بازار اجاره مسکن در حال بالانس قیمت

با وجود آن‌که بعد از پایان شهریورماه نرخ‌های پیشنهادی در بازار اجاره مسکن نسبت به ماه‌های قبل 5 تا 15 درصد کاهش یافته، شواهد گویای آن است که در بعضی واحد‌های مرغوب در مناطق پرتقاضا قیمت‌های اجاره نسبت به سال قبل 50 تا 70 درصد بالا رفته و این یعنی اجاره بها آرام آرام از رشد سالیانه قیمت مسکن پیشی می‌گیرد؛ چرا که قیمت مسکن نسبت به سال قبل 40 درصد بالا رفته است.

به گزارش ایسنا، بانک مرکزی نرخ رشد اجاره بها در شهر تهران طی آذرماه 1398 نسبت به ماه مشابه سال قبل را 30 درصد و افزایش سالیانه قیمت فروش را 40 درصد اعلام کرده است. گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد در برخی مناطق پرتقاضا قیمت‌ها تا 50 درصد افزایش یافته است. البته وزارت راه و شهرسازی می‌گوید که برنامه اجاره‌داری حرفه‌ای را در دستور کار قرار داده و به زودی جزئیات آن را اعلام می‌کند.

پس از پرش قیمتی در بازار مسکن شهر تهران طی دو سال اخیر، نرخ‌های اجاره به آن اندازه بالا نرفت. امسال، اما رصد وضعیت بازار گویای آن است با وجود این‌که فصل جابه‌جایی به اتمام رسیده و نرخ‌های پیشنهادی بازار اجاره 5 تا 15 درصد کاهش یافته، به دلیل اصرار مستاجران برای تمدید قرارداد، مالکان تا حد امکان نرخ ودیعه و اجاره ماهیانه را بالا برده‌اند. بعضی شهروندان می‌گویند صاحب‌خانه‌ها نرخ اجاره واحد‌های مرغوب در مناطقی که سرانه‌های مصرفی مناسبی دارند را تا 70 درصد بالا برده‌اند. در حالی که رشد سالیانه قیمت مسکن 40 درصد بوده است. این یعنی نرخ افزایش اجاره در حال پیشی گرفتن از میزان رشد قیمت مسکن است.

بازار «خرید و فروش» و «اجاره» مسکن در پایتخت روند معکوسی را طی می‌کنند. با وجود این‌که قبل از تغییر قیمت بنزین، رشد قیمت در بخش فروش متوقف شده بود و بعد از تغییر قیمت بنزین مقداری بالا رفت که البته به گفته کارشناسان فقط یک بار است و ادامه نخواهد داشت، جهت شیب اجاره بها به سمت بالا است. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد سیکل بالانس قیمت بین اجاره و فروش از نیمه دوم سال گذشته آغاز شده و این روند ادامه دارد. رکود معاملات مسکن، کاهش نرخ سود بانکی و تورم عمومی تاثیر خود را در بازار مسکن ایجاد کرده و موجران در محاسبات خود این موضوعات را لحاظ می‌کنند.

اگر چه با توجه به رکود در بخش خرید و فروش، آپارتمان‌های فروش نرفته وارد بازار اجاره شده، منحنی قیمت در این بخش کماکان صعودی است. البته از ابتدای مهرماه با اتمام فصل جابه‌جایی نرخ‌های پیشنهادی اجاره بها نسبت به شهریورماه حدود 15 درصد کاهش یافته، اما عمده مالکان در زمان انعقاد قرارداد و با توجه به تمایل مستاجران برای تمدید، نرخ اجاره را حدود 50 درصد نسبت به سال قبل افزایش داده‌اند.

مهرماه امسال 12 هزار و 913 اجاره‌نامه در تهران به امضا رسید که نسبت به شهریورماه 2.9 درصد افزایش نشان می‌دهد. به تعویق انداختن زمان جابه‌جایی با هدف رسیدن قیمت‌ها به کف می‌تواند مهم‌ترین دلیل بالا رفتن تعداد قرارداد‌های اجاره در مهرماه باشد؛ اتفاقی که سال گذشته نیز رخ داد و برخلاف سال‌های قبل که قرارداد‌های اجاره در مهرماه 20 تا 50 درصد نسبت به شهریور کاهش می‌یافت، اجاره‌نامه‌ها در مهرماه 1397 بالغ بر 11 درصد نسبت به شهریورماه همان سال افزایش یافت. با این‌که قیمت اجاره تا حدودی نسبت به تابستان پایین آمده، اما هیچ تناسبی بین توان مستاجران با نرخ‌ها دیده نمی‌شود؛ به خصوص این‌که ارقام نجومی در سایت‌های عرضه ملک به چشم می‌خورد.

حرکت مستاجران به مناطق پایین

کارشناسان عنوان می‌کنند که کوچ طبقاتی در تهران در حال رخ دادن است. بدین صورت که مستاجران از شمال شهر به مرکز، از مرکز به جنوب و از جنوب به خارج از شهر پرتاب می‌شوند. این موضوع می‌تواند در آینده به فشار تقاضا و متعاقبا رشد اجاره بها در مناطق جنوبی منجر شود.

یک نماینده مجلس گفته که افزایش نرخ اجاره در شهر تهران، نگرانی مستاجران را در پی داشته است. مجید کیان پور - عضو کمیسیون عمران مجلس - با انتقاد از تداوم گرانی بازار اجاره مسکن گفت: متأسفانه بر اساس آمار‌ها نرخ اجاره مسکن در کلانشهری مانند تهران در آبان‌ماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته بیش از 31 درصد افزایش یافته که این مسئله نگرانی بسیاری را برای مستأجران ایجاد کرده است.

وی اظهار کرد: حاشیه‌نشینی یکی دیگر از مشکلات افزایش نرخ خرید و فروش و اجاره مسکن است، متأسفانه افزایش نرخ اجاره بها موجب شد که مستأجران کم درآمد برای تأمین مسکن، به مناطق حاشیه‌ای کلانشهر‌ها و شهر‌های اقماری مهاجرت کنند.

معاون وزیر: در حال کار بر روی موضوع اجاره‌داری حرفه‌ای هستیم

محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، اجاره‌داری حرفه‌ای را یکی از برنامه‌های وزارتخانه دانست و به ایسنا گفت: به شکل ویژه در حال کار بر روی موضوع اجاره‌داری حرفه‌ای هستیم که به زودی جزئیات آن اعلام می‌شود. در این بخش فصل اجاره را برنامه‌ریزی کرده‌ایم که به موضوعاتی همچون ودیعه می‌پردازد.