بازار سرد تقاضا و توقف معاملات مسکن

دومین ماه متوالی ایست محسوس در بازار معاملات مسکن، با ادامه پسرفت قیمت در این بازار، به اتمام رسید. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تیرماه امسال، معاملات مسکن برای دومین ماه متوالی دو رویداد متفاوت را به ثبت رساند. هم معاملات خرید مسکن با ایست موقت همراه شد و هم پسرفت قیمت‌ها در این بازار که از خردادماه شروع شده بود، در اولین ماه از فصل تابستان ادامه یافت. به این ترتیب تیرماه را می‌توان به عنوان ماه دوم «افت تورم ملکی» از یکسو و «توقف موقت معاملات خرید و فروش آپارتمان» از سوی دیگر معرفی کرد. این نتایج بر اساس تازه ترین تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار معاملات مسکن در روز پایانی تیرماه و مقایسه آن با روز اول این ماه با استناد به داده های غیررسمی مربوط به اطلاعات فایل های عرضه‌شده برای فروش مسکن در دو بازار آنلاین و سنتی املاک مسکونی در6 منطقه مصرفی واقع در دو نیمه شمالی، مرکز و جنوب پایتخت، برای کشف سطح متوسط قیمت از این مناطق، استخراج شده است. در واقع آنچه در این گزارش به آن استناد شده است حاصل تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از تازه ترین سطح قیمت‌های پیشنهادی در فایل های عرضه‌شده به بازار آنلاین و سنتی مسکن و اظهارات واسطه های معاملات ملکی در منطقه 2 شهر تهران به عنوان منطقه محل عرضه واحدهای مسکونی مصرفی و غیرمصرفی در شمال تهران، مناطق 4 و 5 به عنوان پرمعامله ترین و پرتقاضاترین مناطق متوسط نیمه شمالی تهران، منطقه 6 به عنوان منطقه مرکزی تهران و مناطق 12 و 17 به عنوان دو منطقه مصرفی واقع در جنوب تهران در آخرین روز از تیرماه سال‌جاری و مقایسه آن با وضعیت بازار در ابتدای این ماه است. در شرایطی بر حسب وظیفه ملی و رسانه ای خود به منظور اطلاع رسانی درباره واقعیت های اقتصادی و آنچه هم اکنون در بازارها می گذرد، اقدام به کشف آخرین تحولات مربوط به سطح قیمت، تورم و حجم معاملات واحدهای مسکونی در 6 منطقه مصرفی به عنوان مناطق نماینده بخش قابل‌توجهی از معاملات مسکن به‌خصوص معاملات مصرفی کرده است که هم اکنون بیش از نیم سال از عدم‌انتشار آمار رسمی مربوط به تحولات قیمت و حجم معاملات مسکن پایتخت از سوی مراجع آماری می گذرد. در شرایطی که هم اکنون به دلیل توقف انتشار آمار رسمی، کشف تحولات قیمت و تغییرات حجم معاملات مسکن در وضعیت فعلی به فعالیتی دشوار تبدیل شده است اما بررسی قیمت‌های درج‌شده در حجم انبوهی از فایل های عرضه‌شده به بازار سنتی و آنلاین مسکن از یکسو و اظهارات واسطه های فعال در بازار مسکن این مناطق و همچنین مقایسه وضعیت فعلی با شرایط ابتدای تیرماه، نشان‌دهنده آن است که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در فایل های عرضه شده به بازار مسکن این 6 منطقه حول و حوش 68 تا 74 میلیون تومان است. مقایسه این سطح قیمتی با سطح متوسط قیمت مسکن در فایل های عرضه‌شده به این مناطق در ابتدای تیرماه نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن در این مناطق که در جریان تحقیقات میدانی انجام‌شده از سوی «دنیای‌اقتصاد» کشف شده است حول و حوش 5/ 6‌درصد نسبت به سطح متوسط قیمت‌های اعلامی در فایل های عرضه‌شده به بازار در ابتدای تیرماه کاهش یافته است. در مقایسه با ابتدای سال نیز سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در این مناطق به طور متوسط در پایان تیرماه حول و حوش 12 تا 15‌درصد کاهش داشته است. آنچه در این زمینه محرز است اینکه این میزان کاهش مربوط به درصدهای تخمینی و میانگین پسرفت قیمت‌های درج شده در فایل های فروش آپارتمان (قیمت‌های پیشنهادی اعلامی از سوی مالکان و فروشنده ها) است و به دلیل عدم‌انتشار آمار رسمی از تحولات قطعی قیمت مسکن، مربوط به قیمت‌های نهایی‌شده در معاملات (قیمت‌های فروش) نیست. چه‌بسا تحولات تیرماه در معاملات قطعی فروش مسکن چه از نظر متوسط قیمت و چه از نظر تغییرات تورم ملکی چیزی غیر از آنچه باشد که از بررسی مشخصات قیمتی درج‌شده در فایل های فروش (قیمت‌های پیشنهادی) استخراج و استنباط می‌شود. اما اگر همین داده های مربوط به نتایج تحقیقات میدانی صورت گرفته از مشخصات قیمتی درج‌شده در فایل های فروش مسکن (قیمت‌های پیشنهادی) در بازار آنلاین و سنتی و همچنین اظهارات واسطه های معاملات ملکی از تغییرات سطح قیمت و تورم ملکی در تیرماه در 6 منطقه شهر تهران (مناطق 2، 4، 5، 6، 12 و 17) مبنای تغییرات قیمت و تحولات ملکی تیرماه شهر تهران قرار بگیرد می‌توان نتیجه گرفت که بازار مسکن پایتخت در تیرماه برای دومین ماه متوالی بعد از خرداد، با کاهش قیمت و افت محسوس حجم معاملات خرید و فروش همراه شده است. در واقع با مبنا قرار دادن تحولات کشف‌شده از بازار مسکن این مناطق در جریان تحقیقات میدانی انجام‌شده که اتفاقا می‌توان آنها را به جهت سطح قیمت و حجم معاملات، به عنوان نمایندگان 22 منطقه شهر تهران برای کشف میانگین قیمت مسکن در پایتخت معرفی کرد، می‌توان گفت که نتایج این داده پیمایی از کاهش 5/ 6درصدی متوسط قیمت مسکن در تیرماه نسبت به خردادماه حکایت دارد. داده پیمایی های خردادماه نیز کاهش 3 تا 5 درصدی قیمت‌های پیشنهادی درج‌شده در فایل های فروش آپارتمان را در این ماه نسبت به اردیبهشت 1402 نشان داد. کاهش قیمت در ماه دوم افت بازارها این کاهش قیمت برای دومین ماه متوالی که در نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» خود را نشان می‌دهد در ماهی بوده است که اتفاقا در سایر بازارهای موازی نیز بازدهی منفی و صفر به ثبت رسیده است. در حالی که داده های مربوط به تحولات قیمت در فایل های عرضه‌شده به بازار مسکن 6 منطقه یاد‌شده نشان‌دهنده کاهش حول و حوش 5/ 6 درصدی سطح قیمت‌ها در بازار فروش آپارتمان های مسکونی (برمبنای قیمت‌های پیشنهادی و اعلامی از سوی فروشنده های مسکن) است، بازدهی تیرماه در بازار معاملات دلار صفر‌درصد و بازدهی بازار سکه و بورس نیز منفی بوده است. در شرایطی که قیمت دلار در تیرماه نسبت به سطح متوسط قیمت آن در خردادماه بدون تغییر مانده و عملا این بازار در ماه اول تابستان در وضعیت ثبات قیمت به کار خود خاتمه داد، بازدهی در بازار سکه در تیرماه منفی 3‌درصد و در بازار معاملات سهام (بورس)، منفی 9‌درصد بود. این آمارها نشان می‌دهد بر اساس تغییرات سطح قیمت‌های فروش مسکن در فایل های بررسی‌شده در دو بازار آنلاین و سنتی و اظهارات واسطه های معاملات ملکی از تغییرات تیرماه قیمت فروش واحدهای مسکونی، بعد از بازار معاملات سهام، بازار مسکن دومین بازار به لحاظ بیشترین کاهش قیمت بوده است. بازار معاملات مسکن، هم‌اکنون، به لحاظ تحولات قیمت و سطح معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی اگرچه شباهت هایی با بازار مسکن سال 1400 دارد اما یک تفاوت عمده نیز با آن دارد. در سال 1400 که بازارها با ثبات و کاهش قیمت همراه شدند، بازار مسکن به پناهگاه امن سرمایه ها تبدیل شد و خریدهای سرمایه ای از بازار مسکن افزایش یافت. علت این موضوع نیز مشخص بود. به دلیل بروز نوساناتی در بازارهای دارایی، ریسک سرمایه‌گذاری در بازارهای با نقدشوندگی بالا (زودنقدشونده)، افزایش یافت و تعداد قابل‌توجهی از سرمایه‌گذارها با نگاه به بازدهی بلندمدت بازار مسکن این بازار را به عنوان بازاری بدون ریسک یا با درجه ریسک غیرقابل مقایسه با سایر بازارها به عنوان مقصد سرمایه‌گذاری انتخاب کردند. بنابراین وزن و حجم خریدهای سرمایه ای از بازار مسکن افزایش یافت. اما سوال این است که چرا در شرایطی که بازارها در یکی دو ماه گذشته افت بازدهی یا ثبات قیمت داشته اند، حجم خریدهای سرمایه ای از بازار مسکن نه‌تنها افزایش نداشته است که کاهش نیز یافته است؟ نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در تیرماه همزمان با پسرفت سطح قیمت‌ها، تعداد معاملات خرید مسکن به‌خصوص خریدهای سرمایه ای نیز به میزان محسوسی کاهش یافت. بررسی های «دنیای‌اقتصاد» در این زمینه حاکی است تیرماه نیز مانند خردادماه ماهی بود که فضای بیرونی بازارهایی که روی معادلات قیمت و بازدهی بازار مسکن اثرگذار هستند این پیام را به بازار مسکن مخابره کردند که گزینه محتمل تر برای پیش‌بینی چشم انداز آتی، احتمال بیشتر برای برطرف شدن ریسک های غیراقتصادی یا کاهش آنها در جهت از بین رفتن یا کاهش انتظارات تورمی در ماه های بعد است. در کنار این چشم انداز احتمالی، بازارها و از جمله بازار مسکن شاهد شوک های غیراقتصادی و سیاسی ملتهب‌کننده بازار در دو ماه خرداد و تیرماه نیز نبودند. در واقع هیچ خبر منفی از احتمال افزایش ریسک های غیراقتصادی منتج به افزایش انتظارات تورمی در این دو ماه منتشر و منعکس نشد. به همین علت روند ثبات قیمت دلار و ریزش قیمت سکه در تیرماه نیز ادامه یافت. مسکن هم مانند این بازارها از همین معادلات بیرونی اثر گرفت به گونه ای که تحقیقات میدانی انجام‌شده از سوی «دنیای‌اقتصاد» و اظهارات واسطه های معاملات ملکی پایتخت نشان‌دهنده کاهش حجم خریدهای سرمایه ای از این بازار در تیرماه است. هر چند هنوز هم به دلیل ضعف شدید قدرت خرید در سمت تقاضای مصرفی که منجر به خروج اجباری بخش زیادی از آنها از بازار مسکن (به‌خصوص خانه اولی ها) شده است وزن غالب معاملات اندک بازار ملک از سوی همین خریداران سرمایه ای است. با این حال، نه تنها خریدهای سرمایه ای نیز بنا به دلایلی که توضیح داده شد نسبت به گذشته با کاهش محسوس مواجه شده است که جنس این نوع خریدها نیز تغییراتی داشته است. چرا سرمایه‌گذار نیامد؟ بررسی های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در شرایط فعلی به دلیل نبود چشم انداز تورم بالا در کوتاه‌مدت در بازار مسکن، خریدهای سفته بازانه و کوتاه‌مدت در بازار مسکن نایاب شده است. یعنی عملا سفته باز در بازار حضور ندارد. از سوی دیگر خریداران سرمایه ای به دو گروه تقسیم می شوند. سرمایه‌گذاران میان‌مدت هم اکنون به دلیل ریسک بالای ادامه کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن به این بازار وارد نمی شوند اما سرمایه‌گذارهای بلندمدت که با نگاه بلندمدت در این بازار حضور دارند، بیشترین وزن خریداران ملکی در شرایط فعلی را به خود اختصاص داده اند. به نظر می‌رسد هدف اصلی این گروه، خرید مسکن برای حفظ ارزش پول و جلوگیری از جاماندگی از تورم ملکی در بلندمدت (بازه زمانی بیش از 2 سال) است. اما یک سوال مهم این است که چرا در شرایط فعلی مانند سال 1400 که سرمایه‌گذارها بازار مسکن را به عنوان بازاری امن برای سرمایه‌گذاری (دست کم در بلندمدت) انتخاب کردند، تیرماه امسال که بازارهای دارایی برای دومین ماه متوالی، به لحاظ نرخ و بازدهی ثابت ماند (دلار) یا با افت و ریزش همراه شدند (سکه، بورس و...)، وارد بازار مسکن نشدند؟ یافته های «دنیای‌اقتصاد» برای پاسخ به این پرسش نشان می‌دهد بازار مسکن امسال یک تفاوت عمده با بازار مسکن سال 1400 دارد و آن خارج شدن سطح قیمت‌های مسکن از توان بخش زیادی از سرمایه‌گذارها نسبت به سطوح قیمتی دو سال قبل است. هم اکنون سرریز شدن سطح قیمت‌ها از توان خریداران و حتی خریداران سرمایه ای نسبت به همیشه بیشتر شده است و قدرت خرید در ضعیف ترین سطح خود قرار دارد. برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد که به طور متوسط برای خرید یک واحد مسکونی معمولی کوچک‌متراژ در مناطق متوسط شهر تهران بودجه ای حدود 5/ 3 تا 4 میلیارد تومانی موردنیاز است که تامین این سطح بودجه برای سرمایه‌گذاری از توان بسیاری از خریداران خارج شده است. تحت‌تاثیر این رویداد، حجم معاملات مسکن نیز به شدت افت کرده است و واسطه های معاملات مسکن در برخی از محله های تهران به «دنیای‌اقتصاد» اعلام می‌کنند که در تیرماه حتی یک مورد معامله خرید مسکن نیز انجام نداده اند. کانال عصر ایران در تلگرام تماشاخانه

تصاویری عجیب از ترافیک شتر سواری در چین / تفریح جدید در تابستان (فیلم)

فیدل کاسترو؛ مردی که یک عمر شعار داد و یک ملت را فقیر کرد (+ فیلم)

فیلم های دیگر