تحولی در معاملات ملکی؛ هر آنچه باید در مورد قانون الزام بدانید

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به تحول در معاملات ملکی، توضیحاتی درباره قانون الزام ارائه داد.

به گزارش خبرنگار مهر، در نظام حقوقی ایران، ثبت رسمی معاملات ملکی همواره یکی از مهم‌ترین ابزارهای تضمین و تثبیت مالکیت و پیشگیری از دعاوی حقوقی بوده است. با این حال، تا پیش از تصویب قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، بخش قابل توجهی از معاملات ملکی به‌صورت عادی و بدون ثبت رسمی انجام می‌گرفت که زمینه‌ساز بروز فساد، کلاهبرداری، پولشویی و تضییع حقوق شهروندان بود.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات که با هدف شفاف‌سازی بازار املاک، جلوگیری از فساد، حفظ امنیت معاملات و حمایت از حقوق مردم تصویب شده، از جمله طرح‌های تحول‌آفرین در حوزه حقوقی و ثبتی کشور است. سازمان ثبت اسناد و املاک به عنوان نهاد محوری اجرای این قانون، از همان ابتدای ابلاغ آن اقدامات گسترده‌ای را در دستور کار قرار داده است.

اجرای این قانون، گامی اساسی در جهت حاکمیت قانون، حفظ حقوق مالکیت، کاهش پرونده‌های قضائی و ارتقا امنیت اقتصادی کشور به‌شمار می‌آید. با این وجود، اجرای آن نیازمند همکاری نهادهای مختلف، آموزش عمومی و توسعه زیرساخت‌های فنی و حقوقی است که همچنان در حال پیگیری و تکمیل است.

در همین راستا، گفتگویی تفصیلی با اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام داده‌ایم که مشروح آن در ادامه آمده است.

درباره روند اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات و اقدامات ابتدایی سازمان ثبت توضیح دهید.

قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات» در تاریخ 26 اردیبهشت 1403 به تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید. این قانون نیازمند تدوین 14 آئین‌نامه اجرایی است. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که به‌عنوان محور اصلی اجرای این قانون شناخته شده، بلافاصله پس از تصویب، اجرای آن را در دستور کار قرار داد. با تدبیر رئیس محترم قوه قضائیه، شورای راهبری قانون الزام به ریاست معاون اول قوه تشکیل و با تشکیل جلسات هفتگی با حضور نمایندگان همه دستگاه‌هایی که مسئولیتی برای اجرای این قانون برای آنها مشخص شده بود بر نحوه اجرای این قانون نظارت دقیقی اعمال شد.

برای هماهنگی بین دستگاه‌های مختلف، آیا سازوکار مشخصی تعریف شده است؟

بله؛ ریاست محترم قوه قضائیه برای تسهیل اجرای قانون، «شورای راهبری قانون الزام» را تشکیل داد. این شورا با ریاست حجت‌الاسلام حمزه خلیلی، معاون اول قوه قضائیه و حضور نمایندگان سازمان ثبت، معاونت راهبردی قوه قضائیه، معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم، معاونت حقوقی و امور مجلس، سازمان بازرسی کشور، وزارت راه و شهرسازی، وزارت صمت، مرکز آمار و فناوری قوه قضائیه، اتحادیه مشاورین املاک به‌صورت هفتگی، هر شنبه تشکیل جلسه می‌دهدو تاکنون 41 جلسه برگزار شده و 249 مصوبه در این شورا تصویب شده که در حال پیگیری و اجرا در سراسر کشور هستند.

سازمان ثبت در زمینه زیرساخت‌های فنی چه اقداماتی انجام داده است؟

یکی از نخستین و مهم‌ترین اقدامات ما، برقراری اتصال مشاوران املاک به «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» از طریق سکوهای کاتب و خودنویس بود. این سامانه همان سیستمی است که دفاتر اسناد رسمی برای بررسی وضعیت مالکیت و بازداشت ملک استفاده می‌کنند. این اتصال در تاریخ 15 مرداد 1403 یعنی تنها یک ماه و 12 روز پس از لازم‌الاجرا شدن قانون برقرار شد.

چه تعداد از مشاوران املاک به این سامانه متصل شده‌اند؟

تاکنون بیش از 123 هزار مشاور املاک از مجموع 147,534 مشاور معرفی‌شده توسط وزارت صمت به سامانه کاتب متصل شده‌اند. این عدد معادل حدود 84 درصد است. البته اگر غیرفعال بودن برخی مشاوران املاک دارای پروانه صنفی را در نظر بگیریم، می‌توان گفت درصد اتصال فعالین بازار املاک عدد بیشتری محاسبه می‌شود.

قانون الزام چه مواردی را برای ثبت رسمی اجباری کرده است؟

طبق ماده 1 قانون الزام، تمامی اعمال حقوقی باید به‌صورت رسمی ثبت شوند. تنها استثنا، قراردادهای اجاره کمتر از دو سال است که الزامی به ثبت رسمی ندارندو ثبت رسمی قراردادهای اجاره کمتر از دو سال، اختیاری است. لذا گرچه ثبت رسمی قراردادهای اجاره نیز بر قراردادهای عادی اجاره مزیت دارد ولی در این زمینه اختیار با مردم است که به شکل رسمی یا عادی قرارداد ببندند.

برای اطلاع‌رسانی به مردم چه تدبیری اندیشیده‌اید؟

از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون، صدور اسناد زردرنگ متوقف شده و اسناد حدنگار سبزرنگ جایگزین آن شده‌اند. این تغییر ظاهری به شهروندان کمک می‌کند تا بدانند ملک مورد نظر تحت شمول قانون الزام قرار دارد و باید معاملات مربوط به آن را به‌صورت رسمی ثبت کنند. همچنین، مطابق تبصره 4 ماده 1 قانون، تمام اسناد مالکیتی که از 3 تیر 1403 به بعد صادر شده‌اند، مشمول الزامات ثبت رسمی هستند؛ حتی اگر سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی راه‌اندازی نشده باشد.

آیا اجرای این قانون در کاهش پرونده‌های قضائی مؤثر خواهد بود؟

قطعاً. اجرای قانون الزام، گام بلندی در جهت کاهش حجم پرونده‌های حقوقی و کیفری در محاکم است. بسیاری از دعاوی حقوقی به‌دلیل فقدان سند رسمی ایجاد می‌شوند. با اجرای کامل این قانون، ضمن کاهش زمینه‌های کلاهبرداری، جعل، فروش مال غیر و پولشویی، حقوق مردم و امنیت قضائی معاملات نیز بهتر تضمین می‌شود.

خوشبختانه همکاری دستگاه‌هایی مانند سازمان امور مالیاتی و تأمین اجتماعی بسیار خوب بوده است. جلسات منظم شورای راهبری نیز نشان از عزم جدی قوه قضائیه و نهادهای مختلف برای اجرای مؤثر قانون دارد. ما همچنان در حال توسعه هماهنگی‌ها و نظارت بر اجرای مصوبات هستیم.

همان‌طور که پیش‌تر اشاره کردید، مشاوران املاک نقشی اساسی در اجرای قانون الزام ثبت رسمی معاملات دارند. لطفاً درباره جایگاه دقیق آن‌ها در فرآیندهای جدید توضیح دهید.

در فرآیند جدید اجرای قانون، نقش مشاوران املاک نه‌تنها حذف نشده بلکه حفظ و تقویت شده است، اما این نقش اکنون با الزامات قانونی مشخصی همراه است. به‌طور خاص، اگر ملکی دارای سند حدنگار سبزرنگ جدید باشد، مشاوران املاک موظفند پیش‌نویس قرارداد را در سامانه «کاتب» یا «خودنویس» ثبت کنند. این پیش‌نویس، شامل مشخصات طرفین، مشخصات ملک و مبلغ توافق‌شده است اما اثر حقوقی قرارداد را ندارد و صرفاً مقدمه‌ای برای ثبت رسمی قرارداد در دفتر اسناد رسمی است. همچنین تأکید می‌شود که در این مرحله، هیچ‌گونه وجه نقد، چک یا اسناد و مدارک ملک نباید بین طرفین رد و بدل شود.

اگر طرفین پس از ثبت پیش‌نویس اقدامی نکنند، چه اتفاقی می‌افتد؟

اگر ظرف پنج روز از تاریخ ثبت پیش‌نویس قرارداد در سامانه، طرفین برای تنظیم سند رسمی به دفتر اسناد رسمی مراجعه نکنند، آن پیش‌نویس به‌صورت خودکار از سامانه حذف خواهد شد و یا حتی زودتر از 5 روز مزبور هریک از طرفین معامله در صورت انصراف از انجام معامله می‌توانند حذف پیش‌نویس قرارداد از روی سامانه را به مشاور املاک اعلام کنند.

نوع دیگری از قراردادها نیز مطرح شده‌اند؛ «قراردادهای متحدالشکل و یکسان» درباره این قراردادها هم توضیح دهید.

قراردادهای یکسان که در تبصره 2 ماده 3 قانون الزام پیش بینی شده‌اند، قراردادهای متحدالشکلی هستند که امکان کاهش یا افزایش شروط در آنها وجود ندارد و 14 نوع قرارداد یکسان که به تأیید معاونت حقوقی و امور مجلس قوه قضائیه رسیده و غیرقابل ویرایش هستند در سامانه بارگذاری شده‌اند. اگر طرفین تمایل به درج شروط خاص داشته باشند، باید مستقیماً به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و اگر طرفین معامله در بنگاه مشاور املاک نسبت به ثبت یکی از قراردادهای یکسان اقدام کنند از تاریخ تنظیم قرارداد ظرف مدت سه ماه باید برای ادامه فرآیند و رفع محدودیت به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

عملکرد سامانه کاتب تا این لحظه چگونه بوده است؟

از 15 مرداد ماه مشاورین املاک برای تنظیم پیش‌نویس قرارداد به سامانه کاتب و خودنویس متصل شدند و تاکنون تعداد 555675 فقره پیش‌نویس قرارداد توسط مشاورین املاک در سامانه‌های مزبور ثبت و تعداد 46485 فقره از پیش‌نویس‌های مزبور جهت ثبت رسمی معامله به دفاتر اسناد رسمی ارسال شده‌اند همچنین از 6 اردیبهشت سال جاری، کلیه مشاوران املاک کشور امکان تنظیم قراردادهای یکسان در سامانه «کاتب» را یافته‌اند و بر اساس آخرین آمار تا 17 خرداد سال جاری، بیش از 75 هزار قرارداد متحدالشکل از طریق مشاورین املاک در این سامانه ثبت شده و بیش از 23 هزار مشاور املاک در این فرآیند فعال بوده‌اند. عمده این قراردادها، مربوط به اجاره‌نامه‌های مسکونی هستند.

درباره تفاوت اجاره‌نامه‌های کمتر و بیشتر از دو سال چه باید دانست؟

ثبت رسمی قراردادهای اجاره کمتر از دو سال، طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، الزامی نیست و ثبت آن‌ها به صورت رسمی، اختیاری است. اما در صورتی که مدت اجاره به بیش از دو سال افزایش یابد، ثبت رسمی آن الزامی خواهد بود.

هزینه تنظیم رسمی اجاره‌نامه چگونه محاسبه می‌شود؟

این هزینه بر اساس مجموع اجاره سالانه و مبلغ ودیعه محاسبه می‌شود و درصدی به‌عنوان «حق الثبت» دریافت می‌شود. البته مالیاتی در این فرآیند لحاظ نمی‌شود و این هزینه صرفاً مربوط به حق الثبت دولتی و حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی است.

برخی منتقدان می‌گویند این فرآیند دو مرحله‌ای باعث افزایش هزینه برای مردم می‌شود. پاسخ شما چیست؟

نقش مشاوران املاک یک نقش واسطه‌ای و تخصصی است که در عرف بازار جایگاه مهمی دارد. آن‌ها ملک را معرفی، قیمت‌گذاری و درباره جزئیات فنی اطلاع‌رسانی می‌کنند همچنین مذاکرات اولیه طرفین و توافقات توسط مشاورین املاک به عمل می‌آید.

بنابراین حذف آن‌ها نه ممکن است و نه منطقی و قبل از قانون الزام نیز مردم ابتدا به مشاور املاک مراجعه و مبایعه‌نامه عادی تنظیم می‌نمودند و حق‌الزحمه مشاور املاک را پرداخت می‌کردند و سپس اگر ملک دارای سند مالکیت بود برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه مراجعه می‌نمودند که در اجرای قانون الزام، فرآیند نحوه اقدامات مشاورین املاک تغییر نموده و هزینه‌ای به معاملات اضافه نشده است با این حال، اگر توافقات اولیه بین اشخاص حاصل شده باشد، می‌توانند برای ثبت رسمی معامله مستقیماً به دفترخانه مراجعه کنند و الزامی به تنظیم پیش‌نویس قرارداد یا قرارداد متحدالشکل وجود ندارد.

تفاوت مهم میان پیش‌نویس قرارداد و قرارداد متحدالشکل چیست؟

قراردادهای متحدالشکل یا یکسان آثار حقوقی قرارداد را دارا هستند و مطابق مندرجات قرارداد، الزام‌آورند ولی برای اینکه ثبت رسمی شوند و سند رسمی محسوب گردند باید طرفین معامله ظرف سه ماه از تاریخ ثبت قرارداد یکسان به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند اما پیش‌نویس قرارداد صرفاً ثبت اولیه اطلاعات و توافقات طرفین است و اثر حقوقی قرارداد را ندارد. اگر ظرف پنج روز پس از ثبت پیش‌نویس، اقدام به ثبت رسمی در دفترخانه نشود، آن اطلاعات از سامانه حذف می‌شود لذا تأکید شده که در مرحله پیش‌نویس قرارداد، هیچ مبلغی بین طرفین رد و بدل نشود.

پیش از این قانون، چه مشکلاتی در معاملات ملکی وجود داشت؟

پیش از اجرای این قانون، مشاوران املاک امکان استعلام وضعیت اسناد مالکیت را نداشتند. در نتیجه، معاملات با سند جعلی یا املاک بازداشتی و در رهن، امکانپذیر بود از طرفی ممکن بود معاملات معارض صورت پذیرد یعنی یک ملک به چند نفر با سند عادی فروخته شود یا پس از انجام معامله و پرداخت قیمت کامل ملک توسط خریدار، فروشنده از تنظیم سند رسمی و انتقال ملک در دفترخانه خودداری کند که این موضوعات منجر به دعاوی متعدد می‌شد. اما با ثبت رسمی معاملات در دفاتر اسناد رسمی که می‌تواند به صورت مستقیم یا دو مرحله‌ای (ثبت پیش‌نویس قرارداد در بنگاه مشاور املاک سپس مراجعه به دفتر اسناد رسمی یا ثبت قرارداد یکسان در بنگاه مشاور املاک سپس مراجعه به دفتر اسناد رسمی) به عمل آید، این تخلفات به شکل محسوسی کاهش خواهد یافت.

درباره وضعیت اسناد مالکیت موجود در کشور توضیحی می‌دهید؟

سه نوع سند مالکیت در اختیار مردم است: سند سبز حدنگار (پس از 3 تیر 1403 صادر شده‌اند و مشمول قانون الزام هستند)، سند حد نگار زرد یا آجری رنگ و دسته سوم اسناد مالکیت دفترچه‌ای که طبق قانون جامع حدنگار باید به اسناد مالکیت حدنگار تبدیل شوند. پس از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام، تاکنون بیش از 4.5 میلیون سند مالکیت تک برگ سبز در کشور صادر شده که نشان‌دهنده اجرای موفق قانون است.

درباره سامانه ماده 10 قانون الزام چه برنامه‌ای در پیش دارید؟

سامانه مربوط به ماده 10 اکنون در مراحل نهایی آماده‌سازی است. دو آئین‌نامه مهم مرتبط با این ماده در مراحل نهایی تصویب قرار دارند و پیش‌بینی می‌شود این سامانه به‌زودی فعال شود.

پس از راه‌اندازی این سامانه، کسانی که سند مالکیت رسمی ندارند چه باید بکنند؟

طبق دستور ریاست قوه قضائیه، راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی در روزنامه رسمی اعلان می‌گردد و پس از راه اندازی این سامانه، هر شخصی که مدعی مالکیت عین یا منافع بیش از دو سال ملکی می‌باشد که آن ملک فاقد سند مالکیت است موظف است ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه، ادعای مالکیت یا حقوق دیگر خود نسبت به ملک مزبور را در این سامانه ثبت کند.

افرادی که مدعی مالکیت ملکی هستند، باید مستندات خود را که می‌تواند شامل قولنامه، مبایعه‌نامه عادی، تقسیم‌نامه، هبه‌نامه، گواهی انحصار وراثت و امثال آن باشد، در سامانه بارگذاری کنند. علاوه بر این مدارک، ارائه و درج نقشه دارای مختصات جغرافیایی دقیق ملک که تحت سامانه شمیم تهیه شده نیز الزامی است.

در خصوص اتصال سکوهای دیجیتال به سامانه ثبت رسمی چه اقداماتی انجام شده است؟

در حال حاضر سکوی «خودنویس» که متعلق به وزارت راه و شهرسازی است به سامانه ثبت الکترونیک اسناد متصل گردیده و مشاورین املاک در سکوی خودنویس نیز امکان ثبت پیش‌نویس قرارداد را دارند همچنین سرویس قرارداد یکسان نیز به این سکو ارائه شده و تاکنون بیش از 3100 پیش‌نویس قرارداد در خودنویس به ثبت رسیده است.

جهت فراهم نمودن دسترسی سکوهای دولتی و خصوصی دارای مجوز، تاکنون بیش از 15 جلسه تخصصی در خصوص تدوین شیوه نامه اجرای این ماده توسط دفتر توسعه سامانه‌ها برگزار گردید و الزامات فنی به طور مفصل مورد بررسی قرار گرفت و نهایتاً پیش‌نویس اولیه در تاریخ 27 اردیبهشت ماه سال جاری به مرکز آمار و فناوری قوه قضائیه ارسال شده است همچنین یک جلسه معارفه و بررسی اولیه در تاریخ 10 اردیبهشت با حضور معاونت علمی تحقیقاتی ریاست جمهوری و پلتفرم‌های منتخب در سازمان ثبت برگزار شده است.

همچنین نشست تخصصی با حضور مشاور وزیر ارتباطات در تاریخ 18 خرداد ماه با مدیران پلتفرم‌های دیجیتال برگزار و در خصوص تبیین نحوه اتصال پلتفرم‌های فضای مجازی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد و ارائه دسترسی‌های قانونی، بررسی و تبادل نظر گردید. زیر ساخت‌های قانونی و فنی برای اتصال سکوها به سامانه سازمان ثبت فراهم شده است و یکی از شروط اصلی برای اتصال پلتفرم‌ها به سامانه‌های سازمان ثبت، دریافت پروانه کسب از اتحادیه کشوری کسب و کارهای مجازی است همچنین اتصال هر سکو به سامانه‌های سازمان ثبت منوط به رعایت الزامات امنیتی و اخذ سرویس‌های احراز هویت از سازمان ثبت احوال، تشخیص و احراز هویت مشاور املاک از وزرات صمت و اهلیت از قوه قضائیه است.

اخیراً برخی دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران ادعا کرده‌اند که سامانه «کاتب» متعلق به کانون است. موضع رسمی سازمان ثبت در این باره چیست؟

سامانه «کاتب» یک درگاه مرکزی برای ارائه خدمات ثبتی به اشخاص حقیقی و حقوقی در بستر الکترونیک است و برخلاف تصور، صرفاً محدود به دفاتر اسناد رسمی نیست. این سامانه به مجموعه‌ای از سامانه‌های حاکمیتی مانند اجرای اسناد رسمی، سامانه ثبت الکترونیک اسناد، ثبت شرکت‌ها، ممنوع‌الخروجی و پایگاه املاک متصل است. اتصال به این سامانه‌ها از طریق سکوی کاتب صورت می‌گیرد تا دسترسی ایمن، مدیریت‌شده و غیرمستقیم به این پایگاه‌ها فراهم شود.

با توجه به سرمایه‌گذاری برخی دفاتر در توسعه کاتب، آیا می‌توانند ادعایی در مالکیت آن داشته باشند؟

خیر، مالکیت سامانه «کاتب» متعلق به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است و در این زمینه هیچ تردیدی وجود ندارد. حتی اگر دفاتر اسناد رسمی در برخی بخش‌ها برای ارتقا و بهبود خدمات ارائه شده از طرف سازمان ثبت به دفاتر اسناد رسمی، سرمایه‌گذاری کرده باشند، این مشارکت به‌معنای تملک یا حق مالکیت در سامانه نیست. تمامی داده‌ها و بانک‌های اطلاعاتی این سامانه نیز به‌طور کامل تحت نظارت و اختیار سازمان ثبت قرار دارد.

برخی کاربران به وجود گزینه‌ای با عنوان «معاملات خارج از شمول» در سامانه کاتب اشاره کرده‌اند، آیا این با قانون الزام ثبت رسمی در تضاد نیست؟

متأسفانه درک نادرستی از قانون در این باره شکل گرفته است. مطابق قانون الزام، برای املاک دارای سند مالکیت حدنگار سبز رنگ که مشمول ماده 1 قانون الزام هستند، در صورت مراجعه طرفین به مشاورین املاک، ثبت پیش‌نویس قرارداد و یا ثبت قرارداد یکسان در هنگام انجام معامله در بنگاه‌های مشاوران املاک و سپس تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی، ضروری و الزامی است ولی ثبت پیش‌نویس قرارداد یا ثبت قرارداد یکسان و سپس تنظیم سند رسمی در دفترخانه برای املاک دارای سایر اسناد مالکیت (اسناد مالکیت حدنگار زردرنگ یا اسناد مالکیت دفترچه‌ای) در حال حاضر اختیاری است و منظور از معاملات خارج از شمول، معاملات مربوط به املاک دارای سند مالکیت حدنگار زرد رنگ و دفترچه‌ای است. آیا سامانه کاتب امکان تشخیص نوع سند مالکیت را دارد؟

بله، سامانه کاتب به‌صورت دقیق می‌تواند نوع سند مالکیت را با توجه به تاریخ صدور سند شناسایی کند. بنابراین امکان ندارد که معامله‌ای عادی روی سند مالکیت مشمول قانون الزام (یعنی سند مالکیت تک برگ سبزرنگ که بعد از 3 تیر 1403 صادر شده) در سامانه ثبت شود. اگر چنین موردی مشاهده شود، سازمان ثبت آمادگی رسیدگی فوری را دارد.

برخی کاربران فضای مجازی سامانه کاتب را انحصاری و محدود به دفاتر می‌دانند. نظر شما چیست؟

این تصور نادرست است. کاتب نه تنها انحصاری نیست، بلکه زیرساخت رسمی و قانونی سازمان ثبت برای ارائه خدمات عمومی به مردم است. همان‌طور که سامانه «خودنویس» متعلق به وزارت راه و شهرسازی به‌صورت رسمی فعال است، سامانه کاتب نیز درگاه رسمی سازمان ثبت تلقی می‌شود.

آیا سایر سکوهای دیجیتال هم می‌توانند به این سامانه متصل شوند؟

بر اساس تبصره 2 ماده 3 قانون الزام و ماده 26 آئین‌نامه اجرایی، سکوهای دیجیتال ملکی بخش خصوصی نیز می‌توانند به سامانه‌های سازمان ثبت متصل شوند، به‌شرط رعایت الزامات فنی و امنیتی تدوین‌شده. پیش‌نویس سند الزامات اتصال تهیه شده و در حال نهایی‌سازی است. اخیراً جلسه‌ای با حضور معاونت حقوقی قوه قضائیه، مرکز آمار و فناوری قوه و معاونت علمی ریاست جمهوری برگزار شده و سکوهایی که این الزامات را رعایت کنند، به سامانه سازمان ثبت متصل خواهند شد.

سازمان ثبت تا چه اندازه در اجرای قانون الزام ثبت رسمی معاملات موفق بوده است؟

علیرغم برخی انتقادات مبنی بر عدم اجرای کامل قانون الزام ثبت رسمی، سازمان ثبت اعلام می‌نماید که اقدامات خود را حتی پیش از موعد قانونی آغاز کرده است. مطابق قانون، مهلت یک‌ساله برای اجرای کامل الزامات تا 3 تیرماه 1404 است، اما از 15 مرداد سال گذشته، امکان تنظیم پیش‌نویس قرارداد برای مشاوران املاک فراهم شده است. همچنین از 6 اردیبهشت امسال، کلیه مشاوران املاک دارای پروانه صنفی به ثبت قرارداد یکسان نیز دسترسی یافته‌اند.

در خصوص راه اندازی خود کاربری قراردادهای یکسان نیز زیرساخت‌های فنی آماده است. با این حال، به‌دلیل نیاز به زیرساخت‌هایی خارج از سازمان ثبت مانند حساب امانی و واسط تحت نظر بانک مرکزی (برای معاملات خود کاربری)، بخشی از روند اجرای خود کاربری قراردادهای یکسان به تأخیر افتاده است. همچنین برای انجام استعلامات لازم به صورت برخط در هنگام ثبت معاملات از شهرداری‌ها، دهیاری‌ها، اقدامات فنی در جریان است و شهرداری مشهد به‌عنوان پایلوت این پروژه انتخاب شده است.

همکاری سایر دستگاه‌ها در اجرای این قانون چگونه بوده است؟

خوشبختانه برخی از دستگاه‌ها همکاری مطلوبی با سازمان ثبت داشته اند از جمله سازمان امور مالیاتی و سازمان تأمین اجتماعی که سرویس‌های بین این دستگاه‌ها و سامانه سازمان ثبت برقرار شده است و در خصوص سایر دستگاه‌ها نیز تعاملات خوبی داریم و جلسات شورای راهبری قانون الزام، به ریاست معاون محترم اول قوه قضائیه، آقای خلیلی، به‌صورت منظم برگزار می‌شود و دستگاه‌های مرتبط، موظف به ارائه گزارش هفتگی از اقدامات خود هستند.

آماری از قراردادهای یکسان ثبت‌شده دارید؟

تا این لحظه، بیش از 77 هزار قرارداد یکسان در سامانه کاتب توسط مشاورین املاک ثبت شده‌اند. این آمار قابل‌توجه است و نشان‌دهنده پیشرفت محسوسی در اجرای قانون است. برای فرهنگ‌سازی نیز از طریق رسانه‌ها، حضور مستمر مسئولین سازمان در صدا و سیمای ملی و اقناع عمومی تلاش زیادی شده است.

نقش مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی در معاملات چگونه تفکیک می‌شود؟

مشاوران املاک، معرف طرفین معامله و واسطه مذاکرات و توافقات اولیه هستند و بابت این خدمات، مستحق دریافت حق‌الزحمه قانونی طبق تعرفه مشخص شده توسط وزارت صمت هستند و البته در تبصره یک ماده 3 قانون الزام مقرر شده تعرفه جدید مشاورین املاک طبق آئین نامه‌ای مشخص و تعیین گردد. اما ثبت رسمی معامله فقط در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود یعنی در صورت مراجعه اشخاص به مشاورین املاک و ثبت پیش‌نویس قرارداد یا یکی از قراردادهای یکسان، طرفین معامله در ادامه باید حتماً به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

نگرانی‌هایی درباره عملکرد برخی بنگاه‌ها مطرح شده است. سازمان ثبت چه اقدامی دارد؟

متأسفانه شاید در گذشته تعداد اندکی از مشاورین املاک که شاید پروانه صنفی هم نداشته باشند با قراردادهای غیراصولی و فقدان دانش حقوقی لازم، موجب ورود ضرر به مردم شده‌اند. البته افراد شایسته و با تحصیلات حقوقی هم در این صنف کم نیستند و در اجرای قانون الزام اتحادیه مشاورین املاک همکاری زیادی با سازمان ثبت داشته اند و باید از مشاورین املاکی که به خوبی وظیفه خود را انجام می‌دهند و قانون را رعایت می‌کنند، صمیمانه تشکر کنم. پیشنهاد ما رتبه بندی مشاوران املاک بوده تا بر اساس نظام رتبه بندی، مشاورین با دانش بیشتر و صحیح العمل شناسایی و تشویق شوند.

آیا امکان انجام معاملات بدون حضور در دفترخانه و فقط به‌صورت الکترونیکی وجود دارد؟

در تئوری، امکان معاملات الکترونیکی مطرح است اما در عمل، این معاملات در کشور ما با ملاحظاتی جدی مواجه است. در برخی کشورها، سقف محدودی برای این نوع معاملات تعیین شده، اما در ایران، به‌دلیل ساختار حقوقی، پیچیدگی مالکیت و امکان سوءاستفاده، لزوم احراز اهلیت، لزوم احراز قصد طرفین معامله و... این امر امکانپذیر نیست و تعریف سند رسمی در ماده 1287 قانون مدنی مشخص است. نمی‌توان صرفاً با ورود یک رمز در سامانه، قصد طرف معامله را احراز کرد.

احراز عدم اکراه و اجبار شخص در انجام معامله در صلاحیت سردفتر اسناد رسمی است و ثبت الکترونیک قراردادهای یکسان توسط مشاورین املاک یا به صورت خود کاربری صرفاً مرحله اول تنظیم قرارداد است و برای آنکه این قرار داد، سند رسمی تلقی شود مستلزم حضور طرفین معامله ظرف سه ماه از تاریخ تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی برای ادامه فرآیند است. مردم باید بدانند که ثبت رسمی معاملات در دفترخانه، مطمئن‌ترین راه برای حفظ حقوق و پیشگیری از تضییع اموال است؛ به‌ویژه در معاملات اموال غیر منقول.