بازار مسکن به خواب رفت / علت رکود در ساخت و ساز چیست؟

بازار مسکن و تمام حوزه‌های وابسته به آن در حالی پا به سال 1402 گذاشتند که در سال‌های گذشته افزایش قیمت بی‌سابقه‌ای را تجربه کرده بودند. همچنین پیچ و خم مسیر بازار املاک به‌ویژه از سال 97 به بعد باعث شده بود تعداد زیادی از فعالان، عطای کسب سود و خرید ملک را به لقای آن ببخشند و از این بازار خارج شوند.

با این وجود بر اساس گفته مشاوران املاک تا پایان سال 1401، خرید و فروش مسکن کمابیش انجام می‌شد و گزارش‌های مرکز آمار ایران نیز حاکی از آن است که هر چند ساخت و سازها با دهه‌های گذشته قابل مقایسه نبوده، اما هر ماه افزایشی نسبی را تجربه کرده است؛ روندی که ورق آن در سال جاری برگشت.

تورم مصالح و رکود مسکن

داده‌های رسمی و مشاهدات میدانی حاکی از آن است که در نیمه اول سال 1402، رکود اصلی‌ترین بازیگر حوزه مسکن بود. برخی مشاوران املاک می‌گویند ماه‌هاست معاملات قفل شده است و دیگر کمتر معامله‌ای در بازار صورت می‌گیرد.

گرانی و تورم مصالح ساختمانی در پی رشد تورم عمومی، اولین ضربه‌ای بود که بر بدنه ساختمان‌سازی در ایران وارد شد؛ این شرایط در حالی پیش آمد که بالا رفتن قیمت زمین و خانه نیز عملا خرید مسکن (به‌ویژه) نوساز را برای قشر بزرگی از مردم به رویا تبدیل کرد و قدرت خرید آنها افت شدیدی داشت.

پس از آن، افزایش دستمزد کارگران و روند صعودی قیمت پروانه‌های ساخت نیز به عوامل قبلی اضافه شد و در نهایت حاشیه سود انبوه‌سازان بخش خصوصی را تا میزان چشمگیری کاهش داد و در نتیجه تمایل برای ساخت و ساز را از بین برد.

بنابراین با وجود اینکه ساخت و ساز در سال‌های گذشته نیز وضعیتی نسبتا رکودی داشته است، اما در سال 1402 و در راستای سیاست‌های دولت برای کاهش التهابات حوزه مسکن باز هم چند پله عقب‌تر رانده شده است. اما رکود در ساخت وساز در مجموع چه تاثیراتی بر بازار مسکن دارد؟

خروج مسکن از دسترس متقاضیان

فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن در مورد تاثیر رکود ساخت و ساز بر بازار مسکن به تجارت‌نیوز گفت: «رکود در بازار ساخت و ساز یعنی ساخت مسکن جذابیت خود را برای سرمایه‌گذاری از دست داده است! حجم تولید که پایین بیاید در درجه اول، سرمایه‌هایی که به صورت نیمه‌کاره رها شده‌اند به بازار نمی‌رسند.»

او ادامه داد: «زمانی که ساخت و ساز انجام نشود عرضه نیز دچار مشکل شده و در مجموع تعادل بر هم می‌خورد. همچنین فاصله قیمت املاک نوساز و غیرنوساز افزایش پیدا می‌کند و قیمت‌ها را در نهایت بالا می‌کشد. افزایش قیمت هم طبیعتا دسترسی خانوارها به مسکن را پایین می‌آورد.»

این کارشناس بازار مسکن همچنین در مورد اثر رکود ساخت و ساز و عوامل تولید بیان کرد: «اگر جزئی‌تر بررسی شود رکود روی عوامل تولید نیز اثرگذار است. ساختمان‌سازی بخش پسینی و پیشینی زیادی دارد. برای مثال حجم تقاضا برای صنابع ساختمانی پایین می‌آید و مشکلاتی برای صنعت پیش خواهد آورد.»

او ادامه داد: «نکته بعدی این است که وضعیت شغلی نیروهای متخصص و کارگران ساختمانی نیز تحت تاثیر این رکود قرار می‌گیرد. به‌ویژه اینکه کارگران ساختمانی از ضعیف‌ترین اقشار در کشور نیز محسوب می‌شوند.»

یزدانی درباره پیش‌بینی خود در نیمه دوم سال با توجه به رکود حاکم بر ساخت گفت: «من فکر می‌کنم در بازار معاملات اتفاقی نخواهد افتاد، ولی به نظر می‌رسد ساخت و ساز تا پایان سال اندکی رشد می‌کند. البته به این معنا نیست که وارد دوره رونق می‌شود بلکه به‌دلیل کاهش نسبی قیمت مصالح ساختمانی ممکن است اندکی تحرک پیدا کند.»

هر چند رکود فعلی بازار مسکن از التهابات آن کاسته است، اما کارشناسان معتقدند ضربه‌ای که این آرامش و رکود بر بدنه بازار مسکن وارد کرده بسیار بیشتر از گرانی ماه‌های پیش بوده است. آنها همچنین می‌گویند با بازگشت رونق به بازار قیمت‌ها نیز ممکن است دوباره در مسیر افزایشی قرار بگیرند و این‌بار رکود تورمی بر عرصه مسکن سایه اندازد.

کاهش ساخت واحد مسکونی در بهار 1402

گفتنی است گزارش مرکز آمار ایران از صدور پروانه‌های ساخت در فصل بهار نیز نشان از نگاهی سطحی به وضعیت ساخت و ساز در کشور دارد. بر این اساس پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری تهران طی بهار 1402، ساخت تعداد 9 هزار و 586 واحد مسکونی پیش بینی شده که نسبت به فصل گذشته 28,4 درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های ساختمان در این بازه و نسبت به فصل گذشته 29,1 درصد کاهش داشته است.

در بهار سال 1402، بر اساس پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌های کشور پیش بینی شده است که واحدهای ساخته شده در این فصل نسبت به فصل گذشته، 22,7 درصد کاهش را تجربه کنند. مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های صادر شده نیز برای احداث ساختمان در بهار 1402 نسبت به زمستان سال گذشته 21,7 درصد پایین آمده است.