابل رهگیری انجام و ثبت نشود نمی‌توان امیدوار به ضمانت اجرایی صد درصدی قوانین این‌چنینی بود. البته در این تصویب نامه برای این موضوعات هم تمهیداتی اندیشیده شده است؛ از آن جمله تدابیر تنبهی و بازدارنده برای مشاوران املاکی که قراردادها و معاملات مسکن را در این سکوها و سامانه های تعیین‌شده ثبت نکنند در نظر گرفته شده است. دستگاه های خدمات‌رسان هم موظف شده اند برای ارائه تمام خدمات به افراد اطلاعات سکونتی و مالکیتی آنها را از سامانه املاک و اسکان کشور استعلام کنند و در صورتی که اطلاعات افراد در این سامانه درج نشده بود افراد را به این سامانه هدایت کنند و در صورت خودداری آنها، از ارائه خدمات به آنها اجتناب کنند.
قفل اجاره با نرخ دستوری سنگین تر می‌شود
یک عضو دیگر کمیسیون عمران مجلس ضمن مخالفت با هر نوع اقدام دستوری در بازار اجاره اعتقاد دارد که قفل این بازار با نرخ گذاری دستوری سنگین تر می‌شود. رحمت اله فیروزی‌پور آبادی، عضو کمیسیون عمران مجلس به دنیای اقتصاد گفت: به عنوان یک کارشناس معتقدم نرخ گذاری دستوری در بازار اجاره، محل قانون‌گذاری نیست؛ بلکه دولت به عنوان متولی امر مسکن باید با مشورت بخش‌خصوصی و انجام بررسی های بسیار دقیق، واقع نگر و متناسب با شرایط اقتصادی کشور، در این باره سیاست موثر و مناسب را در پیش بگیرد. به گفته وی نرخ گذاری دستوری در بازار اجاره از سوی مجلس، شورای‌عالی مسکن یا هر نهاد دیگری بدون توجه به این ملاحظات و بررسی های دقیق، اقدامی چندان کارشناسی نیست.
او با اشاره به اینکه با توجه به ماهیت بازار مسکن واجاره، نرخ گذاری های دستوری که تاکنون در این زمینه انجام شده و طرح هایی که در این باره تهیه شده است فاقد ضمانت اجرایی بوده و در عمده موارد به طور کامل اجرایی نمی‌شود، خاطرنشان کرد: حتی در صورت تصویب مجلس و موافقت شورای نگهبان با طرح های این چنینی، اگر دولت برای رفع معضل تورم اجاره وارد عمل نشده و پای کار نباشد، ضمانت اجرایی قوی ای در این زمینه وجود ندارد؛ حتی در بسیاری موارد اگر دولت هم پای کار باشد اجرای کامل از سوی افراد از ضمانت اجرایی کافی برخوردار نیست. وی هر نوع نرخ گذاری دستوری به منظور تعیین نرخ مجاز برای افزایش اجاره بها در قالب طبقه بندی کشور به پایتخت و سایر شهرها و تعیین دو نرخ مجاز برای افزایش اجاره بها را یک اقدام غیرکارشناسی برشمرد و گفت: باید مجموعه کاملی از عوامل موثر در تعیین اجاره بهای مسکن از درون و بیرون بازار مسکن به صورت شهر به شهر واستان به استان برای ساماندهی بازار اجاره درنظر گرفته شود. ضمن آنکه به لحاظ شرعی نیز نمی‌توان بر مالکیت افراد دخل و تصرف مستقیمی داشت و اجرای سیاست های نادرست دستوری خود می‌تواند تبعات دیگری از جمله خودداری افراد از عرضه واحدهای مسکونی خود به بازار اجاره را به دنبال داشته باشد که خود این موضوع در افزایش التهاب و تنش در بازار اجاره موثر است. بنابراین باید چارچوب ها و مکانیزم های درستی با درنظر گرفتن همه ملاحظات کارشناسی طراحی، تدوین و اجرا شود و از هر اقدامی که منجر به تسهیل امور مردم می‌شود از جمله جایگزین کردن سیاست های تشویقی در برابر اقدامات تنبیهی، استفاده شود.
