تأثیر اجرای مالیات بر عایدی سرمایه بر بازار / سهم 70 درصدی سوداگران در بازار مسکن

سرویس اقتصاد مشرق - بازدهی بالا در بخش مسکن طی دهه‌های گذشته باعث شده تا بخش قابل توجهی از سرمایه‌های کشور به سمت خرید و فروش، سرمایه‌گذاری و ساخت املاک سرازیر شود. یک حساب سرانگشتی گویای آن است که دست کم 85 میلیارد دلار سرمایه در خانه‌های خالی زمین‌گیر شده؛ در حالی که سفته‌بازان و دلالان بازار مسکن سال‌هاست از پرداخت هرگونه مالیات معاف هستند.

بررسی میدانی ما از بنگاه‌های املاک نشان می‌دهد بیشتر معاملات از سوی افرادی است که مسکن را به قصد کسب سود می‌خرند و در واقع سهم متقاضیان مصرفی از افزایش تعداد معاملات مسکن، اکنون قابل‌توجه نیست.

طبق یک قاعده مرسوم، هر گاه قیمت مسکن بالا می‌رود تعداد معاملات نیز بیشتر می‌شود در حالی که توان مالی متقاضیان مصرفی در این زمان کمتر می‌شود و آنها نمی‌توانند مسکن مورد نیاز خود را تهیه کنند، بنابراین افزایش قیمت مسکن با معاملات سوداگری در ارتباط مستقیم است. هر چند نمی‌توان گفت رشد قیمت مسکن به‌صورت صددرصد به‌خاطر سوداگری است اما سهم سوداگری در آن قابل توجه است.

مهمترین اثری که معاملات سوداگری در بازار مسکن دارد رشد بدون ضابطه قیمت است. برخی افراد، دستگاه‌ها و شرکت‌ها مالک بیش از چند ده واحد مسکونی هستند که تقاضای کاذبی را در بازار ایجاد کرده است به این صورت که این افراد، سازمان‌ها، شرکت‌ها یا نهادها با خرید و فروش مکرر ملک بر رشد قیمت در این بازار اثر می‌گذارند.

در ایران برخلاف بسیاری از کشورها، هیچ مالیاتی از معاملات و خرید و فروش مکرر ملک اخذ نمی‌شود به همین دلیل سودآوری معامله مسکن برای مالک تقریباً هیچ هزینه‌ای ندارد، در حالی که در کشورهای دیگر اگر اشخاص بیش از یک ملک را در اختیار داشته باشند یا اقدام به خرید و فروش ملک مازاد کنند ملزم به پرداخت مالیات‌های سنگین هستند که حتی در معامله دوم یا سوم بیش از 70 درصد قیمت را باید مالیات بپردازند.

همین قانون موجب کنترل بازار مسکن در این کشورها شده و افراد معمولاً جز ملک مصرفی، ملک مازاد در اختیار نداشته و در بازار مسکن معاملات مکرری ندارند.

ورود مجلس به یک مشکل زیرساختی

به‌منظور ساماندهی بازارهای غیر مولد و با هدف غیرجذاب شدن معاملات بخش غیر مولد اقتصاد کشور «مالیات عایدی بر سرمایه» در دستور کار مجلس قرار گرفت و پس از سه سال، در 12 اردیبهشت 1402 روند بررسی این طرح پرسروصدا در مجلس به پایان رسید و منتظر اعلام نظر شورای نگهبان درباره مواد طرح مذکور ماند.

تقاضای سوداگرانه در کنار عوامل دیگری مانند رشد نقدینگی، ازجمله عواملی است که موجب نوسانات قیمتی در بازار دارایی‌هایی همچون مسکن، خودرو، طلا و ارز می‌شود. این نوسانات قیمتی با ایجاد نااطمینانی از یکسو و با افزایش قیمت از سوی دیگر موجب اخلال در روند فعالیت‌های اقتصادی شده و تقاضای مصرفی مردم را با مشکل مواجه می‌کند. برای محدودسازی فعالیت‌های سوداگرانه و همچنین رعایت عدالت و حمایت از فعالیت‌های مولد، وضع مالیات بر عایدی سرمایه ضروری است.

مالیات تنظیمی عایدی سرمایه با هدف حل مشکل‌های بیان شده، یکی از پایه‌های مالیاتی است که از دیرباز (بیش از 100 سال) در بسیاری از کشورها اجرایی و در سال 2021 دست‌کم در 142 کشور استفاده شده است و انتظار می‌رود با وضع این مالیات، نوسانات قیمتی ناشی از سوداگری کاهش یابد.

فعالان بازار مسکن می‌گویند وقتی شاهد سوداگری در بازار مسکن و حتی بازارهای غیر مولد دیگر هستیم تصویب طرح مالیات بر عایدی سرمایه و تبدیل آن به قانون ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است. اصلی‌ترین موضوع در برنامه مالیات از عایدی سرمایه ساماندهی بازار مسکن و کاهش یا حتی به صفر رساندن فعالیت‌های سوداگرانه مسکن است. بخصوص که در حال حاضر بر اساس گفته فعالان بازار مسکن تا 70 درصد معاملات مسکن در سال به بخش سرمایه‌ای و تنها 30 درصد معاملات به بخش مصرفی اختصاص دارد.

بستر اجرایی مالیات بر عایدی سرمایه علاوه بر فراهم‌سازی امکان اخذ مالیات بر عایدی سرمایه و کاهش سوداگری، شفافیت اقتصادی و جلوگیری از فرار مالیاتی را نیز به‌دنبال دارد. هدف مالیات بر عایدی سرمایه، جلوگیری از ورود تقاضای کاذب و غیرمصرفی به بازار دارایی است. یعنی افراد صرفاً به خاطر نیاز به استفاده از یک واحد مسکونی، متقاضی خرید مسکن شوند، برای خرید ارز زمانی به بازار مراجعه کنند که نیاز مصرفی و واقعی داشته باشند و برای استفاده خود و خانواده از خودرو، متقاضی خرید خودرو شوند.

شیوه طراحی قانون مالیات بر عایدی سرمایه به‌گونه‌ای است که سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان زیرساخت‌های اجرایی این پایه مالیاتی به حساب می‌آید. بسیاری از کارشناسان اقتصادی معتقدند بدون داشتن بانک اطلاعاتی در این بخش و شناسایی راه‌های فرار مالیاتی از سوی سوداگران مسکن، برنامه‌های مالیاتی در بخش مسکن کارآمدی ندارد. تا زمانی که سامانه املاک و اسکان کشور تکمیل نشود، ممکن است تصویب پایه‌های مالیاتی در این بخش، هنگام اجرا با مشکل مواجه شود.

مالیات بر عایدی مسکن؛ مانع معاملات مکرر

مثلاً در اجرای مالیات بر خانه‌های خالی به دلیل کامل نبودن سامانه املاک و اسکان کشور مشکلاتی بر سر نظام مالیاتی دیده می‌شود. با توجه به مشکلاتی که سامانه اسکان و املاک برای ثبت اطلاعات مالکان واحدهای مسکونی دارد رفع این مشکلات برای اجرای دقیق برنامه مالیات از عایدی سرمایه ضروری است.

به منظور ساماندهی بازار مسکن سیاست‌های مختلفی اجرا می‌شود. افزایش عرضه و تولید مسکن، پرداخت تسهیلات بانکی برای ساخت یا خرید خانه و حمایت از دهک‌های هدف با ساخت مسکن برای آنها بخشی از این سیاست‌ها است، اما کارشناسان حوزه مسکن تأکید می‌کنند در کنار این برنامه، کاهش سوداگری در بازار مسکن تأثیری مستقیم در کنترل قیمت در این بازار دارد.

حتی اجرای برنامه‌ها اگر با برنامه بازدارنده مالیاتی همراه نباشد، اهداف ساخت و تولید مسکن و افزایش عرضه آن را تحت تأثیر قرار می‌دهد و در واقع اثر آن را کم رنگ می‌کند.

در بازار مسکن هر چه معاملات به سمت معاملات مصرفی و در جهت پاسخ به تقاضای واقعی باشد معاملات شفاف و قیمت‌ها نیز به قیمت متعارف نزدیک‌تر خواهد بود.

ابزار مالیاتی در حال حاضر در بیشتر کشورها ابزار کنترلی سوداگری در بازار مسکن است که در کشور ما هنوز اجرا نمی‌شود.

کارشناسان اقتصاد مسکن بزرگترین کارکرد مالیات بر عایدی مسکن را یکی از اصلی ترین موانع بر سر راه سوداگری مسکن از محل معاملات صوری یا معاملات مکرر می‌دانند.

مرکز پژوهش‌های مجلس نیز در گزارشی 5 کارکرد اصلی مالیات بر عایدی سرمایه را در کنار مزایایی چون درآمد زایی برای دولت یا تشویق به فعالیت‌های تولیدی، کاهش انگیزه برای فعالیت‌های سوداگرانه، افزایش عدالت افقی و عمودی (توزیع عادلانه امکانات، خدمات رفاهی و ثروت میان اقشار مختلف) و ارتقای کارآیی نظام مالیاتی عنوان کرده است.

بیش از 70 درصد معاملات مسکن از نوع سوداگری است

ابوالحسن میرعمادی کارشناس بازار مسکن می‌گوید: طی دهه‌های گذشته بازار مسکن تقریبا 10 برابر بیش از سایر دارایی‌های ثابت رشد کرده و بازارهای موازی را پشت سر گذاشته‌است. امروزه مسکن به جای این‌که کالای مصرفی باشد، کالای سرمایه‌ای شده و در این بین واسطه‌ها و دلالان سودهای کلانی به جیب می‌زنند. البته برخی افراد نیز مسکن را برای حفظ ارزش دارایی در برابر تورم خریداری می‌کنند.

میرعمادی با بیان این‌که هم‌اکنون بیش از 70 درصد خرید و فروش‌ها در بازار مسکن از نوع سوداگری است تاکید کرد: مادامی که مالیات بر عایدی سرمایه برای خرید و فروش‌های مکرر کالاهایی مثل طلا، دلار و مسکن وضع نشود نمی‌توان وضعیت موجود را کنترل کرد.

کارشناس اقتصاد مسکن: مالیات بر عایدی مسکن از ایجاد جلوگیری می‌کند

محمود اولاد کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص تأثیر مالیات بر عایدی سرمایه بر بازار مسکن اظهار کرد: در ادبیات اقتصادی موضوعی به نام ابزار کنترل قیمت نیست بلکه ابزارهایی برای توزیع بهینه و تخصیص عادلانه منابع داریم که CGT یکی از آنهاست.

وی افزود: مالیات بر عایدی سرمایه از دو محل می‌تواند وصول شود که یکی از آنها، از محل مالیات با سرجمع درآمد است. از آنجایی که افراد درآمدهای مختلفی از منابع متعددی دارند لذا مالیاتی که گرفته می‌شود تا دولت بتواند خدمات عمومی بهتری بدهد، باید به شکلی باشد تا بهره مندی از خدمات عمومی دولت به صورت عادلانه باشد که مالیات بر مجموع درآمدها از جمله درآمدی که از محل افزایش عایدی سرمایه برای افراد ایجاد می‌شود، یکی از ابزارهای وصول مالیات از افراد با درآمدهای بالا و توزیع عادلانه منابع میان طبقات مختلف جامعه خواهد بود

این کارشناس اقتصادی یادآور شد: منبع دیگری که می‌تواند به عنوان مالیات بر عایدی مطرح شود، «رانت کمیابی» است به این معنا که برخی سرمایه‌ها به خودی خود ایجاد درآمد نمی‌کنند بلکه به دلیل کمیاب و ارزشمند بودن آنهاست که به رانت‌های خاص برای دارندگان این سرمایه‌ها منجر می‌شود؛ مثلاً زمین یکی از ابزارهای ایجاد کننده رانت کمیابی است که سرمایه‌ای محدود و پایان پذیر محسوب می‌شود، طلا و سکه هم جزئی از این دارایی‌ها هستند که مشمول رانت کمیابی می‌شوند.

وی با تأکید بر اینکه زمین مرغوب و قابل بارگذاری مسکونی یا سایر کاربری‌ها محدود است، گفت: در این موارد بحث بهره وری سرمایه مطرح نیست بلکه رشد قیمتی که برای این دارایی‌ها ایجاد می‌شود، از محل کمیاب بودن شأن است لذا این رانت باید کنترل شود که یکی از راه‌های آن، ابزار مالیاتی CGT است.

اولاد ادامه داد: از سوی دیگر باید در هنگام محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه، باید مشخص شود که کدام بخش از افزایش ارزش دارایی‌هایی چون املاک و زمین به دلیل تغییرات اقتصاد کلان و تورم عمومی بوده و چه میزان از این رشد ارزش و قیمت دارایی به خاطر سوداگری بوده است. مثلاً اگر در 3 سال قبل ملکی 2 میلیارد تومان خریداری شد ولی الان به 5 میلیارد تومان رسیده، مطمئناً همه این افزایش قیمت ناشی از رانت کمیابی نیست.

کارشناس اقتصاد مسکن: مالیات بر عایدی سرمایه با مالیات بر معاملات مکرر فرق دارد

مهدی غلامی کارشناس اقتصاد مسکن نیز با بیان اینکه عرضه مسکن باید در اولویت باشد اظهار کرد: در کنار افزایش تولید، باید فعالیت‌های سوداگرانه و مخرب بازار مسکن هم کنترل شود و آنها را از این بازار حذف کنیم به عبارت دیگر بازار مسکن محدود به فعالیت‌هایی شود که یا ساخت و ساز باشد و یا عرضه مسکن در قالب اجاره.

وی ادامه داد: ابزارهای مالیاتی به این فضا کمک می‌کند به خصوص که بازار مسکن در اولویت سرمایه گذاری‌هایی است که فعالیت سوداگری در آنها بیشترین اخلال در اقتصاد خانوار را در پی دارد.

کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه مالیات بر عایدی سرمایه با مالیات بر معاملات مکرر متفاوت است گفت: معاملات مکرر یا معاملات کوتاه مدت با ابزارهای مالیاتی دیگری حذف می‌شود ولی مالیات بر عایدی سرمایه برای آن دسته از سرمایه گذارانی است که می‌خواهند از بازدهی سرمایه خود که همان ملک است، بدون اینکه عرضه‌ای در بازار داشته باشد، بهره مند شوند.

وی تصریح کرد: در مالیات بر عایدی سرمایه باید در خصوص افرادی که معاف از این پایه مالیاتی می‌شوند، دقت‌های لازم شود تا سرمایه گذاری در حوزه ساخت مسکن حذف نشود بلکه سرمایه گذاری ها برای دلالی زمین را هدف قرار دهد.

به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن، سازندگان به همراه خانوارهایی که یک یا حداکثر دو ملک دارند باید از مالیات CGT معاف شوند ولی اگر فردی که املاک متعددی برای سوداگری دارد باید مالیات بدهد.

وی در خصوص اینکه آیا مالیات بر عایدی سرمایه ارجحیت دارد یا مالیات سالانه املاک اظهار کرد: در حال حاضر هم عوارض نوسازی را داریم که شهرداری‌ها سالانه از صاحبان املاک دریافت می‌کنند و می‌تواند همان کارکرد مالیات سالانه بر املاک را داشته باشد اما هدف از آن کنترل فعالیت‌های سوداگرانه در بخش املاک نیست و بیشتر اهداف درآمدزایی برای دولت‌های محلی (شهرداری‌ها) را در پس این عوارض می‌توان مشاهده کرد. ولی مالیات بر عایدی سرمایه کارکرد دیگری دارد و عمدتاً تنظیم گری است؛ مانند مالیات بر خانه‌های خالی.

غلامی بیان کرد: می‌توان کارکرد عوارض نوسازی را به مالیات سالانه تغییر داد ولی با توجه به حساسیت آن، در اجرا با مشکلات زیادی مواجه می‌شود؛ بسیاری از افراد صاحب املاک حاضر نیستند همه ساله ارقام بزرگی به عنوان مالیات سالانه املاک پرداخت کنند.

اگرچه به خاطر برخی ابهامات و ایرادات شورای نگهبان به طرح «مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی»، این طرح به مجلس برگشت داده شده تا در صورت اعمال اصلاحات، مجدداً مورد بررسی قرار گیرد اما ابهامات اعلام شده، ناظر به مواردی غیر از معاملات مسکن هستند و به نظر می رسد با این اوصاف، باید منتظر اجرای هرچه سریعتر این طرح مهم و موثر بود.