بازار مسکن در 1403 چگونه خواهد بود؟

در سالی که به پایان می‌رسد، بازارهای ملکی یک فصل مشترک را تجربه کردند، اما با تفاوت معناداری از یکدیگر برخوردار بودند. اطلاعات مربوط به چهار متغیر کلیدی این دو بازار، یعنی ساخت و ساز و معاملات مسکن، می‌تواند به حدی مشخص کننده مسیر ورود و فعالیت بازیگران در سال 1403 باشد.

بررسی‌ها از آنچه طی دست‌کم 10 ماه اول امسال بر این دو بازار گذشت، حاکی است هم ساخت‌وساز و هم معاملات خرید با وضعیت رکود تورمی مواجه بودند. با این حال، هم شدت رکود و هم میزان رشد قیمت در بازار معاملات مسکن به مراتب بیشتر از سرمایه‌گذاری ساختمانی بود.

داده‌های آماری، تحقیقات میدانی و همچنین معدل گزارش‌های ماهانه مربوط به نظرسنجی از شرکت‌های ساختمانی نشان می‌دهد، امسال میزان صدور پروانه‌های ساختمانی و همچنین فعالیت سازنده‌ها تقریبا شبیه سال1401 بود؛ هرچند این نبض تولید مسکن نسبت به سال99 کمتر است. در بازار معاملات مسکن اما فروش آپارتمان براساس میانگین ماهانه معاملات، 64درصد نسبت به پارسال افت داشت. نرخ تورم مسکن نیز در سال جاری تحت تاثیر سه علت، رتبه گرفت.

تعیین وضعیت بازارهای ساخت وساز و معاملات مسکن برای خیلی از فعالان این دو بازار ملکی و همین‌طور برای کارشناسان و ناظران، به دلیل «پرهیز نهادهای رسمی آماری از اعلام عمومی به موقع داده های املاک و ساختمان»، سخت یا غیرممکن شده است؛ با این حال در این مقاله بر اساس مجموعه ای از آمارهای در دسترس، نبض هر دو بازار در آستانه ورود به سال جدید مورد بررسی قرار می‌گیرد. چکاپ کامل بازارهای ملکی در انتهای سال 1402 از آن جهت اهمیت دارد که سازنده ها و سایر بازیگران هنگام ورود به سال جدید بازار کار بتوانند با تشخیص آنچه گذشت، دید بهتری نسبت به آنچه در ادامه احتمال دارد رخ دهد پیدا کنند. این چکاپ بیانگر یک «اتفاق مشترک» در حوزه های ساخت و فروش مسکن و همچنین یک «تفاوت معنادار» بین این دو است که همین اختلاف، تاحدودی می‌تواند برای سرمایه‌گذاران ساختمانی در مقایسه با خریداران مصرفی آپارتمان، امیدوارکننده تحلیل شود.

بررسی های «دنیای‌اقتصاد» از آنچه طی دست کم 10 ماه اول امسال - با احتیاط می‌شود داده های اولیه ماه بهمن را هم به این بررسی اضافه کرد - بر بازار ساخت وساز مسکونی و بازار معاملات خرید آپارتمان گذشت، حاکی است: مجموعه ساخت و فروش مسکن در سالی که گذشت در فاز «رکود تورمی» به سر بردند. رکود ساخت به معنای «حجم تولید ساختمان کمتر از 1401» و رکود مسکن نیز به معنای «حجم پایین فروش آپارتمان در مقایسه با سال قبل» است. با این حال شدت رکود بین دو بازار، متفاوت است.

اما از منظر تغییرات قیمت ساخت (تورم تولید) و قیمت فروش (تورم مسکن)، هم داده ها و هم اطلاعات سازنده ها و واسطه های ملکی بیانگر «سطح بالاتر نرخ رشد قیمت آپارتمان در مقایسه با نرخ رشد هزینه ساخت» است.

رکود ساخت شبیه 1401

در این بررسی، سنجش اوضاع بازار ساخت‌وساز در سطح کشوری، با داده های مربوط به گزارش های 11 ماهه «شامخ ساختمان» و همچنین اطلاعات صدور پروانه ساختمانی در مناطق شهری صورت گرفته است. هر دو دسته داده ها می گوید، «ساخت وساز در 1402 همچنان در تیراژ پایین تر از دوره های رونق سال‌های دور گذشته قرار دارد اما نسبت به 1401 تغییر محسوس افزایشی یا کاهشی نداشته است». البته اطلاعات پروانه ها برای بازه زمانی «تا اواسط پاییز»، در دسترس «دنیای‌اقتصاد» قرار دارد. اما از آنجا که بخشی از این آمار پروانه های ساختمانی سال‌جاری به «خانه سازی های دولتی» - خارج از بازار طبیعی و نرمال سرمایه‌گذاری ساختمانی - مربوط می‌شود، در این صورت با کسر این بخش از آمار، رکود حداقل به اندازه سال گذشته خود را نمایان می‌کند.

طبق آمار ساخت‌وساز، نیمسال اول 1402 ساخت حدود 200‌هزار واحد مسکونی در پروانه های ساختمانی مشاهده شد؛ نیمسال اول 1401 هم تیراژ حدود 189‌هزار واحد گزارش شده بود.

اما شاخص دوم که نبض رکودی بازار ساخت مسکن را منعکس می‌کند، شاخص «شامخ کل» در گزارش شامخ مسکن و ساختمان است. این گزارش به صورت ماهانه از حداقل 90 شرکت ساختمانی در شهرهای منتخب کشور توسط اتاق تعاون ایران بر اساس نظرسنجی از آنها، تهیه و ابتدای هر ماه منتشر می‌شود. معدل این شاخص برای 11 ماه گذشته از سال 1402، عددی است که اولا نزدیک به عدد این شاخص در سال 1401 است و دوم اینکه، سطح شاخص، زیر «حداقل عدد موردنیاز برای اعلام وضعیت خروج از رکود» قرار دارد؛ میانگین شاخص در ماه های گذشته از سال‌جاری عدد 49 بوده است که باید حداقل بالای 50 باشد (هر چقدر به سمت 100 صعود کند، از بهبود ساخت‌وساز و اوضاع سازنده ها حکایت دارد).

وضعیت کلی سازنده های مسکن در سال 1402 اما در مقایسه با سه سال قبل، بدتر شده است یا به عبارتی، رکود ساخت مسکن نسبت به سال 99 بر اساس شاخص کل «شامخ»، شدیدتر شده است.

این عمق گیری رکود تولید مسکن با توجه به «سریالی شدن تورم ساخت و تورم مسکن» در سال‌های اخیر، قابل تحلیل و توضیح است. طی سال‌های 99 تاکنون، میانگین تورم سالانه مسکن، نرخ 58.6‌درصد را به ثبت رساند که از منظر «رشد مکرر قیمت»، اتفاق تاریخی در بازار مسکن ایران است. این تورم، به شکل خودکار، «دیوار فروش» مقابل سازنده ها ایجاد کرده و پیامد آن، رکود ساخت بوده است.

وضعیت فروش سازنده ها در سال 1402، اصلا تعریفی نداشت و مشابه سال 1401 بود؛ رکود فروش. شاخص مربوط به فروش ساختمانی ها در گزارش های 11 ماه اخیر شامخ مسکن و ساختمان، عدد 47 را برای میانگین ماهانه نشان می‌دهد. این عدد نیز هر چقدر از سطح 50 بالاتر رود، «تسهیل جریان ساخت و فروش» واحد نوساز را نشان می‌دهد. رکود فروش، تابعی از رکود ساخت در این سال‌هاست که اثر آن را در ماه های گذشته بر «کاهش سهم فروش واحد نوساز به کمتر از 30‌درصد کل معاملات مسکن تهران» در گزارش های بانک مرکزی مشاهده کرده ایم. در تهران، چنانچه وضعیت بازارهای ساخت و فروش مسکن نرمال باشد، این سهم تا 60‌درصد پیش می‌رود.

رکود تاریخی فروش مسکن

بررسی ها از وضعیت یک‌سال گذشته بازار معاملات مسکن نیز حاکی است، این بازار برای دست کم چهار سال‌، «رکود تورمی» را تجربه کرد.

طی ماه های گذشته از سال 1402 میانگین ماهانه حجم فروش آپارتمان در شهر نمونه بازار کشوری مسکن یعنی تهران، 64‌درصد نسبت به سال 1401 افت کرد و از حدود 8‌هزار معامله خرید واحد مسکونی به 3‌هزار واحد رسید.

مقایسه نرخ رشد منفی معاملات مسکن و همچنین نرخ رشد بسیار جزئی تیراژ ساخت، «تفاوت رکود» بین این دو بازار را تایید می‌کند.

آنچه باعث تشدید یا عمیق تر شدن رکود چند ساله معاملات مسکن در سال 1402 شد، «6ماه افت ماهانه و هر چند خفیف قیمت مسکن» در میانه سال بود که تنها تقاضای حاضر در صحنه معاملات (خریدهای سرمایه ای و غیرمصرفی) را به شدت از این بازار دور کرد. از سال 97 تاکنون، به دلیل رشدهای مکرر قیمت مسکن، تقاضای اصلی خرید مسکن که همان تقاضای مصرفی است، با از دست دادن قدرت خرید، از این بازار خارج شد و همچنان هم دور مانده است.

سه دلیل تورم 75 درصدی مسکن

میانگین 10 ماهه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران با ثبت رقم 74 میلیون و 800‌هزار تومان در سال 1402 به میزان 75.1‌درصد نسبت به مدت مشابه در سال 1401 جهش کرد. این نرخ رشد قیمت، «دومین بالاترین» تورم مسکن از سال 97 تاکنون است؛ بالاترین رشد قیمتی در سال 99 و به میزان 80‌درصد رخ داد.

اکنون یک پرسش مهم، «چرایی این رشد سنگین قیمت مسکن در اوج رکود معاملات است».

سه دلیل برای این موضوع مطرح است. دلیل اول، «دنباله روی انتظارات تورمی در بازار ملک از صعودهای آخرسال 1401 و ابتدای 1402 نرخ دلار» است. این تاثیرپذیری از سال 97 به بعد، قوت گرفت و رفتار خریداران سرمایه ای ملک متناسب با صعود دلار، تشدید شد.

دلیل دوم، «حجم پایین عرضه آپارتمان فروشی» است که در برابر تقاضای سرمایه ای در بهار امسال، زمینه رشد سنگین قیمت مسکن را به وجود آورد.

دلیل سوم نیز «تورم ساخت مسکن» و افزایش قیمت واحدهای نوساز است که بر سطح قیمت سایر آپارتمان ها اثر می گذارد.

اگر ثبات نسبی نرخ دلار از اواخر بهار تا پایان پاییز نبود، چه بسا جهش قیمت مسکن، قله تاریخی را می زد.

امسال نرخ تورم مسکن در سطح بالاتری از تورم تولید مسکن قرار گرفت؛ طبق آمارهای مربوط به نرخ رشد قیمت مصالح ساختمانی در سه فصل اول 1402، میزان رشد در حدود کمتر از 50‌درصد بوده است.

همچنین نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از سازنده های فعال در بازار مسکن تهران مشخص می‌کند، امسال میزان رشد هزینه ساخت مسکن (منهای قیمت زمین)، در فاصله ابتدا تا اواخر سال حدود 20‌درصد بوده است.

سازنده های مناطق متوسط بالای شهر در تهران می گویند، در حال حاضر هزینه ساخت هر مترمربع بنای مسکونی در این مناطق نزدیک به 35 میلیون تومان است. ابتدای امسال پایین تر از 30 میلیون تومان بوده است.

سازنده ها همچنین میزان تغییرات قیمت زمین در این مناطق را کمتر از نرخ رشد قیمت مسکن عنوان می‌کنند.

ترکیب نرخ رشد هزینه ساخت و نرخ رشد قیمت زمین در سال‌جاری به گونه ای است که شاخص «قیمت تمام‌شده» در شامخ مسکن و ساختمان، آنچه سازنده ها از وضعیت بازار اعلام می‌کنند را تایید می‌کند. میانگین عددی ماهانه این شاخص در سال‌جاری 60 بوده است در حالی که سال 1401 این شاخص میانگین عددی 66 را به ثبت رساند.

کاهش عددی این شاخص به معنای آن است که از نگاه سازنده ها، سرعت رشد قیمت تمام‌شده مسکن در سال 1402 کمتر از 1401 است، هر چند چون عدد شاخص بالای سطح 50 است، از نگاه فعالان ساختمانی، شرایط تولید مسکن سخت است.

سازنده های مسکن در حال «مدارا» هستند

حس سازنده های مسکن در تمام ماه های سال 1402 که از روی شاخص «انتظارات از آینده» در شامخ های ماهانه به دست آمده است، می گوید امسال سازنده ها به نوعی با شرایط بازارهای ساخت و فروش مسکن، «مدارا» کردند. نه رضایتی و نه ناامیدی مطلق. عدد شاخص انتظارات بر اساس میانگین ماهانه 53 بوده است.

علت این حس میانه می‌تواند «نوسانات شرایط سخت» طی این یک‌سال باشد. در فصل بهار، سرعت اوج گیری تورم بالا بود اما در تابستان و پاییز، آرامش نسبی بر قیمت مسکن برقرار شد. از ابتدای زمستان دوباره، مسیر بازار برگشت. با این حال در طول همه ماه های امسال، رکود سنگین بر بازار فروش سازنده ها حاکم بود اما از طرفی، «کاهش ریسک های غیراقتصادی» موثر بر همه بازارها طی غالب ماه های سال‌جاری و البته تا پیش از جنگ در منطقه، این امیدواری خیلی ضعیف را در بازار ساختمانی ها به وجود آورده بود که شرایط به سمت بهبود خواهد رفت.

بازار 1403 چگونه خواهد بود؟

برای سال جدید همه چیز به «دماسنج ارزی» بازار مسکن وابسته است. رشد نرخ دلار یعنی به وجود آمدن پتانسیل زمینه ای برای خرید سرمایه ای ملک که باعث نوسان قیمت می‌شود. نوسانات دلار خود معلول مجموعه ای از شرایط و ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی در سال جدید است که پیش‌بینی دقیقی از سوی کارشناسان نسبت به آن وجود ندارد هر چند سیاستگذار پولی وعده داده مانع افزایش چشمگیر آن شود. نکته امیدوارکننده برای سال جدید، افت سرعت رشد هزینه ساخت مسکن است که در مقایسه با سطح بالاتر تورم مسکن در سال 1402، تا حدودی حاشیه سود سازنده ها را نسبت به دو سال 1400 و 1401 که این فاصله برعکس بود، بهبود می بخشد. این موضوع می‌تواند انگیزه ساخت‌وساز (عرضه بیشتر) را به وجود بیاورد.

شرایط بازار مسکن در سال جدید در صورت ثبات نرخ دلار آمادگی و استعداد درونی برای ثبات یا کاهش ممتد قیمت را دارد.