تراکمِ جایگزین راه‌حل مسأله بافت فرسوده تهران / چرا بافت فرسوده شهری نوسازی نمی‌شود
به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، هویت تاریخی هر شهری در بافتهای سنتی و کهن آن نمود پیدا میکند، در این میان بافتهای فرسوده، جزئی از پیکره شهرهاست و دارای ارزش‌های کالبدی، عملکردی و اقتصادی است.
مفهوم محله با اتکا به نیازهای زمانه و جایگاه فرهنگی تاریخی محلات می‌تواند از یک سو سبب حفظ نظام اجتماعی اقتصادی محلات تاریخی شهرها و به دنبال آن جلوگیری از نابود ساختار کالبدی شود و از سوی دیگر، سبب شکل‌گیری مفهوم محله در بافتهای توسعه یافته شهری شود.
با وجود اهمیت تاکید شده، عملکرد نامطلوب و نابرابر مدیریت شهری در گذشته در ارائه خدمات و امکانات بر وخامت اوضاع کنونی افزوده و این بافت‌ها را به فضاهای مسئله‌دار شهری تبدیل کرده است.
در این راستا به منظور بررسی دلایل ناکارآمدی نوسازی و بهسازی بافت و فرسوده و رسیدن به مدل برتر در این حوزه به سراغ علی محمد ابراهیمی، کارشناس توسعه شهری رفتیم تا با وی به گفت‌وگو بنشینیم.
مشروح این گفت و‌گو به شرح ذیل است:
*3.2 هزار هکتار بافت فرسوده در شهر تهران وجود دارد
فارس: به نظر شما آیا رویکرد توجه به ساخت مسکن در حوزه شهری می‌تواند منتهی به حل مشکلات ایجاد شده شود؟
ابراهیمی: رکورد جریان تولید مسکن در شهر تهران طی سالیان اخیر از یک طرف و همزمان وجود بیش 3.2 هزار هکتار بافت فرسوده در مناطق 22 گانه که دربرگیرنده حداقل 18 درصد از جمعیت شهر است، از طرف دیگر موجب شده تا اندیشمندان، سیاست‌گذاران و مدیران شهری به این مناطق به چشم فرصتی یگانه برای رونق تولید بنگرند که نه تنها منجر به افزایش پایداری کالبدی شهر میشود بلکه جریان ساخت و ساز در پایتخت را افزایش داده و به تبع آن جریان نقدینگی در شهر نیز سرعت بیشتری گرفته و منجر به رونق سایر بخش‌های اقتصادی شهر شود.
البته باید گفت، توامان با فرصت‌انگاری اینگونه بافت‌ها به عنوان محرک توسعه جریان تولید مسکن در شهر که به وضوح امری مطلوب است، نوع مواجهه و احیانا مداخله نیز مستقیما بر موفقیتِ پیامدهایِ مدنظر از جمله تحریک جریان تولید مسکن به صورت نفیا یا اثباتا اثرگذار است.
فارس: مسئله مواجهات را که مطرح می‌کنید، دقیقا از چه موضوعی صحبت می‌کنید، یعنی منظور شما از مواجهات به چه معناست؟
ابراهیمی: مواجهات مذکور در قالب شیوه‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های تعریف شده‌ای طراحی و اجرا میشوند که توسط شهرداری و وزرات راه و شهرسازی و متکی بر طرح تفصیلی شهر صورت‌بندی شده‌اند. فارغ از میزان امکان‌پذیری و قابلیت تحقق، پیامدهای منطقی اجرای چنین برنامه‌های چالش‌هایی را برمی‌انگیزد. روندها و نتایج تجربه‌شده اینگونه مواجهات فارغ از میزان وفاداری آن‌ها به شیوه‌نامه‌های اجرایی نیز تاحد قابل توجهی حاکی از عدم تحقق اهداف برنامه‌ریزی‌شده است به نحوی که در کوتاه‌مدت و چشمانداز آینده بایستی رشدِ اینگونه بافت های ناکارآمد را متصور شد.
قدرِ مشترکِ الگوهای مواجهه با بافتهای فرسوده مبتنی بر رویکرد مشارکتی، از پایین به بالا، جریان سرمایه شخصی و بانکی، محلی و موضعی و سایر موارد است، با این حال بررسی نتایج مداخلات، پیامدهای قابل تاملی در هر دو سویِ مثبت و منفی را نشان میدهد که البته با وزن‌های متفاوت دارد و همین مسئله است که این شیوه مواجهه را مسئله‌مند میکند.
*هویت محله در نوسازی بافت فرسوده چگونه از بین می‌رود؟
فارس: در مواجهه با بافتهای فرسوده اساسا باید چکار کنیم، یعنی الگوهایی برای مسئله نوسازی بافت فرسوده وجود دارد و این الگوها به چه نتایجی ختم خواهد شد؟
ابراهیمی: بله همینطور است، به طور طبیعی با بازسازی و نوسازی بافتهای فرسوده بخصوص در مقیاس بلوک شهری همراه با تسهیل جریان سرمایه در محله اتفاق خواهد افتاد. این جریان سرمایه از یک سو در بخش ساخت‌وساز و رشته فعالیتهای وابسته به آن رخ میدهد و از سوی دیگر رونق کسب‌و‌کارها، پویایی کاربریهای تجاری و توسعه اقتصاد محلی را موجب خواهد شد. تجربیات نشان میدهد که کالبد فرسوده منجر به فرسودگی اقتصاد محله خواهد شد و بازسازی کالبدی نیز موجب بازسازی اقتصادی محله میشود.
از سوی دیگر، مسئله بعدی بعد اجتماعی داستان بافتهای فرسوده است. بافتهای فرسوده مملو از فضاهای بی‌دفاع و حاشیه‌ای است که امنیت کل محله را تحت تأثیر قرار میدهد. بازطراحی عرصه‌ها و این بافت‌ها یکی از مصادیق تأثیرگذار بر افزایش امنیت خواهد بود. افزایش کیفیت محیط و محله منجر به توانمندسازی، حضورپذیری در فضا، کنشگری شهروندان و نظارت غیررسمی آنان را به دنبال دارد که همگی از مؤلفه‌های ایجاد امنیت است. در دستور کار مربوط به نوسازی بافتهای فرسوده نیز شناسایی محدوده‌های جرم خیر و مستعد بزهکاری در اولویت مطالعات و بازبینی قرار دارد.
فارس: به بعد اجتماعی پرداختید، مسئله هویت محله و جلوگیری از ایجاد اختلاف طبقاتی در محله‌های شهری نیز قابل احیا است؟
ابراهیمی: سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده و طی کردن فرآیند نوسازی یا بهسازی منجر به افزایش دارایی خانوارها خواهد شد و در عین حال موجب افزایش ماندگاری آنان در محله میشود و از این طریق بدون جابه‌جایی افراد میتوان ساکنان قدیمی را در محله تا حد زیادی حفظ کرد. ضمن حفظ حداکثری ساکنان قدیمی؛ امکان پذیرش خانوارهای جدید نیز قطعاً در محلات وجود دارد که نوعی تنوع و کثرت را به همراه دارد و این محلات که تا امروز به‌عنوان محلات نشاندار شناخته می‌شدند میتوانند در متن تحولات و زیست شهری قرار گیرند. در زمینه جدایی گزینی؛ نوسازی و بهسازی امکان جذب طبقات با درآمدهای بالاتر را به درون محله و در نتیجه پرهیز از جدایی‌گزینی مثبت را فراهم میکند.
طبیعتاً اولین اثر طرح‌های نوسازی و بهسازی بافتهای فرسوده در کالبد ساختمان‌ها و سپس فضای محله نمایان خواهد شد. به‌طور یقین ناپایداری و ریزدانگی قطعات در فرایند نوسازی و بهسازی بهسامان خواهد شد و نفوذناپذیری بلوک یا محله نیز در صورتی که ابعاد برنامه گسترده باشد قابل تحقق است اما در صورتی که بصورت پراکنده، نوسازی و بهسازی صورت گیرد همچنان مسئله نفوذناپذیری به قوت خود باقی است گرچه به‌صورت لکهای برخی معابر در بلوکهای شهری به استاندارد کافی خواهند رسید.
*دلایل عملکرد نامطلوب نوسازی بافت فرسوده از گذشته تاکنون
فارس: احیای بافت فرسوده علاوه بر مسائل اقتصادی و اجتماعی که مطرح کردید، چه مزایای دیگری به همراه دارد؟
ابراهیمی: کیفیت زندگی پس از نوسازی و بهسازی به‌طور یقین در واحدهای مسکونی افزایش خواهد یافت. شرایط سکونتی ساکنان تأثیر قابل توجهی بر کیفیت زندگی آنان خواهد داشت اما در کنار آن باید شرایط محله را نیز مورد توجه قرار دارد. در هر صورت به نظر می‌رسد خانوارها در واحد مسکونی با افزایش کیفیت زندگی مواجه خواهند بود اما کیفیت زندگی در مقیاس بزرگ‌تر یعنی محله تابع شرایط دیگری است.
همچنین مشابه چیزی که پیشتر گفتم، پس از نوسازی و بهسازی دارایی خانوارها افزایش خواهد یافت و امکان انباشت ثروت هم برای خانوار و هم در کل محله محقق میشود. در چنین شرایطی فضاهای نازل شهری ارتقا یافته و ارزش هر متر مربع بنای ساخته شده می‌تواند حتی تا 200 درصد افزایش یابد. با رونق اقتصاد محلی و کاربریهای تجاری نیز امکان انباشت سرمایه در محله قابل تصور است. چنین شرایطی به توانمندسازی کل ساکنان محله بخصوص مالکان کمک میکند و آنچه برای مستاجرین بدست آید شاید صرفاً بازتابهای رونق اقتصادی کل محله باشد.
علاوه بر این، طرح‌های نوسازی و بهسازی که غالبا با تراکم تشویقی همراه است علاوه بر ساخت مجدد واحدهای فعلی منجر به ساخت واحدهای اضافی خواهد شد که نقش غیرقابل انکاری در تعادل بخشی به بازار مسکن دارد. گرچه هر چه وسعت آن بیشتر باشد نقش پررنگتری را نیز خواهد داشت اما نباید از نقش حداقلی آن نیز غافل شد.
فارس: در سال‌های اخیر شیوه‌ای از احیای بافت فرسوده در دستور کار بوده که به وضوح پاسخگو نبوده است و عملکردی مطلوبی از خود بر جای نگذاشته است. به طور حتم فارغ از مسائل اجرایی نوع مواجه ما عامل این عملکرد نامطلوب است، به نظر شما دلایل ناکارآمدی نگاه ما شامل چه مواردی است.
ابراهیمی: تجربیات مختلف نشان داده که پس از نوسازی و بهسازی بافتهای فرسوده؛ قیمت املاک افزایش یافته و به موازات آن رهن و اجاره واحدهای مسکونی از استطاعت خانوارهای فعلی خارج میشود. توجه به این نکته که حدودا بیش از 50 درصد از جمعیت ساکن در این بافت ها مستاجر هستند، ضرورت پرداختن به این مسئله را آشکار میکند. در چنین شرایطی بخشی از این خانوارها مجبور به انتخاب واحدهای دیگر از نوع فرسوده در محله میشوند و بخش دیگر حتی محله را ترک خواهند کرد که منجر به نوعی جدایی‌گزینی منفی می شود. باید توجه کرد که برای بسیاری از مستاجرین محروم و نه مستاجرین متمول یا با درآمد مکفی بافت فرسوده را به عنوان آخرین پناهگاه برای زندگی شهری شناخته میشود. پس این اولین نتیجه رویکرد کنونی است.
*کاهش کیفیت زندگی در محله نتیجه افزایش تراکم پس از نوسازی بافت فرسوده است
فارس: یکی از مسائل منفی که در نوسازی بافت فرسوده دیده میشود، مسئله افزایش تراکم ساخت و ساز در محله است، علت پدید امدن این موضوع چیست و چه آثاری به همراه دارد؟
ابراهیمی: طرح‌های نوسازی و بهسازی که غالبا با تراکم تشویقی همراه است، منجر به افزایش جمعیتپذیری محله و به تبع آن افزایش تراکم نفر در هکتار خواهد شد، حتی اگر با تراکم تشویقی همراه نباشد باید توجه کرد که بسیاری از بافتهای فرسوده؛ یک طبقه و یا دوطبقه است و به‌راحتی میتوانند بدون تراکم تشویقی تا سه و چهار طبقه به توسعه عمومی ادامه دهند.
فارس: خب در این شرایط شاهد کاهش کیفیت زندگی هستیم؟
ابراهیمی: دقیقا، این در حالی است که سرانه‌های خدماتی، فضای سبز، آموزشی، و سایر موارد خدماتی ثابت خواهد ماند و نتیجتا کیفیت زیست در محله باوجود افزایش کیفیت زندگی در واحد مسکونی - با تنزل روبرو میشود.
فارس: این مسئله کاهش کیفیت زیست در محله را باز می‌کنید، یعنی ابعاد آن را اگر ممکن است، تشریح کنید؟
ابراهیمی: بستر و مقیاس طرح‌های نوسازی و بهسازی بافتهای فرسوده؛ واحد محله است در حالی که محاسبه کاربریهای و برآورد استانداردهای آن در طرح تفصیلی طبق واحد منطقه است، به عبارت دیگر ممکن است کل یا بخش زیادی از کاربریهای سبز، آموزشی، درمانی در قسمتی از منطقه متمرکز باشد و سایر قسمتهای منطقه دسترسی مناسبی به آن نداشته باشند و نوعی توزیع نابرابر در کاربریها اتفاق افتاده باشد.
در اسناد بالادستی در محاسبه سرانه انواع کاربریها با مساله توزیع روبرو نیستیم بلکه با استانداردسازی میزان کاربری روبرو هستیم، در این حالت است که میزان مساحت منطقه بر جمعیت منطقه تقسیم میشود و سرانه به‌دست می‌آید، حال گرچه ممکن است سرانه استاندارد باشد اما توزیع آن غالبا به فراموشی سپرده میشود. در چنین شرایطی بسیار محتمل است که با نوسازی و بهسازی مشکل توزیع نابرابر کاربریها آشکارتر گردد زیرا پس از نوسازی؛ جمعیت محله افزایش می‌یابد و نیاز به این نوع کاربریها بیشتر ملموس است، در حالی که در بسیاری از محله‌های دارای بافت فرسوده؛ سرانهها تفاوت فاحشی با سایر محلات دارد.
*طرح های نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده با یک نوع پارادوکس روبرو است
فارس: خب توزیع واحدهای مسکونی به صورت نرمال چه آثاری برای محله دارد؟
ابراهیمی: همانطور که اشاره کردید، حالت دیگر این است که سرانه ها بصورت همگن توزیع شوند. اگرچه در این حالت توجیه اقتصادی سرمایه‌گذاری نیز افزایش می‌یابد چون میزان ارزش زمین بطور قابل توجهی با وضعیت سرانه‌های محله مرتبط است و در غیر این صورت انگیزه سرمایه‌گذاری نیز از بین خواهد رفت زیرا ارزش زمین کمتر از سایر محلات است و سرمایه‌گذاری بر زمین کم‌ارزش توجیه اقتصادی به خصوص برای سازنده نخواهد داشت اما به دلیل کاهش سهم کاربریهای مسکونی از کل زمین‌های موجود در منطقه، نیاز به بلندمرتبه‌سازی جهت تامین سهم مالک و سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت ایجاد می شود. این امر به نوبه خود منجر به افزایش هزینه‌های تمام شده ساخت و در نتیجه افزایش شاخص دسترسی مسکن و کاهش قابلیت استطاعت مسکن برای ساکنان علی الخصوص مستاجران میشود.
به عبارت دیگر باید گفت، کمبود سرانه و کاهش ارزش زمین مساله بسیار جدی است تا جایی که ممکن است بر اثر بیرغبتی سرمایه‌گذار یا سازنده؛ توجیه اقتصادی ساخت و ساز در محله از بین رود و بافت همچنان در شرایط فرسودگی باقی بماند. در نهایت باید بیان کرد که بین طرح نوسازی و طرح تفصیلی بخصوص از حیث مقیاس و واحد تحلیل و مداخله؛ همپوشانی اندکی وجود دارد.
باید در اینجای بحث تاکید کنم، الگوی نوسازی بافتهای فرسوده متکی بر اعطای تراکم تشویقی و ایجاد صرفه اقتصادی برای ساخت و ساز است، حال آنکه اعطای تراکم منجر به افزایش ظرفیت جمعیت پذیری و درنتیجه افزایش تراکم نفر بر هکتار در محله هدف می شود. این امر مسائل متعددی از قبیل ترافیک، آلودگی هوا، شلوغی مراکز خرید، ایجاد سبک هایِ زیستِ پنهانِ غیرقانونی و درنهایت کاهش کیفیت زندگی می شود. از طرف دیگر اگر ظرفیت مذکور افزایش نیابد و فرآیند اعطای تراکم مختل شود هزینه‌های نوسازی و تجمیع به لحاظ اقتصادی به صرفه نخواهد بود.
فارس: تا اینجای بحث به یک مسئله پیچیده رسیدیم که دو مولفه دارد، یکی صرفه اقتصادی یکی حفظ کیفیت زندگی، خب باید بپرسیم راه حلی برای این مسئله دشوار و پیچیده دارای ابعاد متفاوت وجود دارد؟
ابراهیمی: احسنت، حال برای حل این مسئله باید گفت، الگوی کنونی مواجهه با بافت فرسوده به‌صورت نقطه‌ای و متمرکز بر واحد محله است حال آنکه این الگو به دلیل کارکردهای نامطلوب که گفتیم و تناقض های ذاتی موجود در آن که بیشترین ظهور آن در عدم تعادل بین متغیرهای کیفیت زندگی، جمعیتپذیری، سکونت مستاجران و نیز صرفه اقتصادی نوسازی است، کارا نیست.
درواقع طرح های نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده با یک نوع پارادوکس روبرو است. از یک سو برای ایجاد صرفه اقتصادی و ترغیب سازندگان و مالکان به مشارکت و نوسازی بایستی ظرفیت جمعیتپذیری محله را افزایش داد و از سویی دیگر افزایش تراکم جمیعتی در محله به خصوص محلاتی که در حالت فعلی نیز متراکم‌تر از ظرفیت برنامه‌ریزی‌شده خود هستند، منجر به مسائل و آسیب‌های زیستی و اجتماعی فراوان و به تبع آن کاهش کیفیت زندگی در محله میشود که این مسئله حتی سود اقتصادی ناشی از افزایش تراکم را نیز تحت تاثیر قرار می دهد.
شواهد تجربی نیز تاکنون موید پیشرفت اندک پروژه‌های نوسازی بوده است. حتی با روند فعلی، سازندگان با لحاظ اعطای تراکم تشویقی به دلیل حاشیه سود اندکِ ناشی از ساخت و فروش واحدهای نوساز به دلیل سازوکارهای مطرح شده در این گزارش، حاضر به سرمایه‌گذاری در اینگونه محلات نخواهند بود. بنابراین بایستی رویکردی جایگزین اتخاذ کرد و به جای تمرکز نقطه‌ای و محله‌ای، بافتهای فرسوده را جزئی از نقشه راهِ سیاست‌گذاریِ کلانِ شهری دید که در آن به اینگونه بافت ها به عنوان جزئی در ارتباط با بقیه اجزا و نیز در نسبت با کل شهر نگریسته شود. چنانچه این تغییر رویکرد محقق شود آنگاه میتوان از سایر ظرفیت‌های شهر جهت حل مسئله چنین محلاتی استفاده کرد.
*تراکم جایگزین، راهکار حل مسئله پیچیده بافت فرسوده
فارس: خب خودتان سوال را مطرح کردید، من بر آن تاکید می‌کنم، رویکرد جایگزین رویکرد فعلی در حوزه بافت فرسوده به چه نحوی است؟
ابراهیمی: راه کار تخصیص تراکم جایگزین است، تخصیص تراکم جایگزین به سازندگان سرمایه‌گذار در زمین‌های ذخیره شهری می‌تواند تا حد زیادی سرمایه‌گذاران را برای ورود به بافت فرسوده ترغیب کند. میتوان بخشی از اضافه ساخت یا تراکم تشویقی را با بهره‌گیری از زمین‌های ذخیره در قالب تراکم جایگزین در دیگر محلات و مناطق شهری و حتی پیراشهری تامین کرد. بدین صورت که اضافه ساخت یا تراکم تشویقی به محلات فرسوده تحمیل نگردد بلکه در سایر فضاهای شهری یا بلافصل شهری که استعداد دریافت تراکم را دارند در اختیار انبوه‌ساز قرار گیرد که در چنین شرایطی هم نوسازی بافت صورت پذیرفته و هم تولید مسکن مازاد در شهر حاصل میگردد. بهدلیل عدم توزیع یکنواخت سرانهها در همه محلات یک منطقه؛ طبیعتا توان جمعیتپذیری محله پایین است و شاید حتی لبریز شده است. در چنین شرایطی تراکمهای تشویقی درون محله موجب تنزیل بیش‌ازپیش کیفیت زندگی ساکنان در محله خواهد شد و کمبود سرانهها نیز تشدید میشود.
فارس: با توجه به جزییاتی که اشاره کردید، تراکم جایگزین می‌تواند تناقض طرح شده در رویکرد کنونی را بهبود دهد؟
ابراهیمی: بله، بنابراین اگرچه مساله کالبدی بافت حل میشود حتی اگر جریان مالی سازنده برقرار باشد اما مسائل دیگری برای ساکنان ایجاد خواهد شد که در درازمدت تبعات سنگین و بعضا غیرقابل جبرانی خواهد داشت. در چنین شرایطی باید از سایر فضاهای مستعد شهری بهره گرفت و بسته تشویقی سازندگان را با تکیه بر این فضاها تامین کرد.
فارس: ممنون از وقتی که در اختیار ما قرار دادید.
انتهای پیام /
شما می توانید این مطلب را ویرایش نمایید
این مطلب را برای صفحه اول پیشنهاد کنید تراکم جایگزین بافت فرسوده مسئله پیچیده کیفیت زندگی طرح های نوسازی بهسازی کیفیت زیست در محله افزایش تراکم نوسازی بافت فرسوده عملکرد نامطلوب مسائل اقتصادی و اجتماعی اختلاف طبقاتی محله‌های شهری هویت محله شهر تهران علی محمد ابراهیمی کارشناس توسعه شهری این خبر توسط افراد زیر ویرایش شده است
