بانک‌ها گریزان از بخش مسکن
منوچهر خواجه‌دلویی - کارشناس مسکن
انفجار قیمت‌ها در بازار مسکن سیاست‌های دولت را به‌سمتی حرکت داد که تامین مالی بیشتر پروژه‌های ساخت‌وساز و پرداخت تسهیلات مسکن را بانک‌ها عهده‌دار شوند، اما در عمل شبکه سراسری بانکی به دلایل مختلف زیر بار پرداخت این تسهیلات نمی‌رود و این سیاست‌ها را برای منافع خود سودمند نمی‌داند. جدا از منابع محدود بانک‌ها برای پرداخت این تسهیلات، عوامل متعددی باعث شده که بانک‌ها در عمل نتوانند کمکی به بخش مسکن و گرهی از مشکلات این بازار حیاتی باز کنند.
در واقع، ساختار مالی بانک‌ها در کشور، به‌هیچ‌وجه اصولی و مناسب نیست، به‌همین‌دلیل بانک‌ها از بحث جریان نقدینگی و مشارکت در بخش مسکن گریزان هستند و غیر از بانک مسکن که یک بانک تخصصی در حوزه مسکن است و تکلیف دارد، بقیه بانک‌ها از پرداخت تسهیلات مسکن سر باز می‌زنند. علت عمده این موضوع این است که به‌طورمعمول بازپرداخت تسهیلاتی که برای بخش مسکن پرداخت می‌شود، ممکن است تا بیش از 15 سال به‌طول انجامد و تبدیل به فروش اقساطی شود، از این‌رو بانک‌ها به‌دلیل طولانی شدن بازگشت نقدینگی این نوع تسهیلات، تمایلی برای همکاری ندارند و به‌طورعمده سعی بر این موضوع دارند که پرداخت تسهیلات را به‌سمت مشارکت‌های کوتاه‌مدت ببرند و زودتر تسویه مالی کنند. مورد دیگر این است که بیشتر بانک‌ها در بخش املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کرده‌اند و اگر بخواهند منابعی را برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن در نظر بگیرند، ترجیح می‌دهند این منابع را در پروژه‌ها و قراردادهای خود سرمایه‌گذاری کنند.
به‌طور سنتی، بخش مسکن حدود 20 تا 24 درصد از سهم باقیمانده در تسهیلات بانک‌ها را به خود اختصاص داده که حذف شده است، اما سال قبل این بخش دوباره فعال و مقرر شد، این سهم دوباره به بخش مسکن تعلق بگیرد. با نگاهی به آمارهای بخش مسکن در سیستم بانکی مشاهده می‌کنیم که به‌لحاظ سوخت شدن یا نپرداختن اقساط بانکی یکی از مطمئن‌ترین بخش‌ها، مسکن است و به این دلیل که املاک، وثیقه پرداخت تسهیلات در این بخش است، به‌ندرت اتفاق می‌افتد که عدم‌پرداخت اقساط انجام بگیرد، به‌طوری‌که طبق آمارها تاخیر در پرداخت اقساط در بخش مسکن در حدود کمتر از 2/5 درصد است. بانک‌ها در مقطعی تسهیلات مختلفی برای خرید مسکن به متقاضیان پرداخت می‌کردند و این تسهیلات به‌صورت همگانی بود که توسط بیشتر بانک‌ها پرداخت می‌شد که از سال 85 پرداخت این تسهیلات متوقف شده است، اما به‌تازگی وزارت راه و شهرسازی در حال برنامه‌ریزی برای از سر گرفتن پرداخت دوباره این تسهیلات است که اگر این وام‌ها برای واحدهای نوساز و دست‌اول اختصاص یابد، باعث فعال شدن جریان تولید می‌شود و می‌توانیم در بازار مسکن شاهد رونق باشیم.
از طرفی، سیاست اخیر دولت برای ساماندهی بازار مسکن نمی‌تواند تاثیر زیادی برای فروکش کردن تلاطم این بازار بگذارد که فاصله بسیار زیاد نرخ ملک به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای با سطح اقتصادی دهک‌های پایین جامعه، علت این موضوع است. سیاست‌هایی که در حال حاضر برای بهبود حال بد بازار مسکن به‌کار می‌رود، آن‌چنان‌که باید کارساز نیست، بلکه دولت باید سیاست‌هایی را اجرایی کند که برای قشر متوسط رو به پایین، عرضه مدیریت‌شده مسکن را به‌همراه داشته باشد، همچنین برای ساماندهی بازار اجاره، باید نهادهای اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور ایجاد شوند، البته هم‌اکنون وزارت راه و شهرسازی برای اجاره‌داری حرفه‌ای برنامه‌ریزی‌هایی کرده است که به‌زودی اجرایی می‌شود، همچنین شهرداری‌ها همانند کشورهای پیشرفته می‌توانند به بخش اجاره‌داری حرفه‌ای ورود کنند و به کمک بازار مسکن بیایند. بنابراین دولت هم باید در بخش حمایت از مستاجران برنامه‌ریزی کند و هم با برنامه‌ریزی صحیح در بحث عرضه برای اجاره قدم بردارد و برای تحقق این اهداف، وزارت راه و شهرسازی، شهرداری‌ها و سایر سازمان‌های ذی‌ربط می‌توانند بسیار تاثیرگذار باشند.