بایدها و نبایدهای مسکن در برنامه هفتم
برنامه هفتم توسعه سند بالادست اداره کشور طی پنج سال آینده در حوزه های مختلف به‌ویژه در اقتصاد است که در یک سال گذشته خبرهای بسیاری از آن به رسانه ها مخابره شده و در خصوص زوایای مختلف آن نظرات بسیاری مطرح شده است. برنامه مذکور که در بعد کلان تقریبا تمامی بخش های اقتصاد ایران را در بر می‌گیرد، در دل خود نکات قابل تاملی دارد که از آن جمله می‌توان به مسائل مربوط به شهرسازی و قیود توسعه...
برنامه هفتم توسعه چندماهی است که لازم‌الاجرا شده و تقریبا تمامی زوایای مختلف اقتصاد کشور را در بر می‌گیرد. به نظر شما بخش هایی از این برنامه که در رابطه با صنعت ساختمان است، به اندازه کافی به این بخش از نیازهای موجود توجه کرده است؟
برنامه هفتم توسعه به عنوان یک برنامه و سند فرادستی، برنامه‌ای قابل احترام است و مزایای بسیار زیادی برای کشور دارد؛ البته انتقاداتی نیز به آن وارد است. در دو فصل از این برنامه، یعنی فصل های 11 و 17 که جداگانه در مورد توسعه مسکن و گردشگری است، برخی از نکات در خصوص آنها وجود دارد که در ادامه توضیح می دهم. در مورد مسکن اجتماعی تاکنون طرح های متنوعی ارائه شده که برخی از آنها نیز از سوی دولتمردان در ادوار مختلف به مرحله اجرا رسیده است. تمرکز چنین برنامه هایی نیز عمدتا برای اقشار کمتر برخوردار جامعه و دهک های پایین اقتصادی بود. از آن جمله می‌توان به مسکن مهر، مسکن اجتماعی، طرح ملی مسکن و در آخر نیز نهضت ملی مسکن اشاره کرد.
برداشت من از مطالب مندرج در برنامه هفتم توسعه آن است که در این برنامه نیز مانند برنامه های قبلی بحث مهمی مغفول مانده است. در فصل یازدهم این برنامه که مربوط به توسعه مسکن است، همچنان شاهد آن هستیم که ایراد اصلی پا‌برجا مانده؛ یعنی در برنامه مذکور نقش توسعه گر یا Developer به رسمیت شناخته نشده است. این در حالی است که در تمامی دنیا توسعه‌گران ساختمان با قرار گرفتن میان پیمانکاران و دولت، با پذیرفتن نقش اصلی و مادر در فعالیت های اقتصادی بخش مسکن در عمل یک الگوی موفق جهانی را برای رونق عرضه و بهبود تقاضا ایفا کرده اند.
توسعه گرها چه نقشی در بهبود فضای ساخت‌وساز و پیشبرد طرح های ساختمانی دارند و تفاوت کار آنها با شرایط کنونی و مثلا الگوی ساخت یک سازنده یا بساز و بفروش یا انبوه ساز چیست؟
به اعتقاد من همواره باید بین دولت و پیمانکاران، رابط تخصصی وجود داشته باشد که ضمن انجام رسالت اصلی و تخصصی خود مشکلات فرادستی دولت را نیز حل کند. توسعه‌گری در حوزه ساختمان نیازمند فعالان اقتصادی تخصصی است که هم طرح و اجرای کار را انجام می دهند و هم با نظارت پیوسته بر کیفیت کار، نظارت می کند. توسعه‌گران ساختمان یا Developerها در واقع به این سبب که تجربه‌ای چنددهه ای در حوزه پیشبرد طرح های بزرگ ساختمانی دارند با توجه به لزوم حفظ حسن شهرت خود و همچنین لزوم رشد و توسعه روز‌افزون برند تحت مالکیت خود، همواره به دنبال آن هستند تا با ارائه کیفیت و کنترل هزینه ها ضمن به ثمر رساندن یک پروژه به حفظ و حتی بهبود تصویر شرکت خود در آینده نیز اقدام کنند. پس یکی از وظایف مهم توسعه‌گرهای ساختمان، گارانتی کیفیت ساختمان ساخته‌شده است.
نکته قابل تامل دیگر در لزوم به رسمیت شناختن نقش توسعه‌گران ساختمانی این است که بار سنگین تامین مالی در حوزه ساخت پروژه ها از دولت به خود شرکت‌ها و اشخاص حقوقی که توسعه‌گر هستند انتقال پیدا می کند. همین عامل خود یکی از مهم‌ترین چالش هایی است که در بحث پیشبرد پروژه های ساختمانی روی دوش دولت ها قرار داشته است.
توسعه‌گران ساختمان طی دهه های اخیر چه جایگاهی در صنعت مذکور داشته اند؟
در ایران چه قبل از انقلاب و چه بعد از انقلاب تجربیات خوبی در این زمینه داریم. سعی من به عنوان نماینده صنعت ساختمان این است که از این فرصت استفاده کنم تا به سیاستگذاران بگویم که در برنامه هفتم جایگاه توسعه گران در صنعت ساختمان به خوبی دیده نشده است.
برای اینکه جایگاه توسعه گری ساختمان را بهتر بشناسیم لازم است که به تجربه اروپای شرقی پس از جنگ جهانی اول و دوم اشاره کنم. در آن زمان این بخش از قاره اروپا که با تبعات جنگ دست به گریبان بود، پس از پایان درگیری ها ویرانه های وسیعی را در خود جای داد و همین امر باعث شد تا نظر سیاستگذاران به این چالش مهم و تبعاتی که در سال های بعد دامن آنها را می گرفت جلب شود. مسائلی نظیر وسعت این ویرانی ها، جمعیت رو به رشد و نیاز به داشتن مجتمع های مستحکمی که بتواند برای سالیان سال قابل بهره برداری باشند، تصمیم‌گیرندگان را به این سمت سوق داد تا با اتخاذ سیاست های بلندمدت و با استفاده از ظرفیت توسعه گران کار را به پیش ببرند. همین امر سبب شد تا به کارگیری توسعه گران مجرب در این زمینه همراه با استفاده از توانایی معماران توانمند به ساخت پروژه هایی بینجامد که به دلیل صرفه در مقیاس بالا قابلیت اجرا با قیمت تمام‌شده معقول داشتند.
فرمول درستی که برای انجام چنین پروژه هایی در نظر گرفته شد منجر به این شد تا پس از جنگ جهانی دوم شاهد ایجاد ساختمان های با‌کیفیتی باشیم که بیشتر آنها در طول این چند دهه قریب به 80 تا 90 سال به خوبی توانسته اند به فعالیت خود ادامه دهند. در طول این مدت ساخت مسکن های اجتماعی و حمایتی همواره مورد توجه سیاستگذاران در کشورهای پیشرفته بوده و همین امر سبب شده تا پیگیری مداوم آن بر بهبود این فرمول تاثیر بگذارد. اما آنچه همیشه ثابت بوده، وجود توسعه گران ساختمان در انجام پروژه های بزرگ ساختمانی است. بنا بر این تجربه جهانی باید گفت که توسعه‌گران در داخل ایران نیز می‌توانند مانند آنچه گفته شد بار بزرگی را از روی دوش دولت ها بردارند و آنها را در ساخت مسکن در مقیاس وسیع یاری کنند.
در فصل هفدهم از برنامه هفتم توسعه به پروژه های ترکیبی اشاره شده است. به نظر شما با توجه به امکانات عظیمی که پروژه های ترکیبی برای ایجاد چرخه های اقتصادی در مناطق مختلف ایجاد کرده اند، آیا تجربه موجود در اقتصاد جهان می‌تواند برای ایران نیز مفید باشد؟
در واقع شاهکار برنامه هفتم استفاده از پروژه های ترکیبی برای به ثمر رساندن پروژه های گردشگری است. یکی از مسائلی که اقتصاد ایران به‌خصوص در حوزه گردشگری با آن رو به رو بوده، فقدان امنیت اقتصادی در انجام برخی از پروژه هاست. برای مثال در بحث هتل‌سازی همیشه این نگاه مطرح بوده که ایران به عنوان کشوری که در زمینه جذب توریست عملکرد چندان موفقی نداشته است، ممکن است مکان جالبی برای اجرای طرح های توریستی از جمله هتل نباشد. همین نگاه سبب می‌شود تا سرمایه‌گذار احتمالی در این زمینه ریسک هایی را برای انجام این فعالیت سرمایه‌گذاری خود متصور شود. طبیعتا این دیدگاه باعث می‌شود تا هم تامین مالی و هم تداوم فعالیت در صنعت هتلداری سخت باشد. از این رو سرمایه‌گذاران به دنبال تامین مالی از شبکه بانکی می رفتند. در انجام این پروژه ها حتی وام های کم‌بهره ای که برای ارتقای صنعت گردشگری در نظر گرفته می شد چندان کارآیی نداشت. همین امر سبب می شد تا هدف چنین پروژه هایی محقق نشود. یکی از مشکلات مهم این پروژه ها این بود که سازنده آنها نمی‌توانست با پیش‌فروش، بخشی از منابع مالی خود را تامین کند.
بنابر آنچه گفته شد تجربه گذشته ایران در این زمینه چندان مطلوب نبوده است اما در همین زمان کشورهای زیادی نظیر دبی و قطر که در جنوب خلیج فارس واقع هستند توانستند با استفاده از پروژه های ترکیبی عملکرد خوبی در بحث توسعه و شهرسازی داشته باشند. پروژه های ترکیبی پروژه هایی هستند که بخشی از آنها هتل، بخش دیگر واحدهای تجاری و بخش دیگری از آنها واحدهای مسکونی است. موفق بودن چنین پروژه هایی ناشی از آن است که سازنده با پیش‌فروش واحدهای تجاری و مسکونی می‌تواند منابع مالی موردنیاز برای توسعه زیرساخت های گردشگری در پروژه خود نظیر هتل را فراهم کند و از این طریق از شبکه بانکی یا سایر روش های تامین مالی تا حد مطلوبی بی نیاز شود.
همان‌طور که می دانید از حیث ظرفیت هتل های موجود کشور ما در حال حاضر وضعیت چندان مطلوبی نداریم. از این روست که می گویم پروژه های ترکیبی شاهکار برنامه هفتم هستند.
از سوی دیگر توجه به این نکته ضروری است که چیزی در حدود 70درصد جمعیت جهان در نوارهای ساحلی زندگی می کند، این در حالی است که با توجه به وجود ساحل های بسیار زیاد در پهنه جغرافیایی ایران بخش اندکی از مردم در سواحل ایران مشغول به زندگی هستند. اگر بخواهیم نسبت یک و نیم میلیون ساکن سواحل جنوبی ایران را به کل جمعیت در نظر بگیریم از دو درصد فراتر نمی رود. به نظر می‌رسد که اجرای پروژه های ترکیبی و ایجاد ظرفیت زیستی مناسب در سواحل ایران می‌تواند عدم‌تناسب موجود میان آمار جهانی و آمار ساحل‌نشینان داخل ایران را تا حدی کاهش دهد.
برای مثال ایجاد ظرفیت های مناسب در شمال ایران می‌تواند از مسائلی نظیر جنگل‌خواری یا تبدیل زمین های قابل کشت به ویلا جلوگیری کند.
همچنین در جنوب کشور نیز این طرح می‌تواند کارکردهای مهمی داشته باشد. باید به این نکته توجه داشت که اجرای پروژه های بزرگ به‌خصوص پروژه هایی نظیر ساختمان که نیاز به جذب نیروی کار فراوان دارند، سبب می‌شود تا جمعیت نیز به مکان هایی غیر از مرکز انتقال پیدا کند. انتقال و هدایت جمعیت به جنوب ایران یکی از اصولی ترین مسائلی است که به واسطه اجرای پروژه های ترکیبی محقق می‌شود. در کنار اینها می‌توان امکانات تفریحی - توریستی در سواحل نظیر اتوبوس های دریایی و قایق ها را نیز فراهم کرد که خود این امر در کنار مسائلی که پیش‌تر شرح داده شد چرخه اقتصادی جدیدی ایجاد می کند.
همواره یکی از مباحث مهم در زمینه سرمایه‌گذاری، بحث طولانی شدن روند اجرای پروژه و در نتیجه خواب سرمایه است. با توجه به اینکه یکی از معضلات سرمایه‌گذاری در ایران مربوط به زمان‌بر بودن رویه های اداری است، به نظر شما چگونه می‌توان از مزایای برنامه هفتم به‌خصوص در صنعت ساختمان به شکل مناسبی استفاده کرد؟
در بررسی تاثیرات احتمالی برنامه هفتم بر صنعت ساختمان آنچه حائز اهمیت است این است که به‌رغم تمامی محاسن موجود در فصل های گفته‌شده یک مشکل در زمینه اجرای این برنامه ها وجود دارد و آن زمان‌بر بودن آنهاست. در حال حاضر اگرچه همچنان فرصت کافی برای اجرایی شدن قوانین طبق قانون وجود دارد اما اهمیت این مساله تا جایی است که لازم است مسوولان با جدیت بیشتری برای کسب نتیجه و اجرایی شدن سریع این برنامه اقدام کنند. نهایی شدن دستورالعمل ها و آیین‌نامه های اجرایی این قانون می‌تواند تاثیر بسزایی در اجرای مناسب و سریع آن داشته باشد. از این رو مستلزم آن است که مسوولان در این زمینه اقدامات لازم را به عمل بیاورند. اگر دولت واقعا قصد دارد تا سرمایه‌گذاری را در تمام زمینه ها به‌ویژه صنعت ساختمان تسهیل کند باید این نکته را در نظر بگیرد که یکی از مهم‌ترین عوامل موثر بر یک سرمایه‌گذاری بحث زمان است. در شرایطی که دوره اجرای عملیات یک پروژه تا نهایی شدن آن بیش از حد به طول بینجامد، سرمایه‌گذار برای انجام فعالیت اقتصادی انگیزه های لازم را نخواهد داشت.
در صورت جذب سرمایه‌گذار خارجی نمی‌توان مراحل اداری انجام کار را 2 تا 3 سال تداوم داد. اگر قرار باشد سرمایه‌گذار خارجی جذب کنیم نهایتا تمامی مراحل اداری آن باید ظرف پنج تا شش ماه تمام شود. در سایر کشورها نیز فکر نمی کنم که این روند زمانی بیش از سه تا چهار ماه باشد. این بستر، بستر بسیار خوبی است و در حال حاضر ایران ظرفیت های مناسبی برای انجام پروژه های ساختمانی بزرگ‌مقیاس دارد که باید آن را مغتنم بشماریم. ایران ظرفیت های بسیاری نظیر توریسم طبیعت گردی، پزشکی و تفریحی دارد که پرداختن به آنها می‌تواند با جذب مسافرت های داخلی حتی مانع از خروج ارز از کشور شود. هم اکنون در مسافرت های خارج از کشور مقدار قابل‌توجهی ارز هزینه می‌شود که در صورت اجرای پروژه های مناسب می‌توان بخشی از آن را در داخل ایران جذب کرد. برای مثال در شمال کشور به جای آنکه شاهد ایجاد ویلاهای کوچک باشیم می‌توان در یک زمین 20 تا 30هزار متری مجموعه ای بزرگ و بسیار مدرن فراهم کرد که ضمن بهبود کیفیت زندگی، مکان مناسبی برای تفریح ایجاد می کند.
نکته قابل تاملی که برای تحقق نیات و اهداف برنامه هفتم به‌خصوص فصول یاد‌شده حائز اهمیت است، این است که دولتمردان باید با داشتن نگاهی کلان به حوزه گردشگری از کارشناسان و دیدگاه هایی استفاده کنند که صنعت گردشگری در ایران را به عنوان یک صنعت واجد شرایط برای سرمایه‌گذاری و نقش‌آفرینی در سطح بین‌المللی در نظر می‌گیرد. این نکته که ایران دارای استعدادهای فراوانی در جذب گردشگر است می‌تواند کشور را به سمتی رهنمون کند که ضمن توسعه بسترهای جذب گردشگر، از این محل درآمد نیز داشته باشد. اما در صورتی که نگاه کلان و بین‌المللی به صنعت گردشگری نداشته باشیم، باید خود را آماده کنیم تا اجرای برنامه ها نیز آن‌طور که باید با سرعت و کیفیت انجام نشود که در این صورت اجرای پروژه ها با دشواری و مدت زمان زیاد محقق خواهد شد.
با توجه به اینکه در برنامه هفتم دولت موظف به افزایش 330هزار هکتاری در مساحت شهرهاست و چنین تغییری نیاز به آماده‌سازی زمین های خارج از بافت شهری از جهت ارائه خدمات و توسعه زیرساخت دارد، فکر می کنید که تنها تکیه کردن بر این روش برای تامین نیازهای کشور کافی است؟
مصلحت کشور سال هاست که بر افزایش جمعیت است. در همین راستا مدل های مختلفی برای گسترش شهرها وجود دارد که از آن جمله می‌توان به گسترش افقی یا عمودی شهر اشاره کرد. به اعتقاد من می‌توان برای گسترش شهرهای ما به هر دو مدل عمودی و افقی نظر داشت. در برنامه توسعه هفتم به گسترش افقی شهرها اشاره شده و بر همین اساس دولت در نظر دارد تا 330هزار هکتار به مساحت کنونی شهرها بیفزاید. من با چنین امری مخالف نیستم اما نکته‌ای که در این مورد باید به آن توجه داشت، ایجاد زیرساخت و هزینه های بالای آن است. در مواردی شاید حتی نیاز باشد تا مردم برای سکنی گزیدن در برخی مناطق تشویق شوند. البته اینها بخشی از نکات مطرح شده برای گسترش افقی است و نمی‌شود آن را به کلی رد کرد. به نظر من می‌شود با مشخص کردن مناطق و اعطای اختیار به توسعه‌گرها، برای توسعه افقی نیز فضا فراهم کرد.
البته چنین امری به این معنی نیست که ما برای داخل شهرها برنامه‌ای نداشته باشیم. در داخل شهرها نیز زمین های مختلفی وجود دارد که برخلاف خارج از شهر که نیازمند ایجاد زیرساخت است، می‌توان همین حالا در آنها ساخت‌وساز کرد. با اصلاح طرح جامع کلان‌شهرها می‌شود در مناطقی که فضا فراهم باشد، اقدام به بلندمرتبه‌سازی کرد. متاسفانه در کشور ما این دیدگاه وجود دارد که بلندمرتبه‌سازی تنها مربوط به قشر مرفه است. این در حالی است که این شکل از ساخت‌وساز را باید برای همه اقشار یک جامعه مناسب دانست و با تدوین برنامه های شهرسازی درست آن را به شکلی انجام داد که متناسب با نیازهای شهر و مردم آن باشد. در صورت میسر شدن این مهم می‌توان انتظار داشت که همزیستی مناسبی میان اقشار مختلف جامعه شکل بگیرد و مردم با تمامی تفاوت های موجود کنار یکدیگر زندگی کنند. در پایان ذکر این نکته مهم ضروری است که در خصوص بهبود وضعیت شهرسازی دخیل کردن ذی‌نفعان در جریان تصمیم‌گیری لازم است تا هم برای مسائل موجود راه‌حل هایی با دید بلندمدت ارائه کنند و هم کیفیت تصمیم‌گیری را افزایش دهند.
علی محمدی / دنیای اقتصاد --> اخبار مرتبط